Pº RP 277/2006 DSJ-CT- Compropriedade de prédio rústico ampliação do número de compartes declaração do transmitente. PARECER Relatório 1. Hugo recorre hierarquicamente da provisoriedade por dúvidas do registo de aquisição pedido a seu favor ap.41/20060802 com base em escritura pública de doação de 1360/106250 avos indivisos do prédio rústico descrito sob o nº00618/071287, da freguesia de 2. No despacho de qualificação, alicerçado no artigo 54º da Lei 91/95, de 2 de Setembro, e nos artigos 68º e 70º do Código do Registo Predial (CRP), aponta-se como deficiência o facto de, tratando-se de prédio rústico e de uma aquisição em compropriedade, não ter sido apresentada «certidão administrativa de autorização camarária» do negócio jurídico realizado nem ter sido declarado pelos transmitentes que do acto não resultava o aumento do número de compartes, ao que o recorrente reage aduzindo, em síntese, que dos registos em vigor resulta que os transmitentes não são titulares de qualquer outra quota ideal ou direito sobre o prédio e que a Lei 91/95 referida, atento o âmbito definido no seu artigo 1º, não tem aplicação no caso em apreço. 3. Sustentando a sua posição, em despacho proferido nos termos do artigo 142º, nº3, do CRP que aqui se dá por reproduzido, reafirma a recorrida que a aquisição de quota-parte de prédio rústico pode consubstanciar violação do disposto na Lei 91/95 pelo que, à falta de junção de certidão camarária, servirá a declaração dos transmitentes de que não possuem por registar quaisquer avos indivisos no referido prédio para sobre eles fazer impender a responsabilidade de uma eventual violação legal. 4.Vistas, assim, as posições em confronto e não se suscitando questões prévias, cumpre emitir parecer. 1
Fundamentação 1. Da escritura pública junta aos autos resulta que Francisco e mulher, Elisa, fazem doação a Hugo, ora recorrente, de 378/106250 avos, de 587/106250 avos e de 395/106250 avos, todos do prédio rústico descrito na Conservatória do Registo Predial de sob o nº618, da freguesia de, indicando-se a inscrição registral correspondente a cada uma das quotaspartes gratuitamente alienadas e o valor atribuído a cada um dos objectos e, bem assim, o valor global das doações que o donatário aceitou. 1.1. O que, independentemente da posição que queiramos sufragar a propósito da natureza jurídica da compropriedade 1, nos coloca, de imediato, perante a questão de saber se aos transmitentes cabem, efectivamente, três quotas ideais não especificadas do objecto prédio rústico - ; tantas quantas as partes adquiridas em cada momento, ou se a expressão do seu direito sobre aquele objecto é representada apenas por uma fracção ou quota ideal, ainda que obtida por negócios jurídicos diversos e, eventualmente, diluídos no tempo. 1.2. Ora, apesar dos termos da escritura pública e da lógica que sugere encerrar quanto ao objecto do negócio jurídico que formaliza, não se afigura ajustada uma interpretação da vontade das partes que reconheça nas disposições legais contidas nos artigos 1403º e seguintes do Código Civil um feixe de direitos ou obrigações que se liguem a cada das quotaspartes, seja como objecto do direito do comproprietário, como parte ou medida no direito de propriedade ou como situação jurídica autónoma 2, em termos que demandem uma independência quantitativa ou qualitativa de 1 É conhecida a divisão doutrinal em torno da natureza jurídica da compropriedade e, nomeadamente, quanto aos poderes dos comproprietários sobre a coisa comum, colocando-se a par da doutrina clássica ou tradicional, que reconhece a cada um dos comproprietários um direito sobre uma quota ideal ou intelectual da coisa, a concepção da compropriedade como um conjunto de direitos de propriedade sobre todo o objecto que se limitam reciprocamente e a tese segundo a qual existe um único direito com vários titulares cfr. a este propósito Carlos Alberto da Mota Pinto, Compropriedade, Propriedade horizontal, Direito de Superfície, Servidões Prediais, Usufruto, Uso e Habitação ( Registo de seis lições), Coimbra, 1977, e Luís A. Carvalho Fernandes, Lições de Direitos Reais, págs. 333 e segs. 2 A alternativa mencionada, que se procurará manter ao longo de todo o parecer, tem em vista «arredar» uma posição sobre a natureza jurídica da compropriedade e, ao invés, colocar em perspectiva todas as concepções indicadas na nota anterior. 2
cada uma das quotas ou fracções adquiridas pela mesma pessoa 3 porquanto, a nosso ver, residirá precisamente na qualidade jurídica do consorte e na existência de uma coisa prédio sobre a qual se exerce o direito ou direitos ou, noutra perspectiva, de um único objecto idealmente fraccionado, o critério que determina que na compropriedade a cada consorte ou comproprietário caiba um direito de propriedade ou, noutra concepção, uma só posição ou titularidade. 1.3. Daí que se deva considerar, como no pedido de registo, a transmissão do direito a 1360/106250 avos indivisos do prédio rústico, inscrito a favor do transmitente sob as inscrições G-110, G-111 e G-112, declinando-se, portanto, ao consorte ou comproprietário alienante e, consequentemente, ao comproprietário adquirente, tantos direitos ou tantas titularidades quantas as quotas-partes adquiridas que, seja qual for a sua expressão quantitativa, se reportam à coisa unitária - prédio e não interferem com as faculdades em que desdobra o complexo de poderes concedidos por lei a cada um dos comproprietários quanto ao uso e à administração da coisa 4 ; um concurso de direitos ou de posições de igual grau e conteúdo sobre a mesma coisa ou sobre o mesmo direito ou sobre partes ideais da mesma coisa determinaria, assim, uma pluralidade subjectiva concentrada na esfera jurídica de uma mesma pessoa o que, à luz da teoria geral do direito civil e dos princípios constitucionais dos direitos reais dificilmente se concebe 5. 3 Mesmo na tese que configura a compropriedade como um conjunto de direitos de propriedade, que parece ser a maioritária na doutrina portuguesa, se admite justificado o uso que da palavra quota se faz na linguagem legal e corrente, nomeadamente para identificar a correspondente situação jurídica, uma vez que o direito de cada comproprietário, no aspecto quantitativo, é aferido em função de uma quota abstracta ou ideal cfr. Carvalho Fernandes, ob. cit., pág.337 4 Em face do disposto no artigo 1403º, nº2, do Código Civil, os direitos dos consortes ou comproprietários sobre a coisa comum são qualitativamente iguais, embora possam ser quantitativamente diferentes, donde resulta que é a mesma a qualidade jurídica de cada um dos comproprietários e que, portanto, o aspecto quantitativo não interfere com a natureza dos poderes que a cada um dos comproprietários cabem, ainda que se projecte em aspectos relevantes do seu exercício cfr. Carvalho Fernandes, ob. cit., pág. 337 5 A compropriedade, seja qual for a concepção da sua natureza jurídica, não se pode, a nosso ver, desligar da coisa prédio, enquanto bem ou realidade estática garantida pela relação jurídica ao(s) seu(s) sujeito(s) activo(s), pelo que a modificação subjectiva 3
2. Não obstante, a reunião das quotas adquiridas pelo comproprietário traduzir-se-á, normalmente, numa participação acrescida nas vantagens e encargos da coisa, agora proporcionais à medida da fracção ideal aumentada artigo 1405º do Código Civil e não é impeditiva da alienação ou oneração que o comproprietário queira fazer de toda a quota, assim reforçada, ou apenas de parte dela porquanto estará com isso no âmbito da livre disposição do seu direito ou, se quisermos, da sua titularidade no direito comum artigos 1408º, nº1, e 1409º do Código Civil. 2.1. Todavia, tratando-se de prédio rústico em compropriedade, como no caso em apreço, a realização de negócio jurídico de alienação de toda a quota ou de parte dela dependerá, efectivamente, de parecer favorável da câmara municipal da área da situação do prédio se daquele negócio resultar a ampliação do número de compartes artigo 54º da Lei 91/95, de 2 de Setembro, na redacção dada pela Lei nº64/2003, de 23 de Agosto. 2.2. Trata-se, na verdade, de uma restrição à liberdade contratual que, mediante um controlo administrativo prévio, tem em vista prevenir o expediente fraudulento encontrado por alguns promotores de loteamentos não licenciados para, através da venda «em avos», titularem a ilegal divisão material do solo em lotes e, ao mesmo tempo, visa limitar a massa de parcelamento indiscriminado que a partir de terrenos tradicionalmente vocacionados para a agricultura se foi criando a partir da entrada em vigor do DL nº289/73, de 6 de Junho. 2.3. Como valor negativo do negócio jurídico realizado em colisão com a lei opta o legislador claramente pelo vício da nulidade artigo 54º, nº4, da Lei nº91/95 -, o qual, todavia, não se apresentará como manifesto ao conservador se do processo de registo quantitativa só poderá ocorrer aqui em função dos titulares do direito ou direitos e não do número de quotas ou fracções adquiridas por cada um deles cfr. o artigo 1403º do Código Civil. Com efeito, o entendimento de que a quota-parte adquirida por quem já é comproprietário não se soma, junta ou reúne à quota-parte inicial em termos de formarem uma unidade ou expressão única do direito levaria, no limite, a que a concentração de todas as quotas na esfera jurídica de uma única pessoa permitisse tantos direitos de propriedade ou tantas situações jurídicas autónomas quantas as quotas reunidas e não o próprio direito de propriedade exclusivo sobre a coisa. 4
não constarem elementos que permitam concluir, com segurança, pela inexistência do parecer da câmara municipal ou do requerimento do mesmo e da omissão de pronúncia por parte da entidade competente no prazo de 45 dias. 3. Decorre, portanto, do que antecede que, em face de um negócio jurídico de que resulte ou possa vir a resultar 6 a constituição de compropriedade ou a ampliação do número de compartes de prédio rústico desacompanhado do parecer favorável da câmara municipal do local da situação dos prédios ou da prova da omissão deste no prazo de 45 dias, deve o conservador obstar ao ingresso definitivo do facto aquisitivo correspondente artigo 68º do CRP -, recusando o registo ou efectuando-o como provisório por dúvidas consoante seja ou não manifesta a nulidade daquele facto jurídico. 3.1. Porém, à conclusão de que falta, ou pode faltar, o cumprimento ou a verificação de determinado requisito de forma ou de conteúdo do título só deve o conservador chegar em face dos registos anteriores e com base nos documentos que, nos termos do artigo 43º do CRP, lhe sejam apresentados para prova legal do facto, alicerçando sempre o seu juízo em critérios objectivos e legalmente sustentáveis e opondo dúvidas ou reservas ao ingresso do registo nos termos requeridos mediante a sinalização de vícios, de contradições recolhidas daqueles documentos ou de omissões de elementos ou dados que, por via das disposições legais pertinentes, deles devam constar. 3.2. Ora, no caso em apreço, à falta de disposição legal que mande consignar na escritura pública de transmissão de quota-parte em prédio rústico a declaração dos transmitentes no sentido de que alienam todo o direito que têm sobre o dito prédio, só a existência de outro registo de aquisição a favor dos transmitentes autorizaria a que se suscitassem dúvidas sobre a legalidade do negócio jurídico e a consequente censura do acto notarial que lhe dá forma. 3.3. Em face do disposto no artigo 7º do Código do Registo Predial, o registo definitivo constitui presunção de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, nos precisos 6 Julgamos que na previsão dos actos ou negócios jurídicos de que possa vir a resultar a constituição de compropriedade ou a ampliação do número de compartes de prédios rústicos a que se refere o artigo 54º, nº1, da Lei 91/95 se tiveram sobretudo em mente os actos ou contratos que não são susceptíveis de transferir a propriedade mas que, todavia, precedem ou preparam o acto translativo como, por exemplo, o contrato de promessa de alienação. 5
termos em que o registo o define, donde, resultando da ficha de registo a vigência de inscrições de aquisição que, em conjunto, se reportam à totalidade do prédio, caberia, quanto a nós, considerar aquela presunção de verdade da publicidade registral que, enquanto não for comprovado e decidido o contrário, se há-de considerar coincidente com a verdade material 7. 3.4. Pois, é, com efeito, possível que o direito dos transmitentes tenha extensão superior, bastando para tanto que tenham adquirido outra ou outras quotas na compropriedade e que não tenham procedido ao registo, porém, também se pode equacionar que, apesar disso, se mantenha o número de compartes bastando para tanto que o adquirente seja já comparte por via de um negócio jurídico anterior válido e não registado; tratam-se, todavia, de hipóteses, meras suposições ou conjecturas que, a nosso ver, não devem «empurrar» o qualificador para a dúvida sem apoio na situação tabular ou na prova documental carreada para o processo de registo, e que, afinal, é aquela que sustenta ou serve de base ao registo artigos 43º e 68º do CRP 8. 3.5. Por outro lado, a admitir-se a dúvida, mal se compreende que a intervenção dos transmitentes pudesse constituir prova bastante da plena validade do negócio jurídico realizado não impressionando, naturalmente, para efeitos de registo predial e do escopo 7 Cfr. J. A. Mouteira Guerreiro, Publicidade e Princípios do Registo, disponível em www.fd.uc.pt. 8 Como é óbvio, não se repudia a possibilidade do negócio jurídico ser inválido, seja porque se aumentou o número de compartes seja por outro motivo insondável a partir do documento apresentado, porém, os parâmetros de qualificação definidos no artigo 68º do CRP não permitem, nem devem quanto a nós permitir, um esforço probatório de legalidade que se volva numa procura discricionária e, porventura, infindável de possibilidades que, não estando patenteadas nos documentos apresentados ou nos registos anteriores, possam, ainda assim, cogitar-se com lógicas ou, até mesmo, comprovar-se mais tarde como verdadeiras, sob pena de, também deste modo, com o arrastamento da indefinição tabular, se poder postergar o fim essencial de segurança do comércio jurídico imobiliário que o registo predial tem em vista. Afigura-se, na verdade, que a moldura de qualificação assinalada pelo artigo 68º do CRP, não sendo de forma a garantir uma certeza plena ou absoluta ao juízo de valoração do conservador, é, todavia, a que permite o justo equilíbrio entre o controlo da legalidade e o interesse num acesso célere e oportuno ao registo, com repercussões óbvias na fluidez do comércio jurídico imobiliário. 6
que este visa assegurar a mera responsabilização dos intervenientes por declaração não correspondente à verdade 9. 4. Pelo exposto, não havendo elementos no processo de registo que permitam alicerçar um juízo de dúvida ou de incerteza quanto à licitude do negócio jurídico a que se reportam os autos, somos de parecer que o recurso deve proceder. Em consonância, formulam-se as seguintes C O N C L U S Õ E S I Na compropriedade, o direito ou a participação do consorte ou comproprietário é quantitativamente expressa por uma quota ou fracção que pode corresponder à quota inicial ou a parte dela ou resultar da reunião de quotas sucessivamente adquiridas artigos 1403º e seguintes do Código Civil. II Em face do disposto no artigo 1408º do Código Civil, o comproprietário pode dispor de toda a sua quota na comunhão ou de parte dela, porém, tratando-se de prédio rústico, a realização de negócio jurídico entre vivos de que resulte a ampliação do número de compartes carece de parecer favorável da câmara municipal do local da situação do prédio, a obter nos termos do disposto no artigo 54º da Lei nº91/95, de 2 de Setembro, na redacção dada pela Lei nº64/2003. III- Na apreciação da viabilidade do registo de aquisição de quota-parte na comunhão de prédio rústico resultante de negócio jurídico entre vivos deve o conservador verificar a regularidade do título e a validade do acto dispositivo 9 Compreende-se, ainda assim, a preocupação ínsita na exigência formulada pela conservatória porquanto resultam, efectivamente, da Lei 91/95 um especial interesse público em debelar a situação de clandestinidade das áreas urbanas criadas, sobretudo, na coroa envolvente às grandes cidades através de um mecanismo de reconversão, que se quer excepcional, e um particular desígnio de evitar o surgimento de novo tecido urbano de génese ilegal, obstando à criação de «novos» lotes mediante medidas preventivas de controlo administrativo. 7
nele contido, em face das disposições legais aplicáveis, designadamente do disposto na Lei nº91/95, dos documentos apresentados e dos registos anteriores artigo 68º do Código do Registo Predial. IV- Assim, se dos registos em vigor resultar que ao transmitente apenas pertence a quota-parte alienada e registada a seu favor, designadamente, por existirem inscrições definitivas a favor de pessoas diversas que, em conjunto, se reportam à totalidade da coisa, caberá em sede de qualificação atentar na presunção de verdade ou de exactidão da publicidade registral e, se dos documentos apresentados nada resultar em contrário, tê-la como coincidente com a verdade material. de 2007. Parecer aprovado em sessão do Conselho Técnico de 17 de Dezembro Maria Madalena Rodrigues Teixeira, relatora, Maria Eugénia Cruz Pires dos Reis Moreira, Maria Raquel Sobral Alexandre, Luís Manuel Nunes Martins, João Guimarães Gomes Bastos (com declaração de voto em anexo), Isabel Ferreira Quelhas Geraldes, José Ascenso Nunes da Maia. Este parecer foi homologado pelo Exmo. Senhor Presidente em 21.12.2007. 8
Pº R.P. 277/2006 DSJ-CT. Concordo com o provimento do recurso, considerando que a fundamentação do despacho de qualificação radica apenas no problema do eventual aumento do número de compartes. Fico, no entanto, com dúvidas sobre a bondade da tese defendida no douto parecer, de que o comproprietário é sempre titular de uma quota, ainda que esta tenha resultado da reunião (forçada, como julgo extrair-se do parecer) de quotas adquiridas simultânea ou sucessivamente. Recordo que in casu os alienantes adquiriram 3 quotas dos mesmos transmitentes, registaram-nas autonomamente, e agora também alienaram autonomamente as mesmas 3 quotas. Não sei mesmo o que levou o mandatário tácito do adquirente a pedir o registo de uma só quota. Também não averiguei se estas 3 quotas são originárias ou resultaram de anteriores fraccionamentos ou reuniões. Prima facie não descortino razões para negar a possibilidade de vários direitos de compropriedade na esfera jurídica do mesmo titular. Se, como salientou o Prof. Luís Pinto Coelho, in Da Compropriedade (Comunhão) No Direito Português, Tomo II, pág. 241, na alienação de parte da participação «as posições do transmitente e do adquirente são, em regra, complementares quanto às faculdades divisíveis, ficando a existir as duas dentro dos limites em que, até esse momento, existia apenas uma» (sublinhado nosso), porquanto «os restantes consortes não devem sofrer com a transmissão parcial ( )», a outrance também me parece que o ingresso na mesma titularidade de mais do que uma quota não deve afectar as faculdades divisíveis que, autonomamente, cada uma delas tinha antes desse ingresso. Diverso será o caso do «abandono de quota» (renúncia ao direito), que produz a extinção do direito e o «direito de acrescer» dos restantes consortes. A complexidade da matéria e o escasso tempo de que disponho não me permitem ir mais além. João Guimarães Gomes Bastos 9