Análise de Viabilidade do projeto Hoteleiro

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1 Análise de Viabilidade do projeto Hoteleiro Hotel Comfort Guarulhos - Guarulhos - SP 2 de outubro de 2018

2 Análise de viabilidade do projeto hoteleiro Comfort Guarulhos Agenda 1. Introdução 3 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas 5 3. O Projeto Hoteleiro 7 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectiva de sua evolução Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado Projeção de receitas, despesas e resultado Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para um período de 10 anos Comparação entre taxa de capitalização projetada para o empreendimento e a de empreendimentos hoteleiros semelhantes em operação no mercado Conclusões finais CoHotel, Principais informações Condições restritivas Glossário 32 2 Hotel Comfort Guarulhos - SP

3 Introdução A CoHotel Consultoria Hoteleira é uma empresa especializada no setor hoteleiro, atuando nas áreas de desenvolvimento de novos empreendimentos e Hotel Asset Management. Trabalhamos para diversas Cadeias Hoteleiras presentes no Brasil, Investidores Imobiliários e Hotéis em operação A CoHotel Consultoria Hoteleira foi contratada pela UPCON incorporadora para executar a análise de viabilidade econômica do projeto hoteleiro Comfort Guarulhos em Guarulhos SP O objetivo geral do presente relatório é realizar uma análise de viabilidade econômico financeiro apenas do empreendimento hoteleiro com 200 quartos, (uhs), na cidade de Guarulhos SP, na Região do Aeroporto A avaliação do projeto em questão foi realizada utilizando os indicadores mercadológicos e resultados operacionais informados no estudo de mercado elaborado pela CoHotel para os incorporadores em setembro de 2018 Com base nessas informações, concluímos com o cálculo da Taxa Interna de Retorno para um horizonte de 10 (dez) anos, apresentando um parecer acerca do tema central do estudo 3 Hotel Comfort Guarulhos - SP

4 Introdução Metodologia e responsabilidades O presente relatório considera como base as informações coletadas no estudo de mercado e estatísticas operacionais, realizados pela CoHotel em setembro de 2018, além de outras informações apresentadas pela Incorporadora, administradora e coletadas de forma direta ou através de terceiros especializados As principais etapas para a realização desta análise são: Análise econômica da região: Condições macroeconômicas, principais indiciadores sociais e econômicos e potenciais geradores de demanda Análise do empreendimento: Avaliação da localização e da formatação do projeto hoteleiro Análise do mercado: Avaliação da oferta e demanda hoteleira atual e projeção desses indicadores para os próximos anos Análise do Fluxo de Caixa: Projeção dos principais indicadores operacionais Análise do investimento: Cálculo da taxa de retorno para o investidor com base nos fluxos de caixa projetados Para o cálculo da taxa interna de retorno utilizamos o método da renda, a maneira mais utilizada para avaliação de imóveis urbanos. O método da renda é aquele que apropria o valor do imóvel e de suas partes constitutivas, com base na capitalização presente da sua renda líquida, seja ela real ou prevista Tanto este relatório, quanto os resultados apresentados no estudo de mercado e estatísticas operacionais, são meramente informativos e não se constituem em promessa de resultado ou rentabilidade A CoHotel realizou está análise, na data que o consta, utilizando as metodologias mais precisas para uma análise de viabilidade. Fatores externos poderão alterar os resultado aqui apresentados, e não implicarão em responsabilidade da CoHotel 4 Hotel Comfort Guarulhos - SP

5 Tendências e perspectivas macroeconômicas Indicadores econômicos da cidade A cidade de Guarulhos está localizada a poucos quilômetros do centro da capital, e onde se encontra o prinicipal aeroporto do país, o Aeroporto Internacional de São Paulo/Guarulhos Governador André Franco Montoro A economia da cidade é proveniente de apenas dois setores, o comércio, responsável por mais de 70% do PIB e a industria, responsável por aproximadamente 30% Em R$ milhões Evolução do PIB Crescimento anual médio: 1*% O PIB da cidade cresceu a uma taxa de 1% a.a. Entre 2010 a 2015, apresentando uma forte desaceleração em 2015 devido a crise econômica que atingiu o país Os dados verificados no passado não necessariamente serão verificados no futuro Fonte: IBGE últimos dados disponíveis * Em termos reais 5 Hotel Comfort Guarulhos - SP

6 Tendências e perspectivas macroeconômicas Aeroporto de Guarulhos O Aeroporto de Guarulhos é o principal e o mais movimentado aeroporto da América Latina, localizado no bairro de Cumbica e distante 25 quilômetros do centro da cidade de São Paulo Em 2012 o aeroporto passou a ser administrado pela iniciativa privada, que ficou responsável pela sua expansaõ. Com investimentos de aproximadamente R$2,6 bilhões, para acosntrução de um novo terminal e a reforma dos já existentes, o aeroporto terá sua capacidade aumentada para até 60 milhões de passageiros/ano Em 2014 o aeroporto atingiu a marca recorde de 39,5 milhões de passageiros no ano Com a crise econômica atingido o país nos últimos anos, o movimento do aeroporto apresentou uma redução, porém os dados de 2018 indicam um novo crescimento, que deve culminar em novo recorde de passageiros O crescimento médio no numero de passageiros nos últimos 10 anos foi de 7,1% a.a. Em milhares de passageiros Evolução do número de passageiros no aeroporto de Guarulhos Set/ E Fonte: INFRAERO e GRU Airport 6 Hotel Comfort Guarulhos - SP

7 O Projeto Hoteleiro Principais características O projeto hoteleiro elaborado pela UPCON será composto por apenas um edifício onde será instalado o Hotel Comfort Guarulhos com 200 Uhs. O Hotel será administrado pela Atlantica Hotels International (AHI), uma empresa nacional com mais de 18 ano de experiência em hotelaria. A AHI possui o direito de operar no Brasil grandes marcas estrangerias de grandes grupos hoteleiros internacionais como a Starwood Hotels and Resort, Choice Hotel International e Carlson Hotels Worldwide, além de marcas próprias como Go Inn e by Atlantica Hotels A empresa é uma das principais administradoras hoteleiras atuando no mercado nacional, operando mais de 90 hotéis espalhados por 15 estados brasileiros, totalizando cerca de 15 mil quartos. Para os próximos 4 anos, a companhia já possui mais de 80 contratos para operação de novos hotéis, que serão construídos no país Marcas administradas pela AHI LUXO SUPERIOR MIDCLASS ECONÔMICO Fonte: AHI BUDGET 7 Hotel Comfort Guarulhos - SP

8 O Projeto Hoteleiro Principais características A bandeira Comfort é a marca de categoria Midclass da Choice Hotels International, e é reconhecida internacionalmente por sua excelência em hospitalidade, serviço, aparência e pelos padrões operacionais A marca Comfort está presente em mais de hotéis espalhados pelo mundo, totalizando mais de uhs Atualmente, a AHI opera cerca de 26 hotéis com a bandeira Comfort no país, com contratos assinados para tingir o número de 47 hotéis em 2017 Distribuição geográfica Fonte: AHI 8 Hotel Comfort Guarulhos - SP

9 O Projeto Hoteleiro Principais características Conceito da marca* Previsão de inauguração: 1º semestre de 2020 Padrão: MidClass Unidades: 200 Uhs Tipo Área (m²) QTD Fração ideal Tipo "A" 24, ,49% Tipo "B" 24, ,51% Tipo "C" 26, ,54% Total 4.859, % Características: Café da manhã incluso na diária, acesso WiFi gratuito, espaço para eventos, Restaurante próprio e benefícios no programa Choice Privileges, Fonte: UPCON *essas imagens são meramente ilustrativas e não fazem parte do projeto 9 Hotel Comfort Guarulhos - SP

10 O Projeto Hoteleiro Estimativas de custos As estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial estão descritos no quadro a seguir, conforme informado pela UPCON O custos com despesas pré-operacionais e capital de giro serão de responsabilidade do investidor e não constam no valor de venda. Esses custos serão desembolsados alguns meses antes da abertura do hotel Os demais custos, como montagem e equipagem das unidades e áreas comuns já estão incluídos no preço de venda Estimativas de custos Item Valor por Uh Uhs Valor total Custo global da construção R$ , R$ ,35 Montagem e equipagem das unidades e áreas comuns R$ , R$ ,00 Despesas pré-operacionais R$ 3.800, R$ ,00 Capital de Giro R$ 1.500, R$ ,00 Total R$ , R$ ,35 10 Hotel Comfort Guarulhos - SP

11 O Projeto Hoteleiro Localização O futuro hotel será construído no terreno localizado no entorno do Aeroporto de Guarulhos, na R. Natalia Zarif, Nº 580, com acesso através da rodovia Hélio Smidt A distância entre o hotel e o aeroporto é de cerca de 7Km, menos de 10 minutos de carro 11 Hotel Comfort Guarulhos - SP

12 Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectiva de sua evolução Oferta e hoteleira Oferta Hoteleira A cidade de Guarulhos de acordo com pesquisa direta, possui cerca de unidades hoteleiras (uhs) em 18 propriedades. Desses hotéis, apenas 6 propriedades estão localizadas dentro do aeroporto de Guarulhos, ou em região próxima, totalizando cerca de quartos, 41% da oferta total. Nos últimos 4 anos 3 propriedades foram abertas na cidade: os hotéis Monreale, Sleep Inn Guarulhos na Região do Aeroporto e Tryp by Wyndham dentro do Aeroporto, acrescentando 409 quartos ao set competitivo. 17% de aumento Quartos disponíveis Dia Ano Participação no mercado 1. Marriott* % 2. Hotel Pullman* % 3. Sleep Inn Guarulhos* % 4. Matiz* % 5. Slaviero Fast Sleep** % 6. Tryp By Wyndham** % 8. Brisltol Dobly % 9. Slaviero % 10. Mercure % 11. Panamby % 12. Serhs Executive % 14. Ibis % 15. Monaco Convention % 16. Domani % 17. Monreale % 18. Sables % Total % * Hoteis na Região do Aeroporto ** Hotéis dentro do aeroporto Fonte: CoHotel Consultoria 12 Hotel Comfort Guarulhos - SP

13 Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectiva de sua evolução Oferta e hoteleira O desempenho histórico do set competitivo foi estimado através de pesquisa direta nos hotéis que compõe este set O desempenho desses hotéis foi diretamente impactado pela desaceleração econômica sofrida no país e queda do volume de passageiros no Aeroporto Em 2014 a média de ocupação era superior a 74%, reduzindo para 54% em 2017 Em 2018, foi estimado que o set competitivo encerre o ano com uma ocupação média de 65%, recuperando parte da demanda perdida Desempenho do mercado Desempenho do mercado E Oferta de Quartos do mercado Quartos ocupados mercado Taxa de ocupação do mercado 74,0% 65,0% 55,0% 58,0% 65,0% 74% 65% 63% 65% 58% E Oferta de Quartos Quartos ocupados Taxa de ocupação Fonte: CoHotel Consultoria e SPTURIS 13 Hotel Comfort Guarulhos - SP

14 Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectiva de sua evolução Abertura de novos hotéis A seguir, apresentamos a projeção de ocupação do set competitivo, incluindo a entrada de hotéis nesse segmento. De acordo com nossa pesquisa, no segmento do set competitivo, além do hotel em estudo, que será aberto até 2020, outro hotel está sendo planejando para o aeroporto de Guarulhos, com 400 unidades Dado ao desempenho dos hotéis da cidade, estimamos que não haverá saída de hotéis do set competitivo até 2022 Foi estimado um crescimento da demanda de 3% a 6% a.a. até 2022 Número de quartos por ano (Uh X 365 dias) Cronograma de abertura de novos projetos 2018E Hotel em estudo Entrada Hotel GRU Total Entradas Nova Oferta de Quartos Quartos ocupados mercado Taxa de ocupação do mercado 65% 69% 68% 70% 60% Fonte: CoHotel Consultoria 14 Hotel Comfort Guarulhos - SP

15 Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado Estimativa da taxa de ocupação do hotel O hotel em estudo, com 200 unidades, totalizará diárias disponíveis por ano, 6,53% da oferta competitiva prevista para 2020, primeiro ano de operação. O set competitivo possuirá um total de quartos disponíveis no ano, chegando a , se aberto, os 400 quartos previsto na oferta futura Estimamos que a participação do hotel na demanda será 5% inferior à sua participação na oferta (penetração no mercado) apenas no primeiro ano de operação e 100% já no segundo ano A partir do terceiro ano de operação, foi estimado que a sua participação na demanda será 5% superior a média do mercado (penetração 105%) Estimamos que o crescimento da demanda será de 3% a.a. a partir de 2020 Desempenho Projetado Taxa de Ocupação Desempenho do Set Competitivo Oferta de quartos (ano) Demanda por quartos (ano) Taxa de ocupação do mercado 68% 70% 60% 62% 64% 64% 70% 63% 65% 67% Hotel em estudo Quartos disponíveis Participação na oferta 6,53% 6,53% 5,46% 5,46% 5,46% Quartos da demanda captada Participação na demanda 6,21% 6,53% 5,74% 5,74% 5,74% Penetração no mercado 95% 100% 105% 105% 105% Taxa de ocupação do hotel 64% 70% 63% 65% 67% Oferta de quartos Quartos ocupados Taxa de ocupação Fonte: CoHotel Consultoria 15 Hotel Comfort Guarulhos - SP

16 Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado Cálculo da diária média Foi estimado que, o valor da diária média do hotel se já estivesse aberto em 2018, nos dias de semana, seria de R$260, valor semelhante aos hotéis da mesma categoria na região e 50% abaixo dos Hoteis de Luxo Com base nesse valor, estimamos o valor da diária nos dias de semana em R$286,70 para 2020, atualização média de 5% a.a. O valor da diária média com café da manhã para 2020, foi calculado em R$ 275,53: Valor da diária média nos dias de semana R$ 286,65, com ocupação estimada de 70% Valor da diária média nos finais de semana R$ 257,99, 10% de desconto sobre a diária de dias de semana, com ocupação estimada de 57% Valor da diária nos dias de semana Cálculo da diária média Reajuste diária média Diária média R$ 260,0 R$ 273,0 R$ 286,7 Reajsute 0,0% 5,0% 5,0% Tipo de acomodação Dias da Semana Final de Semana Total Quartos disponíveis - dia Dias disponíveis no ano Quartos disponíveis - ano Taxa de ocupação Média Taxa de Ocupação 70% 57% 64% Quartos Ocupados Diária Média Diária média Bruta R$ 286,65 R$ 257,99 R$ 275,53 REVPAR R$ 200,66 R$ 146,67 R$ 176,99 Fonte: CoHotel Consultoria 16 Hotel Comfort Guarulhos - SP

17 Projeção de receitas, despesas e resultado Dados operacionais Número de hóspede: 1,2 por quarto ocupado, ocupação média de hotéis com foco no turismo de negócios Valor de diária média para 2022: R$275,50, incluindo taxas e café da manhã, Crescimento da Diária média de 5% ao ano, a partir de 2020, reajuste que leva em conta a projeção de inflação para o período além de um crescimento real Para a elaboração dessas projeções, a CoHotel levou em consideração o atual momento econômico do país R$ Inflacionados Resumo das projeções operacionais Dados Operacionais Apartamentos Dia 200 Apartamentos disponíveis ano Apartamentos ocupados % de ocupação 64,24% 69,65% 62,98% 64,87% 66,81% Total de hóspede por quarto ocup 1,2x Diária média bruta R$ 275,5 R$ 289,3 R$ 303,8 R$ 319,0 R$ 334,9 Crescimento anual - 5% 5% 5% 5% Fonte: CoHotel Hotelaria 17 Hotel Comfort Guarulhos - SP

18 Projeção de receitas, despesas e resultado Demonstrativo de resultado consolidado - nominal Em valores nominais - reajustado à inflação Demonstrativo de Resultado Resultado operacional Bruto - nominal Receita Líquida REVPAR (Receita Diárias/ Quarto Disponível) R$ 177,0 R$ 201,5 R$ 191,3 R$ 206,9 R$ 223,8 REVPOR (Receita Total/ Quarto Ocupado) R$ 319,4 R$ 335,4 R$ 352,1 R$ 369,7 R$ 388,2 1.1 Receita de Quartos Receita de Alimentos & Bebidas Receita de aluguel da área de eventos Receita com Telefonia, Lavanderia e Garagem ISS sobre Diárias 2% Impostos ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) Fonte: CoHotel 2. Custos e Despesas operacionais % da receita líquida 56,4% 53,4% 56,9% 54,8% 53,7% 2.1 Custos diretos % da receita Líquida 9,5% 9,5% 9,5% 9,4% 9,4% 2.2 Salários e Encargos Sociais % da receita Líquida 21,2% 19,4% 21,2% 20,4% 19,6% 2.3 Outras despesas operacionais % da receita Líquida 25,7% 24,5% 26,2% 25,0% 24,7% 3. Lucro Operacional Bruto (GOP) % da receita líquida 43,6% 46,6% 43,1% 45,2% 46,3% 18 Hotel Comfort Guarulhos - SP

19 Projeção de receitas, despesas e resultado Demonstrativo de resultado consolidado - nominal Em valores nominais - reajustado à inflação Resultado final antes do IR - Nominal Dados Operacionais Apartamentos Dia 200 Apartamentos disponíveis ano Apartamentos ocupados % de ocupação 64,24% 69,65% 62,98% 64,87% 66,81% Total de hóspede por quarto ocup 1,2x Diária média bruta R$ 275,5 R$ 289,3 R$ 303,8 R$ 319,0 R$ 334,9 Crescimento anual 0% - 5% 5% 5% 5% 1. Receita Líquida Custos e Despesas operacionais % da receita líquida 56,4% 53,4% 56,9% 54,8% 53,7% 3. Lucro Operacional Bruto (GOP) % da receita líquida 43,6% 46,6% 43,1% 45,2% 46,3% 4. Gastos de Capital % da receita líquida 11,5% 12,7% 13,4% 14,6% 14,7% 5. Resultado líquido antes do IR % da receita líquida 32,1% 33,9% 29,7% 30,6% 31,6% 6. Resultado por unidade Fração ideal 6.1 Resultado por unidade Tipo 1 (0,495%) R$ R$ R$ R$ R$ Resultado por unidade Tipo 2 (0,506%) R$ R$ R$ R$ R$ Resultado por unidade Tipo 3 (0,538%) R$ R$ R$ R$ R$ Fonte: CoHotel 19 Hotel Comfort Guarulhos - SP

20 Projeção de receitas, despesas e resultado Demonstrativo de resultado consolidado - nominal Em valores nominais - reajustado à inflação Gastos de Capital - nominal Demonstrativo de Resultado Gastos de Capital % da receita líquida 11,5% 12,7% 13,4% 14,6% 14,7% 4.1 Total da Taxa de Administração Taxa básica de adm R$ R$ R$ R$ R$ % da receita Líquida 4,00% 4,00% 4,00% 4,00% 4,00% Taxa de performance (Incentivo) R$ R$ R$ R$ R$ % GOP 10% 10% 10% 10% 10% 4.2 Reserva de Reposição de Ativos % da receita líquida 2% 3% 4% 5% 5% 4.3 Outros Gastos IPTU R$ R$ R$ R$ R$ Valor por Uh R$ 500,00 R$ 520,00 R$ 540,80 R$ 562,43 R$ 584,93 Seguros da Propriedade R$ R$ R$ R$ R$ Valor por Uh R$ 80,00 R$ 83,20 R$ 86,53 R$ 89,99 R$ 93,59 Taxa de administração condominial R$ R$ R$ R$ R$ Valor por Uh R$ 50,00 R$ 52,00 R$ 54,08 R$ 56,24 R$ 58,49 Crescimento - 4% 4% 4% 4% Fonte: CoHotel 20 Hotel Comfort Guarulhos - SP

21 Projeção de receitas, despesas e resultado Demonstrativo de resultado consolidado Receitas Operacionais Custos e Despesas Operacionais Hospedagem: Receita proveniente da venda de diárias foi utilizado um reajuste médio de 5% a.a. nos valores Alimentos e Bebidas: Receitas com café da manhã, Frigobar, Coffee Shop e restaurante - foi utilizado um reajuste médio de 5% a.a. nesses valores Outras receitas: Telefonia, lavanderia, garagem e outras - foi utilizado um reajuste médio de 5% a.a. nos valores Impostos incidentes sobre as receitas: ISS sobre a receita de hospedagem PIS e COFINS sobre a receita bruta ICMS sobre a receita de Alimento e Bebidas Gastos de capital Taxa de administração da Administradora: Taxa de administração - 4% da Receita Líquida Taxa de performance 10% do resultado Operacional Bruto GOP Reserva de reposição de ativos IPTU, seguros da propriedade Taxa de administração condominial ajustados 4% a.a Custos diretos: Custo com insumos de Alimentos & Bebidas, insumos do café da manhã e serviços terceirizados, como lavanderia, telefonia e garagem - foi utilizado um reajuste médio de 5% a.a. nesses valores Salários e encargos sociais: Gastos com os salários e encargos sociais dos colaboradores dos hotéis - foi utilizado um reajuste médio de 5% a.a. nos valores Outras despesas operacionais: Todos os outros gastos operacionais com habitações, Alimentos e bebidas, despesas administrativas, marketing e vendas, manutenção e utilidades - foi utilizado um reajuste médio de 5% a.a. nesses valores 21 Hotel Comfort Guarulhos - SP

22 Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento Rentabilidade do comprador da unidade O cálculo da rentabilidade do hotel em estudo será realizado sob a perspectiva do comprador da unidade e para isso utilizamos o cálculo da TIR (Taxa interna de retorno), que julgamos ser a melhor maneira para calcular a rentabilidade de um investimento, e utilizamos as seguintes premissas: Preço de venda final definido pelos incorporadores em setembro de 2018, que contempla a unidade mobiliada e equipada, incluindo despesas de préabertura e capital de giro valor a vista Projeção do fluxo de caixa do investidor para um período de 10 anos de operação do hotel. A partir do 6º ano de operação, utilizamos um crescimento dos fluxo de 4% (levando em consideração apenas o reajuste da inflação), levando em consideração que o hotel já se encontrará no período de estabilidade (após o período de maturação, dificilmente o hotel deverá apresentar grandes variações de ocupação e valor de diária média que possam impactar no crescimento de seus resultados). O crescimento foi estimado pela CoHotel com base em dados coletados no mercado Ao final do 10º ano de operação, foi calculado o valor da perpetuidade do investimento utilizando uma taxa de desconto de 6% a.a., totalizando um Cap Valor a ser distribuído no ano n+1 Rate mensal aproximado de 0,5% a.m. (Valor do imóvel(valor da perpetuidade) = ) taxa de desconto anual (Cap rate anual) De acordo com o índice FipeZap, que informa o preço médio de aluguel e compra de apartamentos na cidade de são Paulo, a rentabilidade média obtida por proprietários de imóveis com aluguéis foi de 5% a.a. em julho de Para o cálculo da rentabilidade deste projeto incluímos um premio de 1% a.a. por se tratar de um produto com mais riscos do que um aluguel comum O cálculo leva em consideração a atualização anual de receitas e despesas pela inflação do período, tratando-se, portanto, de uma TIR em valores nominais Tipo Área (m²) QTD Fração ideal Valor da unidade Tipo "A" 24, ,49% R$ ,00 Tipo "B" 24, ,51% R$ ,65 Tipo "C" 26, ,54% R$ ,27 Total 4.859, % Fonte: FipeZap, CoHotel e incorporadores 22 Hotel Comfort Guarulhos - SP

23 Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento Rentabilidade do comprador da unidade Rentabilidade unidade tipo A Valor final à v R$ Fração ideal: 0,495% Anos Capital Investido Resultado Fluxo de / Perpetuidade Hotel Caixa 2018 ( ) - ( ) Total TIR Nominal TIR Real 9,11% 4,61% Rentabilidade unidade tipo B Valor final à v R$ Fração ideal: 0,506% Anos Capital Investido Resultado Fluxo de / Perpetuidade Hotel Caixa 2018 ( ) - ( ) Total TIR Nominal TIR Real 9,11% 4,61% Fonte: CoHotel e incorporadores 23 Hotel Comfort Guarulhos - SP

24 Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento Rentabilidade do comprador da unidade Rentabilidade unidade tipo C Valor final à R$ Fração ideal: 0,538% Anos Capital Investido / Perpetuidade Resultado Hotel Fluxo de Caixa 2018 ( ) - ( ) Total TIR Nominal TIR Real 9,11% 4,61% Fonte: CoHotel e incorporadores 24 Hotel Comfort Guarulhos - SP

25 Comparação entre taxa de capitalização projetada para o empreendimento e a de empreendimentos hoteleiros semelhantes em operação no mercado Os hotéis que compõem o mercado são investimentos patrimoniais e não tiveram suas unidades vendidas no mercado imobiliário, sendo assim não foi possível realizar uma análise comparativa de taxa de capitalização projetada para o empreendimento com empreendimentos similares em operação no mercado, como é solicitado pela normativa Inciso VIII do Anexo III da Deliberação CVM 734/15 Como são propriedades privadas, e não dispõe de informações públicas, não foi possível evidenciar as duas variáveis necessárias para calcular a taxa de capitalização dos empreendimentos similares no mercado; 1-valor da unidade e; 2- remuneração anual da unidade, já que os proprietários dos hotéis no mercado não se dispuseram a informar tais valores 25 Hotel Comfort Guarulhos - SP

26 Conclusões Parecer sobre a qualidade do projeto A qualidade de um empreendimento hoteleiro pode ser definida de acordo com as seguintes características: Localização, bandeira e administradora hoteleira, formatação do produto e mercado 1. Localização: O hotel será construído em uma região privilegiada, a poucos quilômetros do Aeroporto de Guarulhos, que será o seu principal gerador de demanda O aeroporto de Guarulhos já é o mais movimento do país, e deve ver sua demanda aumentando nos próximos anos. Após conclusão dos novos investimentos, o aeroporto passará a ter capacidade anual de até 60 milhões de passageiros Bandeira e Administradora O empreendimento será administrado pela Atlantica Hotels International, empresa com vasta experiência no mercado local, operando mais de 15 mil quartos espalhados em cerca de 90 hotéis pelo país A Bandeira Comfort é reconhecida mundialmente, podendo ser encontrada em mais de localidades espalhadas pelo mundo. No Brasil, são 21 hotéis da marca, com a oferta de mais de 2,8 mil apartamentos Formatação do produto O projeto foi formatado objetivando a maximização de rentabilidade dos investidores finais. O número de quartos (200Uhs) está em linha com esse objetivo, já que um hotel com muito mais ou muito menos quartos não seria o ideal para a maximização de rentabilidade 26 Hotel Comfort Guarulhos - SP

27 Conclusões Parecer sobre a qualidade do projeto Mercado Atualmente, o mercado hoteleiro de Guarulhos possui bons índices de desempenho (taxas de ocupação e valor da diária média), e deverá ser impactado com a futura entrada Porém consideramos que o crescimento no tráfego do Aeroporto nos próximos anos deverá ajudar na continuidade desses índices de desempenho de mercado, absorvendo o aumento da oferta, se vier a se concretizar Com a alta visibilidade da cidade e do mercado hoteleiro, é possível que novos projetos hoteleiros, ainda não conhecidos, estejam sendo planejado para a cidade, o que afetaria negativamente os resultados projetados 27 Hotel Comfort Guarulhos - SP

28 CoHotel - Principais Informações Principais executivos responsáveis pelo estudo Jorge Luiz Duarte Possui mais de 40 anos de experiência exclusiva no mercado hoteleiro brasileiro Foi durante 15 anos o principal executivo da Soteconti Horwath & Horwath no Brasil, empresa especialista e pioneira em auditoria e consultoria para hotéis no Brasil Entre 1981 e 1983, gerenciou a área financeira de 3 Hotéis na Angola Entre 1989 e 1997 trabalhou como consultor independente para diversos projetos hoteleiros, incluindo uma parceria com a administradora de hotéis Danna-Inn Em 1998, se torna o diretor de desenvolvimento do Grupo Posadas / Caesar Park para Brasil. Foi responsável pelo desenvolvimento dos cinco primeiros hotéis do grupo no país Entre 2002 e 2005 atuou como consultor para assuntos de investimento hoteleiro para empresas como Colliers International e BSH Desde 2005 está a frente da CoHotel Consultoria Hoteleira Roberto Duarte Formado em Administração de Empresas pela FGV-EAESP Possui experiência no mercado financeiro, onde atuou como analista de empresas na corretora Link Investimentos e no Banco de Investimento ABC Ingressou na CoHotel em 2012, sendo o sócio responsável pelo desenvolvimento dos estudos de mercado e viabilidade econômica e estatísticas 28 Hotel Comfort Guarulhos - SP

29 CoHotel - Principais Informações Estudos realizados nos últimos 3 anos Estudos de mercado e estatísticas operacionais realizados nos últimos 3 anos: Projeto hoteleiro em Botucatu Projeto hoteleiro em São José do Rio Preto Projeto hoteleiro Go Inn Aurora Upcon (CVM) Projeto hoteleiro Criciúma Projeto hoteleiro Chapecó Projeto hoteleiro Blumenau Projeto hoteleiro LED Águas Claras Intercity (CVM) Projeto hoteleiro em Cariacica Projeto hoteleiro Macaé Projeto hoteleiro Go Inn BH (CVM) Projeto hoteleiro Tulip Inn BH (CVM) Projeto hoteleiro Ibid Budget BH (CVM) Projeto hoteleiro Miguel Sutil São Paulo Projeto hoteleiro Infinity Passo Fundo (CVM) Projeto hoteleiro em Campos dos Goytacazes Projeto hoteleiro em Santa Maria Projeto hoteleiro em Ribeirão Preto Projeto hoteleiro Ponta Grossa Projeto hoteleiro Sorocaba Projeto hoteleiro Botafogo, Rio de Janeiro (CVM) Projeto hoteleiro Guarapuava Projeto hoteleiro Petrolina Projeto hoteleiro Beach Park Projeto hoteleiro Campinas (CVM) Projeto hoteleiro Anápolis Projeto hoteleiro Goiânia (CVM) Projeto hoteleiro Fortaleza Projeto hoteleiro Curitiba (CVM) Projeto hoteleiro Florianópolis Projeto hoteleiro no Rio de Janeiro 29 Hotel Comfort Guarulhos - SP

30 CoHotel - Principais Informações Relacionamento com o ofertante A CoHotel, seus sócios, administradores e funcionários não são titulares ou possuem a intenção de adquirir o CIC hoteleiro objeto da oferta. A CoHotel, seus sócios, administradores e funcionários não têm conflito de interesse que lhes diminua a independência necessária ao desempenho de suas funções para a elaboração do presente estudo. A CoHotel recebeu a título de honorários para a realização do presente Estudo de viabilidade econômico financeira o valor de R$10.000,00 exclusivamente como componente fixo, não possuindo nenhum contingente ou variável de sua remuneração. Além do valor acima mencionado, a CoHotel recebeu a título de honorários do ofertante ou das demais contrapartes dos contratos envolvidos no CIC hoteleiro, o seguinte valor: Realização de estudo de mercado e viabilidade econômica do hotel Go Inn Aurora para UpCon SPE 20 Empreendimentos imobiliários R$ em Set de 2017 Realização da análise de viabilidade exigido pela CVM do hotel Go Inn Aurora para UpCon SPE 20 Empreendimentos imobiliários R$3.500 em jul de 2018 São Paulo, 2 de outubro de 2018 Responsável pelo relatório Jorge Luiz C. Duarte Sócio Diretor 30 Hotel Comfort Guarulhos - SP

31 Condições restritivas Esta apresentação refere-se a um estudo de viabilidade para uma propriedade especifica e não representa um relatório de avaliação econômica. As informações contidas nesta apresentação são meramente informativas e não se constituem em qualquer tipo de oferta de investimentos, convite ou venda e nem aconselhamento ou sugestão de investimento. Os investidores devem buscar aconselhamento profissional com relação aos aspectos tributários, regulatório se outros que sejam relevantes à sua condição específica, sendo que o presente material não foi elaborado com esta finalidade. Por se tratar de um empreendimento hoteleiro ressaltamos que a viabilidade econômica e ou valor de mercado do mesmo tem uma relação direta com a qualidade da administração do hotel. Destacamos que as projeções financeiras apresentadas neste estudo baseiam-se em um desenvolvimento responsável e administração competente, e que qualquer variação nestas condições pode acarretar um significativo impacto nos resultados operacionais projetados. As estimativas de resultados operacionais apresentadas neste estudo estão baseadas nas condições econômicas da área de mercado analisada e foram preparadas com base em todas as informações a que tivemos acesso. No entanto potenciais investidores devem considerar que existem fatores de riscos que podem afetar de maneira adversa estas estimativas. Ressaltamos que: (i) os dados e informações aqui contidos não devem servir como base exclusiva para tomadas de decisões de investimento, que somente deverão ser executadas após a compreensão dos riscos envolvidos e da análise de seus objetivos pessoais, e (ii) os resultados e eventuais rentabilidades verificadas no passado para determinado produto, modalidade de investimento ou em algum segmento econômico não representam garantia de desempenho ou rentabilidade futura. Nenhuma responsabilidade é assumida nas questões de natureza legal, e tampouco sobre o direito à propriedade, a qual se assume ser comercializável e livre de quaisquer restrições de escritura ou direito de uso. A propriedade é avaliada como sendo legalmente livre e desimpedida, a não ser que tenha sido apresentado o contrário no relatório Não consideramos quaisquer elementos no solo do terreno em estudo que venham a desvalorizar o empreendimento, e que o uso do solo e a construção do hotel estão de acordo com as leis locais de zoneamento. Nós não realizamos uma perícia técnica no terreno, e não assumimos quaisquer responsabilidades relacionadas a esse assunto. Desenhos, fotografias, mapas e outras imagens foram incluídas para auxiliar o leitor a visualizar a propriedade. Assume-se que o uso do imóvel descrito será dentro dos limites do terreno, e que não haverá qualquer tipo de invasão do local. Os avaliadores não se responsabilizam por quaisquer eventos condições oi circunstancias que afetem o valor de mercado da propriedade que venham a se concretizar após a data deste estudo ou a data de inspeção da propriedade. A CoHotel, seus administradores e funcionários isentam-se de responsabilidade sobre quaisquer danos resultantes direta ou indiretamente das informações contidas nesta apresentação. As informações utilizadas para a elaboração deste relatório foram consideradas como de procedência idônea pela CoHotel, no entanto, esta não se responsabiliza por eventuais inexatidões, omissões ou erros cometidos por suas fontes. Esta apresentação não deverá ser reproduzida, distribuída ou publicada sob qualquer propósito e seu conteúdo pode ser revisto ou alterado pela CoHotel a qualquer tempo independente de notificação ou justificativa. A CoHotel não possui nenhum tipo de beneficio sobre o sucesso ou não das vendas da unidades dos hotéis 31 Hotel Comfort Guarulhos - SP

32 Glossário A&B: Alimentos e Bebidas Hotel Asset Management: Gestão estratégica do ativo hoteleiro Cap Rate: Capitalization Rate - taxa de retorno = DRE: Demonstração do Resultado do Exercício FOHB: Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil rentabilidade de um negócio valor de mercado GOP: Sigla em inglês para Gross Operational Profity Lucro Bruto Operacional IPTU: Imposto Predial e Territorial Urbano Occ: Taxa de ocupação média do hotel PIB: Produto Interno Bruto Reserva de reposição de ativos: percentual da receita total do empreendimento hoteleiro, destinada à manutenção e renovação dos ativos RevPAR: Sigla em inglês para Revenue per Avaiable Room Receita por quarto disponível SWOT: Sigla em inglês para strengths, weaknesses, opportunities and threats forças, fraquezas, oportunidades e ameaças TIR: Taxa Interna de Retorno Taxa de performance: Fonte de remuneração da administradora hoteleira, calculado como um percentual do GOP auferido pelo hotel UH: Unidade habitacional Utilidades: Gastos com água, energia e gás 32 Hotel Comfort Guarulhos - SP

33 Jorge Luiz C. Duarte Roberto M. R. Duarte Av. Brigadeiro Luís Antônio CJ 82 São Paulo - SP Tel: (11)