Relatório do Administrador

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1 Relatório do Administrador Fundo de Investimento Imobiliário BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower (CNPJ no / ) Ref.: 1º Semestre de 2014 Em conformidade com o Artigo n. 39 da Instrução CVM n. 472, de 31 de outubro de 2008, apresentamos o relatório do administrador do Fundo de Investimento Imobiliário BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower. I Descrição dos negócios realizados no semestre, especificando, em relação a cada um, os objetivos, os montantes dos investimentos feitos, as receitas auferidas, e a origem dos recursos investidos, bem como a rentabilidade apurada no período. Não foram realizados negócios no semestre. O Ativo-Alvo do Fundo (imóvel Cidade Jardim Continental Tower, do complexo Cidade Jardim Corporate Center, localizado na Marginal Pinheiros - São Paulo), teve sua construção concluída e o Habite-se obtido em 31/07/2012. A entrega do imóvel ocorreu após as vistorias concluídas de forma satisfatória por empresa independente contratada pelo Fundo CONCREMAT, conforme check-list predefinido para as verificações necessárias, como previsto no memorial descritivo da obra. Assim, o Fundo assinou o termo de imissão de posse em 03 de Setembro de A rentabilidade do Fundo no 1º semestre de 2014 foi de 1,90%, contra 6,98% no semestre anterior. A rentabilidade do Fundo no 2º semestre de 2013 foi impulsionada pela reavaliação do valor de mercado do imóvel, com base em laudo de avaliação elaborado pela Colliers ao final do ano, que impactou positivamente o Patrimônio Líquido do Fundo. Vale ressaltar, que todos os aluguéis foram reajustados pelo IPCA no primeiro semestre de A Daiichi Sankyo teve seu reajuste em abril de 2014, a empresa multinacional General Electric teve o reajuste em maio e a Brookfield e Motorola Solutions em junho. 1

2 II Programa de investimentos para o semestre seguinte. Tendo em vista que o imóvel já foi entregue e todos os valores referentes à aquisição do imóvel já foram pagos, não há investimentos previstos para o próximo semestre. III Informações, acompanhadas das premissas e fundamentos utilizados em sua elaboração, sobre: a) Conjuntura econômica do segmento do mercado imobiliário em que se concentrarem as operações do Fundo, relativas ao semestre findo, e perspectivas da administração para o semestre seguinte; De acordo com a CBRE, a taxa de vacância geral na cidade de São Paulo encerrou o primeiro semestre de 2014 em 10,9%, no qual demonstra um aumento em relação ao semestre anterior de 10,3%. A taxa de vacância de edifícios de alto padrão teve um leve aumento, encerrando o período em 15,3%, contra 14,2% do período anterior. Em linha com o aumento da taxa de vacância geral, a sub-região da Paulista registrou um aumento de 7,1%, contra 5,3% em relação ao semestre anterior. Em contrapartida, as subregiões de Jardins e Marginal registraram vacâncias estáveis, impulsionadas pela limitada entrega de novos espaços. 2

3 Gráfico 1: Taxa de Vacância Geral Fonte: CBRE (jun/2014) Na cidade de São Paulo, a entrega de novos espaços no primeiro semestre de 2014 totalizou m², o menor volume entregue desde o início do monitoramento do mercado. Do total de entregas desse semestre, apenas um edifício, considerado classe A foi entregue, contrariando a tendência geral, que é o aumento da participação de edifícios de alto padrão. As sub-regiões de Jardins e Marginal continuaram com a maior proporção do novo estoque no período. Do total de novos espaços entregues nesse semestre, 56% foram das sub-regiões de Jardins e Marginal. 3

4 Gráfico 2: Estoque Fonte: CBRE (jun/2014) Embora muitas empresas não estejam em expansão, grande parte continua a demandar novos espaços de escritórios aproveitando-se de preços de locação mais competitivos e de melhores instalações, com espaços mais eficientes e de melhor qualidade. A absorção bruta registrou um volume de m² no primeiro semestre de 2014, representa um volume moderado em relação à média semestral desde o início do monitoramento do mercado. Quanto às subregiões, a Marginal registrou no período a maior proporção da absorção bruta com 57%. A Vila Olímpia, uma das sete divisões da Marginal, correspondeu com 24% da absorção bruta da Marginal. 4

5 Gráfico 3: Absorção Bruta Fonte: CBRE (jun/2014) Embora vivendo um aumento da vacância geral nesse primeiro semestre de 2014, o mercado de escritórios apresentou um período de estabilidade. A absorção bruta se manteve positiva em relação ao semestre passado, indicando uma demanda continua e estável do mercado. Entendemos que o mercado de lajes corporativas de São Paulo encontra-se em uma fase de ajustes, com taxas de vacância com tendência de aumento e com os valores de locação pressionados por conta de novos edifícios que serão entregues no próximo semestre. Com o volume de absorção bruta em linha com o semestre anterior e com o menor volume de entregas de novos espaços registrados no período, demonstra que a demanda por novos empreendimentos e com padrão construtivo superior se manterá ao longo desse ano. 5

6 Tabela 1: Estatísticas por sub-região Fonte: CBRE (jun/2014) Nesse contexto, o Fundo vem buscando locatários para o Edifício Continental Tower do Cidade Jardim Corporate Center, com o apoio da Richard Ellis (CBRE). A CBRE realiza o trabalho de prospecção de locatários compatíveis com perfil AAA do imóvel e realiza um processo de seleção/triagem de acordo com o interesse de cada perfil de cliente empresarial, tais como: necessidade de ampliação/expansão, renovação de contrato de locação, valor de locação, interesse por realocação, nível de infraestrutura na região, entre outros. Após esse processo de seleção/triagem, o Fundo inicia as negociações com o potencial locatário. A abordagem de potenciais locatários é direta, preferencialmente de forma pessoal. Dentro desse público, há empresas nacionais e multinacionais divididas entre os principais segmentos de atividade: - Financeiro (bancos, corretoras de valores e consultorias); - Serviços (agências publicitárias, escritórios de advocacia, seguradoras e etc); - Tecnologia (desenvolvedores de software e hardware, telefonia, provedores e etc); - Industrial (alimentos, químico, farmacêutico, construtoras e etc). 6

7 Normalmente o processo de negociação é lento, pois existem algumas fases a serem realizadas no tempo necessário de cada empresa, tais como: avaliação de necessidade (necessidade de área, custos envolvidos, localização e etc), visitas técnicas, seleção dos edifícios interessados, estudos de layouts dos edifícios selecionados e formalização de uma proposta. O tempo para o fim desse processo varia de empresa para empresa, muitas dependem de aprovação de suas matrizes fora do país. Ao final do ano de 2012, o Fundo havia assinado um contrato de locação, com o grupo farmacêutico japonês Daiichi Sankyo, referente a meio andar. O segundo contrato de locação foi assinado com a General Electric, conglomerado americano com atuação global em diversas indústrias, que ocupa quatro andares e meio. Em 2013 assinamos contrato com a Brookfield Incorporações, uma das maiores incorporadoras do Brasil, referentes outros dois andares e a Motorola Solutions, empresa multinacional de tecnologia que ocupa mais um andar e meio. Assim, em Dezembro de 2013, do total de 13 andares pertencentes ao Fundo, oito andares e meio já estavam com negociações de contratos de aluguel concluídas, 63,69% do imóvel. No tocante à locação dos andares restantes, o Fundo permanece em fase de prospecção ativa com diversas empresas interessadas, 1 empresa já requisitou proposta de locação, mas, sem definição até o momento. Para dar continuidade a esse processo e locarmos o quanto antes os 4,5 andares restantes temos mapeado 11 empresas potenciais que se adequam ao perfil do imóvel. Algumas dessas têm seus contratos de locação atuais próximos de vencimento, ou precisam de imóvel maior por diferentes motivos, algumas já visitaram o Continental Tower, mas, precisam retornar em outras visitas com outros membros das áreas de RH, patrimonial, CFO/CEO, outras estão obtendo o aval da matriz no exterior para aprovar o processo de mudança e mapeamento dos possíveis imóveis e regiões, outras desejam mudar, mas estão aguardando o desenrolar do cenário político econômico do país para se definirem. 7

8 b) O valor de mercado dos ativos integrantes do patrimônio do fundo, incluindo o percentual médio de valorização ou desvalorização apurado no período, com base na última análise técnica disponível, especialmente realizada para esse fim, em observância de critérios que devem estar devidamente indicados no relatório; Ao final do ano de 2013 foi elaborado o laudo de reavaliação do imóvel. Para sua elaboração, foi contratada a empresa Colliers International do Brasil. Os trabalhos técnicos envolvendo vistoria ao local, contatos, levantamento de dados e cálculos, foram realizados no mês de Novembro de Na reavaliação houve valorização do imóvel da ordem de 3,5%, passando a propriedade do valor R$ ,00 do laudo 2012 para R$ ,00 para No laudo, a Colliers estabeleceu uma faixa de valores para avaliação do imóvel, em função de cenários de valores médios de locação das lajes e das taxas de desconto aplicadas aos fluxos de aluguéis projetados. O relatório do laudo de avaliação elaborado pela Colliers está disponivel na página do Fundo na rede mundial de computadores, no seguinte endereço: 8

9 IV Relação das obrigações contraídas no período. Relação das obrigações Valor R$ Mil Provisão de despesas de Cartorio 236 Taxa de administração 195 Consultoria Imobiliária 348 Despesas operacionais a pagar 122 Taxa de custodia 10 Outras obrigações 221 Total Rentabilidade nos últimos 4 (quatro) semestres. Período Rentabilidade Acumulada No Semestre dez/12 6,74% jun/13 5,54% dez/13 6,98% jun/14 1,90% Os valores de rentabilidade apurados foram calculados com base na Rentabilidade Mensal Efetiva mostrada no quadro abaixo, que considera tanto a variação do valor da cota patrimonial ex-dividendo quanto os Rendimentos Distribuídos no período. A rentabilidade acumulada em cada semestre foi obtida pela capitalização das rentabilidades de cada mês, assumindo a reaplicação dos rendimentos distribuídos à mesma taxa (conceito análogo ao de Taxa Interna de Retorno TIR). 9

10 VI O valor patrimonial da cota, por ocasião dos balanços, nos últimos 4 (quatro) semestres calendário. Mês/Ano Patrimônio Líquido Quantidade de Valor patrimonial Valor da cota (R$ mil) Cotas da cota (R$) EX-DIVIDENDO (R$) Dez/ , ,3631 Jun/ , ,4486 Dez/ , ,6899 Jun/ , ,2072 VII a relação dos encargos debitados ao fundo em cada um dos 2 (dois) últimos exercícios, especificando valor e percentual em relação ao patrimônio líquido médio semestral em cada exercício. Encargos 1ºSem ºSem ºSem ºSem-2012 Valor R$ Mil % PL Médio Valor R$ Mil % PL Médio Valor R$ Mil % PL Médio Valor R$ Mil % PL Médio Taxa de administração , , , ,49 Consultoria imobiliária 323 0, , , ,20 Tributos Minucipais 483 0,17 0 0, ,59 0 0,00 Despesas de condominio , ,35 0 0, ,05 Despesas de custodia 64 0, , , ,03 Auditoria e Custodia 14 0, , , ,01 Taxa de fiscalização - CVM 15 0, , , ,01 Outras 53 0, ,01 6 0, ,01 Total , , , ,79 IX Fluxo de Caixa Fundo de Investimento Imobiliário BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower (Administrado pela Votorantim Asset Management D.T.V.M. Ltda.) Demonstração dos fluxos de caixa - método direto Período Findo 30 de junho 2014 Em milhares de reais Fluxo de caixa das atividades operacionais Aquisição de Cotas de Fundo de Investimento (7.861) Resgate de Cotas de Fundo de Investimento

11 Rendimentos com operações compromissadas 9 Recebimento de aluguel Pagamento de tributos (383) Pagamento de taxa de administração (1.193) Pagamento de despesas com condomínio (1.057) Pagamento de despesas com serviços técnicos especializados (318) Pagamentos diversos (27) Caixa líquido das atividades operacionais Fluxo de caixa das atividades de financiamento Valores distribuídos (4.860) Caixa líquido das atividades de financiamento (4.860) Variação líquida de caixa e equivalentes de caixa Caixa e equivalentes de caixa - início do período - Caixa e equivalentes de caixa - fim do período X Demandas Judiciais Não houve demandas judiciais neste período. XI - Resumo das negociações das cotas em ambiente BM&F Bovespa Resumo de Negociações Totais dos pregões Totais dos pregões Ref: Jun/2014 Ref: Jul/ Jun/2014 Mercado de Ações Negociações Volume (R$) Negociações Volume (R$) Fundo Imobiliário , ,80 Total Geral , ,80 Participação Empresa/Setor 0,59% 0,01 0,70% 0,01 Participação Setor/BOVESPA 0,50% 0,00 0,40% 0,00 Fonte: BM&F Bovespa Evolução de Preço e Volume Médio nos Pregões Preço por Opção (em R$) Volume Médio (R$) Por Mês Aber. Mín. Máx. Méd. Fech Negócio Diário jul/13 81,81 74,52 82,10 79,20 80, , ,96 ago/13 79,80 75,10 81,99 79,30 75, , ,37 set/13 75,50 72,00 79,45 76,03 77, , ,00 out/13 77,00 75,00 80,00 78,24 77, , ,76 11

12 nov/13 79,49 70,00 79,49 74,61 74, , ,78 dez/13 74,19 58,10 74,19 64,61 65, , ,68 jan/14 64,00 55,00 67,00 61,03 56, , ,41 fev/14 56,50 52,00 57,99 53,95 57, , ,83 mar/14 57,97 56,00 59,00 57,17 57, , ,47 abr/14 56,97 55,50 61,00 57,70 58, , ,99 mai/14 58,45 53,01 59,00 55,58 57, , ,72 jun/14 58,50 56,21 59,87 57,33 57, , ,57 Fonte: BM&F Bovespa XII - Comentários adicionais do Administrador sobre Eventos Subsequentes Não houve Eventos Subsequentes. Agrademos aos Senhores Cotistas a preferência e a credibilidade depositada em nossa instituição, e estamos à disposição para eventuais esclarecimentos. Atenciosamente, Sandra Orlandi Petrovsky Diretora Votorantim Asset Management Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda. Contatos Todos os documentos e comunicados do Fundo podem ser consultados nas seguintes páginas na rede mundial de computadores: 1. Votorantim Asset ( > Documentos de Ofertas > Fundos Estruturados; 2. BM&F Bovespa ( > Mercados > Fundos/ETFs > Fundos Imobiliários 3. CVM Comissão de Valores Mobiliários em Fundos de Investimentos Desde abril/2012, os investidores podem acessar as informações do Fundo por meio de um site dedicado: 12

13 Em caso de dúvidas, sugestões e reclamações, entre em contato com o Serviço de Atendimento ao Cliente: , Deficientes Auditivos e de Fala horas por dia, 7 dias por semana, ou sac@bancovotorantim.com.br. Caso suas dúvidas, sugestões ou reclamações não tenham sido satisfatoriamente solucionadas pelo Serviço de Atendimento ao Cliente, entre em contato com a Ouvidoria: , Deficientes Auditivos e de Fala de 2ª a 6ª feira - 9:00 às 18:00 hs, exceto em feriados nacionais; ou Caixa Postal 21212, Rua Barão do Triunfo, 242, São Paulo SP, CEP: ; ou pelo formulário disponível no site do Banco Votorantim S.A. Este material é meramente informativo e não deve ser considerado como recomendação de investimento ou oferta para a aquisição de cotas de fundos ou outros investimentos, nem deve servir como única base para tomada de decisões de investimento. LEIA O PROSPECTO E O REGULAMENTO ANTES DE INVESTIR. RENTABILIDADE PASSADA NÃO REPRESENTA GARANTIA DE RENTABILIDADE FUTURA. A RENTABILIDADE DIVULGADA NÃO É LÍQUIDA DE IMPOSTOS. PARA AVALIAÇÃO DA PERFORMANCE DE UM FUNDO DE INVESTIMENTO, É RECOMENDÁVEL A ANÁLISE DE, NO MÍNIMO, 12 (DOZE) MESES. FUNDOS DE INVESTIMENTO NÃO CONTAM COM GARANTIA DO ADMINISTRADOR, DO GESTOR, DE QUALQUER MECANISMO DE SEGURO OU FUNDO GARANTIDOR DE CRÉDITO FGC. Em caso de dúvida, fale com o seu Gerente de Relacionamento. Serviço de Atendimento ao Cliente: , Deficientes Auditivos e de Fala horas por dia, 7 dias por semana, ou sac@bancovotorantim.com.br. Ouvidoria: Deficientes Auditivos e de Fala de 2ª a 6ª feira - 9:00h às 18:00h. 13