INTERVENÇÃO EM CORTIÇOS NA CIDADE DE SÃO PAULO:OS PROGRAMAS DA CDHU E DA SEHAB

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1 I CONFERÊNCIA LATINO-AMERICANA DE CONSTRUÇÃO SUSTENTÁVEL X ENCONTRO NACIONAL DE TECNOLOGIA DO AMBIENTE CONSTRUÍDO julho 2004, São Paulo. ISBN INTERVENÇÃO EM CORTIÇOS NA CIDADE DE SÃO PAULO:OS PROGRAMAS DA CDHU E DA SEHAB José Yolle Neto (1); Fabiana da Rocha Cleto (2); Fabiana Andrade Ribeiro (3) Juliana do Rêgo Barros Araújo (4); Alex Kenya Abiko (5) (1) Escola Politécnica da Universidade de São Paulo, jose.yolle@poli.usp.br (2) Escola Politécnica da Universidade de São Paulo, fabiana.cleto@poli.usp.br (3) Escola Politécnica da Universidade de São Paulo, fabiana.ribeiro@poli.usp.br (4) Escola Politécnica da Universidade de São Paulo, juliana.araujo@poli.usp.br (5) Escola Politécnica da Universidade de São Paulo, alex.abiko@poli.usp.br RESUMO Este trabalho aborda os atuais programas de intervenção em cortiços da região central do município de São Paulo, tendo por objetivo caracterizar os diferentes modos de intervenção existentes e analisar os programas que colaboram para a revitalização desta região, os quais são geridos pela Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo (CDHU) e pela Secretaria Municipal da Habitação (SEHAB). Foram realizados estudos de caso, através de entrevistas com os órgãos gestores dos Programas e com moradores de empreendimentos que sofreram alguma intervenção. Pôde-se concluir que existem algumas características comuns aos Programas, como a complexidade técnica, financeira e social para se viabilizar a intervenção em empreendimentos na região central, quando comparada com a implantação de conjuntos habitacionais na periferia. Apesar de ambas as soluções tentarem suprir a carência habitacional numa grande metrópole, verificou-se que o sucesso dos Programas implementados está baseado no processo de retroalimentação dos mesmos, existindo, ainda, pontos a serem melhorados. A implantação efetiva dos atuais programas servirá como exemplo de erros e acertos, que deverão ser considerados nos parâmetros de viabilização das futuras unidades populares, abrangendo critérios técnicos, sociais e econômicos em análises menos subjetivas e polêmicas. Palavras-chaves: Intervenção em Cortiços; CDHU; SEHAB; Centro de São Paulo. 1 INTRODUÇÃO Cortiço é, por definição da LEI /91 1, a unidade usada como moradia coletiva multifamiliar, apresentando total ou parcialmente características de ser constituída por uma ou mais edificações construídas em lote urbano, subdividida em vários cômodos alugados, subalugados ou cedidos a qualquer título, ter várias funções exercidas no mesmo cômodo, ter acesso e uso comum dos espaços não edificados e instalações sanitárias, circulação e infra-estrutura, no geral, precários e superlotação de pessoas. 1 A Lei nº , de 8 de janeiro de 1991 (Projeto de Lei nº 504/89, do Vereador Luiz Carlos Moura), conhecida como Lei Moura, regulamenta o inciso II do artigo 148 combinado com o inciso V do artigo 149 da L.O.M., e dispõe sobre a condição de habitação dos cortiços e outras providências. A lei Moura foi apresentada pela Prefeitura do Município de São Paulo (Prefeita Luiza Erundina de Souza), na Secretaria da Habitação e Desenvolvimento Humano, através da Assessoria de Legislação e Normalização Técnica (ALNORM).

2 No Município de São Paulo, o fenômeno do encortiçamento tem suas raízes no século XIX e vem-se constituindo, desde então, em uma das alternativas de moradia para a população de baixa renda. Deacordo com SIMÕES JUNIOR (1990), o cortiço passou por várias fases ao longo da história da cidade. No período que se estende de 1870 a 1930, o cortiço representava a alternativa predominante de moradia para as classes trabalhadoras. Numa segunda etapa, referente ao período de 1930 a 1970, foi substituído, em parte, pela opção "casinha auto construída em lote próprio de periferia". E desde então, o cenário aponta para a expansão do encortiçamento na cidade e o cortiço volta a ser uma das principais alternativas de moradia para boa parte dos trabalhadores de baixa renda. A alteração do perfil econômico da metrópole paulistana ao longo dos anos, que se manifesta no crescimento do setor terciário e das atividades do comércio e serviços diante das atividades industriais, resultou em maior concentração de oferta de empregos nas regiões centrais e intermediárias e não mais em pólos industriais periféricos. O aumento dos cortiços na área central da cidade e em suas imediações surge, como resposta a uma série de fatores econômicos e sociais, que segundo PICCINI (1999), não é uma opção ditada pela livre escolha, mas por contingências relacionadas principalmente à localização do imóvel em relação às fontes de trabalho e serviços da cidade, às possibilidades de pagamento de aluguel, à falta de fiador, como obriga a lei, e a à impossibilidade de comprovação de renda. Aliado a esses fatores pode-se enfatizar a infra-estrutura urbana local, a redução dos gastos com transporte, a carência habitacional, entre outros. A grande quantidade de imóveis vazios e/ou abandonados foi um dos fatores, de suma importância, para explicar o surgimento de moradias informais em regiões tradicionais como: Luz, Brás, Bom Retiro, etc, que juntamente com outros bairros próximos formam o que se chama de centro expandido. Como resultado desse cenário, tem-se a deterioração, degradação e encortiçamento de diversos edifícios no local, os quais não possuem as mínimas condições de habitabilidade, bem como a desvalorização e empobrecimento de uma região bastante proveitosa que, sem dúvidas, precisa ser revitalizada. É nesse contexto que se inserem as ações ou intervenções relativas ao fenômeno cortiço. Estas podem ser analisadas a partir da legislação e dos movimentos sociais existentes. Segundo ABIKO (1995), é possível identificar cinco diferentes modalidades de intervenção em cortiços, promovidas ao longo da história, pelo poder público no município de São Paulo: remoção simples: as famílias são obrigadas a deixar o imóvel que ocupam, sem receber indenização ou alguma forma de provisão de habitação (desalojamento); provisão com transferência: remoção das famílias moradoras em cortiços para habitações em outros locais da cidade, geralmente conjuntos habitacionais na periferia; atuação junto aos proprietários: os proprietários dos imóveis encortiçados são incentivados a promoverem as reformas necessárias e a realizarem a manutenção (conscientização); provisão sem transferência: trata-se da modalidade de intervenção em que as famílias deixam o imóvel em que moram e se transferem para outro da mesma região; recuperação de cortiços: recuperação do imóvel em relação às condições de uso e habitabilidade. Experiência deste tipo ocorreu entre 1989 e 1992 com a implantação dos Subprogramas I e II do Programa de Recuperação de Cortiços no município de São Paulo, nos quais realizava-se financiamento às famílias associadas para aquisição dos imóveis encortiçados (Subprograma I) e financiamento para reforma total ou parcial do imóvel, utilizando mão-de-obra dos moradores (Subprograma II). Atualmente, existem outras modalidades de intervenção que visam à recuperação de cortiços através de reformas ou mesmo a demolição da edificação e construção de um novo empreendimento. Estas serão o foco do presente estudo para a região central da cidade de São Paulo. A requalificação de edifícios encortiçados assume um papel fundamental na qualidade do ambiente construído, não só para o edifício isoladamente, mas também para toda a cidade, que através deste tipo de intervenção passa a reintegrar edifícios, nos quais as condições ambientais eram totalmente inadequadas. A intervenção fará com que cômodos insalubres sejam eles sanitários sem condições de

3 higiene ou mesmo quartos que não possuem iluminação nem ventilação adequadas, venham a se transformar em ambientes salubres. Dessa forma, reduzindo sensivelmente as chances de surgimento ou transmissão de doenças, fato tão comum nos cortiços da cidade de São Paulo. Assim, este trabalho tem como objetivo apresentar e caracterizar os modos de intervenção em cortiços providos pelo Estado e pela Cidade de São Paulo, bem como conhecer a atuação prática dos programas, através da realização de estudos de casos, realizando, por fim, uma análise crítica da atual situação destes programas. Os programas são geridos pela Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo (CDHU) através do PAC (Programa de Atuação em Cortiços) e pela Secretaria Municipal da Habitação (SEHAB) através do Programa Morar no Centro, o qual inclui o PAR (Programa de Arrendamento Residencial). A metodologia utilizada foi definida tendo-se como base o conhecimento dos programas que estão em vigor ou em projeto. Para o desenvolvimento deste trabalho foram realizados estudos de caso fundamentados na legislação vigente e na revisão bibliográfica analisada sob alguns aspectos técnicos e econômicos. Primeiramente, foram realizadas visitas técnicas e entrevistas com os responsáveis pelos Programas tanto na CDHU quanto na SEHAB, com o intuito de se obter um conhecimento mais aprofundado e prático sobre os Programas. A seguir, realizou-se uma prévia seleção de empreendimentos em execução ou já entregues, que pertencessem a algum dos Programas a serem abordados neste trabalho. Foram escolhidos dois empreendimentos com intervenção do PAC, são eles: Pari A e Santa Cecília A, e um empreendimento relativo ao PAR: Celso Garcia, nos quais foram realizadas entrevistas com os próprios moradores. 2 CARACTERIZAÇÃO E ANÁLISE DAS CONDIÇÕES DOS CORTIÇOS EXISTENTES NO CENTRO DA CIDADE DE SÃO PAULO De acordo com COMARÚ; ABIKO (1998), as condições de habitabilidade dos cortiços ainda são bastante precárias, predominando, em grande parte, superlotação de pessoas, precariedade das instalações hidráulicas, sanitárias e elétricas, variedade de funções exercidas em um mesmo cômodo, condições de ventilação e iluminação deficientes. Uma outra característica identificada é, na maioria das vezes, a existência da prática do sub-aluguel ou outro de cessão à margem da legislação que regula as relações entre proprietários e inquilinos e, conseqüentemente, ausência de garantias legais e amparo jurídico para os moradores dos imóveis. Em pesquisa realizada pela Fundação SEADE (2001) realizou-se uma caracterização preliminar das condições das edificações encortiçadas, sendo identificados moradores em edificações com características de ocupação como cortiços no Município de São Paulo. Os números obtidos justificam, entre outros fatores, a necessidade de serem realizadas intervenções em prol desses moradores e da região. Como aspectos comuns, a pesquisa identificou uma população encortiçada jovem, residindo em arranjos unipessoais, em sua maioria, homens de 20 a 39 anos e de baixa escolaridade evidenciando o perfil de carência social da população. O fato de a população encortiçada ser jovem é importante, uma vez que existe um limite superior de idade para que seja possível adquirir o novo apartamento, após a intervenção no cortiço. A maioria das famílias encortiçadas é composta por até duas pessoas, sendo reduzido o número de famílias constituídas por casais com filhos. Deste modo, sendo as famílias pequenas, a quantidade de moradores por apartamento também será pequena. Esta constatação influencia na elaboração do projeto do novo empreendimento, no qual os apartamentos poderão ter uma área útil reduzida. Além disso, apesar de constatar-se o fato de que parcela expressiva dos encortiçados é assalariada com carteira de trabalho assinada, entre as famílias encortiçadas, 65% conta com renda per capita de até dois salários mínimos: sendo 3,5% sem rendimentos, 6,5% com renda até meio salário mínimo, 21,8% com mais de meio até um salário mínimo e 33,2% na faixa entre um e dois salários mínimos. A renda per capita e, principalmente, a renda familiar, deve ser cuidadosamente analisada, pois os Programas de intervenção estipulam uma determinada faixa de renda como parâmetro para seleção dos futuros moradores do empreendimento que sofreu a intervenção. Quanto às condições da habitação, a Lei Moura, estabelece requisitos mínimos de habitabilidade dos cortiços Entretanto, de acordo com a pesquisa da SEADE (2001), as características das moradias demonstraram-se altamente insatisfatórias, sendo que 54,9 % dos cortiços estão deteriorados e 15,4 %

4 estão muito deteriorados, restando apenas 29,6 % conservados. Percebe-se, portanto, que as condições de habitabilidade não condizem com a legislação vigente. Perante a essa realidade, faz-se necessária a intervenção nos cortiços como forma de garantir a salubridade dos moradores e recuperar as áreas já degradadas. Além disso, os cortiços da região central de São Paulo caracterizam-se pelo uso coletivo imposto de banheiro e tanque de lavar roupa característica inequívoca da moradia em cortiço e o congestionamento permanente no uso desses equipamentos, além da superlotação de pessoas no ambiente, das várias funções exercidas no mesmo cômodo, da ausência ou deficiência de iluminação natural e de ventilação, da coabitação involuntária com pouca ou nenhuma privacidade, da precariedade na manutenção da edificação (podendo causar sobrecarga da rede elétrica com risco de incêndio) e condições sanitárias críticas. Todas essas constatações, obtidas da pesquisa SEADE (2001), deveriam estar de acordo com a Lei Moura, no entanto, comprovou-se a precariedade de todos os imóveis com características de cortiço na região em questão, o que leva a falta de higienização e a proliferação de doenças. Um em cada quatro chefes de família que residem nos cortiços paulistanos pesquisados refere-se ao preço acessível do aluguel (25,1%) como a razão que o levou a se instalar na atual moradia. A facilidade para alugar um domicílio no cortiço onde não há exigência de fiador, de pagamento de depósito ou de comprovação de renda foi razão apontada por 5,0% dos entrevistados e a possibilidade de ocupar a moradia (por invasão ou cessão de uso) reúne praticamente a mesma parcela (4,9%). Como motivação para a opção pela moradia em cortiços, apresenta-se desde vantagens como a proximidade do local de trabalho e o conhecimento prévio de algum dos moradores do cortiço (15,7% e 15,5%, respectivamente), até a proximidade de parentes ou amigos que moram nas redondezas do imóvel encortiçado que motivou 10,7% dos entrevistados. Constatou-se que as dificuldades de transporte enfrentadas pelos trabalhadores e o alto custo no deslocamento moradia-trabalho resultam em desestímulo para morar longe do centro expandido onde, sem dúvida, a oferta de empregos, de infra-estrutura e de serviços é maior. Estes dados revelam que a população encortiçada, em sua maioria, submete-se às condições subhumanas de moradia devido ao baixo valor do aluguel cobrado e ao reduzido gasto com transporte rumo ao local de trabalho. Por fim, foi visto que entre os problemas existentes na moradia atual o mais apontado foi a falta de espaço físico: 74,2% dos entrevistados referiram-se a espaço insuficiente para as famílias moradoras da edificação. Queixa muito freqüente é a falta de privacidade e de liberdade que sentem, no convívio forçado com outros ocupantes do imóvel encortiçado (58,8%). Outro problema é a falta de conservação do imóvel onde se encontra o domicílio pintura antiga, rachaduras ou manchas de umidade nas paredes, infiltração, fiação exposta, goteiras, janelas ou pisos quebrados, referido por 52,5% dos entrevistados. É no sentido de melhorar tais condições, suprindo parte da carência habitacional com moradias formais e manter as pessoas na região central de São Paulo, que surgiram o Programa de Atuação em Cortiços (PAC) e o Programa Morar no Centro (incluindo PAR Reforma), os quais serão vistos a seguir. 3 PROGRAMA DE ATUAÇÃO EM CORTIÇOS (PAC) Este programa, segundo a própria Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo (CDHU), tem o objetivo de oferecer soluções habitacionais para a população que mora em cortiços nas áreas centrais das grandes cidades paulistas, tornando possível a eliminação paulatina dos cortiços de origem e o atendimento à população moradora e trabalhadora do centro. Este Programa pretende ofertar alternativas dignas de habitação, embasadas numa política sustentável de financiamento subsidiado, capaz de manter a população no local onde mora, ou em regiões próximas, com infra-estrutura de serviços urbanos. O foco do PAC não é recuperar prédios antigos, e sim efetuar o mecanismo de cartas de crédito associativas para fazer parcerias com as associações, ou seja, realizar a aquisição de imóveis, através de desapropriação amigável, para posterior construção de novos edifícios. O PAC foi instituído em

5 1998 por um decreto estadual e efetivamente implantado, em junho de 2002, com a assinatura do Contrato de Empréstimo com o Banco Interamericano de Desenvolvimento BID. Na primeira fase do programa em São Paulo, a ser finalizada em 2006, a ação tem como alvo nove setores de intervenção: Pari, Brás, Belém, Mooca, Cambuci, Liberdade, Bela Vista, Santa Cecília e Barra Funda. As negociações e solicitações de recursos para apoio às intervenções de moradia popular iniciaram anteriormente à idealização do PAC junto ao BID, pelo governo do estado de São Paulo. Na assinatura do contrato foi concedido um recurso de US$ 70 milhões, referente à primeira fase de implantação do programa, sendo US$ 34 milhões de recursos oferecidos pelo BID e US$ 36 milhões de recursos pela CDHU, que serão destinados ao atendimento inicial de 5 mil famílias.o programa prevê que a avaliação dos resultados seja contínua, atribuindo ajustes e aperfeiçoamento ao longo desta fase. A segunda fase, a ser executada após 2006, deverá oferecer mais 11 mil moradias para famílias de baixa renda. A CDHU realiza atualmente as primeiras operações: Pari A, com 160 unidades (entregue em 2002) e Santa Cecília A, com 28 unidades (entregue em 2003). Há um limite de gasto mensal que as famílias devem ter por moradia. Existe, portanto, um limitante para se fazer grandes empreendimentos, porque o custo de manutenção desses condomínios também onera o encargo mensal da família, e isso é contabilizado no PAC. Os custos que o proprietário terá com o condomínio são agregados no valor da parcela a ser paga para aquisição do imóvel. Quanto à forma de comercialização das unidades habitacionais, o programa possui um subsídio de R$ ,00 e pode viabilizar unidades no valor de até R$ ,00, financiando até R$ ,00 que são amortizáveis em 25 anos. A idéia é que seja feita uma gestão de proximidade, observando-se o que está acontecendo no local após a entrega do empreendimento. Ocorre, portanto, o que se chama de concessão onerosa, onde a população beneficiada mora durante um certo tempo (cinco anos) no novo empreendimento entregue pela CDHU e, terminado esse período, avalia-se o comportamento e a atualização das prestações do morador, para então lhe conceder ou não a titularidade definitiva do imóvel. Os requisitos para que os interessados tenham acesso ao financiamento da unidade habitacional oferecida pelo programa são: estar morando no cortiço, objeto de intervenção da CDHU, há mais de dois anos; comprovar renda mensal entre 1 a 10 salários mínimos; não ser proprietário de imóveis, tais como terrenos, casa própria e edificação comercial no Estado de São Paulo e não possuir financiamento de imóvel no país. 3.1 Estudos de Caso Empreendimento Pari A O empreendimento Pari A, localizado na Região Pari, possui duas torres de 10 pavimentos com oito unidades por pavimento, totalizando 160 unidades habitacionais. Cada apartamento possui área de 40m 2, com dois dormitórios, sala, cozinha, área de serviço e banheiro. A fachada do edifício pode ser vistas na Figura 1. Figura 1 Empreendimento Pari A. Fonte: Foto tirada no local.

6 Trata-se de uma construção nova, realizada em um terreno vago pertencente à Ferrovia Paulista SA FEPASA, para atender a demanda de encortiçados integrantes de Movimentos por Moradia na região central de São Paulo. O edifício contemplou moradores de quatro desses movimentos distribuídos entre as 160 unidades habitacionais existentes. Na ocasião, optou-se por fazer a seleção dos moradores de modo a atender a todos os movimentos envolvidos, mesmo que para isso algumas pessoas de cada movimento ficassem sem apartamento, ao invés de atender a todas as pessoas de um único movimento. Na etapa do processo de definição da demanda a ser atendida houve disputas entre os diferentes movimentos, pois muitos deles julgaram que estavam sendo prejudicados em relação aos demais. Além disso, a vizinhança da região acreditava que também fosse ser contemplada com tal empreendimento, entretanto este fato não ocorreu, o que gerou revolta e depredação por parte de alguns envolvidos. Como meio de pressão e na tentativa de conseguirem algum benefício, os movimentos passaram a ocupar o edifício durante a fase de execução do mesmo, resultando em atos de vandalismo. As primeiras unidades foram entregues em maio de O valor final de cada unidade foi de R$ ,00, com uma mensalidade de R$ 131,00 e um condomínio no valor e R$ 100,00 por família moradora. O condomínio é pago à administradora e a prestação à CDHU. É uma concessão onerosa em que, a partir de cinco anos de uso, os moradores poderão tornar-se proprietários dos apartamentos e ter autonomia para administrar o condomínio, que hoje é feito por uma empresa gerenciadora terceirizada. Houve um subsídio de R$ ,00, contemplando uma população de faixa de renda de, aproximadamente, dois salários mínimos. Pôde-se perceber, com os depoimentos obtidos no local, a ocorrência de sérios problemas de administração condominial e de convivência entre os moradores do empreendimento, porém fica indefinido a quem deve ser atribuída tal responsabilidade. Atribui-se o problema de convivência interna ao fato de haverem moradores integrantes de quatro movimentos e disputa entre movimentos diferentes. Foram identificados, também, vestígios de vandalismo nas dependências do prédio, uso e tráfico de drogas, desorganização e falta de manutenção do edifício, a qual foi atribuída à alta inadimplência dos moradores cerca de 55% não pagam condomínio, o que não oferece condições de manutenção e preservação por parte da administradora. Até mesmo a limpeza do edifício fica prejudicada, criando um ambiente com aspecto bastante desagradável, como pôde ser constatado na visita ao empreendimento. Segundo moradora do edifício, o tráfico de drogas é agravado pelo fato do prédio ser vizinho de uma unidade da FEBEM. Deste modo, o fornecedor de drogas utiliza as dependências do prédio para comercializar com os internos da FEBEM Empreendimento Santa Cecília A O empreendimento Santa Cecília A configura o primeiro empreendimento em atuação direta da CDHU a ser entregue à população encortiçada. O imóvel, antigo cortiço localizado à Rua Pirineus n o 117, no bairro de Santa Cecília, foi adquirido da USP para atendimento da população lá moradora organizada na Associação Comunitária dos Trabalhadores Sem Teto Unidos na Luta 1 a vitória, filiada ao Fórum dos cortiços. Os projetos e obras foram contratados pela CDHU e a comercialização dessas unidades em agosto de 2003 atendeu a 28 famílias com até 2,7 salários mínimos. O processo de intervenção passou pelas seguintes fases: identificação do cortiço original, o qual precisava de intervenção; etapa de demolição do casarão; reconstrução e readaptação ao uso habitacional e, por fim a entrega da obra acabada. Todas essas fases do empreendimento Santa Cecília A, podem ser vistas na Figura 2 e 3, respectivamente.

7 (a) Figura 2 Empreendimento Santa Cecília A. Foto (a): Cortiço original. Foto (b): Demolição. Fonte: CDHU (b) (c) (d) Figura 3 Empreendimento Santa Cecília A. Foto (c): Construção do edifício. Foto (d): Obra acabada. Fonte: CDHU Este modo de intervenção é considerado, pela CDHU, como seu modelo padrão, pois consiste na erradicação do cortiço no local, passando pela demolição do edifício e construção de um novo empreendimento que atenda aos antigos moradores. Dessa forma, é mantido o vínculo existente entre os moradores e o local da habitação, já existindo um bom relacionamento entre os próprios moradores, o que facilita o futuro convívio social em condomínio. Pretende-se, com isso, evitar a disputa e o desentendimento entre moradores que pertencem a diferentes movimentos, ou mesmo que vieram de locais diferentes, buscando-se solucionar alguns problemas já vistos em experiências anteriores da CDHU, como o vandalismo e a depredação do edifício devido à revolta dos descontentes. Uma outra vantagem social deste empreendimento é o fato de possuir poucas unidades habitacionais, pois o convívio e a manutenção do edifício tende a ser mais fácil, apesar de ter uma menor capacidade de acomodação de ex-moradores de cortiços. 4 PROGRAMA MORAR NO CENTRO Este programa, promovido pela Secretaria Municipal da Habitação (SEHAB), iniciado na gestão da prefeita Marta Suplicy (2001), é voltado às moradias populares existentes no centro de São Paulo, de forma geral, sendo vinculado com a reabilitação dessa região. O programa visa melhorar as condições de vida dos moradores na área central e atrair novos moradores para a região, atuando em um conjunto de 13 distritos centrais, localizados nas Subprefeituras da Sé (distritos da Sé, República, Liberdade, Consolação, Bom Retiro), Mooca (Belém, Brás, Mooca e Pari) e Lapa (distrito da Barra Funda). Segundo dados disponibilizados pela Prefeitura, o centro da cidade apresenta boas oportunidades de produção de unidades habitacionais adequadas para faixas de renda média e baixa, devido à existência de terrenos vazios, de edifícios residenciais passíveis de reforma, de edifícios comerciais passíveis de reciclagem, de sua infra-estrutura e acessibilidade e das oportunidades de trabalho que proporciona.

8 A proposta deste Programa, segundo a própria Prefeitura, é implementar uma política habitacional para os bairros centrais baseada em programas acessíveis a diferentes estratos da população, havendo combinação entre construção de novos edifícios e reforma de prédios para uso residencial. Além de projetos isolados, o Programa prevê que haja intervenção em bairros, visando melhorar as condições dos espaços públicos e equipamentos. Para tanto, a cooperação com diferentes agentes promotores, públicos e privados, e com os movimentos sociais é essencial. De acordo com a Prefeitura, os objetivos gerais do Programa Morar no Centro são: viabilizar a moradia na região central para pessoas que trabalham próximo à mesma; evitar o processo de expulsão, geralmente ligado às políticas de reabilitação de centros urbanos; priorizar a reforma de prédios vazios; combinar soluções habitacionais com iniciativas de geração de renda e buscar a diversidade social nos bairros centrais. O Programa inclui várias modalidades de atendimento: Locação Social, Moradia Transitória, Programa de Arrendamento Residencial PAR (CEF), Carta de Crédito Municipal e Mecanismos de Incentivo ao Uso Residencial na Área Central (reforma de unidades ou de partes comuns do edifício). Cada uma destas modalidades tem um público alvo específico, ou seja, alguns parâmetros de seleção dos moradores estipulados como faixa de renda, faixa etária, composição familiar, etc, assim como critérios de elegibilidade da demanda e dos imóveis a utilizar. Neste trabalho será focado, mais detalhadamente, o PAR, porém aplicado à reforma e não à construção de um novo empreendimento. Este Programa é mais conhecido como PAR-Reforma e é o único que pode ser considerado como um Programa de intervenção em cortiços, já que alguns edifícios que são reciclados apresentam condições de habitabilidade de acordo com os parâmetros de definição de cortiço. 4.1 Programa de Arrendamento Residencial (PAR) O PAR é um programa do Governo Federal, destinado a todo o país, que visa a produção de unidades habitacionais para a população de baixa renda nos centros urbanos com mais de habitantes. Embora a verba seja do Governo Federal, a demanda para ocupar as unidades é definida pela Prefeitura de cada cidade. Assim, este Programa não é voltado exclusivamente para a demanda da população encortiçada, atendendo também a favelados, moradores de rua, entre outros, desde que se enquadrem nos pré-requisitos sócio-econômicos de seleção definidos pela CEF. Os futuros moradores são submetidos a uma análise financeira pela CEF, na qual são avaliadas principalmente as fontes de renda e as dívidas anteriores pendentes, além de não poderem estar participando de uma outra linha de financiamento para imóvel. Segundo informações da SEHAB, o Programa da Prefeitura da cidade de São Paulo têm o intuito de melhorar a habitabilidade dos edifícios da região central. Entretanto, ao contrário do PAC (CDHU) que visa construir um novo empreendimento demolindo-se o cortiço original, o PAR-Reforma pretende requalificar edifícios obsoletos e que não atendam aos requisitos mínimos de moradia. Um exemplo de edifício que não atende às condições mínimas de habitabilidade, e que é cabível de ser reformado pelo PAR-Reforma, pode ser visto na Figura 4. Figura 4 Empreendimento Brigadeiro Tobias. Fonte: Fotos tiradas no local.

9 Deste modo, deve-se intervir no imóvel encortiçado, produzindo outras unidades habitacionais, pois qualquer melhoria pressupõe desadensar o cortiço e realocar as famílias não contempladas com a recuperação das unidades. Dentro do processo de viabilização, construção e posterior administração do imóvel, já com as unidades ocupadas, existem quatro agentes envolvidos: a CEF gestora de toda a operação, o agente promotor do empreendimento, o agente construtor e o agente administrador do condomínio. A CEF possui a função de criar e aplicar os requisitos técnicos que nortearão o padrão de qualidade das unidades, assim como, analisar o risco de cada empreendimento avaliando o custo da construção e a capacidade técnico-financeira da construtora. Nos requisitos técnicos são definidos, principalmente, critérios como: acabamento, área útil e valor final de cada unidade que varia de região para região do país. Com referência ao risco do empreendimento é feita uma compatibilização do montante financeiro e técnico envolvido na construção, frente à capacidade da construtora. O agente promotor possui o papel de montar o empreendimento dentro dos critérios da CEF. Para isso ele deve localizar um imóvel e mensurar os custos de obra de tal maneira que não ultrapasse o valor máximo estipulado pela CEF e atenda ao padrão de qualidade exigido pelo programa. A função de promotor, normalmente, é exercida pelas construtoras ou escritórios de engenharia e arquitetura. O agente construtor, ou seja, a construtora, é a responsável por executar a obra de acordo com os padrões pré-definidos no contrato junto a CEF. A documentação que compõe o contrato é chamada de peças técnicas e englobam documentos como: memorial descritivo, orçamento, cronograma, instituição de condomínio, certidões negativas entre outros. O agente administrador tem a função de administrar o empreendimento através da mensalidade de condomínio paga pelos moradores. Deste modo, depois de ocupadas as unidades, a administração do condomínio é realizada através de uma empresa terceirizada, ou seja, a administradora, a qual é contratada por licitação com a supervisão da CEF. Para o município de São Paulo, o valor da unidade nova, construída em terreno vago, é limitada a um valor máximo de R$ ,00 com uma área útil mínima de 37 m², enquanto para a reforma na região central, o valor máximo é de R$ ,00 com uma área útil mínima de 27 m². O custo final da unidade reformada depende da localização e da área útil final, essa analise é realizada caso a caso pela CEF. O Programa atende a população com faixa salarial de três a seis salários mínimos. O financiamento é por um período de quinze anos, o que limita a idade máxima para aquisição do imóvel em sessenta e cinco anos. As parcelas são limitadas a 0,7% do valor final da unidade. O sistema de arrendamento é através de concessão onerosa com opção de compra ao término do período, ou seja, o morador só será proprietário do imóvel após quinze anos pagando mensalidade, caso o morador pare de pagar antes desse prazo, ele não terá direito a ser proprietário do imóvel Empreendimento Celso Garcia Com o objetivo de elucidar o programa, realizou-se um estudo de caso de aplicação do PAR-Reforma no centro de São Paulo. A intervenção ocorreu em um edifício comercial, situado a avenida Celso Garcia n 787, no bairro do Belém, resultando em um edifício residencial com 84 unidades habitacionais, dentro das exigências do PAR. A Figura 5 ilustra a fachada do imóvel após a reforma, já desempenhando a função residencial e a Figura 6 mostra uma unidade já com uso residencial (requalificação do uso).

10 Figura 5 - Fachada do edifício. Fonte: Foto tirada no local. Figura 6 Requalificação para uso residencial. Fonte: Foto tirada no local. O edifício foi construído na década de 50, desempenhando, na época, a função de uma fábrica. Na década seguinte o imóvel foi adquirido pelo Banespa e passou a exercer o papel de agência e escritórios do banco, até a década de 90. Em 2001, enquanto o edifício estava ocupado irregularmente pelo movimento de moradia denominado ULC Unificação das Lutas de Cortiço, foi desenvolvido um projeto transformando-o em oferta de moradia popular para os próprios integrantes do movimento. O agente promotor atuou como interlocutor entre CEF, construtora e ULC, resultando na viabilidade e reforma do empreendimento. Nesta negociação foi possível encaixar o interesse de todos os agentes. Para permitir a viabilidade financeira, foi necessário criar um mezanino intermediário sobre a área da agência. Esse mezanino permitiu incluir mais nove unidades, aumentando assim, o valor final da operação. Somente com esse acréscimo de cerca de R$ ,00 foi possível atingir o valor venal do imóvel e tornar a obra atraente para a construtora. Por se tratar de um imóvel comercial com uma laje única, os únicos pontos de ventilação e iluminação ocorriam na frente e no fundo do imóvel. Dessa forma era impossível implantar unidades no miolo do edifício, já que as mesmas ficariam sem as mínimas condições de habitabilidade. A solução arquitetônica encontrada foi a abertura de quatro fossos de ventilação no miolo do imóvel. As dimensões de cada fosso foram calculadas baseadas nos índices de iluminação e ventilação dos apartamentos situados no térreo. Isso permitiu tornar o pavimento térreo claro e com circulação de ar constante. Porém tal solução arquitetônica esbarraria nos limites estruturais das lajes. A verificação estrutural, com simulações dos rasgos e sobrecarga resultante dos moradores e alvenarias de vedação, aprovou a solução adotada. Ou seja, abrir os fossos não comprometeria estruturalmente o edifício. O edifício possui cinco pavimentos, sendo que o térreo possui doze unidades, enquanto os outros pavimentos possuem dezoito unidades cada, totalizando 84 unidades habitacionais. Embora o edifício seja baixo, o elevador da agência foi reformado e reaproveitado. Neste empreendimento ocorreu a predominância de quitinetes com 27 m², no total foram projetadas 62 unidades. As demais unidades tiveram uma tipologia com um quarto, sala, cozinha e banheiro e possuem 33 m². O custo final das unidades variou de acordo com a área útil final ficando na faixa de R$ ,00 a R$ ,00 e não houve subsídio por parte da CEF ou da prefeitura. O valor da prestação paga a CEF, no mês de agosto de 2004, varia de R$ 142,00 a R$ 180,00 e a mensalidade de condomínio paga a administradora varia de R$ 50,00 a R$ 70,00. A inadimplência com a CEF, no mesmo período, estava em torno de 2% e com o condomínio estava em 4%. A obra foi concluída no segundo trimestre de 2002, porém somente em dezembro de 2002 que os primeiros moradores mudaram para o edifício. Esta lacuna, entre a conclusão da obra e a entrada das famílias, foi decorrente da dificuldade dos futuros moradores em atender a exigências da CEF. Este empreendimento contemplou, exclusivamente, a demanda de encortiçados integrantes do movimento ULC. Tal particularidade facilitou todo o processo de viabilização e posterior gestão do

11 condomínio. O fato da demanda já estar definida no início das obras permitiu que fosse realizado um trabalho social longo e detalhado do que seria residir em um condomínio. Este trabalho resultou no amadurecimento dos moradores, que não foram surpreendidos com os deveres e direitos do condomínio. Outro fator que influiu diretamente na baixa inadimplência junto a CEF e a administradora, foi o envolvimento que a comunidade tem com o edifício, o bairro, o entorno e até com os futuros vizinhos, os quais muitas vezes já eram amigos antes da realização do empreendimento. Após aproximadamente um ano de conclusão, o edifício apresentava algumas patologias na cobertura causadas por falhas na impermeabilização; o elevador não estava funcionando; existiam alguns problemas de vazamento nos sanitários e falta de manutenção no térreo. Embora os moradores estejam em dia com as suas obrigações de mensalidade, esses problemas ainda não foram resolvidos. A administradora alega que foi falha da construtora na execução da obra e a construtora alega que os defeitos devem ser corrigidos com a verba de manutenção de condomínio. 5 ANÁLISE CRÍTICA DOS PROGRAMAS DE INTERVENÇÃO NA REGIÃO CENTRAL DA CIDADE DE SÃO PAULO O PAR está implantado desde 1999, enquanto o PAC foi instituído em 1998, porém somente em 2002 passou a atuar efetivamente, ou seja, ambos os Programas já possuem considerável tempo de existência, entretanto, pode-se notar que a quantidade de unidades realizadas, neste período, está muito aquém da demanda apontada pela pesquisa da Fundação SEADE (2001), bem como pela meta estipulada pelos próprios Programas. Até o final de 2003 o PAR havia realizado 5 empreendimentos totalizando 464 unidades, enquanto o PAC realizou 2 empreendimentos com um total de 188 unidades. Ao contrário de outros Programas, onde o principal fator limitante é a falta de recurso financeiro, tanto o PAC como o PAR não esbarram neste problema. O grande desafio que estes Programas vem enfrentando trata-se de viabilizar empreendimentos com um valor final (aquisição do imóvel + obra) que se encaixe dentro da faixa de um imóvel habitacional para baixa renda. Em ambos os casos o imóvel que sofrerá a intervenção, seja ele um casarão ou um edifício, deve ser adquirido pela CEF ou pela CDHU, porém os proprietários geralmente não aceitam o valor ofertado para a aquisição do imóvel, mesmo este imóvel estando em condições degradadas. Dessa forma a alternativa que surge, passa ser a desapropriação, porém este processo é lento e esbarra no tramite jurídico. No PAC a desapropriação é realizada pela própria CDHU, enquanto no PAR a CEF não realizou nenhuma desapropriação nos empreendimentos já entregues. Porém a Prefeitura, com o objetivo de dar agilidade a este processo, desapropriou 5 edifícios até o início de 2004, com o intuito de requalificá-los com recursos do PAR. Tanto para a CEF como para a CDHU, o custo final exclusivamente das unidades habitacionais viabilizadas no centro expandido é superior ao valor das unidades realizadas na periferia da cidade de São Paulo. Porém esta análise não deve ser feita de maneira isolada, já que as unidades da região central são beneficiadas por uma rede de infra-estrutura urbana muito mais completa do que as unidades da periferia como: metrô num raio de 1km, rede de hospitais, segurança pública, escolas, entre outros. Se fosse contabilizado o custo para uma unidade da periferia possuir uma estação de metrô num raio de 1 km, esta unidade certamente ficaria mais cara do que a unidade central. Os Movimentos por Moradia na região central da cidade são muito mais atuantes e exercem uma pressão maior sobre os órgãos públicos, do que aqueles que atuam na periferia. Dessa forma, existe um conflito entre os diversos movimentos pelas unidades viabilizadas nas imediações do centro. Isso fica evidente no caso da escolha dos moradores do empreendimento Pari A. Para evitar esta situação, a equalização na distribuição das moradias entre os movimentos, assim como o desenvolvimento social dos novos mutuários, passa a ser uma desafio para o sucesso completo dos novos empreendimentos no pós obra. Um processo implantado como no caso do Pari A, no qual os moradores atendidos pertencem a vários movimentos e o trabalho social antes da formação do condomínio foi ineficiente, serve como um exemplo claro da importância do desenvolvimento social durante a implantação de um empreendimento de HIS, caso contrário tem-se um edifício com menos de 2 dois anos de uso com sinais claros de depredação e degradação, além do alto índice de inadimplência. No caso do empreendimento Celso Garcia o processo foi diferente do adotado no Pari A, a demanda já estava

12 definida como sendo da ULC, o que permitiu o desenvolvimento de um trabalho social junto aos moradores, durante o prazo de execução da obra, o qual objetivava, através de oficinas, a capacitação dos moradores frente aos seus novos deveres e direitos. Pode-se citar também o caso do Santa Cecília A, no qual a demanda pertence a um único movimento e o vínculo entre moradores e vizinhança já esta estabelecido, o que certamente irá gerar em um resultado no pós obra melhor do que o Pari A. Objetivando apresentar uma análise comparativa entre os principais programas de intervenção no centro da cidade de São Paulo, a Tabela 1 resume a comparação entre os principais parâmetros abordados para os dois Programas analisados. Tabela 1 Comparação entre os principais parâmetros pesquisados para os Programas Parâmetros pesquisados PAC (CDHU) PAR (SEHAB) Renda familiar necessária para participar 1 a 10 salários mínimos 3 a 6 salários mínimos Subsídio dado pelo órgão promotor R$ ,00 - Forma de intervenção nos edifícios Demolição / Reforma Demolição / Reforma Recursos utilizados (agente) CDHU / BID CEF Amortização (período) 25 anos 15 anos Opção de compra (período) Após 5 anos Após 15 anos Público alvo Encortiçados Moradores do Centro Idade limite para participação 55 anos 65 anos Unidades concluídas até 1 bimestre de UH 464 UH Meta (quantidade de unidades) 5000 UH Indefinida para o Centro Início do Programa Área de atuação do Programa Região Central de SP Região Central de SP Sistema de construção Construtora Construtora Valor final aproximado da unidade R$ ,00 R$ ,00 6 CONSIDERAÇÕES FINAIS Considerando os dois Programas de intervenção, observou-se que existem algumas características que são comuns a ambos, mas um dos fatores mais importante é a complexidade técnica e financeira para concretizar empreendimentos na região central do município, bem como o processo social de definição e capacitação dos moradores, visando a sustentabilidade do empreendimento no pós-obra. A viabilização de empreendimentos na região central de São Paulo, não pode ser gerida como a implantação de conjuntos habitacionais na periferia. Os conjuntos habitacionais na periferia, normalmente, são a simples reprodução de tipologias das companhias de habitação, variando apenas a implantação e a infra-estrutura condominial, que dependem exclusivamente dos terrenos onde serão executadas. Isso permite que os empreendimentos sejam viabilizados com um número alto de moradia, pelo menos 200 a 300 unidades. Os empreendimentos no centro expandido são viabilizados em terrenos menores devido à inexistência de grandes áreas livres, ou então, através de reforma de imóveis antigos (ocupados ou não). Essa particularidade não permite que as tipologias sejam reproduzidas, além disso, os empreendimentos oferecem um número de unidades bem menor do que os conjuntos na periferia. Como exemplo de construção em pequenos terrenos podemos citar o Santa Cecília A (PAC) com 28 unidades, e como reforma o Celso Garcia (PAR) com 84 unidades. Em ambos os empreendimentos, a tipologia projetada é exclusiva para aquele imóvel e o número de unidades é bem pequeno. O empenho necessário para o agente promotor de habitações concretizar um empreendimento de 300 unidades ou de 30 unidades é quase o mesmo. Em ambos os casos, é necessário adquirir o imóvel e licitar projetos e obras, porém o resultado numérico em moradias é bem diferente. Como desempenho numérico para esses agentes, a viabilização de empreendimentos no centro não gera números significativos, mas em compensação, a realização de moradias no centro possibilita a revitalização de uma área importante para toda cidade e o desenvolvimento de um trabalho com enfoque social. Esse benefício, muitas vezes, é difícil de ser mensurado, por isso, quando for analisado o desempenho de um órgão promotor de habitações, não se deve analisar simplesmente a quantidade de habitações produzidas. As alternativas para concretizar moradias no centro devem ser as mais criativas possíveis, já que os obstáculos são variados. Por isso, as possibilidades de reforma de imóveis antigos ou a construção de

13 edifícios novos devem ser ambas consideradas, e os programas devem estar em constante revisão e atualização. Outro importante fator que já está ocorrendo e deve ser mantido, refere-se à maleabilidade dos requisitos para aprovação dos empreendimentos no centro e de seus futuros moradores, por parte das companhias. Ou seja, os critérios técnicos para a execução de unidades no centro não são tão rígidos como as regras para a construção na periferia, isso se justifica pelas adversidades encontradas nos imóveis centrais. Como exemplo, pode-se citar por parte da CEF a possibilidade de construir tipologias como quitinete no PAR Reforma, além do valor final da unidade não ser um número rígido. E por parte da CDHU, a proposta inicial do PAC não abrangia a reforma de imóveis antigos, porém desde o segundo semestre de 2003 essa possibilidade está em discussão, e em breve será mais uma alternativa para a oferta de moradia popular financiada pelo governo do Estado. Com relação ao aspecto social, deve ser implantada uma metodologia de transformação da cultura de convívio do futuro morador, visando a nova situação de direitos e obrigações como condômino. O processo pelo qual alguns empreendimentos foram implantados mostrou-se ineficiente, resultando em prejuízos para o próprio órgão público. Nesse sentido, torna-se fundamental a definição da demanda no início da execução da obra, período no qual será possível a capacitação dos moradores. Outro aspecto importante é atender prioritariamente aos antigos moradores do imóvel que sofrerá a intervenção, e quando necessário, complementar a demanda com integrantes do próprio movimento de moradia que residia no imóvel, priorizando assim, um grupo social que já girava em torno de um movimento comum. Dessa forma, cada vez mais os fatos sinalizam que o sucesso dos programas habitacionais no centro está no processo de retroalimentação, e não na imposição de regras fixas. Em um cenário onde as barreiras são imensas e diversificadas, a adoção de um programa sem flexibilidade resultaria em seu imediato fracasso. A implantação dos atuais empreendimentos servirá como exemplo de erros e acertos, que deverão ser considerados nos parâmetros de viabilização das futuras unidades, abrangendo assim, critérios técnicos, sociais e econômicos. Tais critérios possuem análise subjetiva, o que muitas vezes pode resultar em comparações polêmicas sobre o sucesso desses programas. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ABIKO, A. K. Introdução à gestão habitacional. Texto Técnico - Escola Politécnica da USP, Departamento de Engenharia de Construção Civil (TT/PCC/12). São Paulo, CDHU-SGPAC. Pesquisa sócio-econômica SBI-PAC - Pesquisa Fundação SEADE (2001). São Paulo, CDHU-SGPAC. Pesquisa sócio-econômica Setor Pari - Pesquisa Fundação SEADE (2001). São Paulo, COMARÚ, F. A.; ABIKO, A. K. Intervenção habitacional em cortiços na cidade de São Paulo: o mutirão Celso Garcia. Boletim Técnico - Escola Politécnica da USP, Departamento de Engenharia de Construção Civil (BT/PCC/205). São Paulo, LEI nº , de 8 de janeiro de 1991 (Vereador Luiz C. Moura - Lei Moura) PICCINI, A. Cortiços e reestruturação do centro urbano de São Paulo. Tese (Doutorado) - Escola Politécnica USP - São Paulo, SIMÕES JÚNIOR, J. G. 120 anos de descaso para com o problema dos cortiços na cidade de São Paulo. São Paulo, 1990.