Página1 Curso/Disciplina: Contratos em Espécie Aula: Contrato de Compra e Venda: Conceito. Professor (a): Rafael da Mota Mendonça Monitor (a): Lívia Cardoso Leite Aula 01 CONTRATO DE COMPRA E VENDA 1. Conceito de Compra e Venda O conceito foi dado pelo legislador, no art. 481, do Código Civil: Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro. Contrato pelo qual uma das partes se obriga a transferir a propriedade de certa coisa mediante o pagamento de determinado preço. O interessante do conceito é que ele deixa claro que o contrato de compra e venda é um contrato BILATERAL, gerando obrigação para ambas as partes. Pelo conceito podemos identificar quais são as obrigações. Obrigações em um contrato de compra e venda: - o adquirente tem a obrigação de pagar o preço; - o alienante tem a obrigação de transferir a propriedade da coisa. A obrigação do alienante não é a simples entrega da coisa. Se em uma compra e venda eu entrego uma coisa que não me pertence, eu não cumpri os termos da compra e venda. É hipótese de inadimplemento contratual. Eu só cumpro a parte que me cabe em uma compra e venda, se eu for o alienante, quando eu transfiro a propriedade do bem. Por isso, só tem legitimidade para celebrar a compra e venda o proprietário da coisa que está sendo alienada. Do conceito de compra e venda conseguimos extrair os elementos da compra e venda.
Página2 1.1. Elementos da Compra e Venda I) Preço; II) Objeto; III) Forma; IV) Consenso ou consentimento; V) Sujeitos. I) PREÇO: elemento ESSENCIAL e ao mesmo tempo ESPECIAL, porque só está presente na compra e venda. Possui disciplina nos artigos 485 a 489, do Código Civil. Não há compra e venda sem o pagamento de um preço. CC, art. 485 - A fixação do preço pode ser deixada ao arbítrio de terceiro, que os contratantes logo designarem ou prometerem designar. Se o terceiro não aceitar a incumbência, ficará sem efeito o contrato, salvo quando acordarem os contratantes designar outra pessoa. Para que uma compra e venda seja válida e produza regularmente os seus efeitos, não é necessário que o preço esteja de pronto estipulado no contrato. É possível que as partes convencionem a presença de um terceiro. É possível que as partes nomeiem um árbitro ou prometam nomear um árbitro. O arbítrio do preço pode ficar a cargo de um terceiro, pode ficar a cargo das partes em momento posterior, ou as partes, na data da celebração, podem indicar um terceiro para a celebração desse elemento, para a quantificação do preço, sua delimitação, sua conceituação. O art. 485 permite a indicação de um terceiro para o arbitramento. As partes podem deixar que o preço seja fixado a partir de critérios econômicos, como índices de mercado, valores de ações em bolsa etc. determinado dia e lugar. CC, art. 486 - Também se poderá deixar a fixação do preço à taxa de mercado ou de bolsa, em certo e Para que se tenha uma compra e venda válida, que produza seus regulares efeitos, o preço não precisa estar certo e determinado na data da celebração do contrato. A determinação pode ocorrer a posteriori. Cuidado com o art. 489, do CC! partes a fixação do preço. CC, art. 489 - Nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das
Página3 Não confundir o teor do artigo com compra e venda contratada por adesão. São coisas completamente distintas. Na contratação por adesão, a partir do momento em que o aderente consente os termos do contrato, está anuindo a tudo. É como se estivesse estipulando o preço junto com o estipulante, embora não tenha elaborado as cláusulas contratuais. Consente todas as cláusulas. O que o art. 489 diz é que não pode haver no contrato uma cláusula dizendo que o arbítrio do preço caberá a apenas um dos contratantes. Nesse caso todo o contrato é nulo, porque há quebra da correspectividade existente em um contrato de compra e venda, do seu equilíbrio. O arbítrio do preço não pode ficar a cargo de apenas uma das partes. Ele deve ser arbitrado em convenção por ambos. CC, art. 488 - Convencionada a venda sem fixação de preço ou de critérios para a sua determinação, se não houver tabelamento oficial, entende-se que as partes se sujeitaram ao preço corrente nas vendas habituais do vendedor. Imaginemos uma compra e venda em que as partes não estipularam o preço, não deram índices para futuramente o preço ser fixado e não elegeram um árbitro. A compra e venda é nula porque falta esse elemento especial, o preço, ou não? O legislador não optou pela nulidade do contrato, mas sim pelas práticas reiteradamente formuladas, reiteradamente realizadas, pelo vendedor. Não se anula a compra e venda em que não há preço estipulado. Simplesmente adotam-se as práticas habitualmente realizadas naquele tipo de contrato. Presente, mesmo que de forma implícita, o princípio da conservação dos contratos, que é a tentativa de manutenção dos contratos. II) OBJETO: o art. 483 possui informações importantes. CC, art. 483: A compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura. Neste caso, ficará sem efeito o contrato se esta não vier a existir, salvo se a intenção das partes era de concluir contrato aleatório. O objeto da compra e venda pode ser coisa ATUAL ou FUTURA. Eu posso comprar uma coisa que não existe ainda? Posso. Posso comprar um imóvel na planta, um peixe que não foi pescado, uma plantação que não foi plantada. É possível a realização de compra e venda de coisa futura. Obs: fazer remissão do art. 483 com o art. 426, e com o art. 166, VII, 2ª parte, todos do CC. CC, art. 426 - Não pode ser objeto de contrato a herança de pessoa viva. A única coisa futura que não pode ser objeto de compra e venda é a herança de pessoa viva.
Página4 CC, art. 166 - É nulo o negócio jurídico quando: VII - a lei taxativamente o declarar nulo, ou proibir-lhe a prática, sem cominar sanção. O art. 426 proíbe negócio jurídico que envolva herança de pessoa viva. O art. proíbe a prática sem cominar sanção, o que é hipótese de nulidade absoluta. O negócio é nulo. CC, art. 458 - Se o contrato for aleatório, por dizer respeito a coisas ou fatos futuros, cujo risco de não virem a existir um dos contratantes assuma, terá o outro direito de receber integralmente o que lhe foi prometido, desde que de sua parte não tenha havido dolo ou culpa, ainda que nada do avençado venha a existir. CC, art. 459 - Se for aleatório, por serem objeto dele coisas futuras, tomando o adquirente a si o risco de virem a existir em qualquer quantidade, terá também direito o alienante a todo o preço, desde que de sua parte não tiver concorrido culpa, ainda que a coisa venha a existir em quantidade inferior à esperada. Compra e venda de coisa futura é contrato aleatório, que tem uma álea, um elemento risco. No momento de celebração do contrato, uma das partes está assumindo risco, vai contar com o elemento sorte, pois está comprando uma coisa que não existe ainda. A compra e venda de coisa futura pode ser: - emptio spei; - emptio rei speratae. - Emptio spei: CC, art. 458. É a venda de esperança. A incerteza, o risco assumido, diz respeito à própria existência do objeto do negócio jurídico. Eu compro uma coisa que eu não sei se virá a existir. A existência do objeto decorre absolutamente do acaso. Ex: a compra de um peixe que ainda não foi pescado. O feirante que vendeu, o pescador, pode ficar o dia inteiro tentando pescar e não conseguir. É a compra e venda de uma coisa futura, que não existe ainda, em que o comprador assume um risco, uma incerteza que diz respeito à própria existência do objeto do negócio que será celebrado. Se o vendedor fica a semana inteira tentando pescar o peixe e não consegue, em regra o dinheiro não pode ser pego de volta porque o comprador assumiu esse risco. Muito mais do que comprar um peixe, houve a contratação do lanço da rede, da vara. Se o alienante concorreu para que a coisa não viesse a existir, por exemplo, pescando em um lugar em que não tinha aquele peixe, usando a isca errada ou uma rede furada, pode haver a devolução do dinheiro e a responsabilização do vendedor. - Emptio rei speratae: CC, art. 459. É a venda da coisa esperada. A incerteza não diz respeito à existência do objeto do negócio jurídico. Está sendo adquirida uma coisa futura, que não existe ainda, mas cuja existência decorre da ordem natural das coisas. Não decorre do acaso, como na compra e venda
Página5 emptio spei. A incerteza diz respeito à quantidade de objeto do negócio jurídico, à quantidade de objeto que virá a existir. Ex: compra e venda de safra que ainda não foi plantada. Se eu compro uma tonelada de soja, de uma soja que sequer plantada foi, estou assumindo um risco, pois estou comprando uma coisa que não existe ainda. Porém, o meu risco, a minha incerteza, não diz respeito à existência da soja. Se o agricultor planta soja em um terreno fértil, usa os pesticidas necessários, rega, coloca os fertilizantes, vai nascer soja. A incerteza não é se a soja virá ou não a existir, mas quanto à quantidade de soja que virá a existir. Às vezes, por circunstâncias alheias a sua vontade, o agricultor não consegue entregar uma tonelada de soja. Muitas vezes ele consegue entregar apenas 80% dessa tonelada. O comprador pode pegar o dinheiro de volta ou requerer o abatimento do preço? Não pode porque assumiu o risco. Emptio spei: a incerteza é quanto à existência. Emptio rei speratae: a incerteza é quanto à quantidade. speratae. A compra e venda de coisa futura é contrato aleatório, podendo ser emptio spei ou emptio rei formas. III) FORMA: impera, nos termos do art. 107, do Código Civil, o princípio da liberdade das lei expressamente a exigir. CC, art. 107 - A validade da declaração de vontade não dependerá de forma especial, senão quando a Os contratantes são livres para celebrarem o contrato da forma que entenderem mais adequada, melhor. Essa é a regra na compra e venda. No entanto, devemos nos atentar ao art. 108, do Código Civil. CC, art. 108 - Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País. O art. 108 nos diz que negócio jurídico envolvendo bem imóvel com valor superior a 30 salários mínimos tem que ser celebrado por instrumento público. A compra e venda é um contrato não solene, em que não há forma pré-fixada, salvo a compra e venda de bens imóveis com valor superior a 30 salários mínimos, que necessariamente tem que ser feita por instrumento público.
Página6 Quanto à forma, nós adotamos no Brasil um sistema alemão, no que diz respeito à transferência de propriedade, que é um sistema dual. A compra e venda, por si só, não transfere propriedade. Ela gera direito à aquisição da propriedade, uma vez que surge para o alienante a obrigação de transferir a propriedade. O que transfere a propriedade é um segundo ato. Para os bens móveis é a tradição. Para os bens imóveis é o registro. Obs: fazer remissão do art. 481 com o art. 1227, que fala do registro para transferência da propriedade de bens imóveis, e com o art. 1267, que fala da tradição para transferência da propriedade de bens móveis. CC, art. 1227 - Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código. CC, art. 1267 - A propriedade das coisas não se transfere pelos negócios jurídicos antes da tradição. IV) CONSENSO, CONSENTIMENTO: ver o art. 482, do Código Civil. CC, art. 482 - A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço. O contrato de compra e venda é consensual. O consenso, o consentimento, é elemento ESSENCIAL do contrato. A compra e venda está feita, perfeita e acabada quando as vontades se encontram. V) SUJEITOS: - alienante; - adquirente. O alienante necessariamente tem que ser o proprietário do bem. Se não for, falta a ele legitimidade para a realização da venda, o que influencia no plano da VALIDADE do negócio jurídico.