AUTO DE APREENSÃO DE BENS MÓVEIS

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1 Insolvencia: ESTAÇÃO DE SERVIÇO J. MEIRELES FILHOS LDA ADMINISTRADOR JUDICIAL: Dr. Francisco José Areias Duarte AUTO DE APREENSÃO DE BENS MÓVEIS Retificado No âmbito da delegação de funções, previstas e estatuídas no n.º 3 do artigo 55.º do CIRE, a técnica/perita avaliadora, Engª Irene Oliveira, no dia 10/03/2015 pelas 14h30 min, procedeu ao inventário e apreensão dos bens da propriedade da sociedade insolvente ESTAÇÃO DE SERVIÇO J. MEIRELES & FILHOS LDA, com vista aos mesmos constarem no auto de apreensão lavrado nos autos de insolvência a correr termos com o processo n.º 805/14.5T8VRL. Mais se refere que os bens retro referido foram inventariados e avaliados através de descrições facultadas. Verba Quat. Descrição do Bem Valor Fotografia Os bens descritos encontram-se na seguinte morada: Lugar de Pedravedra - Mondim de Basto. 2 1 Lote composto por: suporte com 9 botijas de gás, sistema elevatório de veículos, 2 máquinas para trabalhos de mecânica em veículos, 1 depósito em inox, 1 extintor, 1 equipamento para retirar óleo, 1 mesa e armário com várias ferramentas de mecanica , Lote composto por: 1 equipamento elevatório, 1 aspirador, 1 compressor, estante com vários acessórios, 1 máquina de lavar á pressão, 1 carrinho com botija, 1 máquina de cortar relva. 330,00

2 Insolvencia: ESTAÇÃO DE SERVIÇO J. MEIRELES FILHOS LDA ADMINISTRADOR JUDICIAL: Dr. Francisco José Areias Duarte 4 1 Lote com: 1 estação de lavagem veiculos, 1 secretária em vidro, 1 secretária em L, 2 impressoras, 1 máquina de calcular, 2 cadeiras, 1 secretária, 1 computador completo, 1 cadeira, 1 estante, sistema de video-vigilância com câmaras , veiculo ligeiro de mercadorias, marca Toyota, matrícula RO , veiculo ligeiro de mercadorias com depósito de combustível, marca Mitsubishi, matrícula PL, modelo L200 4x4, ano de ,00 Total 7.850,00 Por não se conhecerem outros bens pertencentes aos insolventes deu-se por encerrada a presente diligência pelas 16:00 e que vai ser assinada pelos presentes.o presente auto foi elaborado pela tecnica Perita/Avaliadora Engª Irene Oliveira A Técnica / Perita Avaliadora (Engª Irene Oliveira) (registado na CMVM sob o nº AVFII/10/065)

3 AUTO DE APREENSÃO DE BENFEITORIA Aos 20 dias do mês de abril de 2015, eu Francisco José Areias Duarte, Administrador da Insolvência nomeado no Processo n.º 805/14.5T8VRL, Insolvência de pessoa coletiva (Requerida), a correr termos na Secção Cível - J1 do Tribunal da Comarca de Vila Real, tendo por base o relatório (em anexo) de Factor Ordem, Lda., tocante ao valor da benfeitoria da aqui insolvente Estação de Serviço J. Meireles & Filhos, Lda., NIPC: , procedi à apreensão dos seguintes bens: Verba DESCRIÇÃO DO BEM Valor 8 Benfeitoria sita em Pedra Vedra, freguesia de Mondim de Basto, concelho de Mondim de Basto e distrito de Vila Real, constituida por edifício de rés-do-chão para lavagem de automóveis e posto de abastecimento de combustiveis, implantada no prédio descrito na CRP de Mondim de Basto com a descrição n.º 1580/Mondim de Basto e artigo matricial 2657º ,00 Valor de Venda Forçada Total ,00 O Administrador da Insolvência (Francisco José Areias Duarte)

4 Administrador de Insolvência de Massa Insolvente: Estação de Serviço J. Meireles & Filhos, lda Avaliação de 1 Imóvel Benfeitorias para Serviços Art. Matricial: 2657º Lugar de Pedra Vedra, Mondim Basto - Vila Real Abril 2015

5 RESUMO DO RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA... 3 RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA OBJECTIVO DA AVALIAÇÃO IDENTIFICAÇÃO E DESCRIÇÃO DO IMÓVEL CONFORME ELEMENTOS CADASTRAIS CONFORME VISTORIA LOCALIZAÇÃO E ENVOLVENTE DO IMÓVEL PLANTAS DE LOCALIZAÇÃO CONSIDERAÇÕES GERAIS PRESSUPOSTOS DA AVALIAÇÃO QUADRO DE PROSPECÇÃO AVALIAÇÃO E CONCLUSÃO ANEXO I FOTOGRAFIAS ANEXO II CERTIDÃO

6 Resumo do Relatório de Avaliação Imobiliária AVALIADOR: Factor Ordem Peritagem e Avaliação Lda. Rua D. António Barroso nº 17, 1º andar sala B Barcelos Tlm: E. mail: factorordem@sapo.pt IMÓVEL: 1 imóvel sito na Lugar de Pedra Verde, Mondim de Basto - Vila Real. CLIENTE: Administrador de Insolvência de Estação de Serviço J. Meireles & Filhos, Lda: A presente avaliação, seu relatório e demais peças escritas e desenhadas que a compõem, apenas podem ser utilizadas pelo seu destinatário e com o fim sobre o qual está baseada a sua elaboração, enunciado no ponto 1. Não serão aceites quaisquer responsabilidades, quando fora do seu objectivo, todo ou parte deste relatório, for utilizado por terceiros. Data da visita ao imóvel: 10 de Março de 2015 Data da Presente Avaliação: 01 de Abril de 2015 Data da última avaliação: não foi efectuada nenhuma avaliação anterior por este perito Valor de Benfeitorias: ,00 (Noventa e seis mil e quinhentos euros) Valor de Venda Forçada: ,00 (Setenta e sete mil e duzentos euros) A Avaliadora Irene Oliveira (registado na CMVM sob o nº AVFII/10/065/001) 3

7 RELATÓRIO de AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 1. Objectivo da Avaliação A presente avaliação foi elaborada por solicitação de Dr. Francisco Duarte, Administrador Oficial da Massa Insolvente Estação de Serviço J. Meireles & Filhos, Lda, doravante designado por CLIENTE, no decorrer do mês de Abril A avaliação tem por objectivo estimar o Valor de Mercado no Estado Actual do imóvel atrás mencionado. Apesar de se tratar de uma avaliação particular, e por isso não sujeita a qualquer regulamentação específica, na presente avaliação foram seguidas as regras de avaliação constantes no Aviso 5/2007 do Banco de Portugal, por ser a norma que mais se aproxima do fim desejado. Assim, de acordo com o anexo VI do referido regulamento: 63. Os bens imóveis devem ser avaliados ao seu valor de mercado, ou a um valor inferior, por um perito avaliador independente. 64. Por valor de mercado, entende-se o preço pelo qual o bem imóvel pode ser vendido mediante contrato entre um vendedor interessado e um comprador com capacidade para realizar a transacção, à data de avaliação, no pressuposto de que o imóvel é colocado à venda publicamente, de que as condições de mercado permitem uma transmissão regular do bem e de que se dispõe de um período normal, tendo em conta a natureza do imóvel, para a negociação da venda. O valor de mercado deve ser documentado de forma transparente e clara. A pedido do Cliente, e uma vez que se trata de uma liquidação de uma insolvência, foi também estimado o Valor de Venda Forçada. De acordo com o Standard 2 dos European Valuation Standards, por vezes é necessário estimar o Valor de um bem num processo execução de uma dívida ou hipoteca. O Valor de Venda Forçada difere do Valor de Mercado quanto ao tempo de exposição ao mercado, que neste caso é considerado como se a venda fosse realizada no imediato, sem a necessária exposição normal ao mercado para atingir um valor optimizado. 4

8 2. Identificação e Descrição do Imóvel Conforme elementos cadastrais Distrito Município Freguesia Rua - Lugar Vila Real Mondim de Basto Mondim de Basto PedraVedra Registo Caderneta Predial Descrição do Prédio: - Tipo de Prédio: Prédio em Prop. Total sem andares nem Div. Susc, de Utiliz. Independente Afectação: Serviços Nº de pisos: 1 Tipologia/Divisões: 1 Registo Matricial 2657º Áreas (de acordo com a Caderneta Predial) C.R.P. Licença de Utilização Observações: consideramos como válidos. Área Total do Terreno 5.000,00-m² Área Implantação do edifício 324,180 m² Área bruta Privativa 196,078 m² Área bruta de construção 196,078 m² Área bruta Dependente: 0,00 m² Não foi possível obter essa informação Não foi possível obter essa informação Informação sobre elementos Cadastrais, Registo e Licenças fornecidos pelo Cliente e que 5

9 Conforme Vistoria Trata-se de um edifício destinado a serviços, com logradouro envolvente. O imóvel é composto por um edifício destinado a serviços (estação de serviço a automóveis) e zona pavimentada para abastecimento de combustíveis e respetiva cobertura. As áreas consideradas foram retiradas da caderneta predial. À data da avaliação o imóvel encontrava-se ocupado pela empresa insolvente. 3. Localização e envolvente do imóvel O imóvel em avaliação, situa-se em zona habitacional, junto ao centro de Momdim de Basto. A zona onde se insere o edifício está estabilizada e a comercialização faz-se de uma forma lenta. 6

10 3.1 Plantas de Localização Localização do Imóvel Localização Geral GPS: 41 25'16.96"N; 7 56'15.99"W 7

11 4. Considerações Gerais Na obtenção dos Valores do imóvel, tiveram-se em atenção os principais factores determinantes como sendo a localização, acessos, dimensões, estado de conservação e outros factores considerados relevantes para a formação de valor do imóvel objecto de avaliação e o estado do mercado imobiliário na zona. Para a estimativa do Valor de Mercado do imóvel foram utilizados o Método Comparativo de Mercado e o Método dos Custos para a avaliação do Imóvel. Na estimativa do Valor de Venda Forçada foi considerado o estado actual do mercado imobiliário, com uma grande iliquidez e dificuldade de transacções. Assim, foi descontado ao Valor de Mercado do imóvel uma taxa que traduz a redução de valor necessária para uma rápida transacção do imóvel, tendo em consideração o período médio de venda de um imóvel desta natureza e o custo de oportunidade de capital. A estimativa do Valor através do Método Comparativo de Mercado é efectuada através da comparação dos valores de transacção de imóveis semelhantes e comparáveis, obtidos através do conhecimento do mercado local ou de prospecção efectuada. Tratando-se de imóveis usados, é necessário proceder à correcção do valor encontrado, introduzindo um factor de correcção que traduza a depreciação do imóvel objecto de avaliação face à prospecção efectuada, sendo esta normalmente traduzida pelo custo das obras necessárias efectuar de modo a colocar o imóvel num estado de conservação semelhante ao dos imóveis constantes na prospecção efectuada. O Método do Custo tem por base a obra nova (construída recorrendo a tecnologia e materiais modernos) idêntica à do bem patrimonial em avaliação, acrescido de todos os encargos indirectos tidos com o desenvolvimento do projecto de investimento e de uma margem normal para o mercado e o risco do investimento considerado. O custo da construção será afectado com um factor (factor ou coeficiente de conservação patrimonial) de modo a traduzir o estado de conservação patrimonial do bem à data da avaliação. A aplicação do método do Custo obriga à estimativa dos valores do terreno edificado e do logradouro (infraestruturado ou livre). O valor do terreno é estimado com base no princípio da máxima utilidade (ou aptidão) e uso optimizado, tal como se estivesse livre. O valor do 8

12 Custo de Substituição do bem patrimonial imobiliário é obtido deduzindo ao custo de obra nova o estado de depreciação (conservação) e somando-lhe o valor do terreno. 5. Pressupostos da avaliação De acordo com o solicitado pelo Cliente a avaliação foi efectuada tendo em conta o estado e uso actual do imóvel objecto de avaliação. Na obtenção do valor do imóvel tal como se encontra foi considerado um custo para obras necessárias efectuar para o colocar num estado de conservação similar aos imóveis que serviram de base à comparação efectuada. O imóvel foi avaliado considerado livre de ónus e encargos e no pressuposto de poder vir a possuir todas as licenças necessárias à sua utilização, tal como se encontra. As áreas consideradas foram retiradas dos elementos fornecidos pelo Cliente. A avaliação foi efectuada considerando não existirem problemas ambientais nem materiais perigosos e/ou proibidos para o uso a que se destinam. 9

13 6. Quadro de Prospecção QUADRO DE PROSPECÇÃO Tipo Freguesia Afectação Area/m2 Preço: Preço: /m2 Terreno Mondim de Basto vinha ,00 22,00 Terreno Mondim de Basto rústico ,00 8,77 Terreno Mondim de Basto p/ construção ,00 35,75 Terreno Mondim de Basto p/ construção ,00 23,65 Terreno Mondim de Basto p/ construção ,00 35,00 Terreno Mondim de Basto p/ construção ,00 26,25 Total Total - 5% MÉDIA GERAL 25,24 23,97 10

14 7. Avaliação e Conclusão Método do Custo de Substituição ou de Reposição AVALIAÇÃO A. Encargos Terreno (IMT, Escritura, Registos) 5,0% 5.000,00 B. Custo do Terreno 5.000,0 m 2 x 20,00 / m 2 = ,00 C. Custo da Construção (Preços com IVA) Serviços 196,08 m 2 x 450,00 / m 2 = ,10 m 2 x 0,00 / m 2 = m 2 x 0,00 / m 2 = Total de C ,10 D. Custos Indirectos (Projectos, Licenças, Outros) 7,0% C ,46 E. Depreciação Física, Funcional e Económica 26,0% C+D ,00 F. Encargos de Venda 3,0% H ,31 G. Margem do Promotor 8,0% H ,16 H. Presumível Valor de Venda ( ( A + B + C + D - E ) / ( 1 - ( F + G ))) ,02 Valor de Venda Forçado A ) Valor do imóvel nas actuais condições ( valor actual ) ,00 B ) Taxa de Desconto por Venda Forçada 20 % ,00 Valor das benfeitorias C ) Valor das benfeitorias nas actuais condições ( valor actual ) ,00 D ) Taxa de Desconto por Venda Forçada 20 % ,00 11

15 Anexo I Fotografias 12

16 Anexo II Certidão 13

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