Gafisa Adquire AlphaVille Urbanismo Conferência Telefônica São Paulo, 03 de Outubro de 2006 Projetos AlphaVille AlphaVille Graciosa - PR AlphaVille Fortaleza - CE Vila dos Ingleses - MG AlphaVille Campinas - SP Relações com Investidores: Gustavo Felizzola ri@gafisa.com.br Teleconferência São Paulo, 03 de Outubro de 2006 10:00 (Horário de Brasília), 09:00 (US-ET) Telefone: +55 (11) 2101-4848 Código: Gafisa Webcast: http://www.gafisa.com.br/ri 1
A Aquisição da AlphaVille Reforça o Posicionamento da Gafisa para Oportunidade Diferenciada de Crescimento Liderança no setor e forte reconhecimento da marca Mercado com Potencial de Crescimento Diversificação geográfica Modelo de negócios eficiente e banco de terrenos estratégico Administração profissional e estrutura organizacional estabelecida Acionistas de classe mundial e elevados padrões de governança corporativa 2
AlphaVille Urbanismo A AlphaVille Urbanismo é a maior empresa incorporadora de projetos de desenvolvimento urbano no Brasil, sem nenhum concorrente relevante A Companhia transforma transformar um grande terreno rural em lotes urbanizados, desenvolvendo toda a infra-estrutura necessária (rede de água e esgoto, pavimentação, claçadas, iluminação), além de completa área de lazer, representada por clube esportivo, muros altos monitorados, etc., para subseqüente venda AlphaVille não se envolve na construção das casas dos condomínios Os lotes residenciais de alto padrão são voltados para famílias de classe alta e média alta nos arredores de regiões metropolitanas em todo o Brasil Um Projeto Piloto Típico da AlphaVille Residential Area Parks Residential Area Business Area AlphaVille Club Business Area Residential Area Multi-family Area Golf Course 3
Financiamento da Aquisição Gafisa adquire 100% da AlphaVille nos próximos cinco anos A aquisição da AlphaVille envolve a compra de 100% de suas ações em dinheiro e ações, divididas em três fases, conforme o descrito a seguir: Fase 1 aquisição de 60% das ações da AlphaVille por R$ 20 milhões em dinheiro na data de fechamento da transação e a emissão de cerca de 6,477,718 de ações da Gafisa (preço de R$28,05), no valor aproximado de R$ 181,7 milhões, para os atuais acionistas da AlphaVille Fase 2 aquisição de 20% das ações da AlphaVille em dinheiro ou ações, a critério da Gafisa, da Gafisa 36 meses após o fechamento da transação Fase 3 aquisição dos 20% remanescentes das ações da AlphaVille em dinheiro ou ações, a critério da Gafisa, da Gafisa 60 meses após o fechamento da transação O preço da ação da AlphaVille da segunda e da terceira fases será calculado com base em avaliação a ser feita por uma instituição independente segundo o Método do Fluxo de Caixa Descontado Os novos acionistas da Gafisa deterão aproximadamente 5.9% do capital da Gafisa após a primeira fase da transação 4
Valuation Atrativo Análise por Múltiplos Gafisa's Financials (R$ million, as of June 30 th 2006) # ações (mm) Participação Minoritária Endividamento Líquido (Caixa Líquido) Firm Value (FV) 102,6 0,0 (147,0) 2.744,1 EBITDA 2008E (1) 271,3 Lucro Líquido 2008E (1) 218,4 Nota (1): Baseado no Consenso de Mercado para as Estimativas de 2008 (Deutsche Bank, Itau, Merrill Lynch, UBS) FV / EBITDA FV / EBITDA implícito 2008E Gafisa FV / EBITDA 2008E Desconto sobre Múltiplo da Gafisa (2) 5,9x 10,1x 41,6% P / L P/L implícito na transação 2008E Gafisa's P/E 2008E Desconto sobre Múltiplo da Gafisa (2) 7,6x 13,2x 42,2% Nota (2): Baseado no preço de R$28.05 para ação da Gafisa 5
Economics Atrativo O segmento apresenta melhores margens e exposição de caixa significativamente menor The Gold-SP Blue -RJ Side Park - SP Lorian - SP Alto Padrão Médio e Médio-Alto Popular Loteamentos Tamanho (m²) 100 500 m² 70-150 m² 45-65 m² 100-1.000 m² Número de Unidades < 100 150-300 100-500 100-400 Preço Médio da Unidade > 400K R$ 150k - 400K R$ 70k - 130K < 300k Renda Familiar¹ > R$150,000 R$ 70.000 - R$150.000 R$ 32.000 - R$ 62.000 na Financiamento Gafisa Bancos Comerciais e CEF 100% CEF (direto com o comprador) Gafisa Preço Médio p/m² > R$3.600 R$ 2.000 - R$ 3.600 R$ 1.800 - R$ 2.000 R$ 150 R$ 800 % dos Lançamentos² 19% 62% 2% 10% Margem Típica dos Proj. 37% 31% 28% 44% Exposição de Caixa / Vendas Totais 30-35% 10-15% Notes: ¹ Annual household income. ² Gafisa has commercial buildings which accounted for the remaining 7% of the 2006 Launches 6
Posicionamento de Mercado sem Paralelo Com Forte Reconhecimento de sua Marca e abrangência nacional, a AlphaVille se diferencia dos concorrentes potenciais AlphaVille Presença Geográfica Posição de Liderança: a AlphaVille Urbanismo é líder absoluta nesse segmento. Track Record comprovado: O conceito AlphaVille tem sido muito bem aceito por todo país, presente em 35 cidades e 16 estados Forte Reconhecimento da Marca: A AlphaVille é reconhecida por sua infra-estrutura de alta qualidade (em razão de um projeto especializado de produto para famílias de classe alta e alta classe média e de rígidos processos de qualidade). A constante busca por excelência no atendimento pós-venda, bem como esforços para manter a permanente satisfação de todos com os quais se relaciona, resultaram em um forte reconhecimento público da marca AlphaVille nos mercados onde atua, o que faz com que a empresa consiga vender seus produtos com margens superiores AlphaVille AlphaVille Prêmios Conquistados (2005) Gafisa Top de Marketing 2005 Master Imobiliário 2005 Superbrands 2005 FIABCI Pop List 2005 2005 7
Segmento Caracterizado por Elevada Barreira de Entrada Longo Processo de Aprovação de Novos Projetos Prospecção / Análise Estratégica Parceria / Aquisição de Terrenos Aprovação e Registro Marketing & Vendas Construção Ocupação 3 anos 1 anos 2 anos Prospecção / Análise Estratégica Parceria / Aquisição de Terrenos Aprovação e Registro Marketing & Vendas Análise envolvendo aspectos legais, ambientais, urbanos, técnicos e de mercado (ex.: preço, demanda, concorrência e adesão ao conceito) Assinatura de um Contrato de Parceria com o proprietário do terreno ou uma aquisição seletiva do terreno Desenvolvimento de um Plano Diretor a ser submetido às autoridades para o processo de aprovação Esse processo leva em média três anos (comparado aos seis meses da Gafisa) e envolve interações com as autoridades nos níveis federal, estadual e municipal, após o quê, a incorporação é registrada em nível municipal e está pronta para ser comercializada Após o lançamento, a AlphaVille inicia a pré-venda das unidades durante o período de contrução (similar à Gafisa) Construção Ocupação A AlphaVille trabalha como Administradora da Construção, terceirizando a execução das obras Na última fase, os clientes estão aptos para construírem suas casas, e a AlphaVille apóia o estabelecimento do conselho de administração do condomínio Dificilmente haverá algum concorrente no futuro próximo com capacidade para replicar a posição liderança adquirida pela companhia 8
Elevado Potencial de Crescimento, com Risco Relativamente Baixo A AlphaVille possui um significativo e não-replicável land bank, de aproximadamente R$ 2,0 bilhões de vendas futuras Land Bank¹ Área Útil (sq.m) Unidades potenciais Potencial de vendas (R$ mm) % em permuta Sudeste 4.926.325 9.213 1.138.151 93% Nordeste 2.626.057 3.461 566.646 100% Sul 746.533 1.430 155.278 100% Centro-Oeste 502.757 926 104.954 27% Norte 162.121 438 32.424 100% Total 8.963.794 15.467 1.997.452 92% ¹ 30/06/06 Entre 2006 e 2010 a Companhia espera lançar 46 empreendimentos, sendo que 42 já estão no banco de terrenos da companhia 9
Esta Combinação Resultará em Inúmeras Sinergias Esperamos que ambas as empresas possam se beneficiar de futuras sinergias, tais como: Vendas cruzadas de edifícios residenciais da Gafisa em condomínios horizontais (lotes) Ampla experiência de negociação da AlphaVille com autoridades locais e parceiros consolidada em 35 cidades e 16 estados para ampliar e consolidar a presença geográfica da Gafisa AlphaVille se beneficiará do expertise financeiro da Gafisa, permitindo com que a companhia possa otimizar sua estrutura de capital e fornecer produtos ainda melhores para seus clientes 10
Informações Operacionais e Financeiras Selecionadas (Pro-forma) (R$ 000, exceto quando indicado) Número de Lançamentos Lançamentos (R$ '000) Área Útil Lançada (m 2 ) 179,437 133,393 514,068 656,720 1,151,898 1,170,096 836,157 1,285,291 1,684,164 Preço por m 2(1) 2.701,0 2.725,0 2.768,0 146,6 200,2 263,7 na na na Número de Unidades 2003A 20 377,356 1790 Nota: (1) O preço por m2 para Gafisa exclui lotes Gafisa 2004A 11 206,942 1132 2005A 21 651,815 2446 2003A 3 57,415 687 AlphaVille 2004A 4 141,521 1089 2005A 4 176,492 1555 Gafisa + AlphaVille (Pro-forma) 2003A 23 434,771 2477 2004A 15 348,463 2221 2005A 25 828,307 4001 11
AlphaVille Práticas de Governança O Expertise da AlphaVille Permanecerá na Companhia após a Conclusão da Aquisição As participações somadas de Nuno Luiz Alves e Renato Albuquerque representarão 40% da AlphaVille ao longo dos próximos cinco anos Nuno Luiz Alves continuará sendo o Presidente da Companhia A AlphaVille operará como uma subsidiária da Gafisa o Conselho de Administração da AlphaVille será formado por cinco membros, dos quais três serão indicados pela Gafisa A Gafisa buscará a aprovação dos acionistas para a indicação do Sr. Albuquerque como Membro do Conselho da Gafisa Estrutura Corporativa Pro-Forma da Gafisa após a Transação (Fase 1) Gafisa S.A. SPE A SPE B SPE C... Gafisa Vendas Alphaville 60% 12
A Aquisição da AlphaVille Reforça o Posicionamento da Gafisa para Oportunidade Diferenciada de Crescimento Liderança no setor e forte reconhecimento da marca Mercado com Potencial de Crescimento Diversificação geográfica Modelo de negócios eficiente e banco de terrenos estratégico Administração profissional e estrutura organizacional estabelecida Acionistas de classe mundial e elevados padrões de governança corporativa 13