Relatório de Gestão Management Report Exercício de Financial Year. A força do especialista Specialist strength

06 Relatório de Gestão Management Report Exercício de 2006 2006 Financial Year A força do especialista Specialist strength

Relatório de Gestão Exercício de 2006 Management Report 2006 Financial Year Índice Index Relatório de Gestão Exercício de 2006 Management Report 2006 03 Comité de Investimentos Investment Committee 05 Banco depositário Custodian Bank 05 Avaliadores Appraisers 05 Auditor Chartered Accountants 05 Property Managers Property Managers 05 Carteira Property Managers 05 Ambiente de Negócio Business Environment 10 Actividade do Fundo Fund Activity 10 Perspectivas para 2007 Forecast for 2007 12 Agradecimentos Acknowledgements 13 Demonstrações Financeiras Financial Statements 15 Introdução Introduction 17 Comissão de Gestão Management Fee 17 Comissão de Depósito Custody Fee 18 Unidades de Participação Investment Units 18 Especialização de exercícios Accrual Basis 18 Imóveis Real Estate 18 Contas de Terceiros Accounts of Third Parties 19 Regime Fiscal Tax Regime 19 Contas de Terceiros (Activo) Third Parties Accounts (Assets) 22 Contas de Acréscimos e Diferimentos (Activo) Accruals and Deferrals Accounts (Assets) 22 Contas de Terceiros (Passivo) Third Party Accounts (Liabilities) 22 Contas de Acréscimos e Diferimentos (Passivo) Accruals and Deferrals Accounts (Liabilities) 22 Balanço 26 Balance Sheet 28 Demonstração de Resultados 30 Income Statement 32 Demonstração de Fluxos de Caixa 2006 34 Cash-Flow Statement 2006 35 Certificação Legal das Contas e Relatório de Auditoria 36

Relatório de Gestão Exercício de 2006 Management Report 2006

Relatório de Gestão Exercício de 2006 Management Report 2006 Financial Year Comité de Investimentos Alfonso Cuesta Castro João Paulo Batista Safara Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão Banco depositário Banco Invest Avaliadores CBRE Phimo Auditor KPMG Property Managers Jones Lang LaSalle Capital Invest Carteira Número de investimentos: 2 Área bruta locável total: 46.852 m² Número de Inquilinos: 37 Localização dos Investimentos: Portugal (Aveiro e Portimão) Investment Committee Alfonso Cuesta Castro João Paulo Batista Safara Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão Custodian Bank Banco Invest Appraisers CBRE Phimo Auditor KPMG Property Managers Jones Lang LaSalle Capital Invest Portfolio Number of Investments: 2 Total Gross lettable Area: 46.852 sq.m. Number of Tenants: 37 Location of Investments: Portugal (Aveiro and Portimão) 05

Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Portugal Retail Europark Fund Closed Ended Real Estate Investment Fund Portugal Retail Europark Fund Aveiro RP 06

Relatório de Gestão Exercício de 2006 Management Report 2006 Financial Year Portimão RP 07

Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Portugal Retail Europark Fund Closed Ended Real Estate Investment Fund Portugal Retail Europark Fund Rui Alpalhão João Paulo Safara 08

Relatório de Gestão Exercício de 2006 Management Report 2006 Financial Year Tiago Mattos Águas João Belchior Fernandes 09

Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Portugal Retail Europark Fund Closed Ended Real Estate Investment Fund Portugal Retail Europark Fund Ambiente de Negócio No sector de retalho os yields em Portugal continuaram a contar-se entre os mais altos da Europa. A Knight Frank indica um retail prime yield em Lisboa, no final de 2006, de 6%, apenas superado por Moscovo, Budapeste, Praga e Bruxelas. Em 2006 foram inaugurados ou lançados em Portugal 6 centros comerciais (Campo Pequeno, Corte Inglês Gaia, Ferrara Plaza, Fórum Coimbra, RioSul Shopping, e Trindade Domus) e 8 retail parks (Braga Retail Center, Chaves Retail Park, Portimão Retail Park, Viana Retail Center, Viana Retail Park, Viseu Retail Park, Atlantic Park Tondela, Gaia Retail Park), tendo a nova área bruta locável lançada ou a lançar no mercado rondado 175.000 m² em centros comerciais e 96.000 m² em retail parks, segundo os relatórios disponibilizados pelos agente mais activo neste segmento, CBRE, Cushman & Wakefield e Jones Lang LaSalle. Durante o ano assistiu-se a valores de capital e de arrendamento tendencialmente estáveis, ainda com que uma ligeira inclinação para a queda de yields. Em 2006 o retalho, com marcada concentração nos centros comerciais e retail parks, continuou a ser o segmento do mercado português mais procurado pelos investidores internacionais, muito embora o interesse dos investidores domésticos se tenha revelado em crescimento. Actividade do Fundo O Portugal Retail Europark Fund, lançado a 27 de Julho de 2006, é o primeiro fundo português exclusivamente dedicado ao investimento em retail parks. Nasceu sob o impulso do seu único investidor, o Pillar Retail Europark Fund, fonds common de placement de direito luxemburguês também exclusivamente dedicado à constituição de uma carteira europeia de retail parks e cujo investimento inicial em Portugal foi o Sintra Retail Park, adquirido em 2004. No seu primeiro exercício, o Fundo adquiriu dois retail parks, a saber: Business Environment In the retail sector, the yields in Portugal continue to be among the highest in Europe. Knight Frank indicates a retail prime yield of 6% for Lisbon at the end of 2006,, a figure surpassed only by Moscow, Budapest, Prague and Brussels. During 2006, 6 shopping centres (Campo Pequeno, Corte Inglês Gaia, Ferrara Plaza, Fórum Coimbra, RioSul Shopping, and Trindade Domus) and 8 retail parks (Braga Retail Center, Chaves Retail Park, Portimão Retail Park, Viana Retail Center, Viana Retail Park, Viseu Retail Park, Atlantic Park Tondela, Gaia Retail Park) were inaugurated or launched. According to reports of the most active agents in this sector, CBRE, Cushman & Wakefield and Jones Lang LaSalle, this represents a new gross leasable area of around 175,000 sq.m. of shopping centres and 96,000 sq.m. of retail parks that were or will be launched. During the course of the year, analysts witnessed essentially stable capital and leasing values, albeit with a slight tendency for a fall in the yields. In 2006 the retail segment, with a noted emphasis on shopping centres and retail parks, continued to be the Portuguese market sector most in demand by international investors, although the interest from domestic investors was also seen to be growing. Fund Activity The Portugal Retail Europark Fund, that was launched on July 27th, 2006, was the first Portuguese fund to be dedicated exclusively to retail park investments. It spawned from the initiative of its sole investor, the Luxembourgian Pillar Retail Europark Fund, fonds common de placement, which is also dedicated exclusively to the creation of a European retail park portfolio and whose first investment in Portugal was the acquisition of the Sintra Retail Park in 2004. In its first financial year, the Fund purchased two retail parks, namely: Data Capital Gross Localização Investido going in yield Capital Gross Date Location Invested going in yield Julho July Aveiro 31.838.032,00 6.3% Outubro October Leiria 33.519.263,97 6.3% Total 65.357.295,97 O capital investido foi assim de aproximadamente 65,4 milhões, tendo o investimento sido financiado com uma subscrição inicial de capital de 32.245.705,00, decomposto em 6.448.541 unidades de participação com um valor base de 5 cada, e com endividamento no montante líquido de 40.625.000,00. No final do exercício, o Fundo apresentava um GAV de 73.483.369, dos quais 89,3% representado pelos dois investimentos efectuados e 9.5% por Imposto Sobre o Valor Acrescentado a recuperar, emergente da aquisição do Portimão Retail Park. Em Novembro, o Fundo celebrou ainda contrato promessa para a aquisição de um terceiro retail park, este localizado em Santarém. Os investimentos realizados foram seleccionados no respeito do estilo de investimento core plus que preside à gestão do Fundo. Ambas as aquisições deste exercício são unidades de elevada dimensão, arrendadas a um leque de inquilinos de primeira linha como AKI, Decathlon, Staples Office Centre e Rádio Popular (presente nas duas unidades), Carrefour (em Portimão) e Toys R Us e Minipreço (em Aveiro). Thus the invested capital was approximately 65.4 million, financed in part by an initial capital subscription of 32,245,705.00 and the remainder through loans in the net amount of 40,625,000.00. At the end of the financial year, the Fund had a GAV of 73,483,369, of which 89.3% represented the two investments made and 9.5% of the right to recover the Value Added Tax associated with the acquisition of the Portimão Retail Park. In November the Fund furthermove signed a promissory agreement for the purchase of a third retail park located in Santarém. The investments made were selected so as to respect the core plus investment philosophy that guides the management of this Fund. Both purchases made during this financial year are very large developments that are rented to an array of top level tenants such as AKI, Decathlon, Staples Office Centre and Rádio Popular (present in both units), Carrefour (in Portimão) and Toys R Us and Minipreço (in Aveiro). 10

Relatório de Gestão Exercício de 2006 Management Report 2006 Financial Year Os resultados líquidos foram de 1.728.988, número relativamente modesto por reflectir a incidência dos custos de estrutura num curtíssimo período de actividade. No final do exercício, o valor da unidade de participação encontrava-se em 5,25, 4.9% acima do seu valor base de 5,00. A subida verificada no valor da unidade de participação corresponde a uma rentabilidade anualizada de 12.96%, ligeiramente abaixo dos padrões objectivo pelos motivos apontados. O Return on Equity fixou-se em 5.23%, decomposto como patente na figura 3, num net yield modesto (porque muito penalizado pelos custos de aquisição) de 0.42%, em ganhos de capital potenciais de 4.09% do capital investido e numa leverage margin positiva de 0.73%, correspondente a um custo da dívida de 3.32% e a um ratio debt to equity de 0.61. The net results were 1,728,988, a relatively modest figure given that it reflects the incurring of the structural costs during a very short activity period. At the end of the financial year, the unit value was 5.25, which represented a 4.9% increase in relation to its base value of 5.00. The increase in the unit value corresponds to an annual return of 12.96% which, due to the reasons already mentioned, is slightly below the established standards. The Return on Equity was set at 5.23%. As can be seen in figure 3, this can be broken-down into a modest net yield of 0.42% (due to the heavy penalisation related to the acquisition costs), in potential capital gains of 4.09% of the invested capital and in a positive leverage margin of 0.73%, equivalent to a cost of debt of 3.32% and a debt to equity ratio of 0.61. Decomposição do RoE Breakdown of the RoE 6,00% 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,00% 0,00% Return on Equity Net Yield Potential Capital Gains Leverage Margin Figura 1: decomposição do RoE (fonte: análise FundBox) Chart 1: breakdown of the RoE (source: análise FundBox) Perspectivas para 2007 Com as aquisições de 2006, a carteira imobiliária do Fundo atingiu cerca de 65,6 milhões de euros, valor significativo para a dimensão do mercado português e que deverá ser expandido em 2007 com a aquisição da unidade de Santarém, e, eventualmente, de uma ou duas adicionais. Assim sendo, em 2007 a Sociedade Gestora dividirá a sua atenção entre a gestão dos activos que integram a carteira, com vista à elevação da rentabilidade apresentada no exercício de 2006, e novas aquisições. Em 2007 espera-se a conclusão de vários dos projectos de retail parks lançados em 2006 e o lançamento de projectos novos, cujo número deverá variar entre dois e oito. O PREF continuará a ser gerido com vista a manter uma posição de destaque na transacção dos projectos de maior dimensão. Forecast for 2007 With the acquisitions made during 2006, the Fund s real estate portfolio rose to approximately 65.6 million Euros, a significant value given the size of the Portuguese market. This number is set to expand in 2007 with the purchase of the Santarém development and one or two additional ones. Therefore, during 2007, the Management Company will divide its attention between the analysis of future acquisitions and the management of the assets that presently make up the portfolio, in order to raise the levels of profitability seen in the 2006 financial year. During 2007, several (between two and eight) new retail park projects are expected to be concluded or launched. PREF will continue to be managed with the objective of maintaining a notable presence in the transactions of these major projects. 11

Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Portugal Retail Europark Fund Closed Ended Real Estate Investment Fund Portugal Retail Europark Fund Agradecimentos O Conselho de Administração da Sociedade Gestora deseja apresentar os seus agradecimentos Ao Banco Invest, pela importante intervenção enquanto Banco Depositário; À Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, pela colaboração prestada; Aos Senhores Peritos Avaliadores, de cuja experiência e conhecimentos a gestão do Fundo muito beneficiou; Ao Auditor do Fundo, pelo zelo colocado no acompanhamento da actividade; Aos property managers, pela diligência empregue na gestão quotidiana das propriedades. Lisboa, 28 de Fevereiro de 2007 O Conselho de Administração da Sociedade Gestora, Acknowledgements The Management Company s Board of Directors wishes to convey its thanks: To Banco Invest, for its important role as depository bank; To the Portuguese Securities Market Commission (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários) for its cooperation; To the Expert Appraisers, for their experience and wisdom, both of which greatly benefited the management of the Fund; To the Fund s Chartered Accountants, for the dedication shown in the accompaniment of the Fund s activity; To the property managers for their diligence in the daily management of the properties. Lisbon, February 28th, 2007 The Management Company s Board of Directors, Carlos de Sottomayor Vaz Antunes Presidente Carlos de Sottomayor Vaz Antunes President Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão Vice-Presidente e Administrador Delegado Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão Vice-President and CEO Luís Manuel Soares Franco Vogal Luís Manuel Soares Franco Member James Alistair Preston Vogal James Alistair Preston Member João Paulo Batista Safara Vogal e Director de Operações João Paulo Batista Safara Member and Chief Operations Officer Alfonso Cuesta Castro Vogal Alfonso Cuesta Castro Member Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles Vogal _ Ricardo Bruno Cardoso Amantes Vogal Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles Member _ Ricardo Bruno Cardoso Amantes Member 12

Relatório de Gestão Exercício de 2006 Management Report 2006 Financial Year 13

Demonstrações Financeiras 31 de Dezembro de 2006 Financial Statements December 31st, 2006

Anexo às Demonstrações Financeiras Annex to the Financial Statements Introdução As demonstrações financeiras, compostas pelo Balanço, Demonstração dos Resultados e Demonstração dos Fluxos Monetários, foram elaboradas segundo o disposto no Regulamento nº2/2005 de 14 de Abril de 2005. Este Regulamento estabelece o regime a que deve obedecer a contabilidade dos Fundos de Investimento Imobiliário. O Regulamento n.º2/2005 impõe a divulgação de informação que permita desenvolver e comentar os valores incluídos nas demonstrações financeiras, e ainda quaisquer outras consideradas úteis para os Participantes dos Fundos de Investimento. Nesta perspectiva, as notas omissas não são aplicáveis ou a sua apresentação não é relevante para a interpretação das referidas demonstrações financeiras. A constituição do Fundo de Investimento Imobiliário Portugal Retail Europark Fund, foi autorizada pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários em 13 de Julho de 2006, tendo iniciado a sua actividade a 28 de Julho de 2006. Dos aspectos e políticas contabilísticas mais relevantes, utilizadas na preparação das demonstrações financeiras salientam-se as seguintes: Comissão de Gestão A comissão de gestão representa um encargo do Fundo, a título dos serviços prestados pela sociedade gestora. De acordo com o Regulamento de Gestão, esta comissão é calculada diariamente aplicada sobre a média aritmética simples, dos valores líquidos globais do Fundo, cobrada trimestralmente (ver nota 14). A estrutura aplicada corresponde a uma taxa de 0.25% (zero vírgula vinte e cinco por cento) se o Valor Líquido Global do Fundo for inferior a 100,000,000 (cem milhões de euros) com valor mínimo e máximo de 60,000 (sessenta mil euros) e 200,000 (duzentos mil euros) respectivamente. Se o Valor Líquido Global do Fundo encontrar-se no intervalo compreendido entre os 100,000,000 (cem milhões de euros) e os 150,000,000 (cem e cinquenta milhões de euros) a taxa aplicada será de 0.20% (zero vírgula vinte por cento) com valor máximo de 262,500 (duzentos e sessenta e dois mil e quinhentos euros). Se o Valor Líquido Global do Fundo encontrar-se no intervalo compreendido entre os 150,000,000 (cento e cinquenta milhões de euros) e os 200,000,000 (duzentos milhões de euros) a taxa aplicada será de 0.175% (zero vírgula cento e setenta e cinco por cento) com valor máximo de 300,000 (trezentos mil euros). Se o Valor Líquido Global do Fundo for superior a 200,000,000 (duzentos milhões de euros), então a taxa aplicada será de 0.15% (zero vírgula quinze por cento). Introduction The financial statements, composed of the Balance Sheet, Income Statement and the Cash Flow Statement, were drafted in accordance with the terms of Regulation n.º 2/2005 of April 14th, 2005. This Regulation n.º 2/2005 establishes the regime that Real Estate Investment Fund accounting must comply with. The Regulation n.º 2/2005 requires the publication of information that enables the analysis and commentary of the values included in the financial statements and also any other information deemed useful for the Investment Fund s participants. It is to be noted that the omitted notes are not applicable or their inclusion is not relevant for the interpretation of the said financial statements. The creation of the Real Estate Investment Fund Portugal Retail Europark Fund was authorized by the Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (Portuguese Securities Market Commission) on July 13th, 2006, its activities having only begun on July 28th, 2006. Of the more relevant features and accounting policies used in the preparation of the financial statements, we emphasize the following: Management Fee The management fee represents a Fund liability, on account of the services provided by the management company. For providing its services, the Manager shall charge an annual management fee of: 0.25% (zero point two five per cent), calculated daily on the overall net asset value of the Fund and collected every quarter on the first working day of the quarter to which it refers, with a minimum annual amount of 60.000,00 (sixty thousand euros) and a maximum amount of 200.000,00 (two hundred thousand euros), if the fund s net asset value is not higher than 100.000.000,00 (one hundred million euros); 0.20% (zero point two per cent), calculated daily on the overall net asset value of the Fund and collected every quarter on the first working day of the quarter to which it refers, with a maximum amount of 262.500,00 (two hundred and sixty two thousand and five hundred euros), if the fund s net asset value is not higher than 150.000.000,00 (one hundred and fifty million euros); 0.175% (zero point one seven five), calculated daily on the overall net asset value of the Fund and collected every quarter on the first working day of the quarter to which it refers, with a maximum amount of 300.000,00 (three hundred thousand euros), if the fund s net asset value is not higher than 200.000.000,00 (two hundred million euros); 0.15% (zero point fifteen per cent), calculated daily on the overall net asset value of the Fund and collected every quarter on the first working day of the quarter to which it refers, if the fund s net asset value is higher than 200.000.000,00 (two hundred million euros); (see note 14). 17

Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Portugal Retail Europark Fund Closed Ended Real Estate Investment Fund Portugal Retail Europark Fund Comissão de Depósito Esta comissão destina-se a fazer face às despesas do Banco Depositário alusivas aos serviços prestados ao Fundo. Segundo o Regulamento de Gestão, esta comissão é calculada diariamente, por aplicação de uma taxa anual de 0.10% (zero vírgula dez por cento) sobre a média aritmética simples dos valores globais do Fundo. A comissão é cobrada semestralmente e tem um valor mínimo de 50,000 (cinquenta mil euros). Unidades de Participação O valor de cada unidade de participação é calculado dividindo o Valor Líquido Global do Fundo pelo número de unidades de participação em circulação. Ao valor líquido do património corresponde o somatório das rubricas do capital do Fundo, ou seja, unidades de participação, variações patrimoniais, resultados transitados e distribuídos e resultado líquido. As Variações Patrimoniais resultam da diferença entre o valor de subscrição e o valor base da unidade de participação, na data de actividade, situação não verificável no valor do Fundo. A 31 de Dezembro de 2006 o Capital do Fundo integra algumas destas rubricas conforme dados apresentados na nota 2. Especialização de exercícios O Fundo regista os seus proveitos e custos de acordo com o princípio da especialização dos exercícios, sendo reconhecidos à medida em que são obtidos e incorridos, independentemente do seu recebimento ou pagamento. Imóveis Os imóveis adquiridos pelo Fundo são contabilizados pelo valor de transacção, acrescido dos emolumentos notariais, custos registrais, imposto de selo, avaliações prévias à aquisição, assim como das obras de melhoramento e recuperação. Nos termos da Lei em vigor, os imóveis não são amortizados, de modo a espelhar o seu valor venal, definido de acordo com o melhor preço que poderia ser alcançado, caso fossem vendidos em circunstâncias normais de mercado. A política seguida pelo Fundo quanto ao reconhecimento ou desreconhecimento dos imóveis como um activo toma em consideração o princípio da substância sobre a forma. Nestas circunstâncias, sempre que os benefícios e os riscos inerentes aos imóveis são substancialmente transmitidos com a celebração do contrato promessa, as transacções são normalmente contabilizadas já que a celebração da respectiva escritura fica apenas pendente de questões de natureza formal. Tendo em conta o Decreto-Lei 60/2002, de 20 de Março com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei 13/2005, de 7 de Fevereiro, os imóveis adquiridos devem ser precedidos de pareceres de, pelo menos, dois peritos avaliadores independentes. Os bens imóveis são avaliados com uma periodicidade mínima bianual e sempre que ocorram alterações significativas nos seus valores. A Valorização de cada imóvel é definida pela Sociedade Gestora, sendo examinada em cada exercício por confrontação do seu valor contabilístico com o resultante da avaliação dos peritos independentes, não podendo o valor contabilístico ser superior ao da média aritmética simples das avaliações periciais. As mais-valias (Mv) ou menos-valias (mv) que decorram do ajustamento do custo dos imóveis ao seu valor venal são registadas, lançando-se o correspondente ganho ou perda (embora potencial), nas contas de proveitos e custos, 833 Ganhos em operações financeiras e activos imobiliários e Custodian Fee This fee aims to compensate the Depositary Bank for services rendered to the Fund. According to the Management Regulation, this fee is calculated daily by applying an annual rate of 0.10% (zero point one percent) on the simple mathematical average of the total values of the Fund. This commission is charged biannually and has a minimum value of 50,000 (fifty thousand euros). Investment Units The value of each investment unit is calculated by dividing the Total Net Value of the Fund by the number of investment units in circulation. The net value of the assets corresponds to the sum of all the headings of the Fund s capital or, in other words, participation units, asset variations, retained earnings and the net result. The Asset Variations result from the difference between the subscription value and the base value of the participation units on the date of initial activity, a situation that is not verifiable in the Fund s value. On December 31st, 2006, the Fund s Capital includes some of these headings, as can be seen in note 2. Accrual Basis The Fund registers its revenues and costs in accordance with the accrual basis principle, whereby the former are recognized as they are obtained and incurred regardless of whether they are actually received or paid. Real Estate The value of the real estate acquired by the Fund is recorded by summing the value of the transaction, notary fees, registration fees, stamp duty, appraisals prior to purchase, as well as any improvements or remodeling construction work. Under the terms of the law in force, real estate is not amortized, so as to mirror its venal value, which is defined according to the best price that could be obtained under normal market circumstances. The policy followed by the Fund with regard to the recognition or not of real estate as an asset takes into consideration the principle of substance over form. In this situation, the transactions are normally recorded as soon as the benefits and risks inherent to the real estate are substantially transferred with the signing of the promissory agreement, due to the fact that the signing of the definitive contract is only dependent on a set of formal conditions. Considering Law-Decree n.º 60/2002 of March 2nd, with the changes made by Law-Decree n.º 13/2005 of February 7th, the real estate acquired should be preceded by written opinions of at least two independent expert appraisers. The appraisal of the real estate is conducted at least twice a year and whenever significant alterations to their value occur. The appreciation of each property is defined by the Management Company, said appreciation being examined in each financial year by comparing its accounting value with that resulting from the appraisal of the independent experts. The accounting value can not be more than the simple mathematical average of the expert appraisals. The appreciation (Mv) or depreciation (mv) that result from the adjustment of the cost of the real estate to their venal value is recorded and the corresponding gain or loss (although potential) is placed in the revenues and costs accounts, 833 Gains in financial activities and real 18

Anexo às Demonstrações Financeiras Annex to the Financial Statements 733 Perdas em operações financeiras e activos imobiliários, respectivamente, tendo como contrapartida as contas de mais-valias e menosvalias do activo. O reconhecimento das mais valias relativas ao imóvel prometido comprar, decorre do facto do fundo dispor de controlo sobre o activo. Nos imóveis destinados ao arrendamento, as rendas são reconhecidas como proveito do ano a que respeitam, sendo as recebidas antecipadamente contabilizadas na conta Receitas com proveito diferido. estate assets and 733 Losses in financial activities and real estate assets, respectively, having as compensation the asset appreciation and depreciation accounts. The recognition of appreciation of property under contract to be acquired is a result of the fund having control over the asset. In leasable real estate,, the rents are recognized as revenue of that corresponding year. Those that are received before they are due are recorded as Receipts with deferred gain. Contas de Terceiros As dívidas de terceiros espelham o valor que se espera realmente receber. Neste seguimento, os inquilinos que detenham mais de dois meses de renda em mora, proceder-se-á à constituição da provisão para crédito vencido no excedente daquele limite. As situações em contencioso são provisionadas na totalidade. Nestas circunstâncias, à data de 31 de Dezembro não existem situações em mora. Regime Fiscal Os rendimentos prediais líquidos, obtidos no território português, à excepção das mais-valias prediais, são tributados á taxa autónoma de 20% (vinte por cento). Tratando-se de mais valias prediais, há lugar a tributação, autonomamente, à taxa de 25% (vinte e cinco por cento), que incide sobre 50% (cinquenta por cento) da diferença positiva entre maisvalias e as menos-valias realizadas no exercício. As aplicações financeiras são tributadas a uma taxa de 20% (vinte por cento) com retenção na fonte (ver nota 12). As notas 4, 5, 8 e 13 previstas no plano de contabilidade dos Fundo de Investimento Imobiliário, autorizado pelo Regulamento da CMVM nº. 2/2005, não têm aplicação por inexistência de valores e situações a descrever. As restantes notas encontram-se de imediato explicadas. Accounts of Third Parties Third party debts mirror the value that one hopes to actually receive. Therefore, in situations where the tenants have more than two months rent overdue, a retainer is established for the overdue credit in excess of that limit. For litigious situations, retainers are established for the full amount. On December 31st, there were no overdue credits under these circumstances. Tax Regime The net real estate income obtained in Portuguese territory, with the exception of real estate appreciation, is taxed at the independent rate of 20% (twenty percent). In situations of real estate appreciation, it is taxed at the rate of 25% (twenty five percent), which is applied on 50% (fifty percent) of the positive difference between the appreciation and the depreciation over the financial year. Financial investments are taxed at a rate of 20% (twenty percent), said tax being withheld at the source (see note 12). 19

Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Portugal Retail Europark Fund Closed Ended Real Estate Investment Fund Portugal Retail Europark Fund Nota 1 Valia Potencial em Imóveis Note 1 Potential Value of Real Estate Valor Média das Valia Potencial Imóveis Contabilístico (A) Avaliações (B) A-B Accounting Valuation Potential Property Value (A) Average (B) Value A-B Aveiro Retail Park 32,217,000 32,217,000 0 Portimão Retail Park 35,590,000 35,590,000 0 Total 67,807,000 67,807,000 0 Nota 2 Unidades de Participação e Capital do Fundo O Património do Fundo está representado através de unidades de participação iguais com um valor base de 5 cada. A movimentação no Capital do Fundo no exercício de 2006 foi a abaixo descrita: Note 2 Investment Units and Fund Capital The Fund s Assets are represented by equivalent investment units, each with a base value of 5. The Fund s Capital movements during 2006 financial year are described below: Resultados 31-Dez-2006 Descrição 1-Jan-06 Subscrição Outros Período (em euros) Periodic 31-12-2006 Description 01-01-06 Subscription Others Results (in euros) Valor Base Base Value 0 32,242,705 32,242,705 Resultados Distribuídos Distributed Income -136,945-136,945 Resultados Acumulados Accumulated Result 0 0 Ajustamentos em Imóveis Net Operating 0 0 Resultados do Período Income 0 1,728,988 1,728,988 Soma Sum 0 32,242,705-136,945 1,728,988 33,834,748 nº unidades participação n. º Investment units 0 6,448,541 Valor unidade participação Value of Investment units 0.0000 5.2469 O resultado do período em análise inclui ganhos em ajustamentos de activos imobiliários no valor de 2,175,818 The period results under analysis includes gains in real estate asset adjustments in the amount of 2,175,818 Nota 3 Inventário das Aplicações em Imóveis a 31/12/2006 Note 3 Listing of the Real Estate Investments on 31/12/2006 Data Valor Valor do Descrição Área (m2) Adiantamentos das Avaliações das Avaliações Imóvel (em euros) Appraisals Appraisals Property Value Description Area (sqm) Advances date Value (in euros) 1. Imóveis situados em Estados da União Europeia Properties located in EU Member States 1.4 Construções Acabadas Completed 1.4.1 Arrendadas Rented Comércio Retail Aveiro Retail Park 67965 28-Jul-06 32,217,000 32,217,000 Portimão Retail Park 78927 28-Jul-06 35,590,000 35,590,000 Total 0 67,807,000 67,807,000 Ambos imóveis encontram-se totalmente arrendados. Both properties are fully occupied and rented 20

Anexo às Demonstrações Financeiras Annex to the Financial Statements Em 31 de Dezembro de 2006, o Fundo Portugal Retail Europark Fund detém um contrato promessa de compra e venda com terceiros para a compra do imóvel Santarém Retail Park que se encontra em fase de construção. De um ponto de vista contabilístico, e conforme decorre do inventário das aplicações, o imóvel foi tratado de acordo com o referido na nota 13, já que todos os benefícios e riscos relevantes foram transmitidos com a assinatura dos referidos contratos. On December 31st 2006, the Portugal Retail Europark Fund has a promissory agreement to acquire from a third party a development known as Santarém Retail Park which is currently under construction. From an accounting perspective, and according to the inventory of the investments, the building was treated in accordance with note 13, given that all the relevant benefits and risks were transferred with the signature of the said contract. Nota 6 Critérios e princípios de valorização Os critérios e princípios de valorização estão descritos nas notas iniciais do Anexo. Nota 7 Discriminação da Liquidez do Fundo Note 6 Valuation principles and criteria The criteria and valuation principles are described in the initial notes of the Annex. Note 7- Itemization of the Fund s liquidity Saldo em Saldo em 31-Dez-06 Rubricas 01-Jan-06 Aumentos Reduções (em euros) Balance on Balance 31-12-06 Headings on 01-01-06 Increases Reductions (in euros) Depósitos à Ordem Demand Deposits 0 447,374 Depósitos a Prazo c/ pré-aviso Term Deposits 0 27,812,000 27,812,000 0 Total 0 27,812,000 27,812,000 447,374 Nota 9 Comparabilidade com o exercício anterior Não existe comparabilidade com exercício anterior em virtude do Fundo ter sido constituído no decorrer do presente exercício. Nota 12 Impostos Note 9 Financial Information Comparison There is no comparative information from the previous financial year because the Fund s activity started during 2006. Note 12 Taxes Impostos Directos Direct Taxes 31-Dez-2006 (valor em euros) (Value in euros) Aplicações Financeiras Financial Applications 2,175 Total 2,175 Os Rendimentos Prediais dispensam retenção na fonte ao abrigo do art.º 90.º n.º1 g) do CIRC Real Estate Revenues do not require tax to be withheld at the source in light of art. 90 no. 1 g) of the Corporate Tax Code. Nota 13 Responsabilidades com e de Terceiros Note 13 Responsibilities with Third Parties Montantes (em euros) Tipo de Responsabilidade Em 01-Jan-06 Em 31-Dez-06 Values (in euros) Liabilities on 01-01-06 on 31-12-06 Operações a prazo de compra - imóveis Purchase through credit operations real estate 0 36,000,000 Total 0 36,000,000 Em 31 de Dezembro de 2006 o Fundo detinha um imóvel objecto de operação a prazo de compra. Corresponde ao imóvel futuramente denominado Santarém Retail Park. Apenas encontra-se celebrado o contrato promessa de compra e venda não tendo sido entregue qualquer valor, até à data, a título de adiantamento. On December 31st 2006, the Fund had a building that was being acquired through a credit operation. The building in question is the future Santarém Retail Park and a promissory agreement has been signed to buy it from a third party. 21

Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Portugal Retail Europark Fund Closed Ended Real Estate Investment Fund Portugal Retail Europark Fund Nota 14 Comissões do exercício Note 14 Financial Year Fees Comissões Fees 31-Dez-06 (valor em euros) (value in euros) Comissão de Gestão Management Fees 35,434 Comissão de Depósito Custodian Fees 21,507 Taxa de Supervisão Supervision Fees 5,264 Total 62,206 Nota 15 - Outras Informações relevantes para a análise das Demonstrações Financeiras Contas de Terceiros (Activo) Nas contas de terceiros inclui-se as rubricas Outros valores a receber cujo saldo respeita a retribuições em dívida por parte dos lojistas pela utilização de espaços integrados nos Retail Parks e a rubrica Estados e Outros Entes Públicos por conta do pedido de reembolso do IVA pago na aquisição do imóvel Portimão Retail Park. Contas de Acréscimos e Diferimentos (Activo) As contas de acréscimos e diferimentos activos integram: as Despesas com custo diferido, as quais incluem a comissão paga pela emissão de uma garantia bancária e imposto selo da mesma garantia e do Empréstimo Não Titulado celebrado durante 2006, com data de maturidade a 15 de Janeiro de 2007. O saldo da conta Outros acréscimos e diferimentos diz respeito a valores referentes às despesas comuns dos Retail Parks que não afectam o Valor Líquido Global do Fundo. Contas de Terceiros (Passivo) Esta rubrica integra as seguintes responsabilidades: Comissões a pagar que envolve as Comissões de Gestão e Depósito e a Taxa de Supervisão a regularizar no exercício; Estado e outros entes públicos cujo saldo respeita ao valor do IRC/Rendimento Predial; a rubrica Outras contas de credores corresponde a honorários por serviços prestados. A rubrica Empréstimos Não Titulados corresponde a um financiamento concedido pelo participante. Contas de Acréscimos e Diferimentos (Passivo) Os Acréscimos e Diferimentos passivos integram os Acréscimos de Custos que corresponde à especialização dos juros por conta do financiamento evidenciado no parágrafo anterior. Note 15 Other Information relevant to the analysis of the Financial Statements Third Party Accounts (Assets) In the third party accounts, the heading Other debtor accounts is related to property rent that was not paid by the tenants and the heading Other creditor accounts relates to the VAT reimbursement paid during the acquisition of Portimão Retail Park. Accruals and Deferrals Accounts (Assets) The accruals and deferrals accounts include: the Expenses with deferred cost, which include the fee charged in obtaining a bank guarantee and its stamp duty. The balance of the Other accruals and deferrals is related to the retail park s service charges which don t affect the Fund s net asset value. Third Party Accounts (Liabilities) This heading includes the following burdens: Fees payable that involve the Management, Custodian and Supervision Fees owed for the financial year; State and other public entities whose balance refers to the value of the Corporate Tax/Real Estate Income. The heading Other creditor accounts is related to fees of several services. The balance of the Shareholder Loan regards a loan agreement between the Fund and the unitholder. Accruals and Deferrals Accounts (Liabilities) The Accruals and Deferrals liabilities only include the heading Accrued expenses which is related to the interest on the loan agreement mentioned above. 22

Anexo às Demonstrações Financeiras Annex to the Financial Statements 23

Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Portugal Retail Europark Fund Closed Ended Real Estate Investment Fund Portugal Retail Europark Fund BALANÇO (Valores em Euros) ACTIVO Código Designação 31/Dez/06 Bruto Mv mv/p Líquido Activos Imobiliários 32 Construções 65 631 182 2 175 818 67 807 000 34 Adiantamentos por conta de Imóveis 0 Total de Activos Imobiliários 65 631 182 2 175 818 0 67 807 000 Contas de Terceiros 414+,,,+419 Outras contas de Devedores 252 961 252 961 424+,,,+429 Outras contas de Credores 6 977 364 6 977 364 Total dos valores a Receber 7 230 325 7 230 325 Disponibilidades 12 Depósitos à Ordem 447 374 447 374 13 Depósitos a Prazo c/ pré-aviso 0 Total das Disponibilidades 447 374 447 374 Acréscimos e Diferimentos 51 Acréscimos de Proveitos 0 52 Despesas c/ Custo Diferido 138 731 138 731 58 Outros acréscimos e diferimentos 35 757 35 757 Total de Acréscimos e Diferimentos Activos 174 488 174 488 Total do Activo 73 483 369 2 175 818 0 75 659 187 Total do número de Unidades de Participação 6 448 541 O Técnico Oficial de Contas O Conselho de Administração 26

Anexo às Demonstrações Financeiras Annex to the Financial Statements PASSIVO Código Designação 31/Dez/06 Capital do Fundo 61 Unidades de Participação 32 242 705 64 Resultados Transitados 65 Resultados Distribuídos -136 945 66 Resultados Líquidos do Período 1 728 988 Total do Capital do Fundo 33 834 748 Contas de Terceiros 423 Comissões e outros encargos a pagar 43 435 424+,,,+429 Outras contas de Credores 583 027 432 Empréstimos Não Titulados 40 625 000 Total dos valores a Pagar 41 251 462 Acréscimos e Diferimentos 53 Acréscimos de Custos 572 977 56 Receitas com Proveito Diferido 58 Outros acréscimos e diferimentos Total de Acréscimos e Diferimentos Passivos 572 977 Total do Passivo 75 659 187 <Valor Unitário da Unidade Participação 5,2469 27

Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Portugal Retail Europark Fund Closed Ended Real Estate Investment Fund Portugal Retail Europark Fund BALANCE SHEET (Amounts in Euros) ASSET Code Description 2006 Gross PG PL NET Real Estate Assets 32 Completed / Under Construction 65 631 182 2 175 818 67 807 000 34 Advances for real estate assets 0 Total Real Estate Assets 65 631 182 2 175 818 67 807 000 Accounts with Third Parties 414+,,,+419 Other debtor accounts 252 961 252 961 424+,,,+429 Other creditor accounts 6 977 364 6 977 364 Total receivables 7 230 325 7 230 325 Cash and Cash Equivalents 12 Demand Deposits 447 374 447 374 13 Term Deposits 0 Total Cash and Cash Equivalents 447 374 447 374 Accruals and Deferrals 51 Accrued Revenue 0 52 Expenses w/ Deferred Costs 138 731 138 731 58 Other Accruals and Deferrals 35 757 35 757 Total Asset's Accruals and Deferrals 174 488 174 488 Total Assets 73 483 369 2 175 818 75 659 187 Total Units 6 448 541 The Accountant The Board of Directors 28

Anexo às Demonstrações Financeiras Annex to the Financial Statements LIABILITY Code Description 2006 Fund Equity 61 Investment Units 32 242 705 64 Retained Income 65 Dividends Paid -136 945 66 Net Income for the year 1 728 988 Total Capital Fund 33 834 747 Accounts with Third Parties 423 Fees 43 436 424+,,,+429 Other creditor accounts 583 027 432 Shareholder Loan 40 625 000 Total Payables 41 251 463 Accrued and Deferred Income 53 Accrued expenses 572 977 58 Other Accruals and Deferrals Total Liabilities Accruals and Deferrals 572 977 Total Liabilities 75 659 187 Unit Value ( NAV per Unit) 5,2469 29

Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Portugal Retail Europark Fund Closed Ended Real Estate Investment Fund Portugal Retail Europark Fund DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADOS (Valores em Euros) CUSTOS E PERDAS Código Designação 2006 Custos e Perdas Correntes Juros e Custos Equiparados 711+718 De Operações Correntes 674 091 Comissões 724+...+728 Outras, de Operações Correntes 71 460 Perdas Op. Finan. e Act. Imobiliários 733 Em Activos Imobiliários 3 750 Impostos 7411+7421 Imposto sobre o Rendimento 230 773 7412+7422 Indirectos 60 426 76 Fornecimentos e Serviços Externos 547 664 77 Outros Custos e Perdas Correntes 330 Total dos Custos e Perdas Correntes (A) 1 588 494 Custos e Perdas Eventuais 782 Perdas Extraordinárias 783 Perdas Exercícios Anteriores 784+...+788 Outras Perdas Eventuais 130 550 Total dos Custos e Perdas Eventuais (C) 130 550 Resultado Líquido do Período 1 728 988 TOTAL 3 448 031 8x2-7x2-7x3 Resultados da Carteira de Títulos 8x3+86-7x3-76 Resultado de Activos Imobiliários 2 885 741 B-A Resultados Correntes 1 859 538 O Técnico Oficial de Contas O Conselho de Administração 30

Anexo às Demonstrações Financeiras Annex to the Financial Statements PROVEITOS E GANHOS Código Designação 2006 Proveitos e Ganhos Correntes Juros e Proveitos Equiparados 811+...+818 Outros, de Operações Correntes 10 875 Ganhos Op. Finan. E Act. Imobiliários 833 Em Activos Imobiliários 2 179 568 86 Rendimentos de Activos Imobiliários 1 257 587 87 Outros Proveitos e Ganhos Correntes 1 Total dos Proveitos e Ganhos Correntes (B) 3 448 031 Proveitos e Ganhos Eventuais 884+...+888 Outros Ganhos Eventuais Total dos Proveitos Eventuais (D) 0 Resultado Líquido do Período TOTAL 3 448 031 D-C Resultados Eventuais -130 550 B+D-A-C+74 Resultado antes do Imposto s/o Rendimento 1 959 760 B-A+D-C Resultado Líquido do Período 1 728 988 31

Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Portugal Retail Europark Fund Closed Ended Real Estate Investment Fund Portugal Retail Europark Fund INCOME STATEMENT Amount expressed in Euros COSTS AND LOSSES Code Description 2006 Interest and Similar Expenses 711+718 Other - Operating Activities 674 091 Fees 724+...+728 Other - Operating Activities 71 460 Finan. op. and real estate asset losses 733 In real estate assets 3 750 Taxes 7411+7421 Income tax 230 773 7412+7422 Indirect taxation 60 426 76 General Administrative Expenses 547 664 77 Other Expenses and Losses 330 Total Expenses and Losses (A) 1 588 494 Extraordinary expenses and losses 782 Extraordinary losses 783 Losses from previous FYs 784+...+788 Other non-recurring losses 130 550 Total Extraordinary Expenses and Losses (C) 130 550 Net result for the FY 1 728 988 TOTAL 3 448 031 8x2-7x2-7x3 Securities portfolio results 8x3+86-7x3-76 Real estate asset results 2 885 741 B-A Operating Results 1 859 538 The Accountant The Board of Directors 32

Anexo às Demonstrações Financeiras Annex to the Financial Statements REVENUES AND GAINS Code Description 2006 Interest and Similar Revenue 811+...+818 Other - Operating Activities 10 875 Finan. op. and real estate asset gains 833 In real estate assets 2 179 568 86 Real estate asset revenue 1 257 587 87 Other Revenues and Gains 1 Total Revenues and Gains (B) 3 448 031 Extraordinary revenues and gains 884+...+888 Other non-recurring gains Total Extraordinary Gains (D) 0 TOTAL 3 448 031 D-C Extraordinary results -130 550 B+D-A-C+74 Pre-tax income results 1 959 760 B-A+D-C Net result for the FY 1 728 988 33

Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Portugal Retail Europark Fund Closed Ended Real Estate Investment Fund Portugal Retail Europark Fund DEMONSTRAÇÃO DOS FLUXOS MONETÁRIOS (Valores em Euros) Discriminação dos Fluxos 31/Dez/06 OPERAÇÕES SOBRE AS UNIDADES DO FUNDO RECEBIMENTOS: Subscrição de Unidades de Participação 32 242 705 PAGAMENTOS: Resgates de Unidades de Participação Rendimentos Pagos aos Participantes 136 945 Fluxo das Operações sobre as Unidades de Participação 32 105 760 OPERAÇÕES COM VALORES IMOBILIÁRIOS RECEBIMENTOS: Rendimentos de Activos Imobiliários 1 254 694 Alienação de Activos Imobiliários PAGAMENTOS: Aquisição de Activos Imobiliários 67 396 341 Despesas com Aquisição de Activos Imobiliários 256 725 Despesas correntes (FSE) com Activos Imobiliários 771 356 Adiantamentos p/ compra de Activos Imobiliários 5 000 000 Outros Pagamentos de Valores Imobiliários Fluxo das Operações sobre Valores Imobiliários -72 169 729 OPERAÇÕES DE GESTÃO CORRENTE RECEBIMENTOS: Juros de Depósitos Bancários 8 700 Empréstimos Contraídos 40 625 000 Outros Recebimentos Correntes 188 933 PAGAMENTOS: Comissão de Gestão 14 406 Comissão de Depósito Impostos e Taxas 149 549 Outros Pagamentos Correntes 147 005 Fluxo das Operações de Gestão Corrente 40 511 673 OPERAÇÕES EVENTUAIS RECEBIMENTOS: Ganhos Extraordinários Ganhos Imputáveis a exercícios anteriores Recuperação de INCOBRÁVEIS Outros Recebimentos de Operações Eventuais 0 PAGAMENTOS: Perdas Extraordinárias Perdas Imputáveis a exercícios anteriores Outros Pagamentos de Operações Eventuais 330 Fluxo das Operações Eventuais -330 Saldo dos Fluxos Monetários do Período (A) 447 374 Disponibilidades no Início do Período (B) 0 Disponibilidades no Fim do Período (C) = (B)+(A) 447 374 O Técnico Oficial de Contas O Conselho de Administração 34

Anexo às Demonstrações Financeiras Annex to the Financial Statements CASH FLOW STATEMENT Amount expressed in Euros Detailed composition 2006 UNITS OPERATIONS RECEIPTS : Subscription of Investment Units 32 242 705 PAYMENTS : Redemption of Investment Units Dividends Paid 136 945 Net Cash Flow From Investment Unit Operations 32 105 760 REAL ESTATE ASSET OPERATIONS RECEIPTS : Real Estate Asset Revenue 1 254 694 PAYMENTS : Real Estate Acquisition 67 396 341 Associated Expenses with Real Estate Acquisition 256 725 General Administrative Expenses with Real Estate 771 356 Advances for Acquisition of Real Estate 5 000 000 Other payments related to Real Estate Assets Net Cash Flow From Real Estate Asset Operations -72 169 729 GENERAL OPERATING ACTIVITIES RECEIPTS : Interest Bearing Bank Deposits 8 700 Loans 40 625 000 Other receipts 188 933 PAYMENTS : Management Fee 14 406 Custodian Fee Income Taxes and Official Fees 149 549 Other Payments 147 005 Net Cash Flow From General Operating Activities 40 511 673 EXTRAORDINARY ACTIVITIES PAYMENTS : Other payments of extraordinary activities 330 Net Cash Flow From Extraordinary Activities -330 Net Increase in Cash and Cash Equivalents (A) 447 374 Cash and Cash Equivalents at begining of FY (B) 0 Cash and Cash Equivalents at end of FY (C) = (B)+(A) 447 374 The Accountant The Board of Directors 35

Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Portugal Retail Europark Fund Closed Ended Real Estate Investment Fund Portugal Retail Europark Fund 36

Anexo às Demonstrações Financeiras Annex to the Financial Statements 37

Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Portugal Retail Europark Fund Closed Ended Real Estate Investment Fund Portugal Retail Europark Fund 38

Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Portugal Retail Europark Fund Closed Ended Real Estate Investment Fund Portugal Retail Europark Fund Propriedade: Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Portugal Retail Europark Fund Nº de Exemplares: xxxxx Depósito legal: xxxxx Impressão e Acabamentos: xxxxx