A NOVA LEI DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO ZONEAMENTO DO MUNICÍPIO DE SÃO PAULO TRANSFERÊNCIA DO DIREITO DE CONSTRUIR - TDC Marcelo Manhães de Almeida 24 de agosto de 2016 1
Transferência do Direito de Construir - Conceito: Exercer o potencial construtivo de um imóvel, em outro local. - Objetivo: Permitir a sua transferência para onde se deseja o adensamento, diante da imposição de alguma restrição ao exercício do potencial construtivo,. - Instrumentos de equilíbrio: O Poder Público controla o que pode ser transferido e o quanto que isso se transforma em efetiva área adicional construída no imóvel que recebe o potencial construtivo. 2
- Coeficiente de Aproveitamento Básico: potencial construtivo básico, atribuído às diversas zonas conforme legislação municipal. - Coeficiente de Aproveitamento Máximo: aquele previsto em legislação municipal para determinadas zonas, cujo exercício se dá mediante Outorga Onerosa do Direito de Construir ou Transferência do Direito de Construir. - O coeficiente de aproveitamento potencial construtivo é elemento relevante de desenvolvimento sustentável das cidades. 3
Tombamento - Processo (APT x Tombamento) - Restrições - Política de incentivo 4
Histórico da legislação sobre TDC na cidade de São Paulo - Lei nº 9.725/84 - Lei nº 10.257/2001 Estatuto da Cidade - Lei municipal nº 13.430/2002 PDE/02 - Lei municipal nº 13.885/2004 LPUOS/04 - Lei municipal nº 16.050/14 PDE/14 - Lei municipal nº 16.402/16 LPUOS/16 5
Lei municipal nº 8724/84 Art. 1º - O potencial construtivo dos imóveis de caráter histórico ou de excepcional valor artístico, cultural ou paisagístico, preservados por lei municipal, poderão ser transferidos, por seus proprietários, mediante instrumento público, obedecidas as disposições desta lei....... 6
Art. 4º - O potencial construtivo do imóvel preservado será calculado pela diferença entre o potencial construtivo do lote e a área construída nele existente. Parágrafo único. No cálculo do potencial construtivo do lote serão consideradas todas as restrições da legislação de parcelamento, uso e ocupação do solo incidentes sobre o local onde o imóvel estiver localizado. 7
Art. 5º - Será permitida a transferência de 60% (sessenta por cento) do potencial construtivo do imóvel preservado. Parágrafo único. Será admitida a transferência de 100% (cem por cento) do potencial construtivo quando o imóvel preservado for destinado à instalação de atividades que possibilitem a fruição do público, permitidas, caso a caso, pela Comissão de Zoneamento mediante pedido do proprietário. 8
Lei 10.257/01 Estatuto da Cidade Art. 35. Lei municipal, baseada no plano diretor, poderá autorizar o proprietário de imóvel urbano, privado ou público, a exercer em outro local, ou alienar, mediante escritura pública, o direito de construir previsto no plano diretor ou em legislação urbanística dele decorrente, quando o referido imóvel for considerado necessário para fins de: I implantação de equipamentos urbanos e comunitários; 9
II preservação, quando o imóvel for considerado de interesse histórico, ambiental, paisagístico, social ou cultural; III servir a programas de regularização fundiária, urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda e habitação de interesse social. 1 o A mesma faculdade poderá ser concedida ao proprietário que doar ao Poder Público seu imóvel, ou parte dele, para os fins previstos nos incisos I a III do caput. 2 o A lei municipal referida no caput estabelecerá as condições relativas à aplicação da transferência do direito de construir. 10
PDE-02 Art. 217 - O Executivo poderá autorizar o proprietário de imóvel urbano, privado ou público, a exercer em outro local passível de receber o potencial construtivo deduzida a área construída utilizada quando necessário, nos termos desta lei, ou aliená-lo, parcial ou totalmente, para fins de: I - implantação de equipamentos urbanos e comunitários; II - preservação, quando for considerado de interesse histórico, ambiental, paisagístico, social ou cultural; III - servir a programas de regularização fundiária, urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda e habitação de interesse social. 11
Parágrafo único - A mesma faculdade poderá ser concedida ao proprietário que doar ao Município seu imóvel, ou parte dele, para os fins previstos neste artigo. Art. 218 - A área construída a ser transferida ao imóvel receptor será calculada segundo a equação a seguir: ACr = vtc CAc x CAr vtr x ATc Onde: ACr = Área construída a ser recebida vtc = Valor do m² do terreno cedente determinado na PGV ATc = Área do terreno cedente vtr = Valor do m² do terreno receptor determinado na PGV CAc = Coeficiente de Aproveitamento do terreno cedente CAr = Coeficiente de Aproveitamento do terreno receptor. 12
Art. 220 - São passíveis de receber o potencial construtivo transferido de outros imóveis os lotes em que o Coeficiente Básico pode ser ultrapassado, situados nas Áreas dos Projetos Estratégicos, nas faixas de até 300 (trezentos) metros ao longo dos eixos de transporte público de massa e os situados na área definida por circunferências com raio de até 600 (seiscentos) metros, tendo como centro as estações de transporte metroviário ou ferroviário excluídas as áreas de Operações Urbanas Consorciadas. 13
1º - As transferências do potencial construtivo dos imóveis localizados na Operação Urbana Centro enquadrados como ZEPEC seguem as disposições do "caput" deste artigo. 2º - O potencial construtivo máximo acumulável por transferência de outros imóveis fica limitado a 50% (cinqüenta por cento) do potencial construtivo definido pelo Coeficiente de Aproveitamento Básico do imóvel receptor, exceto para as transferências originadas na Operação Urbana Centro. 3º - Lei específica poderá determinar novas áreas para receber a transferência do potencial construtivo. 14
LPUOS-04 Art. 27. A transferência de potencial construtivo deverá atender às seguintes disposições: I. o potencial construtivo transferível poderá ser negociado, no todo ou em parte, para um ou mais lotes; II. o potencial construtivo transferido fica vinculado ao imóvel receptor, não sendo admitida nova transferência. 1º - Para a expedição da certidão de potencial construtivo transferido, deverá ser apresentado instrumento público de cessão do potencial construtivo transferível, averbado no Cartório de Registro de Imóveis, na matrícula correspondente ao imóvel enquadrado como ZEPEC ou cedente. 15
2º - Nos pedidos de aprovação de projeto de edificação que utilizem área transferida, deverá ser apresentada certidão de potencial construtivo transferido. 3º - A Secretaria Municipal de Planejamento Urbano - SEMPLA manterá registro de todas as transferências de potencial construtivo. Art. 29. Os casos omissos e aqueles que não se enquadrem nos termos desta lei, referentes à aplicação da transferência de potencial construtivo, serão decididos pela Câmara Técnica de Legislação Urbanística - CTLU. 16
PDE/2014 Art. 65. Aplicam-se nas ZEPEC os seguintes instrumentos de política urbana e patrimonial: I - transferência do potencial construtivo nas ZEPEC-BIR e ZEPEC- APC; II - outorga onerosa do potencial construtivo adicional;... Art. 66. A aplicação dos instrumentos de política urbana nas ZEPEC- BIR deve seguir as seguintes disposições: 1º A transferência do direito de construir de imóveis classificados como ZEPEC-BIR se dará de acordo com o disposto nos arts. 124, 125 e 128 desta lei. 17
Art.122. A transferência do direito de construir correspondente ao potencial construtivo passível de ser utilizado em outro local, prevista nos termos do art. 35 da Lei Federal nº 10.257, de 2001 - Estatuto da Cidade e disciplinada em lei municipal, observará as disposições, condições e parâmetros estabelecidos neste Plano Diretor Estratégico. Art. 123. Fica autorizada a transferência do potencial construtivo de imóveis urbanos privados ou públicos, para fins de viabilizar: I - a preservação de bem de interesse histórico, paisagístico, ambiental, social ou cultural; (...) 18
2º A transferência prevista no caput, nos casos em que não houver doação do imóvel cedente, fica condicionada às disposições previstas em lei, em especial ao atendimento às providências relativas à conservação do imóvel cedente, e caso estas providências não forem tomadas, o proprietário do imóvel ficará sujeito às sanções cabíveis. 3º O controle da transferência de potencial construtivo será realizado pela Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano, que expedirá, mediante requerimento, Declaração de Potencial Construtivo Passível de Transferência e Certidão de Transferência de Potencial Construtivo. 19
Art. 124. O potencial construtivo passível de transferência, nos casos em que não há a doação do imóvel cedente, deverá observar as seguintes disposições: I - os imóveis enquadrados como ZEPEC-BIR e ZEPEC-APC poderão transferir o potencial construtivo básico definido em razão de sua localização;... 20
Art. 125. Nos casos de transferência do direito de construir, nos quais não há a doação do imóvel cedente, previstos nos incisos do art. 124 desta lei, o potencial construtivo passível de transferência será calculado segundo a equação a seguir: PCpt = Atc x CAbas x Fi, onde: PCpt - potencial construtivo passível de transferência; Atc - área do terreno cedente; CAbas - coeficiente de aproveitamento básico do terreno cedente, vigente na data de referência; Fi-Fator de incentivo=1. 21
1º Na Declaração de Potencial Construtivo Passível de Transferência expedida pela Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano, deverá constar no mínimo: I - o potencial construtivo passível de transferência; II - a data de referência; III - valor unitário, valor por 1m2 (um metro quadrado), do terreno cedente de acordo com o Cadastro de Valor de Terreno para fins de Outorga Onerosa, vigente na data de referência; IV - informação de que o potencial construtivo passível de transferência foi originado sem doação de terreno. 22
2º Será considerada como data de referência a data do protocolo da solicitação da Declaração de Potencial Construtivo Passível de Transferência à Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano. 23
LPUOS/2016 Art. 24. Na emissão de novas declarações de potencial construtivo passível de transferência de imóveis enquadrados como ZEPEC, nos termos do art. 125 da Lei nº 16.050, de 31 de julho de 2014 PDE, serão aplicados os seguintes Fatores de Incentivo (Fi): I - 1,2 (um inteiro e dois décimos) para imóveis com área de lote de até 500m² (quinhentos metros quadrados); II - 1,0 (um inteiro) para imóveis com área de lote superior a 500m² (quinhentos metros quadrados) até 2.000m² (dois mil metros quadrados); 24
III - 0,9 (nove décimos) para imóveis com área de lote superior a 2.000m² (dois mil metros quadrados) até 5.000m² (cinco mil metros quadrados); IV - 0,7 (sete décimos) para imóveis com área de lote superior a 5.000m² (cinco mil metros quadrados) até 10.000m² (dez mil metros quadrados); V - 0,5 (cinco décimos) para imóveis com área de lote superior a 10.000m² (dez mil metros quadrados) até 20.000m² (vinte mil metros quadrados); VI - 0,2 (dois décimos) para imóveis com área de lote superior a 20.000m² (vinte mil metros quadrados) até 50.000m² (cinquenta mil metros quadrados); VII - 0,1 (um décimo) para imóveis com área de lote superior a 50.000m² (cinquenta mil metros quadrados). 25
1º A transferência do direito de construir originada de qualquer imóvel enquadrado como ZEPEC fica condicionada à recuperação e manutenção dos atributos que geraram o seu enquadramento como ZEPEC. 2º O não atendimento das providências de conservação do imóvel cedente acarretará ao proprietário ou possuidor multa conforme estabelecido no Quadro 5 desta lei. 3º A multa será renovada automaticamente a cada 30 (trinta) dias, até que sejam comunicadas pelo proprietário ou possuidor, por escrito, e aceitas pela Municipalidade as providências relativas à conservação do imóvel cedente. 26
4º Ato do Executivo regulamentará a aplicação da transferência do direito de construir de imóveis enquadrados como ZEPEC, bem como os órgãos competentes para a análise e deliberação, garantida a manifestação do Conselho Gestor do Fundo de Desenvolvimento Urbano FUNDURB, quando for o caso. 5º O valor pecuniário correspondente à totalidade do potencial construtivo transferido no período referente aos últimos 12 (doze) meses em relação às transferências do direito de construir sem doação nos termos do art. 124 da Lei nº 16.050, de 31 de julho de 2014 PDE, não poderá exceder a 5% (cinco por cento) do valor total arrecadado no FUNDURB no mesmo período, considerando a data do pedido da certidão de transferência de potencial construtivo. 27
6º Para fins de aplicação do disposto no parágrafo anterior, o Executivo poderá adotar leilão para a emissão de certidões de transferência de potencial construtivo, cujos procedimentos serão estabelecidos em regulamento específico. 28
Art. 25. No caso de reformas com ampliação de área construída de imóvel classificado como ZEPEC-BIR em que tenha sido emitida declaração de potencial construtivo passível de transferência nos termos da Lei nº 16.050, de 31 de julho de 2014 PDE, a área construída acrescida deverá ser descontada do potencial construtivo passível de transferência da referida declaração. Parágrafo único. Quando o potencial construtivo passível de transferência tiver sido totalmente transferido, fica vedado o aumento de área construída no referido imóvel. 29
Art. 26. São excluídos do enquadramento como ZEPEC os imóveis que tenham perdido a condição de tombados ou protegidos, sem prejuízo da aplicação do disposto no art. 68 da Lei nº 16.050, de 31 de julho de 2014 PDE, e demais sanções previstas na legislação específica. 1º A demolição, destruição proposital ou causada pela não conservação ou descaracterização irreversível do imóvel tombado ou em processo de tombamento acarretará a aplicação das seguintes penalidades: 30
I - multa, conforme Quadro 5 e legislação específica; II - a extinção da faculdade de transferência do potencial construtivo e, caso tenha sido realizada, a devolução em dobro e corrigida do valor correspondente ao potencial construtivo transferido referenciado no cadastro de valores da outorga onerosa do direito de construir, conforme Quadro 14 da Lei nº 16.050, de 31 de julho de 2014 PDE; III - coeficiente de aproveitamento básico passará a ser igual a 0,1 (um décimo); IV - o fator de interesse social e o fator de planejamento da outorga onerosa do direito de construir passarão a ter o valor igual a 2 (dois) cada um; V - impedimento de aplicação de todos os incentivos previstos nesta lei. 31
2º A emissão de autorizações e licenças para novas construções e atividades nos casos previstos no parágrafo anterior dependerá da celebração de Termo de Compromisso de Ajustamento de Conduta Cultural nos termos do art. 173 da Lei nº 16.050, de 31 de julho de 2014 PDE, e deverá observar as seguintes condições: I - os usos deverão apresentar finalidade voltada à promoção de atividades culturais, serviços públicos sociais ou habitação de interesse social, atestada pelo órgão municipal de planejamento urbano; 32
II - deverão ser respeitados todos os parâmetros da zona incidente e as penalidades previstas no parágrafo anterior. 3º As penalidades deverão ser averbadas nas matrículas dos imóveis objetos da demolição, destruição proposital ou causada pela não conservação ou descaracterização irreversível do imóvel enquadrado como ZEPEC. 33
TDC observações finais - Revisão do limitador de 5% - Revisão para tratamentos específicos de imóveis tombados com fruição pública - Preocupação de se ter instrumentos que viabilizem a manutenção/conservação do bem tombado 34
OBRIGADO Marcelo Manhães de Almeida 35