FUNDIESTAMO SOCIEDADE GESTORA DE FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO, SA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO ESTAMO (CMVM nº 0823) RELATÓRIO E CONTAS 2010
1 Caracterização do Fundo O Fundo de Investimento Imobiliário Estamo é um fundo fechado gerido pela Sociedade Gestora Fundiestamo Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, SA. A autorização da sua constituição pela CMVM Comissão do Mercado de Valores Mobiliários foi em 18 de Novembro de 2005, tendo iniciado a sua actividade em 16 de Janeiro de 2006. Foi constituído com a duração inicial de 5 anos, prorrogáveis por um ou mais períodos subsequentes de 3 anos, desde que tal seja deliberado pela Assembleia de Participantes e obtenha a aprovação da CMVM. O capital do Fundo é de 34 milhões de euros, estando representado por 3.400 unidades de participação como valor nominal de 10 mil euros. O Banco Depositário do Fundo é a Caixa Geral de Depósitos. 2 Actividade desenvolvida A actividade desenvolvida durante o exercício junto de diversas entidades públicas e, bem assim como, a elaboração de diversos estudos, visou a valorização do património imobiliário do Fundo, em consonância com os objectivos definidos pela Sociedade Gestora. 2
DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS EM 2010 E 2009 2.1 Aquisições Durante o exercício não foi adquirido qualquer imóvel. 2.2 Alienações No decorrer do exercício não foi alienado qualquer imóvel. 3 Demonstração de Resultados e Balanço Tendo em consideração a fase de desenvolvimento imobiliário dos seus activos imobiliários, os Proveitos ascenderam a 5,6 milhares de euros e os custos foram de 167 mil euros. Nos Proveitos relevam os relacionados com Rendimentos de Activos Imobiliários, rendas, com 4,8 mil euros. Por seu lado, nos Custos sobressaem as Comissões, com 148 mil euros e os Fornecimentos e Serviços Externos, com 18,7 milhares de euros. O Activo Liquido total do Balanço era de cerca de 45 milhões de euros, dos quais 44,8 milhões correspondiam ao valor dos imóveis constantes da carteira do Fundo. No Passivo, realça-se a rubrica Outras Contas Credores com 11,5 milhões de euros, divida a uma empresa do grupo relativo ao valor em dívida pela aquisição de dois imóveis. Por seu lado, o Total do Capital do Fundo era, na data em referência, cerca de 33,5 milhões de euros. 3
DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS EM 2010 E 2009 4 Resultado Líquido O Resultado Líquido apurado no exercício foi um prejuízo de 161.561,43 euros. 5 Valorização das unidades de participação O valor de cada unidade de participação em 31 de Dezembro de 2010 era de 9.845,8631euros, contra um valor de 9.893,38 euros no final do exercício transacto. Lisboa, 22 de Fevereiro de 2011 O Conselho de Administração Filipe Raimond da Silva Amado (Presidente) António Jorge de Oliveira Morgado (Administrador) Maria Hortense Marques das Silva Baeta (Administrador) 4
DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS EM 2010 E 2009 DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS 5
DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS EM 2010 E 2009 VALOR LIQUIDO GLOBAL DO FUNDO (VLGF) (em euros) Valor Global 1 - IMÓVEIS SITUADOS EM ESTADOS DA UNIÃO EUROPEIA 1.1. Terrenos 1.1.1. Urbanizados 1 Terreno Alfredo Bensaúde,Avenida Dr. Alfredo Bensaúde,Lisboa 33,095,200 1.1.2. Não Urbanizados 1 Terreno Bicesse,Alto do Estoril,Cascais 2,520,132 1 Terreno Quinta do Seminário,Rua de D. Vasco, n.º 60,Lisboa 9,204,433 7 - LIQUIDEZ 7.1. À vista 7.1.2. Depósitos à Ordem 204,102 9 - OUTROS VALORES A REGULARIZAR 9.1. Valores Activos 9.1.2. Outros 1,200 9.2. Valores Passivos 9.2.2. Outros -11,549,132 VALOR LIQUIDO GLOBAL DO FUNDO (VLGF) 33,475,934 6
DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS EM 2010 E 2009 FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO ESTAMO BALANÇOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2010 E 2009 (Montantes expressos em Euros) 2010 2009 Activo Mv/Af mv/df Activo Activo ACTIVO bruto líquido líquido CAPITAL DO FUNDO E PASSIVO 2010 2009 ACTIVOS IMOBILIARIOS CAPITAL DO FUNDO 31 Terrenos 44,654,831 164,934-44,819,765 44,819,765 61 Unidades de participação 34,000,000 34,000,000 32 Construções - - - - - 62 Variações patrimoniais - - 34 Adiantamentos por compra de imóveis - - - - - 64 Resultados transitados (362,504) (201,048) TOTAL DE ACTIVOS IMOBILIÁRIOS 44,654,831 164,934-44,819,765 44,819,765 66 Resultado líquido do exercício (161,561) (161,456) TOTAL DO CAPITAL DO FUNDO 33,475,934 33,637,496 CARTEIRA DE TÍTULOS E PARTICIPAÇÕES 24 Unidades de participação - - - - - AJUSTAMENTOS E PROVISÕES 47 Ajustamentos de dividas a receber - - CONTAS DE TERCEIROS 48 Provisões acumuladas - - 412 Devedores por rendas vencidas 114 - - 114 114 TOTAL DAS PROVISÕES ACUMULADAS - - 413+.+419 Outras contas de devedores 1,000 - - 1,000 - TOTAL DOS VALORES A RECEBER 1,114 - - 1,114 114 CONTAS DE TERCEIROS 422 Rendimentos a pagar aos participantes - - DISPONIBILIDADES 423 Comissões e outros encargos a pagar 21,041 16,354 12 Depósitos à ordem 204,102 - - 204,102 346,691 424+ +429 Outras contas de credores 11,500,000 11,500,210 13 Depósitos a prazo e com pré-aviso - - - - - 432 Empréstimos não titulados - - TOTAL DAS DISPONIBILIDADES 204,102 - - 204,102 346,691 44 Adiantamentos por venda de imóveis - - TOTAL DOS VALORES A PAGAR 11,521,041 11,516,564 ACRÉSCIMOS E DIFERIMENTOS 51 Acréscimos de proveitos 87 - - 87 71 ACRÉSCIMOS E DIFERIMENTOS 52 Despesas com custo diferido - - - - 211 55 Acréscimos de custos 27,693 12,392 58 Outros acréscimos e diferimentos - - - - - 56 Receitas com proveito diferido 398 398 TOTAL DOS ACRESCIMOS E DIFERIMENTOS 87 - - 87 281 58 Outros acréscimos e diferimentos - - TOTAL DOS ACRESCIMOS E DIFERIMENTOS 28,091 12,790 TOTAL DO ACTIVO 44,860,133 164,934-45,025,067 45,166,850 TOTAL DO PASSIVO 45,025,067 45,166,850 Número total de unidades de participação em circulação 3,400 3,400 Valor unitário da unidade de participação 9,845.86 9,893.38 7
DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS EM 2010 E 2009 FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO ESTAMO DEMONSTRAÇÕES DOS RESULTADOS PARA OS EXERCÍCIOS FINDOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2010 E 2009 (Montantes expressos em Euros) CUSTOS 2010 2009 PROVEITOS 2010 2009 CUSTOS E PERDAS CORRENTES PROVEITOS E GANHOS CORRENTES JUROS E CUSTOS EQUIPARADOS JUROS E PROVEITOS EQUIPARADOS 711+718 De operações correntes - 9 812 Da carteira de títulos e participações - - COMISSÕES 811+818 Outros, de operações correntes 838 3,705 722 Da carteira de títulos e participações - - RENDIMENTO DE TITULOS 723 Em activos imobiliarios - - 822+ +825 Da carteira de títulos e participações - - 724+ +728 Outras, de operações correntes 148,315 149,029 828 De outras operações correntes - - PERDAS EM OPER.FINAN E ACT.IMOBILIARIOS GANHOS EM OPER.FINAN E ACT.IMOBILIARIOS 732 Na carteira de títulos e participações - - 832 Na carteira de títulos e participações - - 733 Em activos imobiliarios - 51,112 833 Em activos imobiliarios - 51,113 731+738 Outras, de operações correntes - - 831+838 Outros, de operações correntes - - IMPOSTOS REVERSÕES DE AJUSTAMENTOS E DE PROVISÕES 7411+7421 Impostos sobre o rendimento - - 851 De ajustamentos de dividas a receber - - 7412+7422 Impostos indirectos - - 852 De provisões para encargos - - 7418+7428 Outros impostos 176 741 PROVISÕES DO EXERCICIO 86 RENDIMENTOS DE ACTIVOS IMOBILIARIOS 4,775 4,742 751 Ajustamentos de dividas a receber - - 752 Provisões para encargos - - 87 OUTROS PROVEITOS E CUSTOS CORRENTES - - 76 FORNECIMENTOS E SERVIÇOS EXTERNOS 18,681 20,125 TOTAL DOS PROVEITOS E GANHOS CORRENTES 5,613 59,560 77 OUTROS CUSTOS E PERDAS CORRENTES 3 - TOTAL DOS CUSTOS E PERDAS CORRENTES 167,175 221,016 PROVEITOS E GANHOS EVENTUAIS 882 Ganhos extraordinários - - CUSTOS E PERDAS EVENTUAIS 883 Ganhos de exercicios anteriores 0-782 Perdas extraordinárias - - 884+ +888 Outros ganhos eventuais - - 783 Perdas de exercícios anteriores - - TOTAL DOS PROVEITOS E GANHOS EVENTUAIS 0-784+ +788 Outras perdas eventuais - - TOTAL DOS CUSTOS E PERDAS EVENTUAIS - - 66 RESULTADO LIQUIDO DO EXERCICIO - - 66 RESULTADO LIQUIDO DO EXERCICIO 161,561 161,456 TOTAL 167,175 221,016 TOTAL 167,175 221,016 Resultados da carteira de titulos - - Resultados eventuais 0 - Resultados de activos imobiliarios (13,906) (15,382) Resultados antes de imposto s/ rendimento (161,561) (161,456) Resultados correntes (161,562) (161,456) Resultados Liquidos do periodo (161,561) (161,456) 8
DEMONSTRAÇÃO DE FLUXOS MONETÁRIOS PARA OS EXERCÍCIOS FINDOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2010 e 2009 (Montantes expressos em Euros) DISCRIMINAÇÃO DOS FLUXOS 2010 2009 OPERAÇÕES SOBRE AS UNIDADES DO FUNDO RECEBIMENTOS: Subscrição de unidades de participação 0 0 0 0 Fluxo das operações sobre as unidades do fundo 0 0 OPERAÇÕES COM ACTIVOS IMOBILIÁRIOS RECEBIMENTOS: Alienação de activos imobiliários 0 0 Rendimentos de activos imobiliários 4,775 4,753 Adiantamentos por conta de venda de act. Imob. 0 0 Outros recebimentos de activos imobiliários 0 4,775 0 4,753 PAGAMENTOS: Aquisição de activos imobiliários 0 0 Comissões em activos imobiliários 0 0 Despesas correntes (FSE) com activos imobiliários 19,671 20,134 Adiantamentos por conta de compra de act. Imob. 0 0 Outros pagamentos de activos imobiliários 0 19,671 0 20,134 Fluxo das operações sobre valores imobiliários -14,896-15,381 OPERAÇÕES GESTÃO CORRENTE RECEBIMENTOS: Juros de depósitos bancários 646 4,117 Outros recebimentos correntes 0 646 1 4,118 PAGAMENTOS: Comissão de gestão 100,747 131,606 Comissão de depósito 16,862 16,940 Impostos e taxas 10,718 9,871 Outros pagamentos correntes 12 128,339 0 158,417 Fluxo das operações de gestão corrente -127,692-154,299 Saldo dos fluxos monetários do período -142,588-169,680 Disponibilidades no início do período 346,690 516,370 Disponibilidades no fim do período 204,102 346,690 9
ANEXO ÀS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS DE 2010 E 2009 INTRODUÇÃO O Fundo de Investimento Imobiliário Fechado ESTAMO foi autorizado em 18 de Novembro de 2005, tendo iniciado a sua actividade em 16 de Janeiro de 2006. O Fundo é administrado, gerido e representado pela Fundiestamo Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, S.A.. As notas que se seguem respeitam a numeração sequencial definida no Plano de Contas dos Organismos de Investimento Colectivo. As notas, cuja numeração se encontra ausente não são exigidas para efeitos do anexo às contas anuais, ou a sua apresentação não é relevante para a leitura das demonstrações financeiras anexas. BASES DE APRESENTAÇÃO, COMPARIBILIDADE DAS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS E PRINCIPAIS POLITICAS CONTABILISTICAS As demonstrações financeiras foram preparadas com base nos registos contabilísticos do Fundo, mantidos de acordo com o Plano Contabilístico dos Fundos de Investimento Imobiliário, estabelecido pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, e regulamentação complementar emitida por esta entidade. Este Regulamento impõe a divulgação de informação que se destina não só a desenvolver e a comentar os valores incluídos nas referidas Demonstrações Financeiras, mas também informações consideradas úteis para os participantes do fundo de investimento. As políticas contabilísticas mais significativas, utilizadas na preparação das demonstrações financeiras, foram as seguintes: a) Especialização de exercícios O Fundo regista os seus proveitos e custos de acordo com o principio da especialização de exercícios, sendo reconhecidos à medida que são gerados, independentemente do momento do seu recebimentos ou pagamento. b) Comissão de gestão A comissão de gestão constitui um encargo do Fundo, a título de remuneração dos serviços de gestão de seu património que lhe são prestados pela Sociedade Gestoras, sendo registada na rubrica de Comissões. Segundo o Regulamento de Gestão, a Sociedade Gestora será remunerada por uma comissão anualizada de 0,36%, cobrada mensalmente sobre o valor líquido global do Fundo no final do mês. c) Comissão de depositário Esta comissão destina-se a fazer face às despesas do banco depositário relativas aos serviços prestados ao Fundo. A comissão do banco depositário é calculada através da aplicação de uma taxa anual de 0,05%, sobre o valor do activo liquido global do Fundo no final do ano a que respeita. d) Comissão de supervisão A taxa de supervisão devida à Comissão do Mercado de Valores Mobiliários constitui um encargo do Fundo. Este encargo é calculado por aplicação de uma taxa global do Fundo no final de cada mês. Em 31 de Dezembro de 2010 e 2009, esta taxa ascendia a 0,00266%. Sempre que o montante calculado seja inferior a 200 Euros ou superior a 20.000 Euros, a taxa mensal devida corresponderá a um destes limites. e) Activos imobiliários Os terrenos adquiridos pelo Fundo foram registados pelo valor da escritura, acrescido de outras despesas relacionadas com a compra. Os terrenos, nos quais estão a ser edificadas construções, incluem o valor de aquisição do terreno e os custos já incorridos com as respectivas obras. 10
ANEXO ÀS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS DE 2010 E 2009 As construções acabadas adquiridas pelo Fundo são registadas de acordo com os pagamentos efectuados, acrescidos das despesas relativas a escrituras, registos e eventuais obras de melhoramento ou reconversão. De acordo com a legislação em vigor, os imóveis não são amortizados. Nos termos do Decreto-Lei nº 13/2005, de 7 de Janeiro, as aquisições de bens imóveis e as respectivas alienações são precedidas dos pareceres de, pelo menos, dois peritos avaliadores independentes, nomeados de comum acordo entre a Sociedade Gestora e o banco depositário. f) Unidades de participação O valor de cada unidade de participação é calculado dividindo o valor líquido global do Fundo, pelo número de unidades de participação subscritas. O valor líquido do património corresponde ao somatório das rubricas do capital do Fundo, nomeadamente, unidades de participação, resultados transitados e resultado líquido do exercício. 1. VALOR CONTABILÍSTICO VS VALOR MÉDIO DAS AVALIAÇÕES A rubrica Activos Imobiliários é composta pelos seguintes imóveis: (em euros) Valor Contabilistico Média dos Valores da IMÓVEIS Diferença (B) - (A) em 31/12/2010 (A) Avaliação (B) 1 Terreno Alfredo Bensaúde,Avenida Dr. Alfredo Bensaúde,Lisboa 33,095,200 33,095,200 0 1 Terreno Bicesse,Alto do Estoril,Cascais 2,520,132 2,523,000 2,868 1 Terreno Quinta do Seminário,Rua de D. Vasco, n.º 60,Lisboa 9,204,433 12,390,500 3,186,067 Total 44,819,765 48,008,700 3,188,935 2. CAPITAL DO FUNDO O património do Fundo está formalizado através de unidades de participação, com características iguais e sem valor nominal, as quais conferem aos seus titulares o direito de propriedade sobre os valores do Fundo, proporcional ao número de unidades que representam. O movimento ocorrido no capital do Fundo, durante os exercícios de 2010 e 2009, apresenta o seguinte detalhe: 2010 Descrição Saldo em 31-12-2009 Subscrições Resgates Distribuição Resultados Outros Resultado Periodo Saldo em 31-12-2010 Valor Base 34,000,000 - - - - - 34,000,000 Diferença em Sub. Resgates - - - - - - 0 Resultados Distribuidos - - - - - - 0 Resultados Transitados -201,048 - - - -161,456 - -362,504 Resultado Liquido do Periodo -161,456 - - - 161,456-161,561-161,561 SOMA Nº Unidade de participação Valor Unidade Participação (unitário) 33,637,496 - - - - (161,561) 33,475,934 3,400 3,400 9,893.38 9,845.86 11
ANEXO ÀS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS DE 2010 E 2009 3. INVENTÁRIO DAS APLICAÇÕES EM IMÓVEIS O inventário das aplicações em activos imobiliários em 31 de Dezembro de 2010 é o seguinte: Área (m 2 ) Data da Avaliação 1 Valor da Avaliação 1 Data da Avaliação 2 Valor da Avaliação 2 (em euros) Valor do Imóvel 1 - IMÓVEIS SITUADOS EM ESTADOS DA UNIÃO EUROPEIA 1.1. Terrenos 1.1.1. Urbanizados 1 Terreno Alfredo Bensaúde,Avenida Dr. Alfredo Bensaúde,Lisboa 42155 20090512 32809000 20090512 33381400 33,095,200 1.1.2. Não Urbanizados 1 Terreno Bicesse,Alto do Estoril,Cascais 43909 20101112 2386000 20101112 2660000 2,520,132 1 Terreno Quinta do Seminário,Rua de D. Vasco, n.º 60,Lisboa 21628 20090702 12299000 20090702 12482000 9,204,433 TOTAL 44,819,765 7. DISCRIMINAÇÃO DA LIQUIDEZ DO FUNDO O movimento ocorrido na rubrica de disponibilidades durante o exercício de 2010, foi o seguinte: CONTAS Saldo inicial Aumentos Reduções Saldo final Depósitos à ordem 346,691 6,923 (149,513) 204,102 Depósitos a prazo - - - - TOTAL 346,691 6,923 (149,513) 204,102 12. IMPOSTOS E TAXAS Nos termos do disposto no artigo 22ª do Estatuto dos Benefícios Fiscais, os rendimentos dos fundos de investimento imobiliário constituídos de acordo com a legislação nacional são objecto de um regime especifico de tributação em sede de Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Colectivas (IRC), relativamente a cada tipo de rendimento auferido, de forma autonomizada: Rendimentos prediais Os rendimentos prediais são tributados autonomamente a uma taxa de 20%, a qual incide sobre o valor das rendas auferidas, após dedução dos encargos de conservação e de manutenção que tenham sido efectivamente suportados com os prédios em causa, desde que tais encargos se mostrem devidamente documentados. Mais-valias prediais As mais-valias prediais resultantes da alienação de imóveis são tributadas autonomamente à taxa de 25%. No entanto, apenas 50% da diferença ou saldo positivo entre as mais e as menos-valias realizadas numa base anual é passível de imposto, pelo que a taxa efectiva é de 12,5%. Não são registados impostos diferidos relativamente às mais-valias potenciais reconhecidas no capital do Fundo. 12
ANEXO ÀS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS DE 2010 E 2009 Outros rendimentos No tocante às mais-valias que não as decorrentes da alienação de imóveis, a sua tributação é efectuada autonomamente, à taxa de 10%, nas mesmas condições que se verificariam caso o respectivo titular fosse uma pessoa singular residente em território português. A referida taxa incide sobre a diferença positiva entre as mais e as menos-valias obtidas em cada ano. No que respeita aos rendimentos obtidos em território português que não tenham a natureza de mais-valias, a tributação é efectuada por retenção na fonte, como se de pessoa singular residente em território português se tratasse, isto é, são tributadas apenas por retenção na fonte, às taxas consagradas em sede de IRS para entidades residentes. Os impostos suportados pelo Fundo durante os exercícios de 2010 e 2009 foram os seguintes: 2010 2009 Impostos directos : Imposto sobre o rendimento - - Imposto de mais-valias - - Outros - - - - Impostos indirectos : Imposto de selo - - Outros - - - - Outros impostos : Aplicações financeiras - juros de depositos 176 741 176 741 16. ACRÉSCIMOS E DIFERIMENTOS - PASSIVO Estas rubricas têm a seguinte composição: 2010 2009 Acréscimos de custos - Comissões a pagar 27,693 12,392 - Outros custos a pagar - - 27,693 12,392 13
ANEXO ÀS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS DE 2010 E 2009 17. COMISSÔES Esta rubrica tem a seguinte composição: 2010 2009 Em activos imobiliários Comissão de Intermediaçao - - Comissão de Gestão 120,854 121,406 Comissão de Depositário 16,752 16,861 Taxa de supervisão 10,710 10,761 Comissão de Garantia - - Outras comissões - - 148,315 149,029 148,315 149,029 18. JUROS E PROVEITOS EQUIPARADOS Esta rubrica inclui os juros de depósitos à ordem. 14