BUSINESS BRIEFING Comércio de Rua Lisboa e Porto

Transcrição

1 Comércio de Rua Lisboa e Porto MAIO 2015 Avenida da Liberdade. Fonte: C&W INTRODUÇÃO Numa fase em que o comércio de rua em Portugal atrai retalhistas e investidores de todo o mundo, a Cushman & Wakefield lança a 4ª edição do seu Business Briefing sobre o setor. Neste documento, centrado nas cidades de Lisboa e Porto, é apresentado um retrato da oferta atual, traçando-se a sua evolução recente, assim como perspetivas e desafios futuros. Os resultados apresentados baseiam-se numa auditoria qualitativa e quantitativa realizada em 2015 nas principais ruas de comércio das cidades de Lisboa e do Porto. Cushman & Wakefield Avenida da Liberdade131-5º Lisboa 1

2 MAIO 2015 Uma publicação Cushman & Wakefield LISBOA GANHA EM QUALIDADE DE OFERTA LISBOA Taxa de desocupação 9% Peso de marcas internacionais 36% PORTO Taxa de desocupação 12,5% Peso de marcas internacionais 18% Avenida da Liberdade, Lisboa. Fonte: C&W PORTO COM MAIOR VOLUME MAS MENOS NÚMERO DE LOJAS LISBOA m 2 de área de venda 949 unidades de retalho Passeio dos Clérigos, Porto. Fonte: C&W PORTO m 2 de área de venda 930 unidades 2

3 COMÉRCIO DE RUA LISBOA E PORTO Uma publicação Cushman & Wakefield RUAS DE LISBOA E PORTO COM MENOS LOJAS DISPONÍVEIS Taxa de desocupação em Lisboa com menos 3 pontos percentuais - 9% Porto mantém maior taxa de desocupação que na capital - 12,5% LISBOA & PORTO - TAXA DE DESOCUPAÇÃO 18,00% 16,00% 14,00% 12,00% 10,00% 8,00% 6,00% 4,00% 2,00% 0,00% LISBOA PORTO MARCAS INTERNACIONAIS COM PESO CRESCENTE 36% em Lisboa - mais 8% que em 2011 Porto com oferta ainda muito marcada por operadores nacionais - marcas internacionais representam apenas 18% LISBOA & PORTO - PRESENÇA DE MARCAS INTERNACIONAIS 40,00% 35,00% 30,00% 25,00% 20,00% 15,00% 10,00% 5,00% 0,00% LISBOA PORTO As ruas de Lisboa e Porto são cada vez mais um destino de compras de primeira escolha para residentes e turistas. O mix comercial mais atrativo e diversificado em ambas as cidades atrai clientes e novos operadores. O peso da oferta internacional tem vindo a evoluir positivamente nos últimos anos, bem como a presença de cadeias nacionais. A cidade de Lisboa encabeça a diversificação do mix comercial, contando com 60% da área ocupada por marcas internacionais ou cadeias nacionais, o peso das unidades independentes conta ainda assim com 40%. No Porto os retalhistas independentes têm um peso próximo dos 58%, seguindo-se as cadeias nacionais com 25% e só em último os operadores internacionais com 18% da área total. Os próximos anos deverão trazer às ruas de Lisboa e Porto mais marcas internacionais, com maior ênfase no Porto, onde os operadores de entrada recente em Portugal ainda não têm presença garantida. 3

4 MAIO 2015 Uma publicação Cushman & Wakefield RUA DE SANTA CATARINA É A MAIOR DO PAÍS m 2 As três maiores ruas do Porto concentram quase metade da oferta da cidade Mais de m 2 de oferta e quase 350 lojas em Santa Catarina, Sá da Bandeira e Fernandes Tomás PORTO - DISTRIBUIÇÃO DA OFERTA POR RUA (M 2 ) Rua de Santa Catarina Rua de Sá da Bandeira Rua de Fernandes Tomás Rua da Cedofeita Rua de Cândido dos Reis Rua de Júlio Dinis Rua de 31 de Janeiro Rua das Carmelitas Rua Passos Manuel Rua Pedro Homem de Melo Rotunda da Boavista Rua da Galeria de Paris Avenida da Boavista Praça de Lisboa Rua dos Clérigos Rua José Gomes Ferreira Praça de Carlos Alberto Rua Sacadura Cabral Fonte: Cushman & Wakefield AVENIDA DA LIBERDADE COM MAIOR VOLUME DE OFERTA NA CAPITAL Avenida da Liberdade é artéria com maior oferta m 2 de área de venda distribuídos por 89 lojas Seguem-se Rua Augusta e Rua Garrett respetivamente com m 2 e m 2 LISBOA - DISTRIBUIÇÃO DA OFERTA POR RUA (M 2 ) Avenida da Liberdade Rua Augusta Rua dos Fanqueiros Rua do Ouro Rua Garrett Rua da Prata Praça D. Pedro IV Praça da Figueira Rua do Carmo Rua Nova do Almada Rua dos Correeiros Praça dos Restauradores Praça do Comércio Rua Castilho Rua Ivens Outras Fonte: Cushman & Wakefield 4

5 COMÉRCIO DE RUA LISBOA E PORTO Uma publicação Cushman & Wakefield LISBOA O comércio de rua do centro da cidade de Lisboa concentra-se na zona histórica da capital e divide-se em 4 subzonas que se estendem desde a Avenida da Liberdade até à zona da Baixa-Chiado e Praça do Comércio. Atualmente a oferta total de comércio de rua no centro de Lisboa representa um total de m² distribuída por cerca de 950 unidades comerciais, representando um crescimento face a 2011 de m 2 e 70 unidades comerciais. Este aumento esteve relacionado essencialmente com a reabilitação de edifícios, que na sua maioria têm vindo a ser convertidos para o uso de retalho ao nível do embasamento. LISBOA - EVOLUÇÃO DA OFERTA TOTAL POR ZONA Avenida da Liberdade Baixa Chiado Restauradores e Rossio NOVAS LOJAS NAS RUAS DO CENTRO DE LISBOA Oferta total cresce em m 2 Com exceção da Baixa, todas as zonas registam um crescimento dos espaços comerciais Avenida da Liberdade encabeça o crescimento - mais 5% que em 2011 Seguem-se o Chiado e Restauradores e Rossio Chiado, Lisboa. Fonte: C&W 5

6 MAIO 2015 Uma publicação Cushman & Wakefield LISBOA - EVOLUÇÃO DA DESOCUPAÇÃO POR ZONA 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Avenida da Liberdade Baixa Chiado Restauradores e Rossio A maior dinâmica da procura sente-se de forma generalizada nas diferentes zonas de comércio de rua da cidade, com exceção do Chiado, todas as outras zonas registaram um decréscimo da desocupação. Em termos médios a taxa de desocupação em 2015 situa-se nos 9%, correspondendo a uma área total de m 2 e 128 unidades. A Baixa mantém-se a zona que conta com maior espaço disponível, 8.500m 2 distribuídos por 93 unidades. Seguem-se o Chiado com cerca de m 2 desocupados e a Avenida da Liberdade com menos de m 2 por ocupar. Nos Restauradores e Rossio, apenas se encontram livres pouco mais de 500 m 2. TAXA DE DESOCUPAÇÃO DE LISBOA ABAIXO DOS DOIS DÍGITOS Restauradores e Rossio contam com a menor taxa de desocupação 2,6% Baixa mantém-se a subzona com maior volume de oferta por ocupar traduzida numa taxa de disponibilidade de 11,8% Avenida da Liberdade. Lisboa Fonte: C&W 6

7 COMÉRCIO DE RUA LISBOA E PORTO Uma publicação Cushman & Wakefield LISBOA - DISTRIBUIÇÃO DA OFERTA POR SETOR DE ATIVIDADE (M 2 ) 14% Moda 6% Restaurantes & Cafés Lar Desocupadas 9% Lazer e Cultura Outros 9% 17% 45% M 2 DE LOJAS DE MODA E RESTAURAÇÃO NAS RUAS LISBOETAS 298 lojas de moda 170 restaurantes e cafés Restauradores e Rossio com maior peso do setor da restauração Avenida da Liberdade concentra a maior oferta de moda LISBOA - DISTRIBUIÇÃO DA OFERTA POR SETOR ATIVIDADE 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Avenida da Liberdade Baixa Chiado Restauradores e Rossio Moda Restaurantes & Cafés Outros Os setores da moda e da restauração são os que contam com maior peso na oferta comercial das ruas de Lisboa, representando em conjunto 61% da área, m 2 em 470 unidades. As zonas da Avenida da Liberdade e do Chiado são as que mais se concentram em oferta de moda, os restaurantes e cafés assumem maior peso nos Restauradores e Rossio e também na Baixa. A Avenida da Liberdade é hoje um importante destino de compras para artigos de luxo, facto que suporta a especialização desta artéria no setor da moda. O Chiado conta hoje com uma oferta comercial destinada a um público jovem, com um poder de compra acima da média, que procura maioritariamente artigos de moda. A concentração na Baixa e Restauradores e Chiado do setor de restauração está em grande parte relacionada com o perfil turístico da zona. 7

8 MAIO 2015 Uma publicação Cushman & Wakefield LISBOA - DISTRIBUIÇÃO DA OFERTA POR TIPO DE LOJISTA 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Avenida da Liberdade Baixa Chiado Restauradores e Rossio Independente Cadeia nacional Cadeia Internacional A qualidade da oferta comercial nas ruas de Lisboa evoluiu muito positivamente nos últimos anos. Em contraciclo com os restantes setores do mercado imobiliário, o comércio de rua do centro da cidade tem vindo a beneficiar de um maior interesse dos operadores de retalho. Inicialmente esta evolução foi sentida na Avenida da Liberdade, onde se verificou um crescimento exponencial da procura, maioritariamente por parte de operadores de luxo que cada vez mais vêm em Lisboa uma localização obrigatória. Com a evolução do mercado e graças a uma recuperação gradual de todo o setor, os últimos dois anos assistiram a um alastrar da procura a zonas menos prime, como a Baixa. Hoje o peso dos operadores internacionais no mercado de rua lisboeta representa 35% da área total ocupada, correspondente a cerca de m 2. 73% DAS MARCAS PRESENTES NA AVENIDA DA LIBERDADE SÃO INTERNACIONAIS Chiado é a segunda zona com maior representação de marcas internacionais 42% Na Baixa predominam as marcas independentes 50% Avenida da Liberdade, Lisboa. Fonte: C&W 8

9 COMÉRCIO DE RUA LISBOA E PORTO Uma publicação Cushman & Wakefield PORTO O comércio de rua do Porto concentra-se no centro da cidade e divide-se em 4 subzonas que se localizam no centro histórico, Baixa, Cedofeita e Clérigos, e no centro de negócios da cidade, a Avenida da Boavista. Atualmente a oferta total de comércio de rua na cidade ultrapassa os m² distribuída por um total de 846 unidades comerciais, representado um crescimento nulo da oferta face a A zona dos Clérigos, não consolidada em 2011 e por isso excluída desta análise comparativa, acresce a este volume cerca de m², distribuídos por 84 lojas. PORTO - EVOLUÇÃO DA OFERTA TOTAL POR ZONA Baixa Boavista Cedofeita BAIXA CONCENTRA MAIS DE METADE DA OFERTA Grande parte da oferta concentrada na Baixa m 2 distribuídos por mais de 400 lojas Oferta total manteve-se constante ao longo dos últimos 3 anos A subida verificada na Boavista e Cedofeita (3.000 m 2 ) foi compensada pelo decréscimo na Baixa Rua de Santa Catarina, Porto. Fonte: C&W 9

10 MAIO 2015 Uma publicação Cushman & Wakefield PORTO - EVOLUÇÃO DA DESOCUPAÇÃO POR ZONA 25% 20% 15% 10% 5% 0% Baixa Boavista Cedofeita As dificuldades sentidas no funcionamento e dinâmica do comércio de rua na zona da Boavista foram evidentes ao longo dos últimos anos e são confirmadas pela evolução no volume de espaços livres nesta zona. Ao longo dos últimos 4 anos a taxa de desocupação na zona da Boavista subiu em quase 9 pontos percentuais, situando-se hoje nos 23%. Em oposição, o maior interesse que se tem vindo a sentir nas restantes zonas de comércio de rua do centro da cidade é já refletido na evolução da ocupação, com a Baixa, Cedofeita e Clérigos a registarem descidas generalizadas nas suas taxas de desocupação que se situam hoje em torno aos 10%. Em termos médios a taxa de desocupação em 2015 na cidade do Porto situa-se nos 12,5%, correspondendo a uma área total desocupada de m 2 e 156 unidades. Em termos absolutos a Baixa é a zona com maior volume de oferta disponível, m 2 distribuídos por 52 unidades. Seguem-se a Boavista com cerca de m 2 disponíveis, os Clérigos com m 2 e a Cedofeita com pouco mais de m 2. BOAVISTA COM FORTE AUMENTO DOS NÍVEIS DE DESOCUPAÇÃO Cedofeita e Baixa registam as taxas mais reduzidas em torno dos 10% Boavista demonstra dificuldades de afirmação junto de novos operadores - desocupação nos 23% 10 Ponte D. Luis, Porto. Fonte: C&W

11 COMÉRCIO DE RUA LISBOA E PORTO Uma publicação Cushman & Wakefield PORTO - DISTRIBUIÇÃO DA OFERTA POR SETOR DE ATIVIDADE (M 2 ) Moda 16% Restaurantes & Cafés 6% 37% Lar Desocupadas 13% Lazer e Cultura 14% Outros 14% M 2 DE RESTAURANTES E CAFÉS NAS RUAS DO PORTO Setor da moda é o mais representativo m 2 em 281 unidades 115 restaurantes e cafés Clérigos com maior peso do setor da restauração Baixa, Boavista e Cedofeita concentram maior oferta de moda Setor de lar é o 3º mais representado PORTO - DISTRIBUIÇÃO DA OFERTA POR SETOR ATIVIDADE 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Baixa Boavista Cedofeita Clérigos Moda Restaurantes & Cafés Outros À semelhança de um qualquer centro comercial, o setor da moda é o que tem maior representatividade nas ruas do centro do Porto, num total de m 2 e 281 unidades. Seguem-se os setores da restauração com um total de m 2 de oferta, e o do lar com mais de 100 lojas que totalizam m 2. O setor de lazer e cultura tem também um peso representativo, com mais de m 2. A zona dos Clérigos é a que apresenta uma distribuição mais equilibrada entre os dois setores mais representativos, moda e restauração, nas zonas da Baixa, Cedofeita e Boavista, o peso da moda é claramente maioritário. 11

12 MAIO 2015 Uma publicação Cushman & Wakefield PORTO - DISTRIBUIÇÃO DA OFERTA POR TIPO DE LOJISTA 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Baixa Boavista Cedofeita Clérigos Independente Cadeia nacional Cadeia internacional Ainda que com menor intensidade que na cidade de Lisboa, também na cidade do Porto a qualidade da oferta comercial das suas ruas evoluiu positivamente nos últimos anos. O peso dos operadores internacionais aumentou em mais de dois pontos percentuais, situando-se hoje nos 18%, correspondentes a 69 operadores que ocupam m 2. A zona da Baixa é a que conta com maior peso de marcas internacionais nas suas ruas, acima dos 20%, seguida pela Boavista e Cedofeita, com peso de 14% e 12 % respetivamente. A oferta comercial na zona dos Clérigos apresenta uma presença reduzida de operadores internacionais, apenas 5%, com os operadores independentes a terem uma presença muito significativa, próximo dos 70%. No entanto, o mix desta zona é extremamente atrativo e atual, sendo composto maioritariamente por conceitos recentemente desenvolvidos, com uma forte aposta na imagem e qualidade e na sua maioria pertencentes ao setor da restauração. OPERADORES INDEPENDENTES AINDA DOMINAM AS RUAS DO PORTO Clérigos têm a maior presença relativa de conceitos independentes 69% Na Baixa o peso das marcas independentes é o mais reduzido, ainda assim superior a 50% Peso de internacionais mais alto na Baixa 23% Passeio dos Clérigos, Porto. Fonte: C&W 12

13 COMÉRCIO DE RUA LISBOA E PORTO Uma publicação Cushman & Wakefield Após várias décadas em declínio, o comércio de rua em Lisboa e no Porto tem vindo a ganhar nos últimos anos o dinamismo há muito esperado. A cidade de Lisboa encabeçou a retoma do setor, começando pelo renascer do Chiado muito graças à abertura da primeira loja Fnac em Portugal, e seguida por um longo processo de renovação urbana iniciado na Rua Garret, e hoje alastrado a todo a zona envolvente. A Avenida da Liberdade, que conseguiu manter sempre um interesse relativo por parte dos principais operadores de retalho, ganhou nos últimos anos uma atenção redobrada por parte das grandes casas de luxo internacionais, e oferece hoje uma oferta de elevada qualidade. A Baixa foi a última zona do centro de Lisboa a recuperar o dinamismo do passado, mas hoje são já visíveis os frutos que todo o investimento em projetos de reabilitação urbana trouxe a esta zona da cidade; o fluxo de visitantes regista um crescimento exponencial e o interesse por parte dos retalhistas já se concretiza em novas aberturas. Na cidade do Porto esta evolução positiva não é ainda tão evidente, mas o interesse que pequenas zonas têm vindo a registar são um sinal do forte crescimento que antecipamos para o futuro. Ao invés de Lisboa, cujo desenvolvimento se manteve nas tradicionais ruas de comércio da cidade, acreditamos que no Porto é provável uma deslocação da zona prime da cidade. Ainda que a Rua de Santa Catarina se deva manter como um importante destino de comércio, o potencial de crescimento na zona dos Clérigos e Cedofeita é hoje mais evidente, fruto dos processos de reabilitação urbana que aí se têm vindo a desenvolver. O futuro é sem dúvida sorridente para o comércio de rua em Lisboa e no Porto, a trajetória ascendente que se tem vindo a verificar em termos de procura, qualidade da oferta e valores de mercado praticados deve manter-se ao longo dos próximos anos. A cidade do Porto deverá ser a que mais crescimento relativo deve verificar, mas Lisboa manter-se-á como a principal prioridade por parte das principais marcas de retalho que pretendem abrir ou expandir em Portugal. Para mais informação, por favor contacte: Marta Esteves Costa Associate, Head of Research & Consulting [email protected] Este relatório contém informação publicamente disponível, e foi utilizada pela Cushman & Wakefield no pressuposto de ser correta e verdadeira. A Cushman & Wakefield declina qualquer responsabilidade, caso se venha a verificar o contrário. Nenhuma garantia ou representação, expressa ou implícita, é feita à veracidade da informação contida neste relatório, e a mesma é disponibilizada sujeita a erros. Andreia Almeida Research & Consulting [email protected] Para uma informação mais detalhada e atualizada sobre os vários sectores imobiliários aceda a Cushman & Wakefield. Direitos reservados. Cushman & Wakefield Av. da Liberdade, 131-5º Lisboa Portugal Tel.:

14 High Street Retail Lisbon and Porto MAY 2015 Avenida da Liberdade. Soure: C&W INTRODUCTION This 4th issue of Cushman & Wakefield s Business Briefing is being published at a time when high street retail in Portugal is attracting the interest of retailers and investors worldwide. Focusing on Lisbon and Porto, this survey provides a pen-picture of current supply and an overview of recent evolution, as well as future prospects and challenges. The results are based on a qualitative and quantitative audit performed in the main retail high streets of Lisbon and Porto, in Cushman & Wakefield Avenida da Liberdade th Lisboa 1

15 MAY 2015 A Cushman & Wakefield publication LISBON HAS THE EDGE IN QUALITY OF SUPPLY LISBON Vacancy rate 9% International brands 36% PORTO Vacancy rate 12.5% International brands 18% Avenida da Liberdade, Lisbon. Source: C&W PORTO HIGHER VOLUMES BUT FEWER RETAIL UNITS LISBON 156,000 sq.m. of sales area 949 units Passeio dos Clérigos, Porto. Source: C&W PORTO sq.m of sales area 930 units 2

16 HIGH STREET RETAIL LISBON AND PORTO A Cushman & Wakefield publication FEWER SHOPS AVAILABLE IN LISBON AND PORTO Vacancy rate in Lisbon down 3 percentage points to 9% Porto s vacancy rate of 12.5% higher than in Lisbon LISBON & PORTO - VACANCY RATE 18,00% 16,00% 14,00% 12,00% 10,00% 8,00% 6,00% 4,00% 2,00% 0,00% LISBON PORTO INTERNATIONAL BRANDS PUSH AHEAD 36% in Lisbon up 8% over 2011 LISBON & PORTO - INTERNATIONAL BRANDS 40,00% 35,00% 30,00% 25,00% 20,00% Porto remains the fiefdom of domestic operators with international brands representing only 18%. 15,00% 10,00% 5,00% 0,00% LISBON PORTO The streets of Lisbon and Porto, whose more attractive and diversified retail mix appeals to customers and new operators are increasingly the prime choice for resident and overseas shoppers. International supply, accompanied by the presence of domestic chain stores, has continued to gain steam over the last few years. Lisbon leads the field in terms of the diversity of its commercial mix with 60% of its area occupied by international brands or domestic chain stores, although independent units account for a healthy 40%. Independent retailers in Porto enjoy the largest slice of the cake with around 58%, followed by domestic chain stores with 25% and international operators which trail the rest of the field with 18% of the total area. The next few years are likely to attract more international brands to the streets of Lisbon and Porto, particularly in Porto, in which new entrants to Portugal have not, as yet, consolidated their presence in the city. 3

17 MAY 2015 A Cushman & Wakefield publication RUA DE SANTA CATARINA IN PORTO PORTUGAL S LARGEST STREET WITH 56,000 sq.m. Porto s three largest streets account for almost half of the city s supply Santa Catarina, Sá da Bandeira and Fernandes Tomás have a sales area of more than 100,000 sq.m. and close to 350 retail units. PORTO - HIGH STREET SUPPLY (SQ.M) Rua de Santa Catarina Rua de Sá da Bandeira Rua de Fernandes Tomás Rua da Cedofeita Rua de Cândido dos Reis Rua de Júlio Dinis Rua de 31 de Janeiro Rua das Carmelitas Rua Passos Manuel Rua Pedro Homem de Melo Rotunda da Boavista Rua da Galeria de Paris Avenida da Boavista Praça de Lisboa Rua dos Clérigos Rua José Gomes Ferreira Praça de Carlos Alberto Rua Sacadura Cabral Source: Cushman & Wakefield AVENIDA DA LIBERDADE ACCOUNTS FOR LISBON S HIGHEST VOLUME OF SUPPLY Avenida da Liberdade has the largest supply Sales area of 27,000 sq.m. with 89 shops Followed by Rua Augusta and Rua Garrett with 18,000 sq.m. and 14,000 sq.m. respectively LISBON - HIGH STREET SUPPLY (SQ.M) Avenida da Liberdade Rua Augusta Rua dos Fanqueiros Rua do Ouro Rua Garrett Rua da Prata Praça D. Pedro IV Praça da Figueira Rua do Carmo Rua Nova do Almada Rua dos Correeiros Praça dos Restauradores Praça do Comércio Rua Castilho Rua Ivens Outras Source: Cushman & Wakefield 4

18 HIGH STREET RETAIL LISBON AND PORTO A Cushman & Wakefield publication LISBON High street retail in Lisbon s city centre tends to be housed in the capital s historical quarter and is currently spreading its wings out into 4 sub zones from Avenida da Liberdade down to Baixa-Chiado and Praça do Comércio. Current high street retail supply in Lisbon s city centre comprises a total area of 156,000 sq.m., across 950 retail units (up 6,000 sq.m. and 70 retail units over 2011). This increase essentially derives from building renovations, mostly ground floor conversions for retail use. LISBON - EVOLUTION OF TOTAL SUPPLY BY ZONE Avenida da Liberdade Baixa Chiado Restauradores & Rossio NEW SHOPS IN LISBON S CITY CENTRE Overall supply up 6,000 sq.m. Growth of commercial spaces up in all zones except for the Baixa (downtown Lisbon) Growth of 5% over 2011 spearheaded by Avenida da Liberdade Followed by Chiado, Restauradores and Rossio Chiado, Lisbon. Source: C&W 5

19 MAY 2015 A Cushman & Wakefield publication LISBON - EVOLUTION OF VACANCY BY ZONE 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Avenida da Liberdade Baixa Chiado Restauradores e Rossio There is an air of greater buoyancy across the city s different high street retail zones, with declining vacancy rates in all zones other than the Chiado. The average vacancy rate of 9% in 2015 comprised a total area of 14,000 sq.m. and 128 units. The highest volume of available space (8,500 sq.m. and 93 units) is to be found in the Baixa area. This is followed by Chiado with around 3,000 sq.m. of vacant premises and Avenida da Liberdade with less than 2,000 sq.m. still available. Restauradores and Rossio have no more than 500 sq.m. of available space. LISBON S VACANCY RATE DOWN TO SINGLE FIGURES Restauradores and Rossio have the lowest vacancy rate of 2.6% The Baixa continues to be the sub-zone with the largest volume of available supply with a vacancy rate of 11.8% Avenida da Liberdade. Lisboa Source: C&W 6

20 HIGH STREET RETAIL LISBON AND PORTO A Cushman & Wakefield publication LISBON - DISTRIBUTION OF SUPPLY BY ACTIVITY (SQ.M) 14% Fashion 8% Restaurants & Cafes Household Goods Vacant 9% Leisure & Culture Others 9% 16% Source: Cushman & Wakefield 44% FASHION SHOPS AND RESTAURANTS TAKE UP 96,000 SQ.M. OF SPACE IN LISBON S STREETS 298 fashion shops 170 restaurants and cafés Restauradores and Rossio have the highest proportion of restaurants Avenida da Liberdade accounts for the lion s share of fashion LISBON - DISTRIBUTION OF SUPPLY BY SECTOR 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Avenida da Liberdade Baixa Chiado Restauradores e Rossio Fashion Restaurants & Cafes Others Fashion shops and restaurants represent the highest proportion of commercial supply in Lisbon s streets with an overall 61% with 96,000 sq.m. and 470 units. Avenida da Liberdade and Chiado are essentially geared to fashion while restaurants and cafés account for the highest proportion in Restauradores and Rossio as well as in the Baixa. Today s Avenida da Liberdade is a major destination for luxury goods shopping and explains why this street has tended to cater for the fashion sector. Commercial supply in the Chiado caters for the younger crowd, with above average purchasing power who are mainly interested in fashion. The large number of restaurants in the Baixa and Restauradores and Chiado area is largely explained by the zone s high levels of tourist footfall. 7

21 MAY 2015 A Cushman & Wakefield publication LISBON - DISTRIBUTION OF SUPPLY BY TYPE OF RETAILER 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Avenida da Liberdade Baixa Chiado Restauradores & Rossio Independent Domestic Chain Stores International Chain Stores The last few years have witnessed highly positive evolution in terms of the quality of commercial supply in Lisbon s streets. As opposed to other property market sectors, high street retail in the city centre has benefited from the much greater interest shown by retail operators. This evolution was first noted in Avenida da Liberdade which saw an exponential growth in demand, mainly from luxury goods retailers who increasingly see Lisbon as a must. With market evolution and gradual recovery across the sector as a whole, the last two years have seen demand spread to less prime zones such as the Baixa. International operators currently account for 35% of Lisbon s retail street market at around 50,000 sq.m. 73% OF BRANDS IN AVENIDA DA LIBERDADE ARE INTERNATIONAL. The Chiado zone comes second in terms of international brands with 42% Independent brands are the norm in the Baixa (50%) Avenida da Liberdade, Lisbon.Source : C&W 8

22 HIGH STREET RETAIL LISBON AND PORTO A Cushman & Wakefield publication PORTO High street retail in Porto is mainly housed in the city centre and spreads out into 4 sub-zones located in the historical centre, Baixa, Cedofeita and Clérigos and in Avenida da Boavista as the city s business centre. Total high street retail supply in the city currently exceeds more than 170,000 sq.m. in the form of 846 commercial premises, although growth has flatlined over The Clérigos zone, not being consolidated in 2011 was therefore not included in this comparative analysis and accounts for a further volume of around 36,000 sq.m. with 84 shops. PORTO - EVOLUTION OF TOTAL SUPPLY BY ZONE Baixa Boavista Cedofeita THE BAIXA HOUSES MORE THAN HALF OF THE SUPPLY A large part of the supply is concentrated in the Baixa in the form of 117,000 sq.m. across more than 400 shops Overall supply has flatlined over the last 3 years The 3,000 sq.m. increase in Boavista and Cedofeita was offset by the downturn in the Baixa Rua de Santa Catarina, Porto. Source: C&W 9

23 MAY 2015 A Cushman & Wakefield publication PORTO - EVOLUTION OF VACANCY BY ZONE 25% 20% 15% 10% 5% 0% Baixa Boavista Cedofeita Difficulties in terms of the operation and dynamics of high street retail in the Boavista zone, so much in evidence over the last few years, have been confirmed by the evolution of the volume of available spaces in the area. The vacancy rate in Boavista zone over the last 4 years has risen by almost 9 percentage points to its present day 23%. As opposed to the above, greater interest in other high street retail zones of the city centre is already visible in terms of higher occupancy rates, with the Baixa, Cedofeita and Clérigos zones posting across-the-board downturns in their vacancy rates which now stand at around 10%. Porto s average vacancy rate, in 2015, was 12.5%, comprising a total vacant area of 26,000 sq.m. and 156 units. In absolute terms, the Baixa is the zone with the highest volume of available supply at 12,300 sq.m. across 52 units. It is followed by Boavista with around 8,000 sq.m., Clérigos with 3,800 sq.m. and Cedofeita with just over 2,000 sq.m. SHARP RISE IN THE VACANCY RATE IN BOAVISTA Cedofeita and Baixa with the lowest rates of around 10% Boavista, with a vacancy rate of 23% is finding it difficult to attract new operators 10 Ponte D. Luis, Porto. Source: C&W

24 HIGH STREET RETAIL LISBON AND PORTO A Cushman & Wakefield publication PORTO - DISTRIBUTION OF SUPPLY BY ACTIVITY (SQ.M) Fashion 16% Restaurants & Cafes PORTO S STREETS HOUSE 30,000 SQ.M. OF RESTAURANTS AND CAFÉS 6% 13% 14% Source: Cushman & Wakefield 14% 37% Household Goods Vacant Leisure & Culture Others The fashion sector is most in evidence with 77,000 sq.m. and 281 units 115 restaurants and cafés Clérigos has the highest proportion of restaurants Baixa, Boavista and Cedofeita enjoy the lion s share of fashion Household goods come in 3rd place PORTO - DISTRIBUTION OF SUPPLY BY SECTOR 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Baixa Boavista Cedofeita Clérigos Fashion Restaurants & Cafes Others As in the case of any shopping centre, the fashion sector takes up the highest proportion of the streets in Porto s city centre, with 77,000 sq.m. and 281 units. It is followed by restaurants with a total supply of 30,000 sq.m. and household goods with more than 100 shops totalling 28,000 sq.m. Leisure and culture also account for a significant proportion with more than 13,000 sq.m. The mix between fashion and restaurants, as the most representative sectors, is more in balance in the Clérigos zone. Fashion clearly weighs more heavily on the scales in the Baixa, Cedofeita and Boavista zones. 11

25 MAY 2015 A Cushman & Wakefield publication PORTO - DISTRIBUTION OF SUPPLY BY TYPE OF RETAILER 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Baixa Boavista Cedofeita Clérigos Independent Domestic Chain Stores International Chain Stores Although unable to compete with Lisbon, the quality of retail supply in Porto s streets has also evolved positively over the last few years. The proportion of internationals, comprising 69 operators occupying 32,000 sq.m. has risen by more than two percentage points, to its current 18%. The Baixa has the highest proportion of international brands in its streets at more than 20%, followed by Boavista and Cedofeita, with 14% and 12% respectively. International retail operators in the Clérigos zone account for a scant 5%. Independent operators have a highly significant presence of close to 70%. The mix in this zone is, however, extremely appealing and modern and mainly composed of recent conceptual developments, heavily committed to image and quality, most of which in the restaurants sector. INDEPENDENT OPERATORS ARE STILL A MAJORITY IN PORTO S HIGH STREETS Clérigos has the highest proportion of independent brands 69% Although the Baixa has the lowest proportion of independent brands, they still account for more than 50% Internationals more in evidence in the Baixa 23% Passeio dos Clérigos, Porto. Source: C&W 12

26 HIGH STREET RETAIL LISBON AND PORTO A Cushman & Wakefield publication Following various decades of decline, high street retail in Lisbon and Porto has been gaining much sought after traction over the last few years. Lisbon has spearheaded the upturn in the sector, beginning with the rebirth of the Chiado, largely on account of the first Fnac store in Portugal, followed by a long period of urban renovation starting in Rua Garret and spreading out to the whole of the surrounding zone. Avenida da Liberdade, in which the main retail operators have always shown interest, has succeeded in pulling in the major international luxury brands and offers a high quality supply. Although the Baixa was the last zone in Lisbon s city centre to return to its past glories, the benefits of major investment in urban renovation projects in this city zone are plain for all to see. Visitor footfall has grown exponentially and the interest shown by retailers has already come to fruition in the form of new units. Although such a highly positive level of evolution is not yet evident in Porto, the interest registered in several small zones is a clear sign of the strong levels of growth we anticipate in the future. As opposed to Lisbon, whose development continues to take place in the city s traditional high street trading areas, we believe that Porto will see a relocation of the city s prime zone. Although Rua de Santa Catarina is likely to remain an important retail venue, the growth potential in the Clérigos and Cedofeita zone is presently more evident on account of their respective urban renovation processes. The future for high street retail in Lisbon and Porto is bright and an upwards trajectory in terms of demand, quality of supply and market prices is likely to continue over the next few years. Although Porto will experience the most relative growth, Lisbon will continue to be the main priority for the principal retail brands planning to set up shop or expand in Portugal. For further information please contact: Marta Esteves Costa Associate, Head of Research & Consulting [email protected] This report contains information available from public sources which Cushman & Wakefield presumes to be reliable. Cushman & Wakefield cannot be held liable if this is not the case. No guarantee or representation, express or implicit, is given as to the accuracy of the information contained in this report which, although supplied in good faith, is subject to error. For more information about different property sectors please enter Cushman & Wakefield website: Andreia Almeida Research & Consulting [email protected] 2014 Cushman & Wakefield. All rights reserved. Cushman & Wakefield Av. da Liberdade, 131-5th Floor Lisbon Portugal Tel.: