AVALIAÇÃO DE PEDREIRA. Para esse efeito, foi feita uma vistoria ao prédio bem como á zona envolvente.

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1 AVALIAÇÃO DE PEDREIRA 1. PREÂMBULO Em conformidade com o pedido que nos foi formulado pelo Exmo. Sr. Dr. Nuno Oliveira da Silva, procedeu-se à avaliação da Pedreira em Vila Praia de Âncora, concelho de Caminha, propriedade que integra o activo da Massa Insolvente de Aurélio Martins Sobreiro & Filhos, SA. (AMSF), tendo sempre como pressuposto o seu valor de mercado (valor venal). Para esse efeito, foi feita uma vistoria ao prédio bem como á zona envolvente. A documentação da empresa que foi utilizada como suporte á avaliação, foi-nos fornecida pelo Eng. Nuno Faria, responsável da Pedreira e merece-nos as seguintes considerações: a. Os dados contabilísticos que nos foram disponibilizados não foram utilizados uma vez que não evidenciavam coerência nem integralidade. b. Quanto aos documentos relativos ao licenciamento actualizado da Pedreira, consideramos somente o requerimento de pedido de vistoria apresentado pela empresa (AMSF) ao Ministério da Economia em 11/04/2008 e a Autorização de Exploração emitida pelo Ministério da Economia em Alertamos desde já para o facto de não existir qualquer documento posterior do Ministério da Economia que demonstre inequivocamente ter existido pagamento de caução e respectivo licenciamento actualizado em conformidade. c. Em face do supra exposto em a. e b., só foram tidos em consideração na presente avaliação os documentos do Ministério da Economia datados de 1/8 Avaliação do activo (Pedreira) da Massa Insolvente de Aurélio Martins Sobreiro & Filhos SA Relatório

2 13/08/1997 e 14/09/2009, bem como as estatísticas anuais de exploração da pedreira (quantidade extraída) que foram remetidas pela empresa AMSF á Direcção de Geologia e Energia, o requerimento apresentado pela empresa AMSF no Ministério da Economia datado 11/04/2008, bem como a tabela de preços do mix de produtos praticada actualmente pela empresa AMSF. d. Relativamente ás edificações existentes, e que se revelam imprescindíveis á laboração da pedreira, tivemos em consideração as áreas relevadas na planta topográfica que também nos foi remetida pelo Eng. Nuno Faria. 2. CONCEITO DE VALOR O valor não é uma propriedade intrínseca do bem, mas uma característica definida pelo mercado, resultante da oferta e da procura, único para um determinado momento e situação de mercado. Já o valor de mercado pode ser entendido como o resultado de uma transacção entre um vendedor desejoso de vender, mas não forçado a isso, e um comprador que quer comprar mas que também não está forçado a fazê-lo, tendo ambos pleno conhecimento das condições de compra e venda e da utilidade do activo. Pelo acima exposto entende-se que o valor da pedreira é identificado pelo valor de mercado (valor industrial ou valor venal), ou seja pelo valor da jazida mineral que depende obviamente das suas reservas, acrescido das edificações existentes, as quais são imprescindíveis à exploração daquele recurso natural de forma a proporcionarem lucro durante alguns anos. Acresce ainda referir que embora não façamos qualquer avaliação do equipamento actualmente existente na pedreira, será da maior importância que a Massa Insolvente considere em qualquer hipótese (alienação, autonomização jurídica, ou outra) a perspectiva de inclusão do equipamento para potenciar a valorização deste activo, uma vez que qualquer Avaliação do activo (Pedreira) da Massa Insolvente de Aurélio Martins Sobreiro & Filhos SA Relatório 2/8

3 investidor poderá iniciar a rentabilização do seu investimento imediatamente após a transacção. 3. CONSIDERAÇÕES E PRESSUPOSTOS A metodologia de avaliação compreendeu a análise dos dados fornecidos pelo Eng. Nuno Faria, do levantamento in situ das características da pedreira e da sua envolvente, bem como de dados do Banco de Portugal. A avaliação restringe-se somente á pedreira (valor do jazigo mineral / reservas e das edificações existentes), que se encontra a laborar, enquanto unidade autónoma de exploração com capacidade de gerar rendimento/lucro ao longo dos anos. 4. CARACTERIZAÇÃO DO ACTIVO A pedreira a avaliar é constituída por terreno com a área de aproximadamente 60 Ha, onde existem várias edificações industriais e serviços administrativos com uma área total de construção aproximadamente de 4960m². Está localizada á entrada de Vila Praia de Âncora, possuindo por isso acessos e ligações excelentes à rede viária nacional, nomeadamente ao IC1 / A28. De acordo com o documento do Ministério da Economia, datado de 13/08/1997, constata-se que a pedreira tem uma área de 60 Ha, área de exploração de 44,2 Ha e total de material a desmontar (reservas) de Toneladas. As edificações existentes são muito heterogéneas. O edifício da Serração de Pedra com a área de 896,51m² está executado em estrutura metálica porticada, preparada para ponte rolante, possui cobertura em chapa lacada simples, pavimento em betonilha e paredes de alvenaria de bloco de cimento até 4m de altura em fachadas e empenas, sendo que a restante altura está revestida a chapa lacada. 3/8 Avaliação do activo (Pedreira) da Massa Insolvente de Aurélio Martins Sobreiro & Filhos SA Relatório

4 O edifico de Armazém com a área de 1008,12m² está executado em estrutura porticada préfabricada de betão, revestida com chapa. A pala do cais de carga está executada em estrutura metálica aligeirada e também se encontra revestida a chapa. As paredes estão executadas em betão e em alvenaria de bloco e o pavimento apresenta-se em betonilha. O edifício da Oficina Mecânica com a área de 1325,79m² está executado em estrutura metálica porticada, preparada para ponte rolante, as paredes são de alvenaria de bloco de cimento e o pavimento apresenta-se em betonilha. O edifício da Serralharia com a área de 461,27m² está executado em estrutura metálica aligeirada, as paredes são de alvenaria de bloco de cimento e o pavimento apresenta-se em betonilha. O edifício do Torno com a área de 288,71m² está executado em estrutura metálica aligeirada, as paredes são de alvenaria de bloco de cimento e o pavimento apresenta-se em calçada e betonilha. O edifício da Estação de Serviço com a área de 603,01m² está executado em estrutura metálica com cobertura em chapa. O pavimento está executado em betonilha. O edifício da Electricidade com a área de 117,21m² está executado integralmente em estrutura e paredes de betão armado, e o pavimento apresenta-se em betonilha. O Escritório com a área de 240,57 m² e o Contentor Facturação com a área de 19,40m² são constituídos por diversos módulos contentores. As infra-estruturas eléctricas, telefónicas, água e saneamento existentes são as básicas para a actividade da pedreira. Relativamente aos arruamentos internos nas zonas das edificações estão quase na sua totalidade pavimentados. 4/8 Avaliação do activo (Pedreira) da Massa Insolvente de Aurélio Martins Sobreiro & Filhos SA Relatório

5 Os edifícios supra referidos, á excepção da Serração, são antigos e denotam um estado de conservação deficiente. 5. METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO Conforme já referimos no ponto 4 iremos calcular o valor da pedreira em função do jazigo mineral / reservas, acrescido das edificações a esta data. Tendo em consideração a conjuntura actual recessiva e a perspectiva longínqua de crescimento para o mercado da construção civil e obras públicas, estimada entre 12 a 15 anos, iremos afectar á avaliação um coeficiente de risco de 30%, uma vez que a possibilidade de contínuo decrescimento da actividade de construção no mercado nacional, e mesmo internacional, é muito elevada. a. PEDREIRA Na falta de elementos credíveis mais recentes iremos utilizar os dados do documento emitido pelo Ministério da Economia datado de 13/08/1997, os dados estatísticos apresentados pela empresa ao Instituto Geológico e Mineiro desde 1998 a 2010 e ainda os dados extraídos da central de balanços do Banco de Portugal por forma a sustentarmos a avaliação. Assim, serão considerados no cálculo do valor da pedreira, os seguintes pressupostos: Total do material a desmontar em Toneladas Total do material desmontado entre 1997 e Toneladas Total de material desmontado em 2011 (extrapolação 2008 a 2010) Toneladas Total das reservas actuais ( ) Toneladas Preço médio de venda do mix de produtos praticado por AMSF /tonelada Rendibilidade das vendas para a actividade de extracção de granitos ornamentais e rochas similares (Banco de Portugal) ,58% Resultado líquido (após dedução dos impostos sobre lucros 26,5%) ,57% 1 Os últimos rácios publicados do BP datam de Fonte: 5/8 Avaliação do activo (Pedreira) da Massa Insolvente de Aurélio Martins Sobreiro & Filhos SA Relatório

6 Coeficiente de risco atendendo à conjuntura actual (actividade de construção civil e obras públicas) % Assim teremos: Toneladas X 6 / tonelada X 5,57% X (1-30%) = ,62 Nota: A maioria dos autores de Geologia e Minas (i.e. Eng. António Simões Cortez) considera que o valor venal de uma pedreira é a importância em dinheiro que, se fosse investida na compra do jazigo, neste momento, seria recuperada com os lucros (líquidos) anuais. Contudo nem todos utilizam a fórmula de Hoskold uma vez que desprezam a taxa de juro de reconstituição do capital porque a taxa de remuneração do capital pode manterse estável ao longo de vários anos. No nosso caso optamos também pela não aplicação da fórmula de Hoskhold uma vez que também consideramos que a taxa de remuneração do capital no mercado europeu é estável e por outro lado o aumento de preços dos produtos acompanham a inflação e a remuneração do capital investido ao longo dos anos. b. EDIFICAÇÕES Por tudo o acima exposto formamos a convicção de que as edificações existentes (benfeitorias) devem ser integradas na actividade da pedreira de forma a potenciar a valorização de qualquer negócio do activo em avaliação. Nesta conformidade para se aferir do valor das edificações iremos utilizar o Método do valor de mercado para as construções por ser o mais apropriado à presente situação e que nos permitirá conhecer o intervalo de confiança da avaliação. 6/8 Avaliação do activo (Pedreira) da Massa Insolvente de Aurélio Martins Sobreiro & Filhos SA Relatório

7 Serão considerados no cálculo do valor unitário por m² os seguintes parâmetros: Área do edifício da Serração de Pedra ,51m² Área do edifício do Armazém ,12m² Área do edifício da Oficina Mecânica ,79m² Área do edifício da Serralharia ,27m² Área do edifício do Torno ,71m² Área do edifício da Estação Serviço ,01m² Área do edifício da Electricidade ,21m² Área do Contentor Escritório ,57m² Área do Contentor Facturação ,40m² Preço corrente de mercado por m² de edifícios industriais do tipo da Serração de Pedra a 300 /m² Preço corrente de mercado por m² de edifícios industriais do tipo da Electricidade a 375 /m² Preço corrente de mercado por m² de contentores escritório a 250 /m² Preço corrente de mercado para as restantes edificações a 225 /m² Coeficiente de vetustez % Assim teremos: (896,51m² x 275 /m²) + (117,21m² x 350 /m²) + (259,97m² x 225 /m²) + (3686,90m² x 200 /m²) x (1-0,45%) = ,40 VALOR DO ACTIVO Pedreira ,62 Edificações ,40 TOTAL ,02 7/8 Avaliação do activo (Pedreira) da Massa Insolvente de Aurélio Martins Sobreiro & Filhos SA Relatório

8 6. ANEXOS Fotografias (11 pág.) Documento do Ministério da Economia datado de 13/08/1997 Actualização do Plano de Lavra DOC. 1 (5 pág.) Documento do Ministério da Economia datados de 14/09/2009 Autorização de Exploração DOC. 2 (4 pág.) Estatísticas remetidas pela empresa AMSF SA á Direcção de Geologia e Energia Desmonte entre os anos de 1998 e 2010 DOC. 3 (25 pág.) Requerimento apresentado pela empresa AMSF no Ministério da Economia datado 11/04/2008 Pedido de Vistoria DOC. 4 (1 pág.) Tabela de preços do mix de produtos da AMSF SA DOC. 5 (1 pág.) Rácios Económico-Finaceiros do Banco de Portugal DOC. 6 (4 Pág.) Planta topográfica da Pedreira e respectivos edifícios DOC. 7 (3pág.) O Perito Avaliador Manuel Assunção (Eng.) ( ) Morada Profissional Av. de França, 895; Porto Tel: Fax: massuncao@mail.expandindustria.pt 8/8 Avaliação do activo (Pedreira) da Massa Insolvente de Aurélio Martins Sobreiro & Filhos SA Relatório

9 Avaliação do activo (Pedreira) da Massa Insolvente de Aurélio Martins Sobreiro & Filhos, SA. Fotografias 1/8

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52 Página e file:///c:/users/massuncao/desktop/racio%20extração%20granito%20ornamental%20e%20rochas%20similares(bp).xls.htm 1 de Unidade: Número de Empresas Q1 Q2 Q3 Media Aparada Valores Médios Número de Empresas Q1 Q2 Q3 Media Aparada Valores Médios Liquidez Liquidez geral (%) ,27 121,11 233,29 196,05 145, ,31 106,2 218,69 161,71 112,98 Liquidez reduzida (%) ,47 76,32 160,24 132,62 99, ,74 71,53 152,73 110,91 79,11 Estrutura financeira Autonomia financeira (%) 237 4,22 22,41 47,98 18,26 43, ,82 19,9 45,02 9,01 34,31 Taxa de endividamento (%) ,26 240,56 486,34 290,17 230, ,35 209,51 443,72 265,5 291,44 Solvabilidade geral (%) 233 4,08 28,64 76,94 59,84 76, ,84 23,48 68,2 49,41 52,24 Cobertura dos ativos não correntes (%) ,83 126,66 244,91 177,05 138, ,14 113,16 257,93 153,95 114,08 Financiamento Peso do passivo remunerado (%) ,36 48,02 23,13 40, ,35 53,87 26,91 47,8 Custo dos financiamentos obtidos (%) 103 2,04 4,48 7,4 5,02 5, ,9 2,12 4,15 2,81 2,23 Efeito dos juros suportados (%) ,95 82, ,59-23, ,46 92, ,78 Rendibilidade Rendibilidade dos capitais próprios (%) 186-1,79 2,44 12,73 0,95-1, ,86 1,71 8,94-0,57-4,5 Efeito da atividade de exploração 123 0,05 0,09 0,13 0,1 Efeito da atividade de financiamento 123 1,18 2,1 3,97 2,74 Efeito das restantes atividades financeiras 123 0,23 0,41 0,72 0,46 Efeito fiscal 123 0,77 0,85 0,97 0,84 Rendibilidade do ativo (%) 237-0,21 4,91 10,49 3,51 6, ,48 3,16 8,54 1,77 4 Rendibilidade das vendas (%) 199-3,16 8, ,39 7,58 VAB em percentagem da produção (%) ,38 44,42 59,64 43,24 32, ,22 42,22 58,64 41,13 30,82 EBITDA em percentagem do volume de negócios ( 198 2,05 10,26 18,72 5,07 10, ,03 8,39 16,53 1,21 7,6 Necessidades(+) / Recursos(-) de fundo de man 197 9,57 40,25 81,76 54,26 49, ,36 41,51 98,86 66,73 53,62 Risco Grau de alavancagem combinada 118 4,26 11,72 21,65 13,9 Grau de alavancagem da atividade de explora 123 1,62 2,93 4,68 3,23 Grau de alavancagem da atividade de financia ,07 1,49 1,41 Grau de alavancagem das restantes atividade 123 1,4 2,42 4,37 3,24 Atividade

53 Página e file:///c:/users/massuncao/desktop/racio%20extração%20granito%20ornamental%20e%20rochas%20similares(bp).xls.htm 2 de Prazo médio de recebimentos (nº dias) ,73 114,36 180,44 134,59 154, ,26 117,49 229,77 140,78 168,28 Prazo médio de recebimentos face ao exterior (nº ,04 45,41 116, ,25 16,44 147,48 Prazo médio de pagamentos (nº dias) ,19 83,76 203,46 120,17 110, ,45 208,28 130,72 111,77 Prazo médio de pagamentos face ao exterior (nº ,07 69,1 89, ,96 101,2 136,05 Prazo médio de rotação dos inventários (nº dias) ,98 232,04 523,69 316,42 393, ,04 170,81 410,95 260,77 439,01 Rotação do ativo (nº vezes) 237 0,18 0,5 0,82 0,55 0, ,07 0,42 0,81 0,49 0,53 Técnicos Coeficiente VAB / Ativos fixos não financeiros 213 0,21 0,65 1,72 1,16 0, ,16 0,61 1,41 1,08 0,51 Coeficiente VAB / Gastos com o pessoal ,27 1,61 1,28 1, ,89 1,2 1,52 1,18 1,36 Coeficiente Ativos fixos não finan. / Gastos com 190 0,48 1,48 3,14 1,89 2, ,52 1,42 3,3 1,97 2,63 Repartição dos rendimentos Fornecedores (%) ,22 53,7 68,36 54,16 63, ,27 55,82 70,67 56,36 66,23 Pessoal (%) ,99 32,82 52,14 35,37 22, ,07 35,39 53,88 38,35 21,84 Bancos e outros financiadores (%) ,32 2,5 1,36 2, ,19 1,53 0,99 1,22 Estado (%) 205 0,28 0,69 1,49 1,02 1, ,19 0,69 1,47 0,96 1,02 Empresa - autofinanciamento (%) 205 0,5 7,84 15,01 1,89 8, ,12 6,75 12,65-1,6 6,55 Restantes (%) 205 0,4 1,11 2,63 1,72 1, ,29 1,14 2,54 2,43 3,14 Fonte: Banco de Portugal Informação disponível em: :46:14 Rubrica:, Liquidez, Liquidez geral (%), Liquidez reduzida (%), Estrutura financeira, Autonomia financeira (%), Taxa de endividamento (%), Solvabilidade geral (%), Cobertura dos ativos não correntes (%), Financiamento, Peso do passivo remunerado (%), Custo dos financiamentos obtidos (%), Efeito dos juros suportados (%), Rendibilidade, Rendibilidade dos capitais próprios (%), Efeito da atividade de exploração, Efeito da atividade de financiamento, Efeito das restantes atividades financeiras, Efeito fiscal, Rendibilidade do ativo (%), Rendibilidade das vendas (%), VAB em percentagem da produção (%), EBITDA em percentagem do volume de negócios (%), Necessidades (+) / Recursos(-) de fundo de maneio em percentagem do volume de negócios (%), Risco, Grau de alavancagem combinada, Grau de alavancagem da atividade de exploração, Grau de alavancagem da atividade de financiamento, Grau de alavancagem das restantes atividades financeiras, Atividade, Prazo médio de recebimentos (nº dias), Prazo médio de recebimentos face ao exterior (nº dias), Prazo médio de pagamentos (nº dias), Prazo médio de pagamentos face ao exterior (nº dias), Prazo médio de rotação dos inventários (nº dias), Rotação do ativo (nº vezes), Técnicos, Coeficiente VAB / Ativos fixos não financeiros, Coeficiente VAB / Gastos com o pessoal, Measures:Número de Empresas, Q1, Q2, Q3, Media Aparada, Valores Médios Período:2009, 2010 Dimensão Empresa:Todas as Empresas CAE: Extração de granito ornamental e rochas similares Domínio

54 Página e file:///c:/users/massuncao/desktop/racio%20extração%20granito%20ornamental%20e%20rochas%20similares(bp).xls.htm 3 de Descrição: Dimensões Rubrica Descrição: Ver conceito na definição de indicadores Notas: Definição de indicadores Measures Descrição: Ver conteúdo das medidas estatísticas Notas: Medidas estatísticas Dimensão Empresa Descrição: Inclui 4 classes, Microempresas, Pequenas empresas, Médias Empresas e Grandes Empresas, definidas com base na Recomendação da Comissão Europeia, de 6 de Maio de 2003, relativa à definição de micro, pequenas e médias empresas: uma empresa média é definida como uma empresa que emprega menos de 250 pessoas e cujo volume de negócios não excede 50 milhões de euros ou cujo balanço total anual não excede 43 milhões de euros. uma pequena empresa é definida como uma empresa que emprega menos de 50 pessoas e cujo volume de negócios ou balanço total anual não excede 10 milhões de euros. uma microempresa é definida como uma empresa que emprega menos de 10 pessoas e cujo volume de negócios ou balanço total anual não excede 2 milhões de euros.a grande empresa equivale à empresa que não respeita nenhum dos critérios definidos pela Comissão Europeia para as micro, pequenas e médias empresas. CAE Descrição: Contém todos os níveis da Revisão 3 da Classificação Portuguesa das Atividades Económicas (CAE-Rev3) aplicáveis às sociedades não financeiras (exclui as Secções K - Atividades financeiras e de seguros, O - Administração pública e defesa; segurança social obrigatória, T - Atividades das famílias empregadoras de pessoal doméstico e atividades de produção das famílias para uso próprio e U - Atividades dos organismos internacionais e outras instituições extraterritoriais ).Sempre que possível, é disponibilizada informação até ao detalhe máximo da CAE (5 dígitos). Notas: CAE - Classificação Portuguesa das Actividades Económicas

55 Página e file:///c:/users/massuncao/desktop/racio%20extração%20granito%20ornamental%20e%20rochas%20similares(bp).xls.htm 4 de Membros

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