Identificar as modalidades jurídicas de condomínio, fazendo a conceituação, distinção, bem como analisando os aspectos gerais.

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2 Identificar as modalidades jurídicas de condomínio, fazendo a conceituação, distinção, bem como analisando os aspectos gerais. Definições de Condomínio; Modalidades de condomínio; Condomínio Voluntário e necessário; Condomínio Edilício; Bem-vindo(a), Estudante! Iniciamos a disciplina Condomínio Voluntário, Necessário e Edilício, a qual se desenvolverá nas próximas duas semanas. Iniciamos agora nossos estudos retomando alguns conceitos relacionados às modalidades jurídicas de condomínio. 2

3 1 Definições de Condomínio Condomínio nos remete a idéia de comunhão, coletividade, coproriedade sobre um determinado bem. Arnaldo Rizzardo diz que é: Coisa pertencente a diversos proprietários e fica na indivisão, recaindo o direito de cada proprietário sobre o conjunto e não sobre a porção determinada da coisa. (Arnaldo Rizzardo) 1 Para Caio Mário Quota ou fração ideal da coisa, sem no entanto, reconhecer a plenitude dominial sob um fragmento físico do bem. 2 Assim, condomínio está ligado a idéia de propriedade coletiva. 2 Modalidades de Condomínio O Código Civil trata dos condomínios dentro do Livro III de Direitos das Coisas, sob o título III da Propriedade. Reserva um Capítulo para tratar do Condomínio Geral, subdividido entre Condomínio Voluntário e Condomínio Necessário. No capitulo VII trata do Condomínio Edilício, antes regrado pela primeira parte da Lei 4591/1964. Muito embora, o Código Civil em vigor seja contemporâneo e atual, trata da questão condominial de forma totalmente tradicional, deixando de contemplar modalidades jurídicas já consolidadas na aprovação do Código, a exemplo do Condomínio de Lotes. Isto porque o capítulo destinado a regrar a modalidade de condomínio que contempla partes comuns e privativas vem intitulado como Condomínio Edilício, e em seu primeiro artigo (1.331) menciona que: Pode haver em edificações, partes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos. Desta forma, o Código exclui de forma implícita a possibilidade de haver em lotes, partes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum. No entanto, apesar a lacuna legal, os condomínios de lotes são realidade 1 RIZZARDO Arnaldo. Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária. Forense: Rio de Janeiro, CAIO MARIO DA SILVA PEREIRA, SYLVIO CAPANEMA E MELHIM CHALHUB, Condomínio e Incorporações. 11 ed. Forense, SãoPaulo :

4 em grandes e pequenas cidades brasileiras, e muito embora não estejam contemplados na lei, são aprovados com base na legislação municipal. O Condomínio Urbanístico ou Condomínio de Lotes se constitui pela divisão de móvel (gleba ou lote) em unidades autônomas destinadas à edificação, às quais correspondem frações ideais das áreas de uso comum dos condôminos, sendo admitida a abertura de vias de domínio privado internamente ao perímetro do condomínio, bem como áreas de lazer. A aprovação do Condomínio urbanístico está condicionada a localização do empreendimento, de maneira que este não seja prejudicial à continuidade do sistema viário. O Município tem, conforme artigo 30 da Constituição Federal 3, competência para legislar sobre assunto de interesse local, o que lhe confere competência para legislar sobre assuntos urbanísticos, conforme leciona Hely Lopes Meireles: A competência dos municípios em assuntos de Urbanismo é ampla e decorre do preceito constitucional que lhes assegura autonomia para legislar sobre o assuntos de interesse local (art. 30, I), promover no que couber o adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano (art. 30, VIII) e ainda, executar a política de desenvolvimento urbano, de acordo com as diretrizes fixadas pela União 4. A competência do Município para legislar sobre parcelamento do solo urbano, autorizando o loteamento fechado, após inúmeras discussões de âmbito doutrinário e jurisprudencial, restou sedimentada 5, no seguinte sentido (...) deve ser atribuído ao Município o condomínio urbanístico, desde que observadas as normas gerais do direito urbanístico legislado pela União ou pelo Estado (CF, art. 24, I). Assim, consoante ensinamento de Elvino Silva Filho, por lei, o Município pode autorizar o loteamento fechado, e conseqüentemente, o uso de vias de circulação e praças dentro dele, exclusivamente a seus proprietários, através de dois institutos de Direito Administrativo: permissão de uso ou a concessão de uso. 6 3 Art. 30. Compete aos Municípios: - I - legislar sobre assuntos de interesse local; 4 Meireles, Hely Lopes. Direito Municipal Urbanístico. 14 ed. São Paulo: Malheiros, Decisões no mesmo sentido: STF. Agravo de Instrumento Relator: Ministro Sepúlveda Pertence. 25/03/2004; STJ. REsp Relator nistro FRANCIULLI NETTO, 2ª Turma, 27/09/ TJ. SP. APELAÇÃO / ª C. Direito Público. Rel. Dr. José Santana, 26/05/

5 3 Condomínio Voluntário e Necessário De acordo com conceito de condomínio, mencionado no tópico 1, a comunhão entre os consertes é da essência do condomínio, de forma que o comunheiro não é titular autônomo. O sistema brasileiro adota a teoria da subsistência, em cada condômino, da propriedade sobre toda a coisa, que encontra limite no igual direito dos demais comunheiros, nas relações internas. 7 Nos livros de direito civil é possível encontrar definições e regras gerais sobre o condomínio voluntário, boa parte já de conhecimento de todos vocês, em razão dos aprendizados da graduação. Cabe aqui, no entanto, debater os temas polêmicos sobre o assunto, e certamente, às questões enfrentadas nos tribunais dizem respeito a divisão ou venda judicial do bem, o que pode ser feito por iniciativa de qualquer condômino insatisfeito com o estado de indivisão (art do CC). Inicialmente, é necessário verificar se o imóvel é divisível fisicamente e juridicamente, por exemplo possui testada, metragem ou módulo rural suficiente para divisão. Sendo possível a divisão, importante verificar se a situação fática trata-se de condomínio pro diviso ou pro indiviso. Sobre o tema sugiro a leitura do seguinte acórdão: Apelação Cível Nº , Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Glênio José Wasserstein Hekman, Julgado em 15/04/2015, o qual estabelece definições entre condomínio pro diviso e pro indiviso, e enfrenta as distinções entre ação divisória e demarcatória. Se o imóvel for indivisível não cabe ação divisória, mas tão somente a venda do bem. Sobre este tema sugiro a leitura do seguinte acórdão: Apelação Cível Nº , Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Liege Puricelli Pires, Julgado em 08/09/2011). No que se refere ao condomínio necessário, ao contrário do que ocorre 7 VIANA, Marco Aurelio S. Comentários ao Novo Código Civil: Dos Direitos Reais. Vl. XVI. Forense: Rio de Janeiro, 2003, p

6 no condomínio voluntário, a indivisibilidade é a regra. Ambas as partes devem contribuir para as despesas de conservação e manutenção. 4 Condomínio Edilício 4.1 Conceituação e Forma de Constituição O Condomínio edilício trata-se de um condomínio voluntário, formado pela vontade dos titulares, tendo como uma das causas mais diretas o melhor aproveitamento econômico do solo, abrangendo determinadas coisas destacadas e contratadas, e que forma a chamada propriedade horizontal, ou propriedade em planos horizontais, ou condomínio em planos horizontais superpostos, tudo porque se tem uma propriedade horizontalmente dividida. 8 Quando tratamos de condomínio edilício referimo-nos às relações existentes entre os diferentes proprietários dessas unidades autônomas e de suas relações condominiais sobre as coisas de uso comum e sobre o terreno, sempre considerados em um mesmo empreendimento. 9 O condomínio edilício é instituído por ato entre vivos, que representem a unanimidade dos proprietários. Pode ser instituído também por testamento. Os requisitos para instituição de Condomínio estão previstos no artigo 1332 do Código Civil, e através desta ocorreu a divisão da propriedade em unidades autônomas e atribuição da co-propriedade. A convenção de condomínio, por sua vez, é ato que constitui o condomínio e deve ser subscrita pelos titulares de 2/3 das frações ideais. Para aprofundar os conceitos de definições de condomínio, fica a sugestão da leitura de bibliografia clássica sobre o tema. Sobre a natureza jurídica do condomínio e sua casuísticas, na Sala Virtual encontra-se o link do texto Problemática acerca da (in)existência da personalidade jurídica do condomínio de Luiza Leite Cabral Loureiro. 8 RIZZARDO Arnaldo. Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária. Forense: Rio de Janeiro, 2011, p9. 9 MEZZARI, Mario Pazutti. Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis. 3 ed. Norton Editor: Porto Alegre, 2010, p

7 4.2 Convenção de Condomínio É consenso entre os doutrinadores que a Convenção de Condomínio se assemelha a um contrato, porque decorre do acordo de vontade daqueles que subscreveram. No entanto, diferentemente de um contrato, a Convenção obrigada a todos os Condôminos, mesmo aqueles que não anuíram ao ato inicial. Assim, é um contrato coletivo de natureza normativa. A Súmula 260 STJ diz que: A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos. As convenções atuais devem conter Discriminação das unidades e partes comuns; Fração ideal; Finalidade das unidades; A quota proporcional e o modo de pagamento; Forma de administração (síndico, conselhos); Competência das assembleias, convocação e quoruns; Sanções e penalidades; Direitos e deveres dos condôminos. Na prática a convenção de condomínio se destina a regular a relação entre os condôminos, estabelecendo direitos, deveres e penalidades para o caso de descumprimento. É na convenção também que encontramos a definição de partes privativas e partes comuns. Por exemplo, um prédio que possui infiltrações decorrentes da cobertura. De quem é a responsabilidade pelo conserto? Para responder este questionamento precisamos verificar o que dispõe a convenção, tendo em vista que nos termos do artigo º do Código Civil, em não dispondo em contrário a Convenção, o terraço de cobertura é considerado área comum. No entanto, na maioria das vezes a convenção de condomínio não fala que o terraço é área privativa, mas na caracterização e metragem da unidade privativa, é possível constatar que se trata de área privativa e não área comum. Apesar da obrigatoriedade de observância das regras previstas na 7

8 Convenção, em algumas situações específicas estas regras podem ter sua aplicação afastada, quando estiverem em desacordo com o Código Civil atual, a exemplo da limitação da multa moratória que passou a ser de 2%. Outrossim, as regras da Convenção de Condomínio devem ser interpretadas de acordo com os principio de boa-fé, bem como direito fundamental da dignidade da pessoa humana. Por isto, algumas regras têm sido relativizadas, como aquela que proíbe a permanência de animais de qualquer tamanho ou espécie: Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. PREVISÃO EXPRESSA NO REGIMENTO INTERNO DO CONDOMÍNIO QUANTO À PROIBIÇÃO DA PRESENÇA DE QUALQUER TIPO DE ANIMAL DENTRO DOS APARTAMENTOS. RECLAMAÇÃO DE UM DOS CONDÔMINOS. BARULHO E SUJEIRA NAS ÁREAS COMUNS DO CONDOMÍNIO. AUSÊNCIA DE PROVA. A questão relativa à presença de animais em condomínios vem sendo relativizada, ainda que haja no regimento interno a expressa proibição. No caso, muito embora alegue o autor que a presença de animais no prédio vem causando transtornos na sua vida, nada comprovou nos autos, e a situação já se encontra consolidada. APELO DESPROVIDO À UNANIMIDADE. (Apelação Cível Nº , Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Liege Puricelli Pires, Julgado em 29/08/2013). Outrossim, existem regras na Convenção de Condomínio que não são cumpridas há muitos anos e tornam-se letra morta. Um exemplo é a convenção que diz que a destinação das unidades é residencial, mas há anos existem instalados comércio e prestação de serviços no prédio, sem que tenha havido oposição dos condôminos. 4.3 Órgãos de Funcionamento O Condomínio é composto por órgãos aos quais cabe administrar e gerir o condomínio, com funções distintas. Importante mencionar que a lei não restringe ou impõe limitação a existência de cargos, o que fica a critério de cada condomínio. Por exemplo, condomínios de grande porte com infraestrutura completa podem instituir conselhos técnicos de engenharia, área jurídica ou fiscal para auxiliar na administração. 8

9 4.3.1 Síndico O síndico tem a função de administrar a representar o condomínio. Suas atribuições estão previstas no artigo 1348 do Código Civil. O síndico poderá ser condômino ou não, desde que a convenção não exija a condição de condômino. Atualmente, a figura de síndicos profissionais, é cada vez mais comum nos condomínios, que passa a ser mais dos muitos prestadores de serviços ao condomínio. Para saber mais sobre as atribuições e responsabilidades do síndico leia o artigo Casos de responsabilidade civil pessoal do sindico, que está na sala virtual através do link asp?id= Conselhos O Código Civil, no artigo 1356, estabelece que poderá haver um conselho fiscal, com 03 membros. A Lei dá liberdade ao condomínio deliberar sobre a eleição do Conselho ou não, já Convenção de Condomínio, pode estabelecer a obrigatoriedade, devendo, neste caso, ser respeitada. A lei não exige que seja Condômino, pois menciona composição por 03 membros, mas esta condição pode ser exigida pela Convenção. O Código Civil atribui ao Conselho Fiscal a função de dar parecer sobre as contas do síndico. No entanto, a Convenção pode estabelecer outras funções ao Conselho Fiscal, atuando este como verdadeiro fiscal da administração. Apesar de não previsto em lei, a Convenção pode determinar a eleição de um Conselho Consultivo, que atuará como órgão consultivo do síndico, para assessorá-lo na solução de problemas. As atribuições dos Conselhos devem estar previstas na Convenção, mas não se confundem com as funções de sindico, já que o conselho não representa e não administra, apenas auxilia no sindico na tomada de decisões, opina quanto a previsão orçamentária e emite parecer de 9

10 aprovação de contas. Pode também avaliar a aplicação de penalidades, fiscalizar cobrança das cotas de condomínio e dos encargos moratórios, opinar quanto as contratações, sob aspectos técnicos (não de opinião ou preferência pessoal) Assembleia É o órgão soberano do Condomínio, a quem compete deliberar sobre as questões condominiais. Estabelece o artigo 1354 do Código Civil, que a assembleia não poderá deliberar se todos não forem convocados. Este dispositivo é de fundamental importância, pois a ausência de convocação, pode tornar nula a assembleia, conforme precedentes do TJ/SP: Relator(a): Natan Zelinschi de Arruda Comarca: São Paulo Órgão julgador: 4ª Câmara de Direito Privado Data do julgamento: 09/04/2015 Data de registro: 13/04/2015 Ementa: Anulação de assembleia geral de condomínio, cumulada com recondução ao cargo de síndico. Anulação da assembleia apta a sobressair. Ausência de comprovação de convocação de todos os condôminos. Simples correspondência de solicitação para instalação da assembleia é insuficiente para tanto. Não preenchimento dos requisitos afasta a validade e eficácia do ato. Pretensão do autor para a recondução ao cargo de síndico não pode prevalecer, porquanto o mandato já expirou há longo tempo. Aspecto cronológico é óbice para o pleiteado quanto a este item. Apelos desprovidos. Fica evidente pela decisão acima, que cabe ao condomínio comprovar que efetuou a convocação de todos os condôminos, o que deve ser feito mediante o protocolo das convocações ou por publicação de edital. A Convocação deverá ser feita síndico, ¼ dos condôminos ou ainda, por determinação judicial nos termos do art. 1348, I e 1350, p. 1º. A participação nas assembleias está condicionada a quitação as cotas de condomínio. Condômino inadimplente não tem direito a voto (art. 1335, III). Os votos serão tomados por fração ideal, salvo disposto em contrário na Convenção. 10

11 Muito se discute sobre a possibilidade de voto do locatário, lembrando, que locatário não é condômino. O artigo 24. 4º da Lei 4591, estabelecia que o locatário pode votar se o condômino não comparecer, bem como para assuntos que não digam respeito a aprovação de despesas extraordinárias. Quanto a representação por procurador, se a convenção não vedar é permitido, deve ter poderes especiais para participar da assembleia ou então administração do imóvel. As assembleias podem ser: ORDINÁRIAS, destinadas a aprovação de orçamento; prestação de contas; eleição do síndico; alteração do regimento interno ou EXTRAORDINÁRIAS para deliberar toda e qualquer questão que não tenha seja apreciada na assembleia ordinária. Importante ainda que seja obedecidos os quóruns necessários para deliberação. Em primeira convocação, poderá deliberar estando presente condôminos que representem metade das frações ideais (art.1352); em segunda convocação por maioria dos presentes (art. 1353), salvo se exigido quorum especial. A lei exige os seguintes quóruns especiais: UNANIMIDADE: para construção de outro pavimento ou outro prédio no solo comum; para mudança da destinação do edifício ou das unidades imobiliárias; para alteração de fachada (art. 1336, III) ¾ - TRÊS QUARTOS para aplicação de penalidade por descumprimento dos deveres do condomínio; 2/3 DOIS TERÇOS para realização de obras voluptuárias; para realização de obras em acréscimo as já existentes; para alteração do convenção; 11

12 MAIORIA DOS CONDÔMINOS para realização de obras úteis; para destituição do síndico; As demais deliberações são tomadas por maioria dos presentes em assembleia. Importa referir que não observância dos quoruns previstos em lei acarreta a nulidade da deliberação: Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ASSEMBLEIA. AUSÊNCIA DO QUORUM MÍNIMO PARA MODIFICAÇÃO DA CONVENÇÃO. NULIDADE VERIFICADA. ADOÇÃO DE CRITÉRIO DIFERENCIADO PARA O RATEIO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. Hipótese em que a assembleia não obedeceu ao quórum mínimo de 2/3 dos condôminos, previsto na convenção condominial. Nulidade da assembleia reconhecida. Necessidade de observância ao quorum mínimo estabelecido pela Convenção do Condomínio, em face do permissivo legal contido na alínea i do 3º do art. 9º da Lei nº 4.591/64. RESTITUIÇÃO DOS VALORES COBRADOS A MAIOR EM DECORRÊNCIA DA DECISÃO NULA PROFERIDA NA ASSEMBLEIA. CABIMENTO. Reconhecida a nulidade da decisão assemblear que modificou a forma de rateio das despesas condominiais, cabível a restituição do valor indevidamente pago pelo autor. NEGARAM PROVIMENTO. MAIORIA. (Apelação Cível Nº , Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Pedro Celso Dal Pra, Julgado em 26/05/2011). Para maiores informações visite a Sala Virtual e consulte os materiais básicos e a bibliografia complementar. Desejo bons estudos a você! Prof.ª Jaqueline 12

13 Fórum 1 Participe do Fórum 1 analisando os tópicos propostos, manifestando sua opinião crítica e comentando as ideias expostas por seus colegas! Analise as seguintes informações: Assembleia de condomínio: nulidade de assembleia de condomínio por deliberação sem observância do quórum. Convenção de condomínio que estabelece critério de rateio por igualdade. No ano de 1993 foi realizada a assembleia que alterou o critério de rateio para fração ideal. Aprovação sem quórum de 2/3. No ano de 2014 condômino de cobertura ingressa com ação pedindo nulidade da assembleia e restituição de todos os valores pagos a maior. Agora, reflita e exponha sua opinião no Fórum 1 acerca das seguintes questões: A assembleia é nula? Quais os argumentos a favor do condômino? Quais os argumentos a favor do condomínio? Questionário Avaliativo Na segunda e última semana da disciplina será disponibilizado um Questionário Avaliativo, contemplando questões objetivas acerca dos conteúdos estudados nas duas semanas de aula. Para ser aprovado na disciplina você precisará obter nota igual ou superior a sete nesse Questionário Avaliativo. 13

14 Videoaula disponível na Sala Virtual. Artigo: LOUREIRO, Luiza Leite Cabral. Problemática acerca da (in) existência da personalidade jurídica do condomínio. Rio de Janeiro, Disponível em: Acórdão: Apelação Cível Nº , Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Glênio José Wasserstein Hekman, Julgado em 15/04/2015 Acórdão: Apelação Cível Nº , Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Liege Puricelli Pires, Julgado em 08/09/2011). Artigo: CARDOSO, Helio Apoliano. Casos de responsabilidade civil pessoal do sindico. Disponível em: doutrina/texto.asp?id=2792 Vídeo: Mudança é motivo de discussão em condomínio. Disponível em: AVVAD, Pedro Elias. Condomínio em Edificações. Renovar: Rio de Janeiro, CAIO MARIO DA SILVA PEREIRA, SYLVIO CAPANEMA E MELHIM CHALHUB, Condomínio e Incorporações. 11 ed. Forense, São Paulo, CASCONI, Francisco Antonio; AMORIN, José Roberto Neves (COR). 14

15 Condomínio Edilício: Aspectos relevantes. 2 ed. Método: São Paulo, ELIAS FILHO, Rubens Carmo. As despesas do Condomínio Edilício. Revista dos Tribunais: São Paulo, FRANCO. J. Nascimento. Condomínio. 3 ed. Revista dos Tribunais: São Paulo, KOLLET, Ricardo Guimarães. Propriedade horizontal e condomínio edilício: em busca de uma identidade jurídica. In Revista de Direito Imobiliário, nº 60, ano 29. Revista Ed. Revista dos Tribunais: São Paulo, LAMANA PAIVA, João Pedro. A Adjudicação pelo condomínio edilício: possibilidade de registro da Carta. In Revista de Direito Imobiliário, 65, ano 31. Revista Ed. Revista dos Tribunais: São Paulo, MARTINS, José Caetano Samir. Condomínio em edifícios: o problema da sua atual regulamentação sob a perspectiva civil-constitucional. In Revista de Direito Imobiliário, 62, ano 30. Revista Ed. Revista dos Tribunais: São Paulo, MEZZARI, Mario Pazutti. Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis. 3 ed. Norton Editor: Porto Alegre, QUIRINO CÂMARA. Amilton. Condomínio Edilício. 2 ed. Lumen Juris: Rio de Janeiro, RIZZARDO Arnaldo. Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária. Forense: Rio de Janeiro, RIZZARDO Arnaldo. Direito das Coisas. 2 ed. Forense: Rio de Janeiro, VIANA, Marco Aurelio S. Comentários ao Novo Código Civil: Dos Direitos Reais. Vl. XVI. Forense: Rio de Janeiro,

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