Proponente: IRMANDADE DA SANTA CASA DA MISERICÓRDIA DE ARGANIL Localização: Bons Dias Ramada Odivelas Descrição Predial / Matriz: Artigos nºs 49º, 50º, 863º (teve origem nos artigos 55º, 89º e 90º) e 865º da Freguesia da União das Freguesias de Ramada e Caneças e Concelho de Odivelas
1. DADOS DO PERITO/TÉCNICO AVALIADOR Nome: JOÃO ANTÓNIO ALVOEIRO DUARTE Telefone: +351 96 3031506 e-mail: joaoalvoeiro.eng@gmail.com CC 6559830 Data Validade: 27/03/2019 Certificados/ Engenharia Civil [FCTUC - Habilitações Faculdade de Ciências e Profissionais: Tecnologia da Universidade de Coimbra], inscrito na Ordem dos Engenheiros sob o n.º 24643, como membro sénior. Curso de Avaliação Imobiliária ISEC Instituto Superior de Engenharia Civil Setembro de 2009. Curso de Gestão Imobiliária e Certificação de Peritos de Imóveis Outubro de 2011 a Fevereiro de 2012 Perito avaliador inscrito na CMVM com o nº AVFII/13/035 Apólice de Seguro nº 0153.10002599 da GENERALI válida até 27/03/2017 Ao serviço de: CIVIBEIRA Projetos e Avaliações, Lda. NIPC: 502 689 641 Informações Empresa: A empresa está implantada na região das beiras há 24 anos, encontrandose vocacionada para prestar serviços na área de engenharia e fiscalização de obras, peritagens técnicas para os tribunais e avaliação de bens imóveis. 2. DADOS DA Ref: QBDIAS Entidade: Santa Casa da Misericórdia de Arganil Morada: Arganil Data Pedido 05-09-2016 Data Visita 20-09-2016 Data Entrega 24-09-2016 Elementos fornecidos para a realização do Relatório - Cópias das Cadernetas Prediais - Cópias das Certidões da Conservatória Elementos consultados para a realização do Relatório* *(para além dos elementos fornecidos) Identificação do(s) Prédio (s) - Visita ao local - Bibliografia da Especialidade - Cartografia Aérea - Informação proveniente de prospeção 2359/20060413, 2360/20060413 e 2361/20060413 Freguesia Concelho Ramada/Caneças Odivelas 1
3. DADOS DO PROPONENTE DA Nome do Proponente: Irmandade da Santa Casa da Misericórdia de Arganil Morada: Rua Comendador Cruz Pereira Código Postal 3300 034 Localidade: Arganil Freguesia: Arganil Concelho: Arganil Telefone Fax: e-mail: - Telemóvel NIF: 501 157 654 Reg. Com. - Outras Informações: Pessoa a contactar: José Moreira 926 013 299 4. ANÁLISE QUALITATIVA DOS PRÉDIOS 4.1. PRÉDIOS 4.1.1. Localização dos Prédios Morada: Quinta dos Bons Dias Código Postal 2620 184 Localidade: Ramada Freguesia: Ramada/Caneças Concelho: Odivelas 4.1.2. Certidões da Conservatória Prédios Rústicos e Urbano 2
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4.1.3. Análise Qualitativa dos Prédios Artigo 863º ARREC - Urbano Ano de Construção 1988 Ano de Reabilitação/Reconstrução Tipologia/Divisões 1 Utilização Arrecadação Nº de casas de banho Área Bruta 37.75 m2 Composição: Artigo 863º R/C - Urbano Ano de Construção 1988 Ano de Reabilitação/Reconstrução Tipologia/Divisões 1 Utilização Habitação Nº de casas de banho Área Bruta 37.75 m2 Composição: Artigo 863º 1D - Urbano Ano de Construção 1988 Ano de Reabilitação/Reconstrução Tipologia/Divisões 1 Utilização Habitação Nº de casas de banho Área Bruta 37.75 m2 Composição: Artigo 863º 1E - Urbano Ano de Construção 1988 Ano de Reabilitação/Reconstrução Tipologia/Divisões 1 Utilização Habitação Nº de casas de banho Área Bruta 37.75 m2 Composição: Artigo 865º - Urbano Ano de Construção 1958 Ano de Reabilitação/Reconstrução Tipologia/Divisões 14 Utilização Habitação Nº de casas de banho Área Bruta 460.00 m2 Composição: CONSTITUIÇÃO E REVESTIMENTOS HABITAÇÃO Composição Pavimentos Paredes Tetos Cozinha Salas Casas de banho Quartos Garagem Arrumos 5
ESTRUTURA DO EDIFICADO Classificação BETÃO ARMADO COM LAJES MACIÇAS PORTICADA EM BET. ARMADO COM LAJES VIGOTAS PORTICADA COM LINTEL DE TRAVAMENTO ESTRUTURA EM BETÃO ARMADO COM COBERTURA METÁLICA MADEIRA COM LAJE EM SOALHO SEGURANÇA 1 2 3 COBERTURA Classificação LAJE DE BETÃO ARMADO LAJE DE VIGOTA PRÉ-ESFORÇADA MADEIRA COBERTURA METÁLICA VIGOTA E RIPA SEGURANÇA 1 2 3 CLASSIFICAÇÃO DE PARÂMETROS DO EDIFICADO Classificação CONFORTO QUALIDADE ACABAMENTOS BENEFICIAÇÕES VENTILAÇÃO E CLIMATIZAÇÃO SEGURANÇA CONTRA INTRUSÃO ISOLAMENTO TÉRMICO 1 2 3 4 5 Muito Mau Medíocre Suficiente Bom Bom Terrenos e Construções: Situam-se na zona da Ramada/Amoreira/Bons Dias, junto ao Externato Pica Pau e da Junta de Freguesia da Ramada, uma área predominantemente residencial, tem bons acessos e boa rede de transportes. 6
5. LOCALIZAÇÃO COORDENADAS: NORTE 38º48 13.57 OESTE 09º11 21.14 ALTITUDE 135.00 m (CASA DE HABITAÇÃO ARTIGO 865º) 7
6. REPORTAGEM FOTOGRÁFICA VISTA GERAL DO TERRENO ARTIGOS 49º E 50º VISTA GERAL DO TERRENO ARTIGOS 49º E 50º VISTA DA PISCINA/TANQUE ARTIGO 863º VISTA DA CASA DE HABITAÇÃO ARTIGO 865º 8
VISTA DA ESTREMA A NASCENTE ARTIGO 863º VISTA DA CASA DE HABITAÇÃO/ESTREMA SUL ARTIGO 865º VISTA DO MURO DE VEDAÇÃO/ESTREMA SUL ARTIGO 865º VISTA DA CASA DE HABITAÇÃO ARTIGO 865º 9
7. IDENTIFICAÇÃO DO MÉTODO APLICADO NO CÁLCULO DO P.V.T. PRESUMÍVEL VALOR DE TRANSAÇÃO O prédio objeto desta avaliação, teve como método de cálculo do presumível valor de transação (P.V.T.) o Método Comparativo de Mercado. Para determinar o valor de transação, este método consiste na comparação com outros imóveis semelhantes, dos quais são conhecidos os preços no Mercado Imobiliário. A aplicabilidade deste método exige que se verifiquem requisitos, como a existência de um mercado imobiliário ativo, a obtenção de informação correta, a existência de transações de imóveis semelhantes. No entanto, facilmente se depreende que os imóveis não sendo todos iguais, devem ser efetuados ajustamentos relativos às suas características, relativos ao seu tipo de utilização, potencial, dimensões, localização, acesso, infraestruturas existentes, vetustez, valores sócio - culturais, qualidade ambiental e data de transação. Assim, procurou-se obter a informação mais correta, tendo sido analisadas várias ofertas no mercado local, tendo sido comparados 6 imóveis. Face aos valores encontrados, dado que são ofertas de venda e não valores efetivos de venda, optou-se por reduzi-los em cerca de 5%. 8. CÁLCULO DO P.V.T. (Presumível Valor de Transação) MÉTODO COMPARATIVO Prédios nºs 49º, 50º, 863º e 865º - Freguesia de Ramada/Caneças Preço Art. Designação Qt. Un. Valor Total [ ] Unitário [ ] 1 TERRENO (Artigos 49º e 50º) 13800,00 m2 125,00 1.725.000,00 2 CONSTRUÇÃO 519.525,00 2.1. Arrecadação (Artigo 863º) 37,75 m2 400,00 15.100,00 2.2. Habitação (Artigo 863º - R/C) 37,75 m2 900,00 33.975,00 2.3. Habitação (Artigo 863º - 1 D) 37,75 m2 900,00 33.975,00 2.4. Habitação (Artigo 863º - 1 E) 37,75 m2 900,00 33.975,00 2.5.1 Habitação (Artigo 865º) 230,00 m2 1.200,00 276.000,00 2.5.1 Garagem/Arrumos (Artigo 865º) 230,00 m2 550,00 126.500,00 TOTAL.P.V.T. - Presumível Valor de Transação 2.244.525,00 Valor Arredondado 2.245.000,00 Extenso: Dois milhões duzentos e quarenta e cinco mil euros 10
MÉTODO DE CUSTO Prédios nºs 49º, 50º, 863º e 865º - Freguesia de Ramada/Caneças Preço Art. Designação Qt. Un. Valor Total [ ] Unitário [ ] 1 TERRENO (Área total) 20343,20 m2 90,00 1.830.888,00 2 CONSTRUÇÃO 231.187,50 2.1. Arrecadação (Artigo 863º ARREC) 37,75 m2 200,00 7.550,00 2.2. Habitação (Artigo 863º - R/C) 37,75 m2 350,00 13.212,50 2.3. Habitação (Artigo 863º - 1 D) 37,75 m2 350,00 13.212,50 2.4. Habitação (Artigo 863º - 1 E) 37,75 m2 350,00 13.212,50 2.5.1 Habitação (Artigo 865º) 230,00 m2 550,00 126.500,00 2.5.1 Garagem/Arrumos (Artigo 865º) 230,00 m2 250,00 57.500,00 427.459,56 Custo de Projeto/ Administrativo e Gestão 5,00% 11.559,38 Custos Comerciais 5,00% 103.103,78 Custos Financeiros 5,00% 11.559,38 Depreciação Física e Funcional 45,80% 111.178,07 Margem do Promotor 20,00% 412.415,10 TOTAL.P.V.T. - Presumível Valor de Transação 2.489.535,06 Valor Arredondado 2.490.000,00 Extenso: Dois milhões quatrocentos e noventa mil euros 11
9. OBSERVAÇÕES O valor a considerar é o que foi obtido pelo Método Comparativo de Mercado, ou seja 2.245.000,00. Dada a área onde se encontra inserido o imóvel, o valor obtido pelo Método de Custo não corresponde à realidade, optando o perito por considerar o método mais adequado para o imóvel em causa. Refira-se no entanto que os valores obtidos pelos dois métodos não são muito diferentes. Os artigos 863º e 865º não se encontram registados na Conservatória. O artigo 863º teve origem nos artigos 55º, 89º e 90º. 10. DECLARAÇÃO DO TÉCNICO O técnico da Civibeira, Lda. visitou e observou cuidadosamente o bem objeto de avaliação, tendo coligido os elementos disponíveis para, em conjugação com os restantes elementos documentais relativos ao mesmo bem, elaborar o competente relatório. Consequentemente, o relatório de avaliação, de acordo com o conhecimento do bem, traduz com rigor o objeto de avaliação, na estrita medida da conjugação com os elementos documentais facultados e das informações adicionais que sobre o mesmo tenham sido recolhidas. O técnico da Civibeira, Lda., não tem qualquer interesse presente ou futuro no bem objeto de avaliação, refletindo-se assim no relatório a total isenção e imparcialidade de análise. 11. ASSINATURA DO TÉCNICO 12