APELAÇÃO CÍVEL Nº 0428638-92.2008.8.19.0001 APELANTE: PROMENADE CONSULTORIA IMOBILIÁRIA S C LTDA. APELADO: ESPÓLIO DE ANTÔNIO DOMINGOS MEIRELLES QUINTELLA RELATOR: Des. EDUARDO DE AZEVEDO PAIVA EMENTA APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA. ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS. RELAÇÃO DE CONSUMO. DEFEITO NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. NÃO REPASSE DOS ALUGUERES RECEBIDOS AO LOCADOR. DÉBITO LOCATIVO E AVARIAS NO IMÓVEL DEIXADAS PELO INQUILINO. RESPONSABILIDADE QUE SE INSERE NO DE ADMINISTRAÇÃO ENTRE AS PARTES. PRELIMINAR DE COISA JULGADA. A PRESENTE DEMANDA COMPORTA PEDIDO RELATIVO A PERÍODO DÉBITO LOCATÍCIO POSTERIOR AO DA DEMANDA FINDA. NULIDADE DO PROCESSO A PARTIR DO ÓBITO DO AUTOR, POR VÍCIO NA REPRESENTAÇÃO. REGULARIZAÇÃO QUE PODE SER PROVIDENCIADA A QUALQUER TEMPO, ANTES DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO DEFINITIVA, COMO OCORREU NO CASO PRESENTE. MÉRITO. O CONTRATO ENTRE AS PARTES OSTENTA NATUREZA DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇO DE ADMINISTRAÇÃO DE LOCAÇÃO, COM PREVISÃO DE PAGAMENTO RESPECTIVO. O ZELO DO IMÓVEL ESTÁ CONTIDO NAS FUNÇÕES DE wass 1
ADMINISTRAÇÃO. DEVER DE ADOTAR PROVIDÊNCIAS CABÍVEIS E RESPECTIVAS JUNTO AO INQUILINO NO SENTIDO DE HAVER ENTREGA DO IMÓVEL NAS CONDIÇÕES QUE LHE FORAM ENTREGUE, SOB PENA DE ASSUMIR A OBRIGAÇÃO DE REPARAR EVENTUAIS DANOS DEIXADOS NO IMÓVEL. ROBUSTA PROVA NOS AUTOS COMPROVANDO O NEXO CAUSAL E O DANO ALEGADO. SENTENÇA MANTIDA. REJEITADAS AS PRELIMINARES. DESPROVIMENTO DOS RECURSOS. Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação cível nº 0428638-92.2008.8.19.0001 em que é apelante PROMENADE CONSULTORIA IMOBILIÁRIA S C LTDA., e apelado ESPÓLIO DE ANTÔNIO DOMINGOS MEIRELLES QUINTELLA. ACORDAM os Desembargadores que compõem a Décima Nona Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, por de votos, rejeitar as preliminares, conhecer e provimento ao recurso, na forma do relatório e voto do Desembargador Relator. RELATÓRIO Cuida-se de ação de cobrança no rito ordinário proposta por ANTÔNIO DOMINGOS MEIRELLES QUINTELA em face de PROMENADE CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA., alegando, em síntese, que realizou contrato com a ré visando à locação de seu apartamento administrada wass 2
pela mesma, contudo não lhe foram repassados os valores dos aluguéis e o apartamento lhe foi entregue em mau estado. O autor alega que em 27 de dezembro de 2002, contratou com a ré a administração da locação de seu apartamento, localizado na Barra da Tijuca, Rio de Janeiro, e que as chaves foram entregues ao novo inquilino no dia 30 daquele mesmo mês. Aduz que não foi formalizado contrato escrito com o inquilino e em decorrência desse fato, o mesmo deixou de pagar o valor do aluguel do apartamento e da taxa condominial, e que no dia 1 de novembro de 2003, a demandada alterou o valor do aluguel sem a sua anuência, de R$637,50 para R$1.275,00, enquanto o valor da taxa condominial passou de R$262,50 para R$599,24. Em novembro de 2003, o demandante propôs ação de cobrança em face da ré e o pedido de condenação ao pagamento dos valores referentes ao aluguel devido no período de 25/04/03 a 02/10/03 foi julgado procedente em primeira instância e confirmado posteriormente pelo Tribunal. Em 26/06/2007 ajuizou nova ação, agora de reintegração de posse, para retomar seu imóvel, até então alugado ao mesmo inquilino. Ocorre que na data da efetiva reintegração, 25/09/2008, encontrou o imóvel parcialmente destruído, com diversos defeitos que ensejam, segundo laudo apresentado pelo mesmo, indenização no valor de R$14.000,00. Juntou os documentos de fls. 12/96. Contestação às fls. 104/117, alegando que o presente feito deve ser extinto sem resolução de mérito visto que já há coisa julgada a wass 3
respeito, através da sentença transitada em julgado no processo 2003.001.135609-6 que condenou a ré ao pagamento das despesas requeridas no pedido dessa nova ação. Aduz que o fato enseja litigância de má fé por parte do autor. No mérito, sustenta que apenas atuou como procuradora dos direitos do autor no contrato de locação, não sendo responsável pela cobrança dos aluguéis nem responsável por eventual dano que o inquilino possa ter causado ao imóvel. Alega, ainda, que não foram feitas provas do não recebimento dos aluguéis, bem como dos danos causados pelo inquilino, e que os danos exibidos no laudo que instrui a inicial são fruto do uso do imóvel apenas, não devendo ser indenizados. Por fim, sustenta que não há ocorrência de dano moral. Juntou os documentos de fls. 118/147. termos: Sentença às fls. 180/184, que julgou a demanda nos seguintes JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido para condenar a Ré ao pagamento da quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais) ao autor a título de indenização pelos danos morais sofridos, com incidência de juros de 1% ao mês a partir da data do aviso de recebimento da citação (26/02/2009) e de correção monetária a partir da data desta sentença. Além disso, deve a ré ser responsabilizada pelos danos materiais causados pelo inquilino, no valor de R$ 14.000,00 também com incidência de juros de 1% ao mês a partir da data do aviso de recebimento da citação (26/02/2009) e de correção monetária a partir da data desta sentença. Condeno ainda a ré ao pagamento do valor referente à 85% dos aluguéis referentes ao período de janeiro de 2006 até o término da ocupação do imóvel (setembro de 2008, inclusive). Por fim, condeno a Ré ao pagamento das wass 4
custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação. Apelo da ré às fls. 186/199, com preliminar de nulidade processual advinda do falecimento do autor ocorrido em 13/06/2009, portanto antes da sentença, o que gera a nulidade dos atos praticados posteriormente, inclusive do julgado ora impugnado. Ainda, sustenta a ocorrência de coisa julgada, vez que em 05/11/2003 o apelado ajuizou idêntica demanda, ante o que prequestiona o art. 5º, XXXVI, da CF. No mérito, alega que possuía apenas procuração para praticar atos jurídicos necessários à administração do imóvel [...], e que essa relação foi rescindida com o trânsito em julgado da referida demanda. Por outro lado, não comprovou os danos alegados, e não lhe cabe responsabilidade por eventuais danos causados ao imóvel pelo locatário. Pede o provimento do recurso. Juntou os documentos de fls. 201/217. Contrarrazões às fls. 221/231. É o relatório. Passo ao voto. O recurso é tempestivo, está devidamente preparado e com ele se encontram os demais requisitos de admissibilidade. As preliminares são, desde já, rejeitadas. Não há que se falar em coisa julgada, porquanto a presente demanda versa sobre período diverso ao da demanda denunciada pelo apelante, a qual, aliás, foi previamente mencionada na inicial [04/06]. Aquela visou o período de 25/04/03 a wass 5
02/10/2003 e esta o período subsequente, de forma que não há registro de coisa julgada. Quanto à nulidade do processo, não há vício que assim o inquine, porquanto o defeito na representação pode, assim como o foi [fls. 232], sanado a qualquer momento antes do trânsito em julgado da decisão definitiva. No mérito, melhor sorte não o acode. O contrato entre às partes, acostado às fls.146, não deixa dúvida quanto a sua natureza, logo no início [e respectivo parágrafo quarto] prevendo que se tratava de contratação de serviço de administração de locações do imóvel do apelado, em cuja avença há, inclusive, previsão de recebimento pela apelante de taxa de administração no percentual de 15% do valor do aluguel. Sendo assim, o recebimento dos alugueres ensejava a obrigação do apelante de repassá-los ao autor. A hipótese é de administração do imóvel, visando à locação, e não mera intermediação que não justificaria a referida remuneração. No que toca ao zelo do imóvel, está contido nas funções de administração. E se não adotou as providências cabíveis e respectivas no sentido de haver do locatário a entrega do imóvel nas condições que lhe foram entregue, em razão das responsabilidades inerentes à função, assume a obrigação de reparar eventuais danos deixados no imóvel, podendo cobrar do devedor o que houver pago ao locador. wass 6
No caso, necessário apenas a comprovação do nexo causal e do dano alegado, e as provas nos autos são robustas no sentido da existência de relação jurídica entre as partes, bem como no que tange a responsabilidade da apelante pelo repasse do pagamento dos encargos relativos ao imóvel, haja vista que fora contratada e remunerada para fiscalizar as obrigações oriundas do bem que lhe fora confiado. Corte: Sobre o tema, vale conferir os seguintes precedentes desta eg. 0003136-82.2005.8.19.0209 (2006.001.49921) - APELACAO 1ª Ementa DES. REINALDO P. ALBERTO FILHO - Julgamento: 24/10/2006 - QUARTA CAMARA CIVEL E M E N T A: Indenizatória. Falha na prestação de serviço de intermediação de locação e administração de imóveis. Ré comprometida contratualmente ao pagamento das cotas condominiais que, não o fazendo, permitiu cobrança judicial em face do Autor. Incidência do C.D.C. [...]. Princípio da boa-fé objetiva. Foge a razoabilidade que alguém contrate uma Administradora para continuar a se preocupar com o pagamento dos encargos do imóvel. [...]. 0095174-92.2004.8.19.0001 (2006.001.11442) - APELACAO 1ª Ementa DES. VALERIA MARON - Julgamento: 08/08/2006 - PRIMEIRA CAMARA CIVEL Ação ordinária. Contrato de administração de imóveis. Falha na prestação dos serviços, com atraso no pagamento de débito condominial e impostos. Inadimplemento contratual que gera obrigação de reparar porquanto atinge o bom nome e a reputação do autor. Indenização arbitrada em valor compatível. Desprovimento de ambos os recursos. 0011823-32.2001.8.19.0001 (2002.001.01133) - APELACAO 1ª Ementa DES. BERNARDO MOREIRA GARCEZ NETO - Julgamento: 20/02/2002 - DECIMA SETIMA CAMARA CIVEL RESPONSABILIDADE CIVIL ADMINISTRADORA DE IMOVEIS RESPONSABILIDADE OBJETIVA PRESTACAO DE SERVICOS wass 7
COMPROVACAO DA IDONEIDADE DO LOCATARIO INFORMACOES INVERIDICAS EFEITOS DA INADIMPLENCIA OBRIGACAO DE INDENIZAR ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS. RELAÇÃO DE CONSUMO. OBRIGAÇÃO CONTRATUAL. CADASTRO FALHO. INQUILINO QUE NÃO PAGA. SERVIÇO DEFEITUOSO. I - A administradora de imóveis, que contrata prestação de serviços de levantamento de cadastro e assessoria imobiliária, responde objetivamente pela sua falha em apurar a existência de títulos protestados do inquilino indicado à consumidora proprietária. II - A reposição dos aluguéis não pagos pelo locatário é corolário do dever de reparar a prestação defeituosa do serviço. A presunção legal de culpa somente seria afastada com a demonstração pela ré da ocorrência de uma das hipóteses do artigo 14 3º da Lei 8078. III [...]. No que tange à alegada falta de provas, ao contrário da tese esposada pelo apelante, não logrou desconstituir o direito perseguido pelo apelado, fosse mediante prova documental ou pericial que não requereu, muito menos apresentou prova a respeito do real valor que lhe foi pago pelo inquilino. A r. sentença está correta e deve ser confirmada integralmente. recurso. Ante o exposto, voto pelo conhecimento e desprovimento do Rio de Janeiro, 10 de setembro de 2013. Desembargador EDUARDO DE AZEVEDO PAIVA Relator wass 8