DICAS PARA COMPRAR UM TERRENO

Transcrição

1 DICAS PARA COMPRAR UM TERRENO Informações úteis para uma boa escolha do terreno Jamais desconsidere a assistência técnica de um profissional na avaliação do terreno que se pretende adquirir Na escolha de um terreno para a construção de uma residência, é interessante verificar algumas características do terreno e do local do terreno, algumas delas são: FACE NORTE Quem já leu anúncios classificados de imóveis decerto já se deparou com a expressão "face norte", usada como argumento de venda, como se isso fosse necessariamente uma vantagem merecedora de destaque. Afinal, uma edificação voltada para a face norte é mesmo superior àquelas viradas para as faces sul, leste ou oeste? A resposta curta é: depende. De fato, no Hemisfério Sul (e quanto mais ao sul, mais acentuadas serão as diferenças), as aberturas ao norte geralmente recebem maior incidência de sol ao longo do ano. O que não é necessariamente bom. Em regiões quentes, naturalmente é desejável controlar a incidência de sol, e ter muitas janelas abertas para o norte pode ser contraproducente. Os "leques" representam a trajetória aparente do sol ao longo do dia, no solstício de verão e no de inverno, em São Paulo, do ponto de vista de um observador no centro da circunferência (o horário de verão foi desconsiderado). No verão o sol forma um ângulo de ~89º com plano horizontal ao meio-dia. No inverno, esse ângulo é de ~43º, o que permite que a luz e o calor penetrem pelas janelas.

2 Os elementos do entorno influenciam também - e muito. Prédios altos (ou nem tão altos, mas muito próximos), árvores, e até o relevo do terreno podem mudar completamente o quadro, e a face norte pode acabar sendo a mais escura de todas. A maioria das fachadas não são rigorosamente orientadas para o norte, sul, leste ou oeste. Elas podem apontar para qualquer um dos 360 graus que formam uma circunferência. Existem as faces 'mais norte' e as 'menos norte'. É preciso considerar não só a insolação, mas também as outras funções dos vãos em uma edificação: entrar e sair, ventilar, proporcionar ângulos de visão interessantes, e decorar as fachadas. Assim, quando o corretor tentar justificar o preço maior de um apartamento porque ele é "face norte", desconfie, pois as coisas infelizmente não são tão simples. E não hesite em consultar seu engenheiro, caso tenha dúvidas. LARGURA MÍNIMA Para casas de até 70,00m², o ideal é que a largura mínima seja de 6,00 metros. Uma largura boa seria acima de 7,00 metros. Quanto mais largo for o terreno, melhor ficará a disposição da casa e melhor ficará a iluminação e ventilação da casa, garagens, tendo em vista a possibilidade da colocação de uma quantidade e de um tamanho maior de janelas e afastamentos laterais (das divisas). NÍVEL DO TERRENO É interessante que o nível do terreno seja igual ou mais alto do que o nível da rua, caso contrário, olhando a casa pronta da rua, parecerá que a casa estará "enterrada" no terreno. INCLINAÇÃO DO TERRENO (DESNÍVEIS) Quando o terreno tiver uma inclinação acentuada, será interessante consultar um engenheiro. É interessante que seja feita esta consulta para aproveitar o terreno da melhor forma possível e para que se tomem os cuidados necessários quanto a impermeabilização e drenagem. INFRA-ESTRUTURA Verificar se já está disponível a infra-estrutura de telefonia, esgoto e principalmente de água potável e de energia, pois sem estas duas últimas não é possível iniciar a obra. RECUO Recuo frontal: Espaço na frente do terreno onde não é possível construir. Deverá ser verificado, pois pode haver variações; Recuo das divisas: Espaço exigido entre a construção e as divisas laterais e dos fundos.

3 IMEDIAÇÕES É interessante verificar algumas características nas imediações do terreno, como: Padrão das casas vizinhas, ou das quadras vizinhas quanto ao acabamento e ao material utilizado. Se tiver um bom acabamento, se são em alvenaria ou em madeira, se são térreas ou sobrados. Isto é interessante ser verificado para que, por exemplo, você não construa uma casa térrea entre dois sobrados e não tenha sol em nenhum horário. Outra possibilidade é que você possa ter a sua casa de alvenaria rodeado por casas de madeira; Distância dos comércios mais próximos como: supermercado, farmácia, banco, lotérica; Distância de alguns locais públicos como: ponto de ônibus, hospital, posto de saúde, escola, creche, módulo policial; Distância até uma rua principal, rodovia, aeroporto ou indústria, devido ao barulho ou incômodo que estes podem trazer futuramente. O que deve ser observado durante a visita ao terreno? Os terrenos de esquina são mais indicados para atividade comercial. Analise com calma se a intenção for para uso residencial, pois há uma perda considerável de área em função dos afastamentos que devem ser deixados em relação às ruas; Se o terreno estiver coberto de mato, é conveniente efetuar um roçado para uma melhor avaliação das características do solo. Você não vai querer comprar uma pedreira, vai? Cuidado para a presença de rodovias, ferrovias, rios ou córregos próximos ou que atravessem o terreno. O afastamento obrigatório por lei federal pode inviabilizar a construção do objeto pretendido; Verifique se no terreno não passa nenhuma galeria de águas pluviais. Não é permitido construir sobre tais dispositivos. O rompimento de uma galeria pode ocasionar sérios danos à estrutura do imóvel, inutilizando-o totalmente. Além disto, o valor de venda do imóvel é afetado para menos; Observe se o terreno não configura um talvegue (caminho natural de águas pluviais), ou se é uma bacia (ponto para onde convergem as águas pluviais). Em se tratando de talvegue, fuja dele. No caso de bacia, verifique se há obras de drenagem e se as mesmas são eficientes; Fique atento para não comprar uma reserva florestal, a menos que o interesse seja o de preservação. Isto é comum acontecer, e a descoberta aparece após o corte da primeira árvore, quando a fiscalização chega para multar; Como devo proceder antes de comprar o terreno? Se você encontrou um terreno dentro das suas possibilidades financeiras, não assine o cheque de imediato. Verifique primeiro se o que você pretende construir pode ser executado neste terreno. Já esclareci todas as dúvidas e o terreno atende aos meus requisitos. Posso assinar o cheque? Calma, não seja tão ansioso! Que tal verificar se o terreno está com o imposto territorial em dia?

4 Se estiver, ótimo, caso contrário renegocie o valor do terreno. Também verifique na prefeitura se o terreno que você pretende comprar está averbado (registrado) no nome de quem o está vendendo. Se não estiver, você pode precisar de escrituras bem anteriores e provavelmente terá que pagar uma taxa para regularizar a situação, caso você compre o terreno. Você também deve procurar saber se há um prazo limite para averbar a escritura na prefeitura, imediatamente após a retirada da escritura registrada em cartório. Algumas prefeituras estabelecem um prazo e ultrapassado este, haverá multa. Portanto, fique atento. Ah! Não se contente com carnês quitados e nem com certidões negativas de débito que lhe forem apresentados. O melhor é você verificar diretamente na prefeitura se não há mesmo nenhum débito. Paranóia? Não! Apenas prudência. O que mais eu devo verificar com relação ao terreno? Depois de efetuar os procedimentos anteriores é bom você verificar se o terreno apresenta as demarcações bem definidas em campo. Estas demarcações são aquelas pedras colocadas pelo topógrafo quando da medição do terreno e têm o objetivo de evitar que você invada os terrenos vizinhos e vice-versa. Portanto, exija estas demarcações de quem está vendendo o terreno, ou então renegocie o valor de venda na hipótese de ter que contratar um topógrafo para executar este serviço. Preste atenção: Ao comprar um terreno, você recebe uma planta com as medidas do terreno, inclusive ângulos, sendo assinada pelo responsável técnico que efetuou o levantamento topográfico. Logo, as demarcações têm que estar no terreno, pois nenhum profissional sério assinaria uma planta topográfica sem as devidas marcações. Já resolvi todas as pendências e comprei o terreno. O que mais eu devo fazer? Agora você deve pagar a taxa referente ao registro da escritura de compra e venda que é feita em cartório. Com a escritura registrada em mãos, você deve dirigir-se à prefeitura local e solicitar a averbação do terreno, isto é, registrar o terreno em seu nome. Se tal medida não for adotada, os registros da prefeitura continuarão acusando que o terreno pertence ao antigo proprietário. Com esta atitude você irá passar a receber o carnê do imposto territorial em seu nome, sendo que o prazo para esta mudança será determinado pelo setor competente da prefeitura. Que outros documentos eu preciso para averbar o terreno em meu nome? A documentação que você terá que levar para o registro do terreno, pode variar de caso para caso, mas geralmente será: A escritura de compra e venda registrada em cartório; A escritura anterior (pode ser necessária se o terreno estiver averbado no nome de outra pessoa); Cópia do imposto territorial. Aí, é só dar entrada e acompanhar o processo até o final, quando você receberá novamente a escritura, carimbada e assinada pelo oficial responsável pelo registro.

5 Fique atento: Imóveis que não têm Habite-se / Certidão de Edificação Existente perdem o valor na hora da venda, pois estão na condição de irregulares perante a Prefeitura; Contas de água, luz e telefone não significam que o imóvel esteja regularizado junto à prefeitura. Significa apenas que as exigências estabelecidas pelas concessionárias destes serviços foram atendidas; Carnês de IPTU também não significam que o imóvel esteja regularizado. Muitas prefeituras elaboram o cadastro das construções irregulares somente com o objetivo de arrecadarem impostos; Entidades que financiam a compra de imóveis exigem que o imóvel esteja regularizado para que o empréstimo seja concedido; Para a averbação (registro) do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, é necessário que a edificação esteja regularizada. Os itens acima servem para lhe dar uma noção da importância do Habite-se e da Certidão de Edificação Existente.