RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO TERRENOS TRAVESSA DA IGREJA DE NEVOGILDE NEVOGILDE. PORTO

Transcrição

1 Introdução O presente relatório de avaliação diz respeito a dois prédios, um com armazém e outro com moradia, na Travessa da Igreja de Nevogilde, na cidade do Porto. A avaliação do terreno e/ou edifícios será efectuada tendo em vista a obtenção do respectivo valor de mercado, isto é, o acto de avaliação visará a determinação do preço pelo qual o terreno ou edifício poderia ser vendido, à data da avaliação, por contrato privado entre um vendedor e um comprador interessados e independentes, subentendendo-se que o bem é objecto de uma oferta pública no mercado, que as condições deste permitem uma venda regular e que se dispõe de um prazo normal para negociar a venda, tendo em conta a natureza do bem. Para o desenvolvimento do presente relatório foi seguida a metodologia adiante descriminada, a saber: 1. Recolha da documentação referente ao imóvel, bem como de outros elementos adicionais e agendamento da visita à propriedade. 2. Inspecção física ao imóvel, para análise dos seus aspectos construtivos e da envolvente onde se insere. 3. Prospecção de mercado efectuada na zona, a imóveis com características semelhantes ao bem em avaliação. O prazo de validade para os valores encontrados usualmente varia de 6 ou 12 meses, quando se verificam condições favoráveis ou estabilizadas da economia. Em condições adversas de mercado e pela situação económico-financeira registada à data do presente relatório a validade é de 3 meses. relatório de avaliação fevereiro de 9 páginas

2 1. Identificação dos proprietários detentores do terreno e edifícios Os proprietários dos bens imobiliários que se pretendem avaliar são MARIA ENGRÁCIA DA SILVA PAIXÃO SEQUEIRA AMARAL, NIF: , para o imóvel com a matriz nº1123, e FERNANDO AUGUSTO SEQUEIRA AMARAL, NIF: , para imóvel com a matriz nº Equipa técnica A equipa responsável pelo desenvolvimento do relatório é constituída por: Tiago Delgado Arquitecto Pedro Delgado Engenheiro Civil 3. Identificação do terreno e edifícios objecto da avaliação Os bens identificados estão localizados na freguesia de Nevogilde, concelho de Porto. vista geral de localização vista aproximada de localização relatório de avaliação fevereiro de 9 páginas

3 vista do quadrante este vista do quadrante norte vista do quadrante oeste vista do quadrante sul Área Amarela Prédio urbano inscrito na matriz nº 1123, freguesia de Nevogilde, descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial do Porto sob o nº 1247/ , afecto a armazém de um pavimento, área total de terreno de 688,8 m², área de implantação de 665,50 m², área bruta de construção de 655,50 m², área bruta privativa de 665,50 m². Área Azul Prédio urbano inscrito na matriz nº 734, freguesia de Nevogilde, descrito na conservatória do registo predial de Porto, sob o registo nº 51216, afecto a habitação com 2 pisos, área de terreno de 476 m², área de implantação de 126 m², área bruta de construção de 252 m², área bruta privativa de 252 m². relatório de avaliação fevereiro de 9 páginas

4 4. Pressupostos gerais A presente avaliação partiu do pressuposto que os imóveis se encontram regularizados perante todas as entidades. As informações e documentos disponibilizadas pelo cliente que servem de base a este documento são da sua inteira responsabilidade. Assume-se, assim, que os imóveis se encontram em situação de serem transaccionados e livres de qualquer ónus ou encargos. 5. Método de avaliação Para o cálculo do valor comercial dos imóveis no estado actual foi utilizado o Método Comparativo de dados do mercado. Após realização de pesquisa obteve-se uma amostra de imóveis que se aproxima o mais possível das características dos imóveis avaliados, nomeadamente através da sua localização, características e uso. 6. Data a que se reporta a avaliação Das reuniões de trabalho e inspecções aos imóveis realizado pelo grupo entre Janeiro e Fevereiro de 2012 resultou a avaliação do presente relatório. 7. Descrição do terreno ou edifício, com as características de localização, estado de conservação, tipo de construção e utilização, e outras circunstâncias ou factos que sejam determinantes e justificativas do valor de avaliação Os prédios em avaliação encontram-se, segundo o PDM de Porto, na unidade operativa de planeamento e gestão Avenida Nun Alvares (UOPG 1), em área de histórica, estando um dos terenos abrangido parcialmente por uma área de urbanização especial. Localizam-se no centro da freguesia de Nevogilde, zona consolidada em termos urbanos. Esta freguesia é a que possui o preço / m² mais alto da cidade. Existem ainda pequenas explorações agrícolas nesta parte da cidade mas que já estão abrangidas no referido UOPG 1 cujo eixo estrutural será a nova Avenida Nun Álvares, que ligará a Pr. do Império à Avenida da Boavista. Esta constituirá uma importante mais-valia para esta zona da cidade. Tem como factor de valorização, para além da sua localização, o Parque da Cidade a cerca de 200 metros, a proximidade do mar e da principal Avenida da cidade, e de ser uma zona com pouco tráfego e ruído. No que diz respeito aos acessos, a entrada para o armazém realiza-se pelo Travessa da Igreja de Nevogilde, nº69. Para a moradia o acesso faz-se pelo mesmo arruamento, pelo nº59. A via, em paralelepípedo de granito, encontra-se em bom estado de conservação. O armazém possui uma frente urbana muito reduzida, com cerca de 4,90m, o que constitui um factor de desvalorização dado não permitir uma construção que se relacione directamente com a via pública. Para além deste facto, o terreno possui uma relatório de avaliação fevereiro de 9 páginas

5 morfologia que dificulta a construção de edifícios com mais de um piso. A actual área de construção coberta está integrada, segundo o PDM, na mancha de Área de Urbanização Especial, cujo coeficiente máximo de edificação é de 0,8. A habitação e o respectivo terreno estão incluídos totalmente em zona abrangida pelo PDM denominada como Área Histórica. Para estas áreas, o Regulamento do PDM refere no Artº. 11, nº 1, que Nos edifícios existentes, as intervenções a levar a efeito devem ter como regra a conservação dos mesmos, admitindo-se obras de reconstrução sempre que justificadas pela degradação construtiva, e, ainda, a construção de novas edificações quando se destinam a substituir os edifícios a que se refere a alínea b) do artigo 12º.. Neste artigo é referido que Só se admitem demolições, totais ou parciais, de edifícios existentes quando a recuperação dos mesmos é inviável ( ) e ( ) a) por razões que ponham em causa a segurança de pessoas e bens. ou ( ) b) Quando o edifício existente constitua uma intrusão arquitectónica ou urbanística de má qualidade e que seja desqualificadora da imagem do conjunto urbano onde se insere.. A construção no logradouro apenas é possível, para além da consideração em relação à envolvente no que respeita a volumetria enquadramento paisagístico, ( ) se houver uma redução da área impermeável legalmente constituída anterior à operação., como referido no Artº. 13 do mesmo documento. Poderá ser possível, em casos excepcionais, a ampliação de edifícios existentes desde que tenham presente a ( )correcta relação com os edifícios vizinhos, nomeadamente, no respeito pela cércea dos edifícios da frente urbana respectiva e da confrontante e no estabelecimento de alinhamentos que contribuam para a valorização do espaço público e na conservação dos elementos arquitectónicos e construtivos que contribuam para a caracterização patrimonial da imagem urbana da zona onde se integram., tal como descrito no Artº. 11, nº 2, dependendo sempre do técnico da entidade licenciadora que apreciará o processo. O imóvel tem, perante isto, condicionantes que poderão constituir um factor de desvalorização. O edifício construído tem 4 frentes, com a entrada situada na fachada principal, orientada para noroeste. É de tipologia T3 com 1 instalação sanitária completa, 1 instalação sanitária com duche, cozinha, sala de estar e sala de jantar, garagem e cave. A garagem tem entrada independente directamente pela Travessa da Igreja de Nevogilde e capacidade para duas viaturas. O seu estado de conservação é razoável, necessitando de algumas intervenções, nomeadamente pintura (paredes exterior e interiores, tectos, gradeamentos), tratamento das madeiras (vãos exteriores e interiores, rodapés, pavimento), reparação/substituição das portadas, reparação de fissuras e infiltrações, substituição das caleiras e reparação/substituição da cobertura. A caixilharia é de madeira com vidro simples. relatório de avaliação fevereiro de 9 páginas

6 8. Estimativa das rendas que previsivelmente o terreno ou edifícios possam libertar Considerando os valores médios do mercado em localizações com características similares, estima-se que o valor de arrendamento da habitação (U-734) será de 1250 /mês, por ano. Salvaguarda-se que este valor deverá ser considerado após as intervenções no edifício referidas mais à frente. Em relação ao armazém (U-1123) estima-se um valor potencial para arrendamento de 1330 /mês (2 /m²), que se traduz num retorno de por ano. 9. Estimativa das despesas de conservação, manutenção e outros encargos indispensáveis à adequada exploração económica do terreno ou edifício A intervenção considerada mínima para a habitação poder responder aos requisitos de conforto actuais e ter um valor competitivo no mercado, rondará os O armazém para poder laborar precisa apenas de algumas intervenções pontuais, estimando-se esse valor em relatório de avaliação fevereiro de 9 páginas

7 10. Identificação do valor de avaliação para cada uma das fracções autónomas do terreno ou edifício Apresentam-se em seguida alguns dados obtidos na pesquisa de mercado efectuada através de vários sítios da internet. Salienta-se que estes são os preços apresentados e que não raramente são superiores ao valor efectivo no momento da transacção. Moradias Usadas. Nevogilde VALOR ÁREA BRUTA TIPOLOGIA PISOS PREÇO PREÇO / M2 FRENTES , ,39 T , ,00 T , ,09 T , ,54 T , ,26 T , ,39 T , ,15 T , ,86 T , ,91 T , ,78 T , ,00 T , ,64 T , ,76 T , ,11 T , ,85 T , ,67 T , ,89 T , ,37 T , ,44 T , ,43 T , ,94 T , ,03 T , ,23 T , ,00 T8 2 4 T3 / T ,83 / m² T4 / T ,58 / m² T ,12 / m² Preço médio 2.492,87 / m² relatório de avaliação fevereiro de 9 páginas

8 Moradias novas. Nevogilde VALOR ÁREA BRUTA TIPOLOGIA PISOS FRENTES PREÇO PREÇO / M , ,32 T , ,78 T , ,68 T , ,76 T , ,90 T , ,42 T , ,84 T , ,95 T T4 / T ,29 / m² T ,07 / m² Preço médio 2.486,58 / m² Terrenos para construção. Nevogilde AREA PREÇO PREÇO/M2 FRENTES DATA , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,00 671, ,00 767, ,00 808, , , , , , , , , Preço médio 1.157,56 / m² Para o cálculo do valor do armazém (U-1123) considerou-se o mercado dos terrenos para construção, com um preço médio de 1150 / m², obtendo-se um valor No entanto, com as oscilações actuais do mercado, poderá existir uma margem de 10%, com o seu valor a poder situar-se entre e Como potencial, o imóvel com uma nova construção com 413,28 m² poderá atingir o valor de , considerando um custo de construção 700 / m². Com uma margem de 10%, considerando as oscilações do mercado, o seu valor poderia situar-se entre e relatório de avaliação fevereiro de 9 páginas

9 Para a moradia (U-734) consideraram-se os imóveis de características similares, e um valor de 2400 / m² tendo em conta o estado actual da habitação, intervenções necessárias a realizar e que não poderá ser feita qualquer ampliação, obtendo um valor de Com as oscilações actuais do mercado, poderá existir uma margem de 10%, com o seu valor a poder situar-se entre e Com potencial de valorização, a habitação com ampliação e uma área de construção bruta de 571,20 m² em 2 pisos, poderá atingir , considerando um custo de construção 700 / m². O valor total de venda de cada imóvel realizada individualmente é de No entanto haverá uma majoração deste pela capacidade construtiva dos dois terrenos em conjunto (+413 m²), pelo que o seu valor estará entre e Identificação de eventuais reservas ao valor proposto para o terreno ou edifício, em função do estado actual do mercado Na conjuntura económica actual, com a contracção do crescimento económico português, a volatilidade dos mercados de valores mobiliários, e a dificuldade no acesso ao crédito bancário, deve ser considerada uma revisão em baixa dos valores apresentados caso o período de exposição dos imóveis seja superior a 6 meses. Acrescente-se ainda a alta da taxa de desemprego e a incerteza do futuro económico da Europa e da moeda única. O investimento tem baixado consideravelmente, e as entidades bancárias privilegiam as condições de empréstimo para os imóveis que detêm em carteira, fruto da incapacidade de muitas famílias em cumprirem os seus contratos. Apesar de não existir muita oferta nesta área da cidade, há imóveis com mais de um ano de exposição, pelo que a tendência é para uma descida dos preços de oferta. Face ao exposto, considera-se que à data o valor ajustado para colocação no mercado é de ,00 MATOSINHOS 28 DE FEVEREIRO DE 2012 (Tiago Delgado Arquitecto) relatório de avaliação fevereiro de 9 páginas