BUSINESS BRIEFING COMÉRCIO DE LUXO LISBOA E PORTO

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1 COMÉRCIO DE LUXO LISBOA E PORTO JANEIRO 2014 Prada, Avenida da Liberdade. Fonte: C&W ENQUADRAMENTO Ao longo dos últimos anos a conjuntura económica mundial afetou de uma forma especialmente negativa as vendas do retalho na Europa. As marcas de luxo, por serem direcionadas a um público com maior poder de compra, apresentaram no entanto um comportamento mais resiliente. Este fenómeno contribuiu para dinamizar o comércio de rua em Lisboa e no Porto, que ao longo de 2014 devem manter um dinamismo acrescido, aumentando a sua importância relativa no mercado imobiliário nacional. A apresentação do estudo Fashion & Luxury Insight, produzido anualmente pela SDA Bocconi e Fondazione Altagamma, demonstra que as marcas de luxo têm apresentado um melhor desempenho em comparação com as restantes (numa amostra de 76 empresas no setor da moda). Em 2012, as vendas médias das primeiras cresceram 16.3% e tiveram um retorno sobre investimento de 20,6%, o que compara com 5,7% e 13,6%, respetivamente, nas marcas de outros segmentos. Ainda que o contexto económico de Portugal tenha tido um forte impacto nos orçamentos familiares também no mercado nacional as marcas de luxo foram menos afetadas. Em Portugal este melhor desempenho do setor de luxo foi especialmente incentivado por dois fatores: a boa performance do setor de turismo, responsável por uma parte significativa das vendas de marcas deste segmento; e o maior dinamismo do comércio de rua em Lisboa e no Porto. Cushman & Wakefield Avenida da Liberdade 131-2º Lisboa 1

2 JANEIRO 2014 Uma publicação Cushman & Wakefield LUXO CONCEITO Luxo é sinónimo de exclusividade. Acessível apenas a uma pequena fração da população mundial, este conceito está intimamente relacionado com bens e serviços de qualidade e valor elevado. Neste contexto, e de acordo com o estudo 2013 BrandZ Top 100 Most Valuable Global Brands apresentado pela Millward Brown 1, as marcas que se incluem na categoria de luxo desenham, produzem e comercializam vestuário, artigos de couro, fragâncias, acessórios e relógios topo de gama. EVOLUÇÃO RECENTE Nos últimos anos, a evolução adversa da economia mundial afetou o comportamento do consumidor, incluindo aqueles com maior poder de compra. No que diz respeito à aquisição de bens de luxo, a escolha é agora mais consciente e ponderada; com preferência pela qualidade em oposição a quantidade; e tendo em conta os benefícios pessoais que trazem a cada indivíduo. Esta mudança nos consumidores levou a que as marcas desta gama se tivessem que adaptar a uma nova realidade. Segundo os dados mencionados no 2013 BrandZ Top 100, o número de consumidores a pesquisar na internet informação sobre marcas de luxo aumentou 128% desde Desta forma, as marcas procuraram estar junto do público, nomeadamente através de uma maior presença em redes sociais, privilegiando a interação com os compradores e atraindo novos clientes. Contudo, e por outro lado, salvaguardaram a imagem da marca, mantendo a sua exclusividade através da diferenciação do tipo de produto oferecido a cada cliente. Segundo o mesmo estudo, o comportamento dos consumidores e subsequente posicionamento destas insígnias demonstrou ter um efeito positivo no valor global destas, tendo aumentado 6% face ao ano anterior, embora abaixo da variação positiva de 15% em Em termos de valor individual da marca, as maiores na categoria de luxo são: Louis Vuitton, Hermès, Gucci e Prada. A Louis Vuitton, em 1º lugar no ranking das marcas de luxo, tem um valor percecionado acima dos $ milhões, embora menor face ao ano anterior. Relativamente à Hermès, esta manteve o valor da marca, tendo em 2012 verificado um aumento de 24,6% nos lucros e de 22,6% nas vendas. A Gucci cresceu de 48% no valor percecionado para mais de $ milhões. A Prada foi aquela que apresentou o maior crescimento do valor de marca do estudo, na ordem dos 63%, com um aumento de 33% das vendas no ano de RECEITAS NO SETOR DE LUXO RECEITAS NO SETOR DE LUXO MERCADO Europa América Japão Resto da Ásia Resto do Mundo RECEITA * EM 2013 (10 6 ) TAXA DE VARIAÇÃO ANUAL * Estimativa Fonte: Bain & Company Luxury Goods Worldwide Market Study (Outubro 2013) Luxo É sinónimo de exclusividade e está acessível apenas a uma pequena fração da população mundial. 2% 4% -12% 4% 6% De acordo com o 2013 Luxury Goods Wordwide Market Study produzido pela Bain & Company 2, a nível mundial as despesas em bens de luxo irão crescer 2% para 217 mil milhões. Relativamente à Europa, o menor consumo por parte da procura interna será compensado pelos turistas, nomeadamente asiáticos e de outras regiões do globo. Segundo a mesma fonte, a despesa de turistas é atualmente responsável por metade das receitas em Itália, 55% no Reino Unido e 60% em França. 1 Em nome da WPP 2 Em colaboração com a Fondazione Altagamma 2

3 COMÉRCIO DE LUXO LISBOA E PORTO Uma publicação Cushman & Wakefield PORTUGAL TURISMO Em Portugal, e à semelhança de outros países europeus, uma parte significativa da procura de bens e serviços de luxo é estrangeira. O país tem demonstrado saber aproveitar o seu clima, beleza natural e história, sendo atualmente o setor do turismo um dos pilares da economia. Segundo os dados mais recentes do Banco de Portugal, o turismo foi fundamental para suportar o excedente da balança comercial em Até Outubro, a balança corrente nacional registava um saldo positivo de 968 milhões, sendo que as viagens e turismo apresentavam individualmente um saldo positivo de 5,4 mil milhões, representando um crescimento de 7,8% face ao período homólogo do ano anterior. A rubrica de viagens e turismo foi a que mais contribui globalmente para a exportação de serviços em Portugal, com um volume acumulado de 8 mil milhões. A oferta hoteleira em Portugal tem acompanhado o bom desempenho do setor, em particular junto dos clientes com elevado poder de compra, através do aumento da oferta de alojamento em hotéis de 4 e 5 estrelas. Com um preço por noite competitivo face a outros destinos, estes tipos de alojamento têm tido uma procura acima da média nacional, com taxas de ocupação de 51,8% e 50,8% respetivamente 3. Os hotéis de 5 estrelas foram inclusive aqueles que verificaram o maior crescimento 4 de dormidas entre os diferentes tipos de estabelecimentos em 2013, de 18,7%, num total de 4,8 milhões. A atratividade do país tem-lhe valido diversos reconhecimentos internacionais, nomeadamente nos World Travel Awards, considerados os óscares do turismo. Portugal tem atualmente capacidade para oferecer uma estadia de qualidade a turistas mais exigentes, não só ao nível hoteleiro, mas também através de outros bens e serviços, como sejam a gastronomia, tendo recentemente subido para 12 o número de restaurantes distinguidos com estrelas Michelin; e o retalho, onde cada vez mais lojas de luxo se localizam nas cidades de Lisboa e Porto. Hotel Tivoli, Avenida da Liberdade. Fonte: C&W Evolução positiva A atratividade do país tem-lhe valido diversos reconhecimentos internacionais, nomeadamente nos World Travel Awards WORLD TRAVEL AWARDS 2013 PRINCIPAIS PRÉMIOS INTERNACIONAIS LOCAL / HOTEL PRÉMIO Portugal Melhor Destino de Golf na Europa Algarve Madeira Vila Joya (Albufeira) Vine Hotel (Madeira) Hotel Quinta do Lago (Almancil) Conrad Algarve (Almancil) Martinhal Beach Resort & Hotel (Sagres) Melhor Destino de Praias na Europa Melhor Destino Insular na Europa Melhor Boutique Resort do Mundo Melhor Hotel Design da Europa Melhor Resort de Golf da Europa Melhor Resort de Luxo da Europa Melhor Villa Resort da Europa 3 Dados acumulados a Outubro 2013 do Turismo de Portugal 4 Dados acumulados a Novembro 2013 do INE 3

4 JANEIRO 2014 Uma publicação Cushman & Wakefield RETALHO DE LUXO EM PORTUGAL O retalho de luxo privilegia a sua localização no comércio de rua e, pelas sinergias que cria, em zonas onde beneficie do fluxo de clientes das melhores zonas residenciais, hoteleiras e de escritórios. Em Portugal, nomeadamente em Lisboa e no Porto, a localização das principais marcas do segmento segue igualmente esta tendência. De acordo com dados da Global TGI publicados no 2013 BrandZ Top 100, mais de 50% dos adultos na Rússia e China, e 41% no Brasil, acreditam que o uso de marcas de prestígio melhora a sua imagem, o que compara com percentagens menores em países como Itália (30%) e EUA (13%). São precisamente os turistas provenientes deste primeiro grupo de países, bem como de Angola, os estrangeiros que mais visitam lojas de luxo em Portugal; facto que é explicado não só pela sua maior apetência ao luxo, mas também pelo elevado custo que estes produtos têm nos seus países de origem. Acresce também a afinidade cultural e linguística que une o Brasil e Angola a Portugal. LISBOA Em Lisboa as marcas de luxo localizam-se maioritariamente na Avenida da Liberdade, estendendo-se à Rua Castilho com um conjunto de marcas de gama alta, e ao Chiado com as marcas mais trendy. Estas zonas têm verificado uma evolução positiva nos últimos anos, em contraciclo com os restantes sectores do mercado de retalho; tornando-se cada vez mais atrativas, beneficiando de um maior fluxo de compradores e de um aumento da procura por parte dos operadores. No total, estas marcas ocupam m 2 de área de venda nestas três zonas, entre as quais a Cartier, Hermès, Hugo Boss, La Perla, Loewe, Louis Vuitton e Prada. A estas acrescem m 2 de retalhistas nacionais que comercializam exclusivamente bens de luxo, como a Boutique dos Relógios Plus, Fashion Clinic, ou a Rosa & Teixeira. Em termos de turismo, a capital destaca-se como um destino de city break, pela sua oferta cultural e de lazer. Analisando a oferta de qualidade e segundo a Associação de Turismo de Lisboa, os dados acumulados até Novembro indicam uma taxa de ocupação dos hotéis de 5 estrelas na cidade de Lisboa de 72%, ligeiramente acima do período homólogo do ano anterior, que atingiu os 69%. Adicionalmente, a cidade tem vindo a acolher cada vez mais congressos de grande dimensão, o que também beneficia o turismo de luxo, sendo segundo a International Congress and Convention Association a 11ª a nível mundial com mais eventos realizados entre 2008 e Cartier, Avenida da Liberdade. Fonte: C&W m² É a área ocupada em Lisboa por marcas de luxo entre as quais Cartier, Hugo Boss, La Perla, Loewe, Louis Vuitton e Prada. AVENIDA DA LIBERDADE A Avenida da Liberdade é a rua de maior prestígio e glamour da cidade de Lisboa, sendo desde os anos 80 a eleita pelas principais marcas de referência para se instalar. Inicialmente com uma oferta de luxo maioritariamente concentrada na zona envolvente ao Teatro Tivoli, foi gradualmente expandindo para toda a zona superior da avenida, desde o Marquês de Pombal até ao cruzamento com a Praça da Alegria. Mais recentemente verificou-se um alargamento da localização das lojas de luxo à zona inferior da avenida. Atualmente, os operadores múltiplos e internacionais ocupam uma área de venda total de m 2, dos quais 86% são marcas internacionais. Analisando por setor, a moda tem uma clara predominância, sendo responsável por 59% da área total ocupada; seguida por outros bens e serviços com 14% e onde se incluem lojistas de artigos pessoais como joalharia e malas. Louis Vuitton, Avenida da Liberdade. Fonte: C&W 4

5 COMÉRCIO DE LUXO LISBOA E PORTO Uma publicação Cushman & Wakefield CHIADO No que respeita ao Chiado, esta é hoje a zona mais trendy de Lisboa, procurada por um conjunto alargado de público, onde se incluem turistas e pessoas ligadas ao mundo da cultura e das artes. Ainda que sem expressão dominante, o retalho de luxo nesta zona mistura-se em perfeita harmonia com outras marcas internacionais de posicionamento não tão elevado. A comprová-lo estão as opções feitas pela Swarovski e Hermès, ao elegerem esta zona para se instalarem. No total, entre operadores múltiplos e internacionais, estão ocupados m 2 de área de venda, entre os quais as marcas internacionais representam 65%. Novamente o setor da moda é o mais relevante, com 55% do total. RUA CASTILHO Relativamente à Rua Castilho, embora ocupe uma área inferior às duas zonas anteriores, tem igualmente um peso em termos de retalho de topo de gama e gama alta na capital. Esta tendência foi iniciada com a instalação da Loja das Meias nesta artéria, e conta hoje em dia com lojas como a BCBG Max Azria, Max & Co e La Perla. A área de venda ocupada pelos retalhistas múltiplos e internacionais é de m 2, com uma ligeira predominância dos lojistas múltiplos 5 (55%) e quase total da moda (89%). Hermès, Chiado. Fonte: C&W PORTO Na cidade do Porto, a presença do retalho de luxo é inferior em comparação com Lisboa, uma vez que a estratégia da maioria destes operadores passa por ter somente uma loja no país. Aqui a oferta deste tipo de comércio concentra-se na Avenida da Boavista, nomeadamente na zona do Aviz, onde as marcas como a Ermenegildo Zegna e retalhistas nacionais de marcas de luxo como a Machado Joalheiro atraem consumidores com maior poder de compra. No total, este tipo de retalhistas ocupam um total de m 2 de área de venda. Chiado 43ª localização mais cara do mundo tendo subido duas posições face a 2012 No entanto, o Porto tem vindo a crescer enquanto destino turístico de luxo, sendo de esperar uma evolução positiva do retalho desta categoria na cidade. Desde a abertura em 2010 do luxuoso hotel The Yeatman nas zonas das caves do vinho do Porto que a visibilidade desta zona do país aumentou, com o hotel a ganhar diversos prémios internacionalmente - pelo seu spa, piscina, restaurante e enquanto hotel vínico. Também os cruzeiros do Douro têm vindo a atrair cada vez mais clientes com elevado poder de compra, com a introdução no mercado pela Douro Azul de cruzeiros em navios-hotel que oferecem um serviço de topo a bordo. Importa referir a recente aquisição por parte deste operador do Spirit of Chartwell, o barco oficial das comemorações do Jubileu da Rainha Isabel II. 5 Marcas integradas numa cadeia de lojas de origem nacional. 5

6 JANEIRO 2014 Uma publicação Cushman & Wakefield AVIZ No Edifício Aviz, o sucesso da concentração de lojas de gama alta na sua galeria comercial levou a que a oferta se alargasse aos edifícios circundantes, contando com um total de m 2 de área de venda entre lojistas múltiplos e internacionais. Entre os principais retalhistas, destaque para a Ermenegildo Zegna, Max Mara, Rosa & Teixeira e Tommy Hilfiger. A distribuição entre múltiplos e internacionais é equilibrada, com ligeira tendência para os primeiros (57%). Também aqui o setor da moda é o predominante, agregando 45% da área de venda ocupada. CLÉRIGOS Apesar de não ter presentes marcas de luxo, pelo seu cada vez maior dinamismo e tipo de retalhistas presentes, a zona dos Clérigos merece ser mencionada. Considerada como uma zona hipster, onde se concentram bares e lojas com procura de um público mais jovem, observou um incremento da sua atração após a recente abertura do Passeio dos Clérigos, um espaço comercial e de lazer que é já uma referência da Baixa portuense. Atualmente, esta zona conta com a presença de retalhistas de gama alta como a Hugo by Hugo Boss, Max&Co e Marc by Marc Jacobs, entre outros. Max Mara, Aviz. Fonte: C&W Os Clérigos agregam m 2 de área de venda ocupada por lojistas múltiplos e internacionais, com uma clara predominância dos primeiros (83%). Neste caso o setor de restauração é o predominante, contabilizando 44% da área ocupada, seguido pela moda, que agrega 35%. VALORES DE MERCADO Em relação aos preços de mercado no comércio de rua, estes refletem o atual dinamismo deste setor de retalho. O destaque vai para a cidade de Lisboa, onde a grande procura existente por parte dos retalhistas levou ao único aumento das rendas do mercado imobiliário português desde A zona da Avenida da Liberdade atinge atualmente os 80/m 2 /mês. Na zona do Chiado estes valores são mais elevados, dada a menor dimensão média das suas unidades e a falta de oferta em ruas com maior procura, como a Rua Garrett, situando-se nos 90 /m 2 /mês. Com estes valores, e de acordo com o Main Streets Across The World 2013/2014, a zona do Chiado é a 43ª localização mais cara do mundo entre um total de 64 cidades, tendo subindo duas posições face a HUGO by Hugo Boss, Passeio dos Clérigos. Fonte: C&W 90 /m 2 /mês Valor das rendas prime da Rua Garrett em Lisboa, a mais alta registada em Portugal 6

7 COMÉRCIO DE LUXO LISBOA E PORTO Uma publicação Cushman & Wakefield TENDÊNCIAS A recente evolução da economia global teve impacto no comportamento dos consumidores, que cada vez são mais exigentes, uma realidade que se destaca com maior intensidade nos clientes de marcas de luxo. Ao longo dos últimos anos, estas marcas procuraram adaptar-se a esta alteração na procura, mantendo a fidelização dos seus clientes e procurando captar novos, cabendo-lhes agora a missão de delinear a sua estratégia para o futuro. A presença online deverá continuar a ser uma aposta das marcas deste setor, com as vendas por esta via a atingirem os 10 mil milhões em 2013 segundo a Bain & Company, um aumento de 28% face ao ano anterior. Paralelamente, as lojas físicas assumirão um papel ainda mais decisivo para a visibilidade das marcas, com os operadores a adotarem uma postura mais exigente em relação à localização e layout da loja. No geral as perspetivas de evolução do mercado de bens de luxo é positiva. De acordo com o Altagamma Consensus 2014 apresentado pela Fondazione Altagamma, o consumo deste tipo de bens irá aumentar em todos os setores durante 2014, especialmente o de calçado e acessórios (7%) e o de ourivesaria e relógios (6%). Em termos de mercados regionais, também se antecipa um crescimento generalizado, embora a Europa a um ritmo mais moderado (4%) quando comparada com regiões como o Médio Oriente e Ásia (ambos com 10%). Em termos nacionais, a procura existente por parte dos retalhistas deverá continuar, embora maioritariamente direcionada a artérias específicas nas cidades de Lisboa e Porto, com vários nomes do retalho internacional de topo de gama e gama alta a manter o seu interesse especialmente nas ruas de Lisboa. Em termos turísticos, a capital continua a apostar no aumento da sua atratividade, estando previstos abrir até ao final do próximo ano 12 novos hotéis na região de Lisboa, a maioria com quatro ou mais estrelas. Para mais informação, por favor contacte: Marta Esteves Costa Associate, Head of Research & Consulting [email protected] Este relatório contém informação publicamente disponível, e foi utilizada pela Cushman & Wakefield no pressuposto de ser correta e verdadeira. A Cushman & Wakefield declina qualquer responsabilidade, caso se venha a verificar o contrário. Nenhuma garantia ou representação, expressa ou implícita, é feita à veracidade da informação contida neste relatório, e a mesma é disponibilizada sujeita a erros. Andreia Almeida Research & Consulting [email protected] Para uma informação mais detalhada e atualizada sobre os vários sectores imobiliários aceda a Cushman & Wakefield. Direitos reservados. Cushman & Wakefield Av. da Liberdade, 131-2º Lisboa Portugal Tel.:

8 LUXURY RETAIL IN LISBON AND PORTO JANUARY 2014 BACKGROUND The world economy has had a particularly negative effect on retail sales in Europe over the last few years. Luxury brands, however, geared to more affluent customers, have proved to be more resilient. This has provided a very valuable boost to high street retail property which, according to our analysis, is set to continue, changing the strategic role and importance of the core high street within the overall occupational and investment market. According to SDA Bocconi s and Fondazione Altagamma s annual Fashion & Luxury Insight survey, luxury brands have held up better than the others 1, with an increase of 16.3% in their average sales, in 2012 and a return on investment of 20.6% against 5.7% and 13.6%, respectively for brands in other segments. Although the economic situation in Portugal has had a major impact on household budgets, luxury brands in the domestic market have similarly been less severely affected. This higher level of performance by the luxury sector in Portugal may be particularly attributed to two factors: the good performance of the tourism sector, responsible for a significant proportion of brands sales in this segment and the greater dynamism of high street retail operations in Lisbon and Porto. 1 Based on a sample of 76 companies in the fashion sector. Cushman & Wakefield Avenida da Liberdade 131-2º Lisboa 1

9 JANUARY 2014 A Cushman & Wakefield Publication LUXURY CONCEPT Luxury is synonymous with exclusivity and is only affordable by a small percentage of the world population. Luxury, as a concept, is intimately related with very expensive, high quality goods and services. According to Millward Brown s BrandZ Top 100 Most Valuable Global Brands survey, luxury brands design, produce and market clothing, leather goods, fragrances, accessories and luxury watches. REVENUE IN THE LUXURY SECTOR REVENUE IN THE LUXURY SECTOR MARKET REVENUE IN 2013 ( 10 6 ) ANNUAL RATE OF CHANGE Europe 74 2% RECENT EVOLUTION America 69 4% Even purchasers with deeper pockets are not immune from the effects of the adverse evolution of the world economy on consumer trends over the last few years. Purchases of luxury goods now entail a more conscious and thoughtful decision-making process in which quality is preferred to quantity, with each individual assessing the personal benefits attached to his/her purchases. Japan Rest of Asia Rest of World % 4% 6% This change in consumer patterns has forced luxury brands to change course. Data published in the 2013 BrandZ Top 100 indicates a 128% increase in the number of consumers using the internet to search for information on luxury brands in comparison to Brands are therefore endeavouring to expand their presence on social networks, preferring to interact with purchasers and attract new customers while protecting their brand image and maintaining exclusivity in their differentiation of the type of product for each customer. According to the 2013 BrandZ Top 100 survey, consumer behaviour and luxury brands subsequent approach have positively impacted their global value, which albeit up 6% over the preceding year could not match the positive change of 15%, in The most valuable individual brands in the luxury category are Louis Vuitton, Hermès, Gucci and Prada. Louis Vuitton, is 1 st in the overall ranking and has a perceived value of more than $22.7 billion, although this is down over the preceding year. Hermès retained its brand value, in 2012, with a 24.6% increase in profit and 22.6% in sales. Gucci achieved a 48% increase in its perceived value to more than $12.7 billion. Prada, whose sales were up 33%, in 2012, posted the survey s highest brand value growth of around 63%. * Estimate Source: Bain & Company Luxury Goods Worldwide Market Study (October 2013) Luxury Is synonymous with exclusivity and is only affordable by a small percentage of the world population. Bain & Company s Luxury Goods Worldwide Market Study has forecast a 2% growth in expenditure on luxury goods to 217 billion. Lower levels of domestic consumption in Europe will be offset by tourists, namely from Asia and other regions of the globe. According to the same source, tourist expenditure currently accounts for half of the revenues in Italy, 55% in the United Kingdom and 60% in France. 2 On behalf of WPP 3 In collaboration with Fondazione Altagamma 2

10 LUXURY RETAIL IN LISBON AND PORTO A Cushman & Wakefield Publication PORTUGAL TOURISM In Portugal, as in other European countries, a significant proportion of demand for luxury goods and services comes from abroad. Tourism is currently one of the economy s mainstays, owing to the country s successful exploitation of its climate, natural beauty and history. According to the most recent statistics published by the Bank of Portugal, the contribution made by tourism was fundamental to the current account surplus, in Up to October, there was a surplus of 968 million on the domestic current account, with travel and tourism individually posting a positive balance of 5.4 billion or year-on-year growth of 7.8%. The travel and tourism account, with a cumulative 8 billion, made the highest global contribution to invisible exports in Portugal. Hotel supply in Portugal has kept pace with the sector s good performance, particularly in the case of higher spenders, with an increase in 4 and 5 star hotel accommodation. With competitive rates per night in comparison to other destinations, significant demand has been recorded for this type of accommodation whose occupancy rates 4 of 51.8% and 50.8% respectively, were higher than the national average. Five star hotels also posted the highest growth of 18.7% (4.8 million) in 5 bednights among the different types of establishments in The country s appeal has earned it several international distinctions such as the World Travel Awards, considered to be tourism Oscars. Portugal currently has the capacity to provide the most discerning tourists with a quality stay, not only in terms of hotels but also other goods and services, such as gastronomy, with a recent increase to 12 in the number of restaurants having been awarded coveted Michelin stars and the increasing number of luxury retail units in Lisbon and Porto. WORLD TRAVEL AWARDS 2013 MAIN NATIONAL PRIZES PLACE / HOTEL Portugal PRIZE Best Golf Destination in Europe Positive evolution The country s appeal has earned it several international distinctions such as the World Travel Awards Algarve Madeira Vila Joya (Albufeira) Vine Hotel (Madeira) Hotel Quinta do Lago (Almancil) Conrad Algarve (Almancil) Martinhal Beach Resort & Hotel (Sagres) Best Beach Destination in Europe Best Island Destination in Europe Best Boutique Resort in the World Best Hotel Design in Europe Best Golf Resort in Europe Best Luxury Resort in Europe Best Villa Resort in Europe 4 Culmulative data for October 2013 Tourism of Portugal 5 Culmulative data for November 2013 INE (National Statistics Office) 3

11 JANUARY 2014 A Cushman & Wakefield Publication LUXURY RETAIL IN PORTUGAL Luxury retail operations tend to prefer high street locations on account of the synergies they create and benefit from customer footfall in the best residential, hotel and office zones. The location of the main luxury brands in Portugal, notably in Lisbon and Porto, are no exception to this rule. According to Global TGI data published in 2013 BrandZ Top 100, more than 50% of adults in Russia and China and 41% in Brazil, believe that their image is enhanced by their use of prestige brands although the percentages are lower in countries such as Italy (30%) and the USA (13%). The most frequent foreign visitors to luxury shops in Portugal are tourists from the first group of countries, as well as Angola. The explanation lies not only in their greater penchant for luxury but also the fact that these products are so much more expensive in their own countries. Another factor is that Brazil and Angola share a common culture and language with Portugal. LISBON Most luxury brands in Lisbon are to be found between Avenida da Liberdade and Rua Castilho with a collection of luxury fashion brands and Chiado with the trendier labels. The evolution of such zones, over the last few years, as opposed to the other retail market sectors, has been positive. They have increasingly become more attractive drawing more consumers and are consequently being more sought after by retailers. Luxury brands in these three zones account for a total sales area of 7,000 sq.m and include Cartier, Hermès, Hugo Boss, La Perla, Loewe, Louis Vuitton and Prada. Domestic retailers such as Boutique dos Relógios Plus, Fashion Clinic and Rosa & Teixeira which exclusively specialise in sales of luxury goods, account for an additional 1,700 sq.m. In terms of tourism, Lisbon is considered to be an ideal city break destination, owing to its cultural and leisure amenities. Cumulative data for November, in an Associação de Turismo de Lisboa analysis, indicate a 72% occupancy rate for 5 star hotels in Lisbon, against the preceding year s 69%. Upmarket tourism also benefits from the increasing number of major congresses hosted in Lisbon. According to the International Congress and Convention Association, Lisbon comes 11th worldwide in terms of the number of events held between 2008 and sq.m Is the total sales area in Lisbon occupied by luxury brands such as Cartier, Hugo Boss, La Perla, Loewe, Louis Vuitton and Prada. AVENIDA DA LIBERDADE Avenida da Liberdade is Lisbon s most prestigious, glamorous street and the main brands venue of choice since the 1980s. Initially comprising an upmarket supply, mainly concentrated around the Tivoli Theatre, it has gradually spread its wings into the whole of the avenue s upper zone, between Marquês de Pombal and intersection with Praça da Alegria. A more recent development has been the advance of luxury retail into the lower part of the avenue. Multiple and international retailers currently occupy a total sales area of 17,700 sq.m of which 86% are international brands. An analysis by sector shows fashion to be the undisputed leader with 59% of total area occupancy followed by other goods and services with 14%, including retailers of personal goods such as jewellery, bags and accessories. 4

12 LUXURY RETAIL IN LISBON AND PORTO A Cushman & Wakefield Publication CHIADO The Chiado is currently Lisbon s trendiest zone and is frequented by a cosmopolitan public which includes tourists and people associated with the world of culture and the arts. Luxury retailers in this zone, albeit not predominant, blend to perfection with other slightly less prestigious international brands. This is borne out by Swarovski's and Hermès decision to choose this zone for their operations. A total sales area of 22,200 sq.m has been taken up by multiple and international retailers, with international brands accounting for 65%. Fashion retailers once again lead the pack with 55% of the total. RUA CASTILHO Although the Rua Castilho area is smaller than the first two zones, it enjoys a significant presence in terms of the capital s premium and luxury retail brands. Loja das Meias was the trendsetter in this street, which currently boasts of the presence of such retailers as BCBG Max Azria, Max & Co and La Perla. Multiple and international retailers occupy an area of 2,400 sq.m. Multiple retailers enjoy a slight lead with 55% of which 89% comprises fashion. PORTO Porto has fewer luxury retailers than Lisbon as most operators have based their strategy on a single shop in Portugal. This type of commerce is concentrated in Avenida da Boavista, in the Aviz zone, in which such luxury brands as Ermenegildo Zegna and Portuguese retailers of luxury brands such as Machado Joalheiro vie for the attention of consumers with more cash to splash. Luxury brands and retailers who exclusively sell luxury goods occupy a total sales area of 2,900 sq.m. Porto has, however, been growing as an upmarket tourism destination and the evolution of the city s luxury retail category is expected to evolve positively. The opening of the Yeatman luxury hotel, in 2010 in the Porto wine cellars zone boosted the visibility of this area. The hotel has won various international prizes for its spa, swimming pool, restaurant and as a wine hotel. Boat trips up the River Douro have also attracted an increasing number of more affluent customers, with Douro Azul s introduction of floating hotels, considered the epitome of excellence in terms of service aboard ship. Also worth mentioning is the recent acquisition by this operator of the Spirit of Chartwell barge, used during Her Majesty The Queen's Diamond Jubilee. Chiado 43rd out of the 60 most expensive worldwide city locations 6 Domestic chain stores 5

13 JANUARY 2014 A Cushman & Wakefield Publication AVIZ The successful concentration of premium retailers in the Aviz Building s retail gallery has led to overspill to surrounding buildings, with an overall sales area of 4,600 sq.m split up among multiple and international retailers. The main retailers include Ermenegildo Zegna, Max Mara, Rosa & Teixeira and Tommy Hilfiger. There is a relatively even split between multiple (57%) and international (43%) retailers. The lion s share of 45% of the sales area also goes to the fashion sector. CLÉRIGOS Special reference should be made to the hustle and bustle of the Clérigos zone and its retailers in spite of the fact that it is not able to boast of any luxury brands. Considered d a hipster zone, with bars and shops catering for the younger set, its appeal has been enhanced by the recent opening of Passeio dos Clérigos as a retail-cum-leisure development which is already the talk of downtown Porto and which has currently attracted prestige retailers such as Hugo by Hugo Boss, Max&Co and Marc by Marc Jacobs amongst others Clérigos has a sales area of 9,900 sq.m taken up by multiple and international retailers, in which the former with 83%, are clearly dominant. Food and drink account for 44% of the sales area followed by y fashion with 35%. MARKET VALUES High street retail prices reflect the retail sector s current dynamism, particularly in Lisbon where huge demand from retailers led to the only rent increase in the Portuguese property market since Rents in the Avenida da Liberdade zone are currently 80/sq.m/month. These amounts are higher in the Chiado zone, owing to the fact that the average area of their units is smaller and the shortage of available space in more sought after streets, such as Rua Garrett, at 90/sq.m/month. These figures according to Main Streets Across The World 2013/2014, rank the Chiado zone 43rd out of the 64 most expensive worldwide city locations, having risen two positions since /sq.m/month Prime rental value for Rua Garrett in Lisbon, the most expensive registered in Portugal 6

14 LUXURY RETAIL IN LISBON AND PORTO A Cushman & Wakefield Publication TRENDS The recent evolution of the global economy has impacted on consumer behaviour. The fact that consumers are becoming increasingly demanding, is clearly more visible in the luxury brands sector. Over the last few years, these brands have endeavoured to adapt to changing demand, retain the loyalty of their customers and capture new ones, it is now up to them to define their future strategy. Brands in this sector will continue to commit to an online presence. According to Bain & Company, online sales were up 28% year-on-year in 2013 to 10 billion. At the same time, physical stores will be if anything of even more critical importance to brand, visibility and access, albeit retailers will be more demanding on the location and store design than in the past Overall prospects for the evolution of the luxury goods market is positive. According to the Altagamma Consensus 2014 survey published by the Fondazione Altagamma, there will be an across-the-board increase in the consumption of such goods in 2014, particularly footwear and accessories (7%) and jewellery and watches (6%). Across-the-board growth in regional markets have also been forecast, albeit at a more moderate rate of 4% in Europe in comparison to regions such as the Middle East and Asia (both with 10%). In domestic terms, demand from retailers is likely to continue, although mainly geared to specific streets in Lisbon and Porto, with various leading retail players maintaining their interest, especially in the streets of Lisbon. In terms of tourism, the capital continues to enhance its appeal with 12 new hotels scheduled to open in the Lisbon region by the end of next year, most of which four or more star. For further information please contact: Marta Esteves Costa Associate, Head of Research & Consulting [email protected] Andreia Almeida Research & Consulting [email protected] This report contains information available from public sources which Cushman & Wakefield presumes to be reliable. Cushman & Wakefield cannot be held liable if this is not the case. No guarantee or representation, express or implicit, is given as to the accuracy of the information contained in this report which, although supplied in good faith, is subject to error. For more information about different property sectors please enter Cushman & Wakefield website: Cushman & Wakefield. All rights reserved. Cushman & Wakefield Av. da Liberdade, 131-2º Lisbon Portugal Tel.: