Balanço do Mercado Imobiliário de São Paulo 17 CONJUNTURA O ano de 17 foi marcado pelo início da retomada. Na economia, o PIB (Produto Interno Bruto) apresentou sinais de recuperação, encerrando uma série de oito quedas trimestrais consecutivas, iniciada no primeiro trimestre de 15 e que perdurou até o quarto trimestre de 16. Outros indicadores melhoraram em relação a 16. A variação acumulada do IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), de,95%, ficou abaixo da meta mínima; a taxa Selic caiu de 13,75% a.a. (dez/16) para 7,% a.a. (dez/17), alcançando o menor patamar histórico; e a taxa de desocupação passou de 13,7% para 11,8%, segundo levantamento do último trimestre de 17 realizado pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística). Com a economia mostrando sinais positivos, os índices de confiança dos consumidores e dos empresários voltaram a crescer. O mercado imobiliário da cidade de São Paulo acompanhou este momento de retomada e, depois de registrar os pontos mais baixos de seus indicadores no ano de 16, apresentou resultados surpreendentes em 17. Lançamentos residenciais na cidade de São Paulo De acordo com a Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio), foram lançadas na cidade de São Paulo 8,7 mil unidades residenciais em 17, volume 48,% superior às 19,4 mil unidades lançadas em 16. Os lançamentos quebraram a série de três anos de quedas consecutivas, fazendo com que os números de 17 superassem os dados registrados em 15 e 16. No entanto, o resultado ainda não foi suficiente para alcançar a média histórica de 3 mil unidades por ano na capital paulista. 5 4 3 1 Unidades residenciais lançadas Cidade de São Paulo Em mil unidades 39, 38, 38,1 34,5 34, 34, 31,6 3, mil 8,5 8,7 4,9 5,7,6 3, 19,4 5% 48% 1% % 1% % -1% -1% -8% -16% -5% - 4 5 6 7 8 9 1 11 1 13 14 15 16 17 Unidades lançadas Média Var. % 1,5 1,5 -,5 Fonte: Embraesp 1
VGL (Valor Global Lançado) R$ bilhões Cidade de São Paulo Atualizado pelo INCC-DI de dezembro/17 3 1 R$5,6 R$,7 R$1, R$16,6 R$17,4 R$16,6 19% 4% 5% -18% -1% R$3, 4% R$6,3 1 R$,9 -% R$6,3 6% R$,9-1 R$1,8-44% R$19,7 Bi R$13,8 R$1,7 9% -16% 1 4 5 6 7 8 9 1 11 1 13 14 15 16 17 VGL Média Var. % -1 Fonte: Embraesp Nos lançamentos de 17, 67% das unidades foram de dormitórios, 58% possuíam área útil menor do que 45m² e 5% tinham preço total de até R$ 4 mil. As características que predominaram foram, principalmente, de imóveis econômicos enquadrados no programa Minha Casa, Minha Vida. Participação percentual nas unidades lançadas 17 Tipologia Zona da Cidade 1 Dormitório 16% Centro 18% Dormitórios 67% Leste Norte 19% 1% 3 Dormitórios 1 Oeste 5% 4 Dormitórios 4% Sul 18% Faixa de área útil Faixa de Preço Menos de 45 m² 58% Até R$4 mil 5% Entre 45 e 65 m² 18% R$4 a R$5 mil 1% Entre 66 e 85 m² 1% R$5 a R$75 mil 14% Entre 86 e 13 m² 9% R$75 a R$9 mil 5% Entre 131 e 18 m² R$9 mil a R$1,5 8% Mais de 18 m² 1% Acima de R$1,5milhão Fonte: Embraesp
Unidades lançadas na cidade de São Paulo MCMV Foram considerados os lançamentos residenciais verticais com preço médio do m² de área útil inferior a R$ 5.5 e ticket até R$ 5 mil em 16 e R$ 4 mil em 17. MCMV MCMV 36% 16 17 16 Unidades Lançadas MCMV 4.154 Demais empreendimentos 14.38 Total 18.46 17 Unidades Lançadas MCMV 1.343 Demais empreendimentos 18.9 Total 8.433 Comercialização de imóveis residenciais novos na cidade de São Paulo Em 17, a Pesquisa do Mercado Imobiliário do Secovi-SP (PMI) registrou 3,6 mil unidades residenciais novas comercializadas na cidade de São Paulo. Esse montante é 46,1% superior às 16, mil unidades vendidas em 16. Assim como nos lançamentos, a comercialização quebrou uma série de três anos de queda, porém, ainda abaixo da média histórica de 7,4 mil vendas anuais. Unidades residenciais novas comercializadas Cidade de São Paulo Em mil unidades 4 3 1 36,6 35,8 35,9 3,8 33,3 8,3 8,3 7,4 mil 7,, 3,8 1,6,1 3,6 16, 46% 18% 19% 9% 4% 9% -1% % -5% -7% -1% -% -35% 4 5 6 7 8 9 1 11 1 13 14 15 16 17 1-1 Unidades vendidas Média Var. % 3
VGV (Valor Global Vendido) R$ bilhões Cidade de São Paulo 3 1 Atualizado pelo INCC-DI de dezembro/17 R$3,3 R$4,3 R$3,1 R$16,6 R$18,5 R$, R$, R$19,5 R$18,7 R$14,6 R$14,1 R$1,9 6% 14% 11% 16% -1% -14% -15% -4% -4% - -18% R$17,5 Bi R$11,4 R$8,9 8% 4 5 6 7 8 9 1 11 1 13 14 15 16 17 3 1-1 VGV Média Var. % Os lançamentos mostraram-se bastante aderentes às vendas e as características das unidades comercializadas comprovam que 17 foi o ano dos imóveis econômicos. Do total comercializado, 61% foram de dormitórios, possuíam menos de 45 m² de área útil e preço de até R$ 4 mil. Participação percentual nas unidades comercializadas 17 Tipologia Zona da Cidade 1 Dormitório % Centro 17% Dormitórios 61% Leste Norte 5% 17% 3 Dormitórios 15% Oeste % 4 Dormitórios Sul % Faixa de área útil Faixa de Preço Menos de 45 m² 51% Até R$4 mil 41% Entre 45 e 65 m² 5% R$4 a R$5 mil 9% Entre 66 e 85 m² 1% R$5 a R$75 mil 15% Entre 86 e 13 m² 9% R$75 a R$9 mil 4% Entre 131 e 18 m² % R$9 mil a R$1,5 milhão 7% Mais de 18 m² 1% Acima de R$1,5milhão 4
jan/4 jun/4 nov/4 abr/5 set/5 fev/6 jul/6 dez/6 mai/7 out/7 mar/8 ago/8 jan/9 jun/9 nov/9 abr/1 set/1 fev/11 jul/11 dez/11 mai/1 out/1 mar/13 ago/13 jan/14 jun/14 nov/14 abr/15 set/15 fev/16 jul/16 dez/16 mai/17 out/17 Pesquisa do Mercado Imobiliário Apesar do sucesso dos econômicos, empreendimentos de outras faixas de valor também apresentaram bons resultados. Imóveis com preços entre R$ 7,5 mil e R$ 1 mil o metro quadrado de área útil lançados em 17 registraram 48% de vendas e unidades com valores acima dessa faixa (superior a R$ 1, mil o metro quadrado) alcançaram o melhor desempenho, com 56% comercializados. Desempenho dos lançamentos residenciais verticais de 17 Amostra PMI Em 17, foram lançados 174 empreendimentos verticais na cidade de São Paulo, com um total de 8.433 unidades, das quais 68% fazem parte da amostra da PMI. 5 1 unidades lançadas (mil) % vendido a)menor que R$5,5 mil 8, a)menor que R$5,5 mil 66% b) Entre R$5,5 e R$7,5 mil 3,4 b) Entre R$5,5 e R$7,5 mil 6% c) Entre R$7,5 e R$1, mil 3,7 c) Entre R$7,5 e R$1, mil 48% d) Acima de R$ 1, mil 4, d) Acima de R$ 1, mil 56% *Segmentado por faixas de preço médio do m² de área útil Oferta de imóveis novos na cidade de São Paulo A cidade de São Paulo terminou o ano com mil unidades residências novas em oferta. A oferta final é calculada considerando a soma de imóveis ofertados no mês anterior com as unidades lançadas e a subtração das vendas líquidas (vendas menos distratos). 3. Oferta final Cidade de São Paulo mai/15 8.118 5. dez/17.4. 15. 1. 5. set/1 7.759 Oferta Final Média 5
14 1 1 8 6 4 35 3 5 15 1 5,% 15,% 1,% 5, %, % -5,% 4,% 35,% 3,% 5,%,% 15,% 1,% 5, %, % -5,% -1,% 35 3 5 15 1 5 1 1 8 6 4,% 15,% 1,% 5, %, % -5,% 4,% 35,% 3,% 5,%,% 15,% 1,% 5, %, % -5,% -1,% Pesquisa do Mercado Imobiliário Região Metropolitana de São Paulo (RMSP) A Pesquisa do Secovi-SP acompanha, também, o mercado nas cidades que compõem a Região Metropolitana de São Paulo (RMSP), composta por 39 municípios, incluindo a Capital. Devido à importância da região, são analisadas as cidades do entorno (38 municípios) separadamente. Em 17, foram lançadas nas outras cidades da RMSP 7,9 mil unidades, representando uma queda de 18,8% em relação ao ano anterior. Em termos de comercialização, foram escoadas 7,8 mil unidades, com variação negativa de 13,% na comparação com 16. Em mil unidades Unidades residenciais lançadas e vendidas Outras cidades da RMSP 3,6 9, 7,9 5,9 1,6 9,3 4,5 3,9 5,1 19,7-1% -4% -7% -17% 15,4-9% 9,8-36% 7,9-19% -16% -% 5% -1% 13, 9, -34% -31% 7,8-1 1 11 1 13 14 15 16 17 Unidades lançadas Média Var. % 1 11 1 13 14 15 16 17 Unidades lançadas Média Var. % Fonte: Embraesp/Secovi-SP Atualizado pelo INCC-DI de dezembro/17 VGL e VGV (R$ Bilhões) Outras cidades da RMSP 11,7 11,4 1,1 1, 9, 1,4 9,7 1,3 9,9 8,6 5,8 5, -% 6% -15% -11% 3,1,9-7% -36% -47% -7% 7% -4% -14% 3,3-41% -34%,8-16% 1 11 1 13 14 15 16 17 VGL Média Var. % 1 11 1 13 14 15 16 17 VGV Média Var. % Fonte: Embraesp/Secovi-SP 6
jan/1 abr/1 jul/1 out/1 jan/11 abr/11 jul/11 out/11 jan/1 abr/1 jul/1 out/1 jan/13 abr/13 jul/13 out/13 jan/14 abr/14 jul/14 out/14 jan/15 abr/15 jul/15 out/15 jan/16 abr/16 jul/16 out/16 jan/17 abr/17 jul/17 out/17 Pesquisa do Mercado Imobiliário Oferta final Outras cidades da RMSP. 18. 16. 14. 1. 1. 8. 6. 4.. dez/1 18.66 14.34 Dez/17 8.859 Financiamento imobiliário Brasil Oferta Final Média A caderneta de poupança voltou a registrar captação líquida positiva, fechando 17 com saldo positivo de R$ 14,8 bilhões. O saldo total da poupança atingiu R$ 563,7 bilhões. Poupança SBPE Captação líquida (R$ bilhões),17 4,87 1,1 jan/14 fev/14 mar/14 abr/14 mai/14 jun/14 jul/14 ago/14 set/14 out/14 nov/14 dez/14 jan/15 fev/15 mar/15 abr/15 mai/15 jun/15 jul/15 ago/15 set/15 out/15 nov/15 dez/15 jan/16 fev/16 mar/16 abr/16 mai/16 jun/16 jul/16 ago/16 set/16 out/16 nov/16 dez/16 jan/17 fev/17 mar/17 abr/17 mai/17 jun/17 jul/17 ago/17 set/17 out/17 nov/17 dez/17 jan/18-4,45-4,87 -,74-9, -5,3-5,9-7,1 -,37-7,3-5,38 -,84 -,96-9,5-6,73-5,18-6,3-4,18 -,79 -,91-3,5-1,91-1,77-8,7 -,49-3,54 -,49-4,97-1,67,71 1,9 1,71,18,54,87,95 1,69 1,54 3,61 4,78,6 4,79 1,65 3,17 3,76 9, 14,96 R$ 3,8 bilhões - R$ 5,1 bilhões - R$ 31, bilhões R$ 14,8 bilhões Fonte: ABECIP 7
Poupança SBPE Saldo (R$ bilhões) 466,8 5,3 59, 516, 563,7 16,9 135,4 15,4 187,8 15,4 53,6 99,9 33,6 388,6 4 5 6 7 8 9 1 11 1 13 14 15 16 17 Fonte: BACEN O financiamento imobiliário registrou queda pelo terceiro ano consecutivo. O total financiado em 17 foi de R$ 11, bilhões, uma redução nominal de 1,% na comparação com 16 (R$ 11,6 bilhões). Segundo a Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), a expectativa para 18 é de um crescimento de 15%. Valores financiados (R$ bilhões) Concessões com recursos do SBPE e FGTS 1, 16, 5, 4,3 49,3 81,4 11,3 116,4 8,8 33,7 147,8 155, 19,6 19, 11,9 75,6 38,7 4,4 54, 11,6 11, 64, 58, 46,6 43, TOTAL FGTS SBPE -1,% -15,5% -7,4% Fonte: BACEN e ABECIP 8
Expectativa: Financiamentos SBPE e FGTS R$ Bilhões Considerações finais A reação do mercado imobiliário em 17 foi surpreendente e superou as expectativas do início do ano. A retomada dos lançamentos e da comercialização de imóveis novos na cidade de São Paulo contribui para ampliar as perspectivas de retorno do emprego na construção civil a partir do segundo semestre de 18. Vale lembrar que o ciclo de desenvolvimento dos empreendimentos imobiliários é longo e existe um intervalo entre os lançamentos e o efetivo início das obras. Some-se a este cenário o estudo da FGV (Fundação Getúlio Vargas), realizado em parceria com o Secovi-SP em 16, que aponta forte demanda habitacional até o ano de 5. Durante o período de crise (14/16), houve represamento desta demanda, o que explica, em parte, a retomada do mercado imobiliário em 17. O aquecimento do setor imobiliário e da economia contribuiu também para a redução do volume de distratos, que caíram substancialmente no ano passado, apesar de ainda não haver consenso sobre um marco regulatório para a questão. Perspectivas Tomando como base as expectativas dos empresários do setor imobiliário, aliadas aos dados do Boletim Focus do Bacen (Banco Central do Brasil), é possível estimar crescimento nas vendas para 18 de 5% a 1%. Em relação aos lançamentos, a estimativa é que poderão ficar próximos aos números de 17, com maior diversificação dos produtos ofertados. Entretanto, para que o setor possa concretizar essa projeção e gerar mais empregos, é fundamental que a taxa de juros e a inflação continuem em patamares aceitáveis, que a calibragem da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo do município de São Paulo seja concluída e aprovada, que a Reforma da Previdência caminhe no Congresso Nacional e que haja maior controle do déficit público. 9