EDITAL DE PMI Nº 01/2018 ANEXO I TERMO DE REFERÊNCIA

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1 EDITAL DE PMI Nº 01/2018 ANEXO I TERMO DE REFERÊNCIA TERMO DE REFERÊNCIA PARA ELABORAÇÃO DE ESTUDOS DE MODELAGEM TÉCNICA, ECONÔMICO-FINANCEIRA E JURÍDICA REFERENTES À REQUALIFICAÇÃO, MANUTENÇÃO E OPERAÇÃO DO MERCADO PÚBLICO CENTRAL NO MUNICÍPIO DE PORTO ALEGRE

2 1. OBJETIVO Este Procedimento de Manifestação de Interesse (PMI) visa estabelecer diretrizes para a elaboração de estudos técnicos (doravante denominados ESTUDOS) referentes à estruturação de PROJETO de requalificação, manutenção e operação do Mercado Público Central de Porto Alegre (doravante denominado MERCADO). Os ESTUDOS consistem na modelagem operacional, econômico-financeira, jurídica e estudos de engenharia, arquitetura e impacto urbanístico e de patrimônio histórico. Poderá ser incluída no escopo dos ESTUDOS modelagem referente à construção, manutenção e operação de estacionamento subterrâneo (doravante denominado ESTACIONAMENTO SUBTERRÂNEO) em área próxima ao MERCADO, ou de aproveitamento de área superficial no entorno, conforme Anexo VII. O presente Procedimento de Manifestação de Interesse rege-se pelo Decreto Municipal nº de 20 de julho de 2017, inclusive no tocante aos critérios de ressarcimento dos ESTUDOS. 2. DESCRIÇÃO DO EQUIPAMENTO O MERCADO é um centro comercial atualmente gerido pelo Município de Porto Alegre. Foi inaugurado em 1869 na região central de Porto Alegre e é um bem cultural tombado desde 21 de dezembro de 1979 como Patrimônio Histórico do Município de Porto Alegre, com base na Lei Municipal n o de 16 de setembro de de Figura 1 Mercado Público Fonte: Ricardo Stricher/PMPA 2 A estrutura do Mercado Público conta com elementos de importante valor histórico, conforme o disposto no trecho a seguir, constante do Plano de Gerenciamento de Riscos, p.05 (disponível no Anexo IX do Edital) para o patrimônio cultural do Mercado Público Central: 1 Fonte: Livro Tombo nº Disponível em: goo.gl/skqcp2, acesso em 03 de julho de 2017.

3 Nesta emblemática edificação, que abriga as atividades do Mercado e representa uma importante parte da história da cidade, há elementos de especial importância por sua autenticidade, qualidade estética/arquitetônica, valor histórico ou significado espiritual. Dentre estes, pode-se destacar: os ornamentos arquitetônicos originais nos torreões e frontões das fachadas externas; o pátio central interno circundado por uma galeria com arcadas (configuração de "claustro"); o pavilhão metálico restaurado do quadrante IV (original de 1912); piso original de ladrilho hidráulico decorado do segundo pavimento; elementos construtivos originais como partes das alvenarias internas e externas (argamassa de cal) e as pilastras de pedra grés (arenito rosa); o sistema de aberturas internas com esquadrias de madeira originais; elementos decorativos internos tais como as cabeças de boi do antigo açougue e as portadas coloridas junto à saída da Av. Júlio de Castilhos, os fragmentos de pinturas murais no interior de uma das lotéricas e do restaurante Gambrinus; o local do assentamento de um Orixá (Exu/Bará) no centro do cruzeiro do Mercado; etc. (Plano de Gerenciamento de Riscos para o patrimônio cultural do Mercado Público Central, página 5). Com mais de 100 estabelecimentos comerciais, o MERCADO é um dos mais tradicionais comércios da cidade, vendendo desde especiarias finas até artigos populares, tendo movimentação de mais de compras por dia, além de representar um dos principais pontos turísticos da cidade. Ao longo de sua existência, o MERCADO sofreu quatro incêndios (1912, 1976, 1979 e 2013), sendo que o último inviabiliza até hoje o uso do segundo pavimento. 3. JUSTIFICATIVA DO PROJETO A fim de que o potencial do MERCADO seja plenamente explorado, é necessário que haja uma ampla intervenção de seus espaços, estruturas e operação, que deverá ser posteriormente conservada por meio de estratégia de manutenção. Para isso, busca-se a realização de um projeto de parceria entre a iniciativa privada e a Administração Pública (PROJETO), cuja modelagem jurídica será sugerida pelos ESTUDOS, sem a previsão de contraprestação pública pecuniária. Com a execução do PROJETO, será possível preservar a identidade cultural do MERCADO (valores materiais e imateriais), e manter a longo prazo uma estrutura adequada, moderna, de qualidade e visualmente atraente, além de aumentar a eficiência da gestão e incorporar ao equipamento os serviços e infraestruturas necessários à fruição adequada de seus espaços pelo público com qualidade, segurança, acessibilidade e conforto. Busca-se ainda promover a utilização cultural dos espaços, bem como ampliar a qualidade dos serviços e garantir a segurança dos usuários, de forma que seja possível proporcionar movimentação turística, lazer, desenvolvimento social, cultural e econômico para a cidade, fornecendo produtos, serviços e atendimento de qualidade, com o aproveitamento das bancas, restaurantes e demais serviços já disponíveis.

4 4. ESCOPO DO PROJETO O Município pretende implementar o PROJETO na área que compreende o MERCADO, situado no quarteirão formado pelo Largo Glênio Peres (Praça XV), Avenida Borges de Medeiros, Avenida Júlio de Castilhos e Praça Parobé, no bairro Centro Histórico, Porto Alegre, Rio Grande do Sul, CEP O MERCADO possui dois pavimentos, além de um andar intermediário (áreas de mezaninos) onde estão localizados os depósitos das bancas e lojas, sala de descanso, vestiários para os funcionários e mezaninos individuais. O MERCADO possui área construída de cerca de m², e a área bruta locável (ABL) de aproximadamente m², divididos conforme quadro abaixo: Quadro 1 Áreas Mercado Público Área construída 1 Área bruta locável 2 Pavimento térreo: m² Pavimento térreo: m² Mezanino: m² Mezanino: m² 2º pavimento: m² 2º pavimento: m² 1- Fonte: Secretaria Municipal de Desenvolvimento Econômico - SMDE/PMPA. 2- Fonte: Secretaria Municipal de Parcerias Estratégicas - SMPE/PMPA, estimativa realizada a partir de plantas e relatórios disponibilizados pela SMDE/PMPA). O escopo do PROJETO consiste em obras de requalificação na estrutura física já existente do MERCADO (área constante do Anexo VI), bem como serviços de manutenção e operação. Opcionalmente, os interessados poderão realizar os ESTUDOS de forma a incluir no PROJETO a construção, manutenção e operação de ESTACIONAMENTO SUBTERRÂNEO na região do Largo Glênio Peres, conforme área demarcada na figura abaixo. Figura 2 Largo Glênio Peres Fonte: Google Maps. Elaboração: SMPE

5 4.1 Requalificação do MERCADO Os ESTUDOS deverão detalhar as intervenções físicas a serem implementadas no MERCADO com o objetivo de otimizar seu potencial logístico e de abastecimento, valorizar os espaços de sociabilidade e implementar melhorias na infraestrutura já existente, resguardados os valores histórico-culturais materiais e imateriais. Os ESTUDOS deverão contemplar ainda as intervenções físicas necessárias ao cumprimento de todas as exigências do Corpo de Bombeiros relativas à prevenção e proteção contra incêndio, especialmente quanto ao disposto na Lei Complementar Estadual de 26 de dezembro de Os ESTUDOS devem contemplar ao menos os seguintes aspectos: a. Instalações elétricas; b. Instalações hidráulicas; c. Sistema de circuito fechado de TV (CFTV); d. Estruturas de acessibilidade, seguindo as normas pertinentes, em especial a ABNT 9050/2015; e. Estruturas, fachadas e coberturas; f. Revestimentos nas áreas pertinentes (banheiro, cozinhas, circulação interna, entre outras); g. Acessos e logística do MERCADO e entorno: Acessos a pedestres e ciclistas; Acesso por veículos e motocicletas; Acessos para carga e descarga de mercadorias; Outros. h. Sistema de climatização; i. Sistema de refrigeração. Vale mencionar que o Município de Porto Alegre possui projetos executivos para obras de recuperação e requalificação da área do Mercado Público com vistas ao atendimento das exigências do PPCI e a melhoria de algumas estruturas. Portanto, os ESTUDOS TÉCNICOS deverão observar os projetos ora mencionados para quaisquer intervenções que se façam necessárias para requalificação do mercado. Não obstante ao exposto, os ESTUDOS TÉCNICOS poderão apresentar novas soluções compatíveis com a legislação vigente, especialmente no tocante aos aspectos culturais e de patrimônio histórico. Os projetos mencionados no parágrafo anterior foram apresentados ao Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional (Iphan), em Brasília, com vistas a obtenção de recursos da ordem de R$ ,00 (dez milhões de reais), provenientes do Plano de Aceleração do Crescimento 2, o PAC Cidades Históricas, do Governo Federal. Os recursos pleiteados serão destinados aos itens orçados conforme Anexo X deste Edital. Desta forma os ESTUDOS TÉCNICOS deverão contemplar cenário econômico-financeiro alternativo, no qual se preveja a utilização dos recursos federais para a execução dos serviços e bens orçados no Anexo X.

6 4.2 Manutenção do MERCADO Os ESTUDOS deverão considerar a manutenção para conservação, recomposição e preservação das características físicas e técnicas do MERCADO, por meio da execução de serviços necessários ao pleno funcionamento do equipamento, devendo incluir manutenção preventiva, manutenção de rotina e manutenção corretiva. Todas as manutenções deverão seguir a legislação, normas e regulamentação aplicáveis em cada caso e incluir os seguintes itens: a. Manutenção das estruturas de acessibilidade em adequado estado de utilização; b. Manutenção de elevadores e escadas rolantes; c. Reparo e manutenção de facilidades, ambientes, paredes, pisos e revestimentos, caixilhos, forros, portas e outros, se houver; d. Manutenção das instalações elétricas; e. Manutenção das instalações do sistema de detecção, prevenção e combate a incêndio; f. Manutenção das instalações hidráulicas e sanitárias; g. Manutenção do sistema de segurança; h. Manutenção do sistema de limpeza: Limpeza rotineira (serviços de varredura, limpeza e desobstrução dos dispositivos de drenagem, incluindo banheiros, pisos, pias e janelas; Limpeza emergencial sempre que houver verificação de necessidade imediata; Limpeza das calçadas; Limpeza de caixas d água. i. Recolhimento periódico de lixo; j. Execução de programas de controle de pragas sinantrópicas, controle de cupins, desratização, desinsetização e controle de endemias; k. Manutenção e preservação de patrimônio histórico; l. Segurança patrimonial; m. Sistema de captação, registro e transmissão de imagens com o uso de câmeras de monitoramento, sistema de gravação e armazenamento de imagens, com interligação ao CEIC Centro Integrado de Comando da Cidade de Porto Alegre da Prefeitura Municipal de Porto Alegre, conforme diretrizes fornecidas pela PROCEMPA Companhia de Processamento de Dados do Município de Porto Alegre; n. Disponibilização de atendimento de emergência, conforme normas técnicas exigidas pelo Corpo de Bombeiros; o. Manutenção de ambulatório; p. Elaboração e implementação de programas específicos com vistas ao aumento da eficiência na utilização de água e/ou reutilização de águas; q. Renovação, elaboração e aprovação do Plano de Prevenção Contra Incêndios; r. Implementação de sistema de coleta e destinação seletiva de lixo; e s. Outros que se mostrarem necessários na elaboração dos estudos. Deverão ser previstos nos ESTUDOS níveis de serviços adequados ao escopo do projeto e às características do equipamento, bem como quadro de indicadores de desempenho para mensuração destes. Deverão ser definidos os níveis mínimos aceitáveis para cada indicador, além de metodologia, técnica e procedimento para a mensuração.

7 4.3 Operação do MERCADO Os ESTUDOS deverão contemplar os serviços associados à operação do MERCADO, ou seja, o conjunto de atividades de gestão, comerciais, publicitárias e de logística. Estas deverão ser planejadas de modo a obter a máxima funcionalidade do espaço, de forma eficaz e eficiente para melhorar a atratividade, conforto e a oferta de serviços e eventos para a população de Porto Alegre e visitantes, observada a identidade cultural do MERCADO. Além disso, também são diretrizes para o desenvolvimento da modelagem operacional: a. Possibilidade de ampliação de horários e dias de funcionamento, especialmente quanto ao funcionamento noturno e aos domingos; b. Desenvolvimento de estratégia de promoção do MERCADO, incluindo planejamento de comunicação e marketing e demais ações; c. Realização de eventos de diferentes portes e voltados a uma gama diversificada de público-alvo, como eventos artísticos, culturais, sociais, corporativos, religiosos, de entretenimento, entre outros; d. Possibilidade de exploração de outras atividades e instalação de novos equipamentos que maximizem o aproveitamento da infraestrutura existente; e. Previsão de um programa de utilização social do MERCADO, visando promover a democratização do acesso ao lazer e à cultura; f. Definição de zoneamento e diretrizes de locação dos espaços e estruturas do MERCADO a partir do término dos prazos contratuais das permissões em vigor; g. Plano de gestão logística que inclua gerenciamento de estoque, carga e descarga de mercadorias Estacionamento de Superfície Os ESTUDOS poderão contemplar em seu escopo o uso comercial de estacionamento de superfície em área adjacente ao MERCADO (conforme demarcação do Anexo VII), sendo que deverá ser instalada estrutura de operação e segurança aos usuários. A área comporta cerca de 60 vagas, as quais deverão ser demarcadas conforme determinações da EPTC Empresa Pública de Transporte e Circulação. A exploração é vedada em dias úteis das 6h às 19h e liberada para utilização em tempo integral em sábados, domingos e feriados. 4.4 Construção do ESTACIONAMENTO SUBTERRÂNEO Os ESTUDOS poderão contemplar ainda a construção de um ESTACIONAMENTO SUBTERRÂNEO no Largo Glênio Peres, observados os preceitos relativos ao Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano Ambiental de Porto Alegre (conforme Lei Complementar 646/10) e tendo em vista as seguintes diretrizes: a. Mitigação de riscos ao patrimônio histórico e cultural edificado; b. Atendimento às normativas do IPHAN no que tange ao manejo de sítios arqueológicos; c. Minimização do impacto viário e de tráfego da área e entorno;

8 d. Minimização de interferência e preservação da infraestrutura de subsolo existente, incluindo redes de água, esgoto, energia elétrica, entre outras; e. Melhoria da utilização das vias públicas; f. Provimento de segurança aos usuários. A construção do ESTACIONAMENTO deverá contemplar ao menos as seguintes características técnicas: a. Instalação de sinalizadores individuais de vaga; b. Instalação de equipamentos de acesso automatizados; c. Instalação de estações de pagamento automático; d. Implantação de estruturas que proporcionem a acessibilidade do estacionamento. 4.5 Operação e Manutenção do ESTACIONAMENTO SUBTERRÂNEO Os ESTUDOS deverão considerar os serviços de operação e manutenção do ESTACIONAMENTO SUBTERRÂNEO. São diretrizes gerais para o desenvolvimento destas atividades: a. Atendimento nos horários e dias de funcionamento do MERCADO; b. Conservação adequada dos sistemas, equipamentos e estruturas; c. Manutenção e limpeza adequada dos espaços, incluindo preventiva, de rotina e corretiva; d. Possibilidades de exploração de outras atividades que permitam auferir receitas acessórias; e. Sistema de captação, registro e transmissão de imagens com o uso de câmeras de monitoramento, sistema de gravação e armazenamento de imagens, com interligação ao CEIC Centro Integrado de Comando da Cidade de Porto Alegre da Prefeitura Municipal de Porto Alegre, conforme diretrizes fornecidas pela PROCEMPA Companhia de Processamento de Dados do Município de Porto Alegre; f. Serviços de segurança para proteção patrimonial e pessoal dos usuários. 5. ESTUDOS TÉCNICOS 5.1 Premissas gerais São premissas gerais para o desenvolvimento das soluções propostas nos ESTUDOS: a. Preservação dos equipamentos e estruturas já existentes, especialmente os itens tombados; b. Preservação da identidade cultural do MERCADO; c. Priorização do interesse público do PROJETO, a partir dos benefícios para a população advindos de sua execução; d. Cumprimento de todas as exigências do Corpo de Bombeiros relativas à Prevenção e Proteção Contra Incêndio, dispostas no Anexo VIII, aplicável tanto para áreas comuns como para os estabelecimentos comerciais;

9 e. Compatibilidade com as normas e legislações vigentes, especialmente no tocante a aspectos ambientais, diretrizes de uso do solo e regulações quanto a patrimônio histórico e cultural; f. Observância das normas e exigências de aprovação da Equipe de Patrimônio Histórico Cultural (EPAHC) e do Conselho do Patrimônio Histórico e Cultural (COMPAHC) para intervenções em bens tombados; g. Continuidade dos contratos de permissão de uso dos estabelecimentos comerciais do MERCADO celebrados entre a Administração Pública Municipal e os atuais permissionários até o término de suas vigências; h. Vedação da apresentação de soluções que levem em conta a concessão de incentivos fiscais e tributários não previstos na legislação. 5.2 Diagnóstico e Estudos preliminares Definição de Cenários A fim de nortear os ESTUDOS, o REQUERENTE deverá apresentar ao menos um dos cenários abaixo para desenvolvimento da modelagem do PROJETO: a. Cenário 1: contempla PROJETO de requalificação, operação e manutenção do MERCADO; b. Cenário 2: contempla PROJETO de requalificação do MERCADO, construção do ESTACIONAMENTO SUBTERRÂNEO, e operação e manutenção de ambos. Em relação aos produtos descritos no quadro 2 do item 7 PRODUTOS DOS ESTUDOS, cabe ressaltar que, caso seja optado pelo Cenário 2, os produtos A, B e C deverão ser apresentados separadamente para cada um dos empreendimentos (MERCADO e ESTACIONAMENTO SUBTERRÂNEO). Já o produto D deverá ser apresentado de forma conjunta Estudos de Benchmark Deverá ser realizado um levantamento prévio de soluções utilizadas em projetos similares no Brasil e no mundo, sob as perspectivas de engenharia e de modelo de negócios, descrevendo as estratégias utilizadas em cada caso e de que forma isso poderia ser replicado para este projeto Diagnóstico da Situação Atual Os ESTUDOS deverão ponderar as condições atuais da área de influência do projeto, considerando: a. Situação ambiental da área de influência do PROJETO; b. Legislação municipal e federal afetas ao PROJETO; c. Condicionantes legais, regulatórias e normativas para a realização do PROJETO; d. Situação da infraestrutura física existente na área; e. Situação dos sistemas técnicos e equipamentos; f. Diagnóstico de acessibilidade (viária e de circulação de pedestres).

10 5.2.4 Estudo de Demandas e Necessidades Deverá ser realizada uma análise de demanda e necessidades atuais por produtos e serviços, bem como uma projeção ao longo do prazo contratual, considerando as linhas de negócios e tipos de eventos, serviços prestados e preços praticados, envolvendo não somente atividades principais, como também as atividades acessórias. Deverão ser mapeados e analisados os seguintes itens: a. Análise quantitativa e qualitativa do público atendido atualmente e do público que se pretende atender com a execução do PROJETO, incluindo perfil e características de cada nicho (perfil socioeconômico, interesses, comportamentos, motivações); b. Os equipamentos já existentes e as atividades já autorizadas; c. Possibilidades quanto às novas unidades de negócio, equipamentos e atividades a serem exploradas; d. Preços atuais e previsões de reajuste; e. Outros itens que tenham relevância na análise atual da demanda e nas projeções futuras; f. Possibilidades de mercado relativas às características da região, como realização de festas, eventos de turismo, feiras, ações de publicidade, dentre outros Definição de Soluções Técnicas para o Projeto Os ESTUDOS deverão apresentar as soluções técnicas (de engenharia e arquitetura) para requalificação do MERCADO e construção do ESTACIONAMENTO SUBTERRÂNEO, conforme as diretrizes técnicas dispostas nos itens 4.1 e 4.4, respectivamente, a fim de nortear o desenvolvimento dos ESTUDOS. 5.3 Modelagem do PROJETO Modelagem Operacional A modelagem operacional consistirá na apresentação de forma e de dimensionamento dos processos de gestão comercial e operacional do PROJETO, com base na demanda a ser atendida, no nível de qualidade almejado e no planejamento para geração de receitas principais e acessórias, advindas da locação das bancas, da utilização comercial de estacionamento, atividades publicitárias, realização de eventos culturais ou de entretenimento, dentre outras possíveis fontes a serem sugeridas, respeitada a legislação vigente. A fim de atingir estas metas, devem ser elaborados um Plano de Operação e um Plano de Manutenção dos ativos Plano de Operação Conforme itens 4.3 e 4.5 deste documento, o Plano de Operação deverá detalhar o conjunto de procedimentos e metodologias para adequada execução das atividades comerciais, publicitárias e de operação e logística Plano de Manutenção

11 O Plano de Manutenção inclui as metodologias de execução, demandas por equipamentos e estruturas físicas necessárias, bem como mão de obra para adequado cumprimento das diretrizes estabelecidas nos pontos 4.2 e 4.5 deste documento Mensuração de Desempenho Os ESTUDOS deverão conter um Sistema de Mensuração de Desempenho, dispondo um conjunto de indicadores para a avaliação da disponibilidade dos serviços e do desempenho operacional do parceiro privado, bem como a metodologia de mensuração. Essa atividade será realizada por Verificador Independente, cuja contratação deverá estar prevista na modelagem deste projeto. Os indicadores de desempenho deverão estar preferencialmente agrupados nas seguintes áreas: a. Operação - avalia a disponibilidade e qualidade da infraestrutura e dos serviços, bem como o cumprimento dos prazos estabelecidos para os mesmos; b. Manutenção - avalia a manutenção nos níveis de eficiência atingidos pela concessionária; c. Conformidade avalia o atendimento aos prazos e requisitos exigidos para a apresentação de certificados e relatórios Estudos de Arquitetura e Engenharia Esta parte dos ESTUDOS consiste no anteprojeto (AP), ou seja, documentos técnicos que permitam a caracterização das intervenções propostas, bem como estimativa dos custos e prazos de execução dos serviços. Devem ser considerados os componentes e instalações já existentes, bem como investimentos e obras já contratadas pelo município e aspectos de impacto urbanístico, de patrimônio histórico e ambiental. É desejável que a modelagem de engenharia e arquitetura considere materiais adequados ao perfil das intervenções de requalificação propostas e métodos construtivos mais adequados, garantindo padrões de qualidade dos materiais e serviços, além de acabamentos duráveis e adequados para o uso por grande fluxo de pessoas. Os ESTUDOS relativos ao cenário escolhido devem contemplar os seguintes requisitos mínimos: a. Identificação das soluções técnicas de engenharia e arquitetura escolhidas para o projeto; b. Requisitos técnicos e operacionais mínimos, globais e localizados, para as facilidades a serem implementadas; c. Requisitos para eventuais construções complementares; d. Identificação dos tipos de intervenções a serem executados e de materiais e equipamentos utilizados; e. Identificação dos métodos construtivos; f. Orçamento detalhado do custo global das obras, fundamentado em quantitativos de serviços e fornecimentos propriamente avaliados;

12 g. Plano de implantação, dimensionamento e caracterização das intervenções previstas; h. Cronograma físico-financeiro das obras Modelagem econômico-financeira A modelagem econômico-financeira deverá contemplar estudo da viabilidade e sustentabilidade do projeto do ponto de vista econômico-financeiro, que incluirá demonstração dos resultados quantitativos estimados para o projeto, previsão de investimentos, prazo do contrato, vantagem econômica para o Município, entre outros Estudo de viabilidade econômico-financeira da concessionária (Avaliação Financeira) Esta parte dos ESTUDOS consiste em relatório explicativo da modelagem financeira, contendo a justificativa de todas as premissas utilizadas e dispondo minimamente dos seguintes itens: a. Premissas macroeconômicas e financeiras; b. Premissas fiscais e tributárias; c. Modelo de remuneração do futuro contratado, em formas adequadas também ao interesse público; d. Descrição e dimensionamento das fontes de receitas (principais e complementares), com respectivas premissas e com base em projeção de cenários de demanda; e. Dimensionamento de custos e despesas, discriminando-os entre fixos e variáveis (OPEX); f. Cronograma físico-financeiro detalhado dos investimentos (fixos e préoperacionais, inicias e reinvestimentos), por etapa e por fase de implantação, caso haja, incluindo os prazos para obtenção das licenças de instalação e operação, se aplicável (CAPEX); g. Descrição da estrutura de capital (próprio e de terceiros); h. Descrição do tipo de dívida e dos instrumentos financeiros utilizados (ponte e/ou longo prazo, sênior e/ou subordinada, empréstimos bancários, utilização de valores mobiliários, melhorias de créditos, hedge etc.), montante, prazo e condições (carência, método de amortização, periodicidade de pagamento, garantias, periodicidade da liberação do recurso, entre outros); i. Premissas para projeção de capital de giro; j. Premissas para a recuperação do investimento por parte dos acionistas ao longo do prazo da concessão (distribuição de dividendos, redução de capital, entre outros). k. Valor a ser pago pela outorga, se houver; l. Avaliação e justificativa para o prazo de concessão adotado, considerando os requisitos legais, a remuneração do concessionário e o desgaste da infraestrutura; m. Avaliação e justificativa para a taxa interna de retorno (TIR) adotada; n. Valor do contrato. Além disso, deverão ser demonstrados os principais resultados esperados do modelo financeiro na forma dos itens abaixo:

13 a. Resultado econômico Fluxo de Caixa Descontado do Projeto e do Acionista; b. Taxa Interna de Retorno do Projeto e do Equity (TIR); c. Alavancagem financeira máxima; d. Índice de Cobertura dos Serviços de Dívida (ICSD) anual e médio; e. Produção de indicadores a exemplo de exposição máxima, custo médio ponderado de capital (WACC), payback, entre outros; f. Outras informações que julgarem necessárias. Todas as premissas deverão ser incorporadas e evidenciadas na elaboração de planilhas que serão entregues junto ao relatório e compondo os seguintes painéis: a. Painel de controle (sumário); b. Demonstração de Resultados de Exercício; c. Balanço Patrimonial; d. Demonstração de Fluxo de Caixa Direto e Indireto; e. Termos e condições da outorga; f. Investimentos e manutenções periódicas (CAPEX); g. Depreciações e amortizações; h. Termos e condições de financiamento; i. Receitas, detalhadas por linhas de negócios, tipos de produtos e/ou serviços prestados, com a respectiva quantidade e preços praticados; j. Custos de operação e manutenção (OPEX); k. Custo médio ponderado de capital (WACC); l. Análises de Sensibilidade; m. Outras que se julgarem necessárias. Não obstante a construção da modelagem econômico-financeira que contemple os itens listados acima, os ESTUDOS TÉCNICOS deverão incluir a elaboração de um cenário econômico-financeiro alternativo, que contemple o uso de recursos da ordem de R$ ,00 (dez milhões de reais), provenientes do PAC Cidades Históricas, destinados aos itens orçados conforme Anexo X, como forma de viabilizar a concessão e subsidiar a decisão da administração pública quanto à modelagem mais adequada para a implementação do PROJETO Demonstração comparativa de custo e benefício do PROJETO em relação a opções funcionalmente equivalentes (Value for Money) Deverá ser apresentada planilha evidenciando a perspectiva financeira de viabilidade do projeto caso fosse executado pelo Município (incluindo a demonstração de VPL e TIR). Desta forma, deve-se estimar os fluxos de entrada com: a. Valor de outorga se for o caso; b. Possível economia gerada pelo projeto; c. Tributos diretos e indiretos arrecadados; d. Investimentos em execução pelo setor público que possam ser assumidos pelo parceiro privado; e. Possível percentual de participação da Administração Pública Municipal nas receitas do operador;

14 f. Possível percentual de compartilhamento dos lucros do operador com o Poder Concedente, e g. Outros. Os ESTUDOS deverão demonstrar que a opção escolhida é mais vantajosa para o Município, se comparada com as demais alternativas, evidenciando quantitativamente e qualitativamente os benefícios e desvantagens de cada. Devem ser demonstrados ainda os ganhos de eficiência derivados do tipo de contratação escolhida, incluindo: a. Construção de um comparativo referente ao setor público que inclua os riscos transferíveis e reflita os benefícios ou custos líquidos do desenvolvimento do projeto por execução direta pela Administração Pública Municipal, a partir de análise de Value for Money; b. Construção de um fator de comparação entre o setor privado e o setor público; c. Descrição e análise de fatores qualitativos que não tenham sido quantificados na elaboração dos comparadores; d. Comparação das alternativas de modelagem jurídico-institucional, indicando justificadamente aquela que apresenta o melhor custo/benefício social e econômico Modelagem Jurídica Os ESTUDOS deverão apresentar modelagem jurídica que melhor se adeque aos preceitos do Edital e ao projeto apresentado conforme cenário escolhido, considerando todos os envolvidos, entes público e privado e devendo cumprir o que segue: Desenho e Estruturação do modelo jurídico A Modelagem Jurídica referente ao desenho e estruturação do modelo jurídico apresentado deverá apresentar: a. Análise jurídica institucional, legal e regulatória pertinentes ao projeto, incluindo aspectos regulatórios ambientais, de patrimônio histórico, de zoneamento, de trânsito e quaisquer outros aspectos de natureza jurídicoregulatória aplicáveis; b. Análise dos fatores jurídicos, técnicos e procedimentais da Administração Pública Municipal necessários e condicionantes da publicação do edital do projeto, indicando as ferramentas jurídicas necessárias para as soluções propostas e formulando suas respectivas minutas, inclusive para fins de alteração legislativa, caso necessária; c. Análise jurídica indicando expressamente a modalidade jurídica de contratação para o projeto e avaliação comparativa de viabilidade entre o modelo indicado e outros modelos alternativos; e d. Análise jurídica dos aspectos tributários do modelo de contratação e operação escolhido, contemplando as diretrizes regulatórias legais e infralegais, municipais, estaduais e federais, e outros aspectos normativos tributários que incidam no projeto.

15 Avaliação de impacto e risco A Modelagem Jurídica referente à avaliação de impacto e risco deverá apresentar: a. Descrição da matriz de riscos com a sua adequada alocação entre as partes, análises de consequências, estimativas de probabilidade e medidas mitigadoras, de modo que a alocação do risco seja assumida pela parte capacitada em gerenciá-lo da forma mais econômica possível; b. Descrição detalhada de direitos, obrigações e encargos do parceiro público e do parceiro privado; c. Descrição analítica dos mecanismos de regulação do equilíbrio econômicofinanceiro do contrato; e d. Análise jurídica contendo estruturação de sanções e penalizações, mecanismos de fiscalização, mecanismos de resolução de controvérsias e sugestão de estrutura de garantias a serem providas pelo parceiro privado Minutas de instrumentos jurídicos e demais documentos Dentre as minutas de instrumentos jurídicos licitatórios e demais documentos necessários à implementação do projeto, devem constar: a. Minutas de leis, decretos e outros atos normativos necessários; b. Minuta de edital de licitação do projeto e seus anexos, bem como minuta do contrato e seus anexos, os quais deverão conter, além das cláusulas obrigatórias, conforme o caso, previstas no art. 55 da Lei Federal nº 8.666/1994, nos arts. 23 e 23-A da Lei Federal nº 8.987/1995 e no art. 5º da Lei Federal nº /2004, os seguintes itens: Definições dos termos do edital e do contrato; Disposição e definição dos mecanismos de remuneração e fontes de receitas do parceiro privado; Possíveis contrapartidas a serem revertidas à Administração Pública Municipal em razão da exploração da área e dos serviços prestados, tais como mecanismo de pagamento de outorga ou compartilhamento de receitas ou lucros; Mecanismos de fiscalização e regulação do contrato; Estrutura de garantias privadas; Bens reversíveis; Aspectos tributários contratuais; Mecanismos que disciplinem o equilíbrio econômico-financeiro do contrato; Previsão e definição dos índices de desempenho a serem considerados; Estabelecimento de regras de pagamento de outorga e compartilhamento de receitas vinculadas ao desempenho na execução do contrato; e Indicação de procedimentos necessários para garantir o direito aos usuários. c. Minutas de instrumentos jurídicos necessários e condicionantes da publicação do edital do projeto.

16 6. METODOLOGIA PARA ELABORAÇÃO DOS ESTUDOS A Requerente deverá descrever a metodologia que será empregada para o desenvolvimento dos ESTUDOS, a partir da elaboração de um Plano de Trabalho, empregando as melhores práticas de elaboração, segundo normas e procedimentos pertinentes, observadas as premissas contidas neste Termo de Referência. 7. PRODUTOS DOS ESTUDOS Os itens descritos neste Termo de Referência estão divididos em Produtos e deverão ser entregues conforme quadro abaixo: Quadro 2 Produtos dos Estudos Produtos Itens A Diagnóstico e Estudos Preliminares; Estudos 5.2; de Modelagem Modelagem Operacional B Estudos de Arquitetura e Engenharia C Modelagem Econômico-Financeira D Modelagem jurídica Todos os valores apresentados deverão ser expressos em reais (R$) constantes, além de considerar a Norma Contábil vigente (IFRS) e o Regime Fiscal vigentes no País. Caso seja necessária a utilização de índice como deflator, este deverá ser indicado. Os documentos assinados deverão ser disponibilizados em arquivo digital em formato pdf. Em todas as páginas dos documentos digitalizados deverão constar a rubrica do responsável pelo produto. O material também deverá ser disponibilizado em formato aberto que permita edição, como doc ou similar. Mapas e plantas deverão ser devidamente georreferenciados e apresentados em formato editável: dgn, dwg, shapefile, kml ou similar. Quadros e tabelas deverão conter a fonte dos dados apresentados. As tabelas e planilhas numéricas deverão também ser apresentadas em formato xls ou similar, com a memória de cálculo devidamente registrada. Os Agentes Autorizados deverão preservar todos os documentos originais apresentados até o término do PMI. Os ESTUDOS deverão ser protocolados em duas vias iguais na sede da Secretaria Municipal de Parcerias Estratégicas (SMPE), no endereço indicado no preâmbulo do Edital. 8. CRONOGRAMA DOS ESTUDOS O prazo máximo para a conclusão dos ESTUDOS será de até 60 (sessenta) dias, contados da data de publicação do TERMO DE AUTORIZAÇÃO de realização dos estudos. O prazo poderá ser prorrogado por mais 30 (trinta) dias, mediante solicitação de pessoa autorizada e avaliação da SMPE. A PESSOA AUTORIZADA deverá

17 apresentar o cronograma dos trabalhos a serem desenvolvidos em conformidade com o disposto neste Termo de Referência.