Boletim Jurídico Boletim Eletrônico Quinzenal do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Norte do Paraná - Edição nº 04, quarta-feira, 20 de junho de 2012. JUROS NO PÉ, COBRADOS POR CONSTRUTORA ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES, SÃO LEGAIS Não existe venda a prazo com preço de venda à vista. Com esse argumento, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reverteu decisão da Quarta Turma que havia identificado abuso contratual na cobrança dos chamados "juros no pé". Por maioria de seis a três, os ministros do colegiado responsável por casos de direito privado manteve a jurisprudência tradicional da corte, pela legalidade da cobrança. Os "juros no pé" são juros de caráter compensatório cobrados pela incorporadora antes da entrega das chaves do imóvel em construção. Para a Quarta Turma, nessa fase não haveria empréstimo de capital pela construtora ao comprador, nem uso do imóvel por este, o que tornaria a previsão contratual descabida. Segundo o voto do ministro Luis Felipe Salomão na decisão revertida pela Seção, a hipótese configuraria "aberrante cobrança reversa de juros", pagos por quem entrega o capital em favor de quem toma o empréstimo. Legalidade firme Para o ministro Antonio Carlos Ferreira, porém, o assunto não é novo no STJ, que tradicionalmente considera legais as cláusulas contratuais de promessa de compra e venda de imóvel em construção que preveem tal cobrança. Condutor do voto que prevaleceu, ele apontou diversas decisões nesse sentido, com julgados de relatores e colegiados diferentes entre 2002 e 2009. O ministro, designado relator para o acórdão, afirmou que a comercialização de imóvel na planta facilita o acesso à moradia e, em regra, constitui excelente investimento para o comprador, que adquire o bem com valor bastante inferior ao preço do imóvel pronto.
Equilíbrio O ministro Ferreira argumentou também que a relação contratual estabelece obrigações para ambas as partes. "Enquanto o comprador tem a obrigação de pagar o preço ajustado, o incorporador assume toda a responsabilidade pela conclusão do empreendimento: aquisição do terreno, concepção do projeto de edificação, aprovação dos documentos junto aos órgãos competentes, efetuação dos registros no cartório, construção da obra (ou sua supervisão) e venda das unidades, diretamente ou por meio de terceiros", afirmou. Além disso, a quitação da compra do imóvel em produção deveria ser feita à vista. Se o incorporador oferece prazo adicional para o comprador pagar, mediante parcelamento do preço, é um favorecimento financeiro ofertado. "Em tal hipótese, em decorrência dessa convergência de interesses, o incorporador estará antecipando os recursos que são de responsabilidade do adquirente, destinados a assegurar o regular andamento do empreendimento. Afigura-se, nessa situação, legítima a cobrança de juros compensatórios", concluiu. Para o ministro, a exclusão dos juros compensatórios convencionados entre as partes altera o equilíbrio financeiro da operação e a reciprocidade do contrato. Prazo à vista O ministro considerou ainda que seria injusto com aquele que paga o preço à vista que o optante pela compra parcelada pagasse exatamente o mesmo preço, sem nenhum acréscimo. "De fato, como reiteradamente alertam os órgãos de defesa dos consumidores, não existe venda a prazo pelo preço de venda à vista. O que pode acontecer é o consumidor comprar à vista pagando o preço correspondente da venda a prazo", ponderou. Transparência contratual Ferreira entendeu também que a previsão contratual explícita dos juros atende melhor o direito à informação do consumidor previsto no Código de Defesa do Consumidor (CDC). "Ninguém duvida que esses juros compensatórios, relativos ao período anterior à entrega das chaves, se não puderem ser convencionados no contrato, serão incluídos no preço final da obra e suportados pelo adquirente, sendo dosados, porém, de acordo com a boa ou má intenção do incorporador", considerou o relator. "Se os juros compensatórios estiverem previstos no compromisso de compra e venda, o incorporador estará assumindo que não os incluiu no custo final da obra. Isso traz maior transparência ao contrato, abrindo inclusive a possibilidade de o Judiciário corrigir eventuais abusos", concluiu.
A posição do ministro Antonio Carlos Ferreira foi acompanhada pelos ministros Isabel Gallotti, Villas Bôas Cueva, Marco Buzzi, Raul Araújo e Massami Uyeda. Com o relator Sidnei Beneti, vencidos, ficaram os ministros Paulo de Tarso Sanseverino e Nancy Andrighi. (Fonte: Boletim Lex Magister Edição 1655/2012 18/06/2012 - STJ: EREsp 670117) EX-PRESIDENTE DE CONSTRUTORA RECEBERÁ R$ 390 MIL EM ACORDO DURANTE SEMANA NACIONAL DE EXECUÇÃO O juiz Luciano Crispim, titular da 13ª Vara do Trabalho, homologou acordo no valor de R$ 390 mil beneficiando o engenheiro Waine de Paula Souza, que trabalhou durante 29 anos na empresa Engenharia e Construtora Franco Dumont Ltda. O processo entrou na pauta da Semana Nacional de Execução e chegou ao fim através da solução negociada do conflito. O reclamante exercia função de engenheiro eletricista e depois foi promovido a diretor até chegar a presidente da empresa. Pelo acordo, receberá o montante conciliado em 30 parcelas de R$ 13 mil. O valor atualizado da dívida era de R$ 496 mil. Segundo o juiz Luciano Crispim, o acordo foi bom para as partes já que o cálculo das verbas estava em discussão. O magistrado ressaltou que a conciliação dos processos na fase de execução é uma constante na unidade. "Realizamos a conciliação o ano inteiro todas as semanas. As partes vêm até a secretaria da vara e negociam a lide na presença do conciliador, diretor da VT, Geovane Santos", explicou o juiz, que depois homologa os acordos. Sobre o balanço da Semana Nacional de Execução, o juiz Luciano Crispim, disse que o saldo foi positivo na 13ª VT de Goiânia. "Conseguimos resolver processos complicados", frisou. No total, a unidade disponibilizou para a conciliação 38 processos e o índice de acordos, considerando as partes presentes, foi de 73,91%. Das 23 audiências realizadas, 17 resultaram em acordo. No próximo semestre, o juiz disse que pretende realizar uma semana de execução específica na unidade, com a concentração de mais processos. (Fonte: Boletim Lex Magister Edição nº 1655/2012 18/06/2012) CONSTRUTORA É CONDENADA A DEVOLVER VALORES PAGOS DEVIDO A ATRASO EM ENTREGA DE OBRA
A juíza da 14ª Vara Cível de Brasília declarou a rescisão de contrato celebrado entre consumidor e a Inca Incorporadora e Construtora America LTDA cabendo à construtora devolver todo o valor pago. De acordo com o autor, foi firmado um contrato particular de compra e venda de unidade imobiliária para construção de unidade residencial de 14 pavimentos e 168 apartamentos em Caldas Novas - Goiás. O prazo ajustado para a entrega foi de 40 meses, contados da assinatura, com tolerância de mais 180 dias. O contrato foi firmado em 23 de fevereiro de 2007 e, passados mais de 2 anos da contratação, o imóvel não tem sequer 2% de sua área total construída. As obras estão paralisadas e não passaram da primeira laje da garagem. A obra não será concluída no prazo ajustado. A Inca foi citada, mas deixou de apresentar defesa. A juíza decidiu que "se aplica a presunção de veracidade dos fatos afirmados pela autora. É de conhecimento comum que a parte mais rápida da construção de um imóvel é a fase de alvenaria, sendo que a fase do acabamento consome mais tempo, em razão de suas peculiaridades. No caso, o imóvel, depois de decorrido aproximadamente metade do prazo ajustado para a entrega, sequer tinha passado do primeiro pavimento da garagem, permitindo-se concluir, ante a ausência de impugnação da parte contrária, que a obra não seria concluída no prazo ajustado. O inadimplemento injustificado da parte impõe a resolução do contrato, nos termos do art. 475 do Código Civil. Acerca dos valores pagos pelo autor, por se tratar de resolução do contrato por culpa exclusiva da ré, faz aquele jus a receber todo o valor desembolsado, inclusive o sinal". Contudo, a juíza não acolheu o pedido de danos morais. "Muito embora o autor, de certo, tenha sofrido angústia e apreensão em razão do inadimplemento da ré, tenho que tais sentimentos não passaram de meros dissabores, inerentes à vida em sociedade e da realização de negócios. Ademais, é entendimento pacificado na doutrina e na jurisprudência que o mero inadimplemento contratual não gera dano". A empresa pode recorrer da sentença. Nº do processo: 2009.01.1.119918-0 (Fonte: Boletim Lex Magister Edição 1654/2012-15/06/2012) Projeto de Lei Federal nº 00169/2012: Regime especial de tributação para construção de creches e pré-escolas Institui o regime especial de tributação aplicável à construção de estabelecimentos de educação infantil, que poderá ser aplicado até 31 de dezembro de 2018 aos projetos de construção de creches e pré-escolas.
Regime especial - o regime especial tem caráter opcional e irretratável, enquanto perdurarem as obrigações da construtora junto aos contratantes. A opção pelo regime especial será efetivada após a entrega do termo de opção na unidade competente da Secretaria da Receita Federal do Brasil. Tributação - para cada obra submetida ao regime especial de tributação, a construtora ficará sujeita ao pagamento equivalente a 1% da receita mensal recebida (totalidade das receitas auferidas pela construtora em virtude da realização da obra), que corresponderá ao pagamento mensal unificado dos seguintes impostos e contribuições: IRPJ; PIS/PASEP; CSLL; COFINS. O referido percentual será assim considerado: (i) 0,44% como Cofins; (ii) 0,09% como Contribuição para o PIS/Pasep; (iii) 0,31% como IRPJ; e (iv) 0,16% como CSLL. As receitas, custos e despesas próprios da obra sujeitos a tributação, na forma da nova lei, não deverão ser computados na apuração das bases de cálculo dos tributos e contribuições devidos pela construtora em virtude de suas outras atividades empresariais. Os custos e despesas indiretos pagos pela construtora no mês serão apropriados a cada obra na mesma proporção representada pelos custos diretos próprios da obra, em relação ao custo direto total da construtora, assim entendido como a soma de todos os custos diretos de todas as obras e o de outras atividades exercidas pela construtora. Recolhimento dos tributos - a opção pelo regime especial de tributação obriga o contribuinte a fazer o recolhimento dos tributos a partir do mês da opção. O pagamento dos tributos e contribuições será considerado definitivo, não gerando, em qualquer hipótese, direito à restituição ou à compensação com o que for apurado pela construtora. O pagamento unificado de impostos e contribuições deverá ser feito até o 20º dia do mês subseqüente àquele em que houver sido auferida a receita. Escrituração - a construtora deverá manter escrituração contábil segregada para cada obra submetida ao regime especial de tributação. Tramitação Aguardando parecer na Comissão de Educação do Senado. (Fonte: CNI Para acessar a íntegra, clique em http://www.senado.gov.br/atividade/materia/detalhes.asp?p_cod_mate=105699 ) Sinduscon Norte/PR; Avenida Maringá n 2400 CEP 86060-000 Londrina/PR. Presidente: Engº Gerson Guariente Junior. Elaboração: Assessoria Jurídica Dra. Ana Bárbara de Toledo Lourenço Jorge Tel: (43)3327-6777