FUNDIESTAMO SOCIEDADE GESTORA DE FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO, SA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO ESTAMO (CMVM nº 0823) RELATÓRIO E CONTAS 2011
1 Caracterização do Fundo O Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Estamo é gerido pela Fundiestamo Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, SA. A constituição do fundo foi autorizada pela CMVM Comissão do Mercado de Valores Mobiliários em 18 de Novembro de 2005, tendo iniciado a sua actividade em 16 de Janeiro de 2006. O Fundo foi constituído com a duração inicial de 5 anos, tendo a sua duração sido prorrogada em três anos, por deliberação da Assembleia de Participantes de cinco Janeiro de 2011, contados a partir de 16 de Janeiro de 2011. O capital do Fundo é de 34 milhões de euros, estando representado por 3.400 unidades de participação como o valor unitário de subscrição de 10 mil euros. O Banco Depositário do Fundo é a Caixa Geral de Depósitos. 2 Actividade desenvolvida A actividade desenvolvida durante o exercício continuou a ser pautada pela implementação de diversas acções junto de várias entidades públicas com o objectivo de valorizar os activos imobiliários do fundo, seja através do desenvolvimento de projectos imobiliários para os terrenos que o integram, seja através da sua alienação. Neste particular importa referir que na sequência do interesse manifestado pela embaixada da Rússia, através de mediador seu representante, na aquisição do terreno da Quinta do Seminário, sito na Ajuda, 2
em Lisboa, foram desenvolvidas diversas diligências no sentido de concretizar a referida alienação durante o próximo exercício, pelo preço de quinze milhões de euros. 2.1 Aquisições Durante o exercício não foi adquirido qualquer imóvel. 2.2 Alienações No decorrer do exercício não foi alienado qualquer imóvel. 3 Demonstração de Resultados e Balanço Tendo em consideração a fase de desenvolvimento dos seus activos imobiliários, os Proveitos ascenderam a cerca de 225 mil euros e os custos foram da ordem dos 426 mil euros. Nos Proveitos relevam os relacionados com Ganhos em Operações Financeiras e Activos Imobiliários com 220 mil euros e os Rendimentos de Activos Imobiliários, rendas, com 4,8 mil euros. Por seu lado, nos Custos sobressaem as rubricas Perdas em Operações Financeiras e Activos Imobiliários, com 247 mil euros, Comissões, com 147 mil euros e os Fornecimentos e Serviços Externos, com 31 milhares de euros. 3
O Activo Liquido total do Balanço era aproximadamente de 44,9 milhões de euros, que correspondiam quase inteiramente ao valor dos imóveis constantes da carteira do Fundo. No Passivo, a rubrica Outras Contas Credoras com 11,6 milhões de euros, engloba a dívida a uma empresa do grupo, correspondendo esta a mais de 99% daquele valor, relativa à aquisição de dois imóveis. Por seu lado, o Total do Capital do Fundo era, na data em referência, aproximadamente de 33,3 milhões de euros. 4 Resultado Líquido O Resultado Líquido do exercício é um prejuízo de 200.762,71 euros. 5 Valorização das unidades de participação O valor de cada unidade de participação em 31 de Dezembro de 2011 era de 9.786,8152 euros, contra um valor de 9.845,8631 euros no final do exercício transacto. 4
Lisboa, 20 de Fevereiro de 2012 O Conselho de Administração Filipe Raimond da Silva Amado (Presidente) António Jorge de Oliveira Morgado (Administrador) Maria Hortense Marques das Silva Baeta (Administrador) 5
DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS
VALOR LIQUIDO GLOBAL DO FUNDO (VLGF) 31-Dez-11 (em euros) Valor Global 1 - IMÓVEIS SITUADOS EM ESTADOS DA UNIÃO EUROPEIA 1.1. Terrenos 1.1.1. Urbanizados Não Arrendados Prédio Urbano Alfredo Bensaúde, Lisboa 32.925.450 1.1.2. Não Urbanizados Arrendados Prédio Urbano Quinta do Seminário, Lisboa 9.424.433 Não Arrendados Prédio Urbano Bicesse, Cascais 2.520.132 7 - LIQUIDEZ 7.1. À vista 7.1.2. Depósitos à Ordem 5.674 9 - OUTROS VALORES A REGULARIZAR 9.1. - Valores Activos 9.1.2. Outros 1018,13 9.2. - Valores Passivos 9.2.2. Outros -11.601.535 VALOR LIQUIDO GLOBAL DO FUNDO 33.275.172 7
FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO ESTAMO BALANÇOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2011 E 2010 (Montantes expressos em Euros) 2011 2010 Activo Mv/Af mv/df Activo Activo ACTIVO bruto líquido líquido CAPITAL DO FUNDO E PASSIVO 2011 2010 ACTIVOS IMOBILIARIOS CAPITAL DO FUNDO 31 Terrenos 44.732.321 352.283 (214.590) 44.870.015 44.819.765 61 Unidades de participação 34.000.000 34.000.000 32 Construções - - - - - 62 Variações patrimoniais - - 34 Adiantamentos por compra de imóveis - - - - - 64 Resultados transitados (524.066) (362.504) TOTAL DE ACTIVOS IMOBILIÁRIOS 44.732.321 352.283 (214.590) 44.870.015 44.819.765 66 Resultado líquido do exercício (200.763) (161.561) TOTAL DO CAPITAL DO FUNDO 33.275.172 33.475.934 CARTEIRA DE TÍTULOS E PARTICIPAÇÕES 24 Unidades de participação - - - - - AJUSTAMENTOS E PROVISÕES 47 Ajustamentos de dividas a receber - - CONTAS DE TERCEIROS 48 Provisões acumuladas - - 412 Devedores por rendas vencidas - - - - 114 TOTAL DAS PROVISÕES ACUMULADAS - - 413+.+419 Outras contas de devedores 1.000 - - 1.000 1.000 TOTAL DOS VALORES A RECEBER 1.000 - - 1.000 1.114 CONTAS DE TERCEIROS 422 Rendimentos a pagar aos participantes - - DISPONIBILIDADES 423 Comissões e outros encargos a pagar 10.095 21.041 12 Depósitos à ordem 5.674 - - 5.674 204.102 424+ +429 Outras contas de credores 11.563.513 11.500.000 13 Depósitos a prazo e com pré-aviso - - - - - 432 Empréstimos não titulados - - TOTAL DAS DISPONIBILIDADES 5.674 - - 5.674 204.102 44 Adiantamentos por venda de imóveis - - TOTAL DOS VALORES A PAGAR 11.573.607 11.521.041 ACRÉSCIMOS E DIFERIMENTOS 51 Acréscimos de proveitos 18 - - 18 87 ACRÉSCIMOS E DIFERIMENTOS 52 Despesas com custo diferido - - - - - 55 Acréscimos de custos 27.527 27.693 58 Outros acréscimos e diferimentos - - - - - 56 Receitas com proveito diferido 400 398 TOTAL DOS ACRESCIMOS E DIFERIMENTOS 18 - - 18 87 58 Outros acréscimos e diferimentos - - TOTAL DOS ACRESCIMOS E DIFERIMENTOS 27.927 28.091 TOTAL DO ACTIVO 44.739.013 352.283 (214.590) 44.876.706 45.025.067 TOTAL DO PASSIVO 44.876.706 45.025.067 Número total de unidades de participação em circulação 3.400 3.400 Valor unitário da unidade de participação 9.786,82 9.845,86 8
FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO ESTAMO DEMONSTRAÇÕES DOS RESULTADOS PARA OS EXERCÍCIOS FINDOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2011 E 2010 (Montantes expressos em Euros) CUSTOS 2011 2010 PROVEITOS 2011 2010 CUSTOS E PERDAS CORRENTES PROVEITOS E GANHOS CORRENTES JUROS E CUSTOS EQUIPARADOS JUROS E PROVEITOS EQUIPARADOS 711+718 De operações correntes - - 812 Da carteira de títulos e participações - - COMISSÕES 811+818 Outros, de operações correntes 801 838 722 Da carteira de títulos e participações - - RENDIMENTO DE TITULOS 723 Em activos imobiliarios - - 822+ +825 Da carteira de títulos e participações - - 724+ +728 Outras, de operações correntes 147.598 148.315 828 De outras operações correntes - - PERDAS EM OPER.FINAN E ACT.IMOBILIARIOS GANHOS EM OPER.FINAN E ACT.IMOBILIARIOS 732 Na carteira de títulos e participações - - 832 Na carteira de títulos e participações - - 733 Em activos imobiliarios 247.240-833 Em activos imobiliarios 220.000-731+738 Outras, de operações correntes - - 831+838 Outros, de operações correntes - - IMPOSTOS REVERSÕES DE AJUSTAMENTOS E DE PROVISÕES 7411+7421 Impostos sobre o rendimento - - 851 De ajustamentos de dividas a receber - - 7412+7422 Impostos indirectos - - 852 De provisões para encargos - - 7418+7428 Outros impostos 172 176 PROVISÕES DO EXERCICIO 86 RENDIMENTOS DE ACTIVOS IMOBILIARIOS 4.794 4.775 751 Ajustamentos de dividas a receber - - 752 Provisões para encargos - - 87 OUTROS PROVEITOS E CUSTOS CORRENTES - - 76 FORNECIMENTOS E SERVIÇOS EXTERNOS 31.316 18.681 TOTAL DOS PROVEITOS E GANHOS CORRENTES 225.594 5.613 77 OUTROS CUSTOS E PERDAS CORRENTES 30 3 TOTAL DOS CUSTOS E PERDAS CORRENTES 426.357 167.175 PROVEITOS E GANHOS EVENTUAIS 882 Ganhos extraordinários - - CUSTOS E PERDAS EVENTUAIS 883 Ganhos de exercicios anteriores 0 0 782 Perdas extraordinárias - - 884+ +888 Outros ganhos eventuais - - 783 Perdas de exercícios anteriores - - TOTAL DOS PROVEITOS E GANHOS EVENTUAIS 0 0 784+ +788 Outras perdas eventuais - - TOTAL DOS CUSTOS E PERDAS EVENTUAIS - - 66 RESULTADO LIQUIDO DO EXERCICIO - - 66 RESULTADO LIQUIDO DO EXERCICIO 200.763 161.561 TOTAL 426.357 167.175 TOTAL 426.357 167.175 Resultados da carteira de titulos - - Resultados eventuais 0 0 Resultados de activos imobiliarios (53.763) (13.906) Resultados antes de imposto s/ rendimento (200.763) (161.561) Resultados correntes (200.763) (161.562) Resultados Liquidos do periodo (200.763) (161.561) 9
FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO ESTAMO DEMONSTRAÇÃO DE FLUXOS MONETÁRIOS PARA OS EXERCÍCIOS FINDOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2011 e 2010 (Montantes expressos em Euros) DISCRIMINAÇÃO DOS FLUXOS 2011 2010 OPERAÇÕES SOBRE AS UNIDADES DO FUNDO RECEBIMENTOS: Subscrição de unidades de participação 0 0 0 0 Fluxo das operações sobre as unidades do fundo 0 0 OPERAÇÕES COM ACTIVOS IMOBILIÁRIOS RECEBIMENTOS: Alienação de activos imobiliários 0 0 Rendimentos de activos imobiliários 4.909 4.775 Adiantamentos por conta de venda de act. Imob. 0 0 Outros recebimentos de activos imobiliários 0 4.909 0 4.775 PAGAMENTOS: Aquisição de activos imobiliários 0 0 Comissões em activos imobiliários 0 0 Construções/Projectos em Curso + Grandes Reparações 22.140 Despesas correntes (FSE) com activos imobiliários 23.184 19.671 Adiantamentos por conta de compra de act. Imob. 0 0 Outros pagamentos de activos imobiliários 0 45.324 0 19.671 Fluxo das operações sobre valores imobiliários -40.415-14.896 OPERAÇÕES GESTÃO CORRENTE RECEBIMENTOS: Juros de depósitos bancários 698 646 Outros recebimentos correntes 0 698 0 646 PAGAMENTOS: Comissão de gestão 130.403 100.747 Comissão de depósito 16.752 16.862 Impostos e taxas 11.556 10.718 Outros pagamentos correntes 0 158.711 12 128.339 Fluxo das operações de gestão corrente -158.013-127.692 Saldo dos fluxos monetários do período -198.428-142.588 Disponibilidades no início do período 204.102 346.690 Disponibilidades no fim do período 5.674 204.102 10
Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Estamo Anexo às Demonstrações Financeiras de 2011 e 2010 INTRODUÇÃO O Fundo de Investimento Imobiliário Fechado ESTAMO foi autorizado em 18 de Novembro de 2005, tendo iniciado a sua actividade em 16 de Janeiro de 2006. O Fundo é administrado, gerido e representado pela Fundiestamo Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, S.A.. As notas que se seguem respeitam a numeração sequencial definida no Plano de Contas dos Organismos de Investimento Colectivo. As notas, cuja numeração se encontra ausente não são exigidas para efeitos do anexo às contas anuais, ou a sua apresentação não é relevante para a leitura das demonstrações financeiras anexas. BASES DE APRESENTAÇÃO, COMPARIBILIDADE DAS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS E PRINCIPAIS POLITICAS CONTABILISTICAS As demonstrações financeiras foram preparadas com base nos registos contabilísticos do Fundo, mantidos de acordo com o Plano Contabilístico dos Fundos de Investimento Imobiliário, estabelecido pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, e regulamentação complementar emitida por esta entidade. Este Regulamento impõe a divulgação de informação que se destina não só a desenvolver e a comentar os valores incluídos nas referidas Demonstrações Financeiras, mas também informações consideradas úteis para os participantes do fundo de investimento. As políticas contabilísticas mais significativas, utilizadas na preparação das demonstrações financeiras, foram as seguintes: a) Especialização de exercícios O Fundo regista os seus proveitos e custos de acordo com o princípio da especialização de exercícios, sendo reconhecidos à medida que são gerados, independentemente do momento do seu recebimentos ou pagamento. b) Comissão de gestão A comissão de gestão constitui um encargo do Fundo, a título de remuneração dos serviços de gestão do seu património que lhe são prestados pela Sociedade Gestoras, sendo registada na rubrica de Comissões. Segundo o Regulamento de Gestão, a Sociedade Gestora será remunerada por uma comissão de gestão anualizada de 0,36%, incidindo sobre o valor líquido global do Fundo no final do mês, cobrada mensalmente. c) Comissão de depositário Esta comissão destina-se a fazer face às despesas do banco depositário relativas aos serviços prestados ao Fundo. A comissão do banco depositário é calculada através da aplicação de uma taxa anual de 0,05%, sobre o valor do activo líquido global do Fundo no final do ano a que respeita. d) Comissão de supervisão A taxa de supervisão devida à Comissão do Mercado de Valores Mobiliários constitui um encargo do Fundo. Este encargo é calculado por aplicação de uma taxa global do Fundo no final de cada mês. Em 31 de Dezembro de 2010 e 2009, esta taxa ascendia a 0,00266%. 11
Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Estamo Anexo às Demonstrações Financeiras de 2011 e 2010 Sempre que o montante calculado seja inferior a 200 Euros ou superior a 20.000 Euros, a taxa mensal devida corresponderá a um destes limites. e) Activos imobiliários Os terrenos adquiridos pelo Fundo foram registados pelo valor da escritura, acrescido de outras despesas relacionadas com a compra. Os terrenos, nos quais estão a ser edificadas construções, incluem o valor de aquisição do terreno e os custos já incorridos com as respectivas obras. As construções acabadas adquiridas pelo Fundo são registadas de acordo com os pagamentos efectuados, acrescidos das despesas relativas a escrituras, registos e eventuais obras de melhoramento ou reconversão. De acordo com a legislação em vigor, os imóveis não são amortizados. Nos termos do Decreto-Lei nº 13/2005, de 7 de Janeiro, as aquisições de bens imóveis e as respectivas alienações são precedidas dos pareceres de, pelo menos, dois peritos avaliadores independentes, nomeados de comum acordo entre a Sociedade Gestora e o banco depositário. f) Unidades de participação O valor de cada unidade de participação é calculado dividindo o valor líquido global do Fundo, pelo número de unidades de participação subscritas. O valor líquido do património corresponde ao somatório das rubricas do capital do Fundo, nomeadamente, unidades de participação, resultados transitados e resultado líquido do exercício. 1. VALOR CONTABILÍSTICO VS VALOR MÉDIO DAS AVALIAÇÕES A rubrica Activos Imobiliários é composta pelos seguintes imóveis: (em euros) Valor Contabilistico em 31/12/2011 (A) Média dos valor da Avaliação (B) Diferença (B) - (A) Prédio Urbano Alfredo Bensaúde, Lisboa 32.925.450 32.925.450 0 Prédio Urbano Quinta do Seminário, Lisboa 9.424.433 11.449.000 2.024.567 Prédio Urbano Bicesse, Cascais 2.520.132 2.523.000 2.868 Total 44.870.015 46.897.450 2.027.435 2. CAPITAL DO FUNDO O património do Fundo está formalizado através de unidades de participação, com características iguais e sem valor nominal, as quais conferem aos seus titulares o direito de propriedade sobre os valores do Fundo, proporcional ao número de unidades que representam. O movimento ocorrido no capital do Fundo, durante os exercícios de 2011 e 2010, apresenta o seguinte detalhe: 12
Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Estamo Anexo às Demonstrações Financeiras de 2011 e 2010 2011 Descrição Saldo em 31-12-2010 Subscrições Resgates Distribuição Resultados Outros Resultado Periodo Saldo em 31-12-2011 Valor Base 34.000.000 - - - - - 34.000.000 Diferença em Sub. Resgates - - - - - - 0 Resultados Distribuidos - - - - - - 0 Resultados Transitados -362.504 - - - -161.561 - -524.065 Resultado Liquido do Periodo -161.561 - - - 161.561-200.763-200.763 SOMA Nº Unidade de participação Valor Unidade Participação (unitário) 33.475.935 - - - - (200.763) 33.275.172 3.400 3.400 9.845,86 9.786,82 3. INVENTÁRIO DAS APLICAÇÕES EM IMÓVEIS O inventário das aplicações em activos imobiliários em 31 de Dezembro de 2011 é o seguinte: (em euros) Área (m2) Data da Avaliação 1 Valor da Avaliação 1 Data da Avaliação 2 Valor da Avaliação 2 Valor do Imóvel 1.1. Terrenos 1.1.1. Urbanizados Não Arrendados Prédio Urbano Alfredo Bensaúde, Lisboa 42.155 12-05-2011 32.674.000 12-05-2011 33.176.900 32.925.450 1.1.2. Não Urbanizados Arrendados Prédio Urbano Quinta do Seminário, Lisboa 21.628 01-07-2011 11.020.000 01-07-2011 11.878.000 9.424.433 Não Arrendados Prédio Urbano Bicesse, Cascais 43.909 12-11-2010 2.386.000 12-11-2010 2.660.000 2.520.132 Total 44.870.015 7. DISCRIMINAÇÃO DA LIQUIDEZ DO FUNDO O movimento ocorrido na rubrica de disponibilidades durante o exercício de 2011, foi o seguinte: CONTAS Saldo inicial Aumentos Reduções Saldo final Depósitos à ordem 204.102 60.957 (259.385) 5.674 Depósitos a prazo - - - - TOTAL 204.102 60.957 (259.385) 5.674 13
Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Estamo Anexo às Demonstrações Financeiras de 2011 e 2010 12. IMPOSTOS E TAXAS Nos termos do disposto no artigo 22ª do Estatuto dos Benefícios Fiscais, os rendimentos dos fundos de investimento imobiliário constituídos de acordo com a legislação nacional são objecto de um regime específico de tributação em sede de Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Colectivas (IRC), relativamente a cada tipo de rendimento auferido, de forma autonomizada: Rendimentos prediais Os rendimentos prediais são tributados autonomamente a uma taxa de 20%, a qual incide sobre o valor das rendas auferidas, após dedução dos encargos de conservação e de manutenção que tenham sido efectivamente suportados com os prédios em causa, desde que tais encargos se mostrem devidamente documentados. Mais-valias prediais As mais-valias prediais resultantes da alienação de imóveis são tributadas autonomamente à taxa de 25%. No entanto, apenas 50% da diferença ou saldo positivo entre as mais e as menos-valias realizadas numa base anual é passível de imposto, pelo que a taxa efectiva é de 12,5%. Não são registados impostos diferidos relativamente às mais-valias potenciais reconhecidas no capital do Fundo. Outros rendimentos No tocante às mais-valias que não as decorrentes da alienação de imóveis, a sua tributação é efectuada autonomamente, à taxa de 10%, nas mesmas condições que se verificariam caso o respectivo titular fosse uma pessoa singular residente em território português. A referida taxa incide sobre a diferença positiva entre as mais e as menos-valias obtidas em cada ano. No que respeita aos rendimentos obtidos em território português que não tenham a natureza de mais-valias, a tributação é efectuada por retenção na fonte, como se de pessoa singular residente em território português se tratasse, isto é, são tributadas apenas por retenção na fonte, às taxas consagradas em sede de IRS para entidades residentes. Os impostos suportados pelo Fundo durante os exercícios de 2011 e 2010 foram os seguintes: 2011 2010 Impostos directos : Imposto sobre o rendimento - - Imposto de mais-valias - - Outros - - - - Impostos indirectos : Imposto de selo - - Outros - - - - Outros impostos : Aplicações financeiras - juros de depositos 172 176 172 176 14
Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Estamo Anexo às Demonstrações Financeiras de 2011 e 2010 15. CONTAS DE TERCEIROS PASSIVO Estas rubricas têm a seguinte composição: CREDORES 2011 2010 - Fornecedores 8.163 - Barbas, Martin, Mendonça, SROC 1.538 - Globalestrutura 6.625 - - Credores Diversos 11.555.350 11.500.000 Estamo - Participações Imobiliárias 11.500.000 11.500.000 Fundiestamo - Soc.Gestora 55.350-11.563.513 11.500.000 16. ACRÉSCIMOS E DIFERIMENTOS - PASSIVO Estas rubricas têm a seguinte composição: 2011 2010 ACRESCIMOS E DIFERIMENTOS - Acréscimos de custos 27.527 27.693 Comissões a pagar 27.527 27.693 Outros custos a pagar - - - Receitas com proveito Diferido Rendas Adiantadas 400 398 27.927 28.091 17. COMISSÕES Esta rubrica tem a seguinte composição: 15
Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Estamo Anexo às Demonstrações Financeiras de 2011 e 2010 2011 2010 Em activos imobiliários Comissão de Intermediaçao - - Comissão de Gestão 120.288 120.854 Comissão de Depositário 16.651 16.752 Taxa de supervisão 10.659 10.710 Comissão de Garantia - - Outras comissões - - 147.598 148.315 18. JUROS E PROVEITOS EQUIPARADOS Esta rubrica inclui os juros de depósitos à ordem. 19. FORNECIMENTOS E SERVIÇOS EXERNOS: Esta rubrica tem a seguinte composição: 2011 2010 Seguros 872 654 Conservação 17.325 - Vigilância e Segurança 2.606 2.759 Higiene e limpeza - 2.074 Auditoria 6.150 4.525 Avaliação de Imóveis 4.284 - Honorários - 8.440 Diversos 79 230 31.316 18.681 20. GANHOS E PERDAS EM OPERAÇÕES FINANCEIRAS E ACTIVOS IMOBILIÁRIOS Os Ajustamentos favoráveis e desfavoráveis em activos imobiliários correspondem aos ajustamentos pela valorização dos imóveis que nos termos de Decreto-Lei nº 13/2005, de 7 de Janeiro são registados em resultados do exercício. 16