PN ; Ap: TC Porto 6V ( Em Conferencia no Tribunal da Relação do Porto I. INTRODUÇÃO:

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1 PN ; Ap: TC Porto 6V ( Apª: Em Conferencia no Tribunal da Relação do Porto I. INTRODUÇÃO: (1) O expropriado não se conforma com a sentença de 1ª instância que modificou a decisão arbitral no sentido de fixar a indemnização em ,50, actualizada nos termos do art.º 24º/1 CEx. (2) Da sentença arbitral: (a) Em relação ao PDM, o terreno da parcela foi considerado como solo apto para construção, sendo aplicável o critério correspondente ao das zonas onde sejam necessárias operações de loteamento em que a área máxima de impermeabilização é de 50% da área do prédio (uma vez que no arruamento que servia o prédio apenas existiam algumas infr a-estruturas e no seu interior nenhumas) (b) As benfeitorias ex istentes, nomeadamente muros de vedação, poço e fruteiras foram avaliadas por poderem coexistir com construções a considerar dentro de um loteamento para o prédio (c) A parte sobrante do prédio que fica marginada por um arruamento de boa qualidade e dotado de todas as infra-estruturas urbanísticas necessárias a um futuro loteamento para uma urbanização de certa qualidade: [ não consideram uma desvalorização] 1 Adv: Dra 2 Adv.: Dra. 1

2 (d) Embora a topografia inicial do prédio fosse sobrelevada em relação ao arruamento que lhe dava acesso, [este] é agora muito difícil: competirá á entidade expropriante dotá-la com acessibilidades no mínimo similares às que existiam antes da expropriação de forma a que o expropriado possa aproveitar as potencialidades de ocupação definidas no PDM (e) Assim, tendo em consideração a localização da parcela, a área expropriada (807m2), as infra-estruturas existentes, o enquadramento no PDM (já referido), a construção de moradias de 3 pisos (um piso destinado a garagem e arrumos e dois pisos para habitação), logo, a construção unitária máxima possível, 1,5m2/m2, o custo médio de uma construção de moradias de boa qualidade de 500/m2, considerada a percentagem de 15% de encargos de um aproveitamento econ omicamente normal, no quadro do art.º 26/6 CEx, o valor unitário do ter reno expropriado será de 1,5m2/m2 x 500,00 x 0,15 = 112, 50/m2 (f) Assim, o valor da parcela expropriada será d e 8 07m2 x 112,50 = , ,00 (valor das benfeitorias) = ,50 (3) Discordância da CMPorto: (a) De acordo com o definido pelo regulamento d e revisão do PDM, a área de impermeabilização corresponde á área máx ima de ocupação da área do prédio, resultante da soma da área total de implantação com a área resultante dos solos pavimentados com matérias impermeáveis ou que propiciem o mesmo efeito, as caves para além da área de implantação (b) por conseguinte, a área de implantação não pode corresponder á área de impermeabilização (c) e como a parcela expropriada se integra n uma área de construção de moradias, com o máximo de 3 pisos, poderá então admitir-se que a área de implementação de novas construções será correspondente a metade e não mais de metade da área máxima de impermeabilização, ou seja: 50% x 0,50, isto é, 25% da área do prédio (d) de onde resulta que o índice de construção correspondente á área de construção unitária máxima possível será de 1m2 x 3pisos x 25% = 0,75m2 2

3 (a) Deste modo, o índice de construção a considerar p ara a parcela expropriada deverá ser de 0,75m2/m2 e não 1,50m2/m2, como considerou a arbitragem (b) o v alor por m2 de terreno será antes de 1m2 x 500,00/m2 x 15% x 0,75m2/m2 = 56,55/m2 (c) O valor da justa indemnização deverá portanto de ,75, que inclui a soma do resultado da multiplicação pela área expropriada com ,00 das benfeitorias (4) Discordância da expropriada: (a) Estando suspensas as normas provisórias constantes da proposta de revisão do PDM e não existindo qualquer Plano, o outro instrumento aprovado e plenamente eficaz, não pode ser definida a capacidade construtiva do prédio com base em soluções possíveis e futuras, devendo ser atendida a envolvente á data da DUP (b) Ora, nas proximidades da p arcela ex propriada existem construções em altura de rés-do-chão e 7 pisos, e rés-do-chão e 8 pisos, podendo aceitar-se como média ponderada e sem grande desvio, a construção de rés-do-chão e 5 pisos, tipologia necessária ao aproveitamento normal de elevadores, a considerar para prédios desta natureza (c) de onde decorre uma construção de 3m2/m2 (1x 6 x0,50=3), perfeitamente normal para a zona; e para a parcela expropriada uma área de construção de 2 421m2 (1 x 6 x0,5 x807 = 2 421) (d) e para o cálculo do preço por m2 do terreno deverá ser aceite o valor de construção para a zona I, em que se insere a cidade do Porto, estipulado na portaria 1369/2002 de 19.10, em vigor á data da DUP e que é de 629,53. (e) depois, a percentagem prevista no art.º 26/6 CEx deve ser de 18 % que se justifica pela alteração do valor de 10%, previsto no relatório de arbitragem de 13%: funda-se no aproveitamento economicamente normal do solo naquele local e tem por base o que já é permitido nas construções envolventes. (f) por conseguinte, tendo em conta todos estes argumentos e ainda o que resulta da aplicação do art.º 26/10 CEx, obtém-se o seguinte valor para a parcela expropriada: 2421 x 629,53 x 0,90 x 0,90 x0,85 x0,18 = , 3

4 00, sendo 0,90 o resultado da passagem da área bruta de construção a área útil; 0,90 resultante da aplicação do factor de risco; 0,85 resultante da aplicação de 26/10CEx [tendo em conta o valor da parcela, o valor/m2 do terreno é de 234,52] (f) Por fim, a redução na frente e na área do prédio não permite, para a parte sobrante, um aproveitamento proporcional como se não tivesse existido expropriação, porque é muito diferente projectar e lotear com base numa área de 1853m2 e numa frente de 52m, ou noutra área de 1046m2 com 36m de frente, como é agora o caso (g) A desvalorização resultante do fraccionamento deverá, pois, ser fixada em 30% do valor inicial: 1046m2 x 234,52 x 0,30 = 73,445 (h) E considera a arbitragem que a entidade expropriante deve fazer a obra de acesso á parte sobrante, mas o que a experiencia diz é nada ser feito neste domínio (ou se é feito é tarde e mal) pelo que tem que ser o expropriado a resolver os problemas concretos surgidos da expropriação (i) o certo é que será necessário desaterrar 4184m3 de terra, a corrigir para mais, numa percentagem de 30%, em resultado d a movimentação, ao preço de 15,00/m3 de transporte vazadouro e conten ção dos terrenos vizinhos: 4184m m33 x 15 = 81,585 (l) tudo perfará, como montante da justa indemnização ,00 ( , , ,00). (5) Do laudo pericial: (a) Á data da DUP, , estava em cu rso a revisão do PDM Porto e f oram criadas as medidas provisórias, aprv.del.amporto, , pub.res.cm 125/2002, DR 238 I-B, , as quais determinaram a suspensão da eficácia de todos os instrumentos de gestão territorial em vigor que se não coadunassem com os objectivos da dita revisão. (b) Foi desígnio legal impedir as acções urbanísticas que viessem a por em causa, pelo seu programa, volumetria e perfil arquitectónico, a qualidade dos m3 x 30% 4

5 tecidos urbanos, bem como aquelas que introduzissem sobrecargas excessivas nas infra-estruturas (c) Ora, a Carta de Qualificação do Solo da actual proposta de revisão do PDM Porto classifica a zona onde se integra a parcela expropriada como área de habitação tipo unifamiliar com o máximo de 3 pisos que admite uma área máxima de impermeabilização de 50% da área do prédio, por ser necessário realizar operação de loteamento. (d) E área de impermeabilização corresponde á área máxima de ocupação da área do prédio, resultante da soma da área total de implantação com a área resultante dos solos pavimentados com materiais impermeáveis ou que propiciem o mesmo efeito, incluindo as caves para além da área de implantação. (e) Acresce referir que na frente da parcela expropriada predominam as construções do ripo unifamiliar de rés-do-chão e andar, com frente para a rua Diamantina4 (f) dado trata-se d e uma zona de construção de moradias, com o máximo de 3 pisos, poderá admitir-se que a área de implementação d as novas construções corresponderá a metade da área máxima da imper meabilização, ou seja: 50% x 0,50 = 25% da área do prédio (g) Esta percentagem é perfeitamente ajustada a uma operação de loteamento neste caso, tendo em conta que da área de impermeabilização de 50%, admitida para o local, cerca de 15% se destina às infra-estruturas viárias e cerca de 10% será utilizada para os passeios, rampas, etc, afectos às construções, resultando assim para a área de implantação a percentagem acima achada (h) Assim, o índice de construção correspondente á área de construção unitária máxima possível será de 1m2 x 3 pisos x 25% = 0,8m2/m2, que é perfeitamente ajustado para o local, dado tratar-se de uma zona onde predominam moradias do tipo unifamiliar com cercea de rés-do-chão e an dar5 4 O perito minoritário: fez notar que o terreno se situa junto a um campus universitário e a prédios com 7 andares e mais 5 Posição do perito minoritário: a utilização dos critérios do CEx não permite alcançar o valor real e corrente da parcela expropriad a numa situação normal de mercado (art.º23 CEx); considerou até que a utilização daquela tipologia origina a distorção do mercado imobiliário; assim e de aco rdo com o art.º 23/5 CEx teria a perícia de indicar outros critérios para calculo do montante da justa indemnização. Nesta via, considerou que a área de implantação das novas construções corresponderia á área máxima de impermeabilização ou seja, 50% x1= 50% da área do prédio a construir; assim, considerando este índice, a construção possível teria de ser de 1m2 x3 pisos x 50% = 1,5m2/m2. 5

6 (i) Entretanto, atendendo ao art.º 26/5 CEx e por aplicação da portaria 369/02, 19.10, o custo por m2 da área bruta de construção para o ano de 2003 é igual a 600,00. (j) Logo, o valor da construção por m2 de terreno: 600,00 x0,8m2/m2 = 480/m26 (k) Mas considerando que o prédio se integra numa zona de construções degradadas e de características rurais, próxima do bairro S. João de Deus, o que lhe confere um fraco enquadramento em termos económicos, sociais e culturais, a percentagem a aplicar, a que se refere o art.º 26/6CEx será de 12% e a percentagem a ter em conta p ara efeitos de valorização, ref erente às infraestruturas existentes, soma dos diversos itens do art.º 26/7CEx, de 6% (l) assim e de acordo com o art.º 26/6CEx atribui-se para o valor do terreno 18% do valor da construção possível: 480,00/m2 x 0,18 = 86,40/m2 e, sendo a área expropriada de 807m2, um valor de 807m2 x 86,40/m2 = ,807 (m) Soma ainda o valor das benfeitorias: ,00, e a parte sobrante não sofre qualquer desvalorização; aliás, a abertura da nova via que determinou a nova expropriação conferiu-lhe uma nova mais-valia, pois fica agora marginada por um arruamento dotado de todas as infoestruturas urbanísticas necessárias a um futuro loteamento para urbanização de boa qualidade8 (n) Todavia, será necessário realizar novo acesso á parcela sobrante em condições semelhantes á que existiam antes da expropriação, o que implicará uma intervenção em toda ela, de desaterro, transporte e vazadouro, atingindo o volume de terra, cer ca de 923m3, com necessidade de um talude de contenção do lado poente: vol.terra- 769m2 x 3,6/3 (prisma triangular) = 923m2. (o) O custo desse desaterro, transporte e vazado uro é de 5,50m3: 923m3 x 5,50/m2= 5 076,509 6 Para o perito minoritário: 600/m2 x 1,5m2/m2 = 900,00/m2. 7 Segundo o perito minoritário: 900 x0,18= 162,00/m2 e total do valor do terreno expropriado-807m2 x162,00/m2= ,00 8 O perito minoritário considerou haver desvalorização, pelo enquadramento do RGEU e pela retirada da área confrontante com a via publica: 162,00/m2 x30% x769m2= ,40 a abertura da estrada não trouxe nenhuma mais-valia á parcela sobrante, pois, conforme o artº 23/1CEx, a justa indemnização visa ressarcir o prejuízo para o expropriado advêm da expropriação, correspondente ao valor real e corrente do bem e de acordo com o seu destino efectivo ou possível numa utilização económica normal á data 9 Perito minoritário: para o terreno ficar conforme era antes da expropriação o volume de terra intervencionad o é de m3 e o preço da escavação, transporte e vazadouro de 15,00/m3: 3120m3 6

7 (p) Valor total da indemnização, portanto: , , ,00= ,3010 (6) Da sentença recorrida: (a) À data da DUP existia instrumento legal que definia a capacidade construtiva na área da expropriação: as medidas preventivas no âmbito do processo de revisão do PDM do Porto, apvs. Res. CM. 125/2002, DR I-B, , em vigor desde, (b) Refere uma capacidade construtiva da parcela expropriada, tal como v em considerada na decisão arbitral, a partir de uma envolvente de h abitação do tipo unifamiliar com o máximo de três pisos: na crítica deste ponto, improcede, assim, a posição do expropriado. (c) Entretanto, na decisão ar bitral recorrida parece ter sido escolhido manter o índice construtivo em área bruta, calculado o respectivo valor ao preço de 500,00/m2, sem contudo qualquer fundamentação. (d) Depois, no laudo pericial foi considerado o preço de 600,00/m2, correspondente ao cálculo de 95% do custo unitário da área bruta p ara o ano de 2003, estabelecido na portaria n.º , 19.10, o que permite concluir que terá sido tida em conta a diminuição correspondente, questão de facto que nenhuma das partes suscitou, consubstanciando, por isso, a avaliação efectuada o único meio de prova produzido e não con trariado por qualquer outro elemento. (e) Deste modo, uma vez que o preço do custo da área bruta de construção, estimado na decisão recorrida se não encontra fundamentado, mas, pelo contrário, aceite segundo o cálculo pericial, deve ser atendido: 600,00/m2. (f) Nesta parte procede o recurso do expropriado. (g) Este que pretende, depois, a alteração de 10% para 13% da percentagem do art.º 26º/6 CEx, mas sem fundamentar, enquanto os motivos periciais são correctos e têm acento nos factos provados. x 15,00/m3 x21%iva= ,0 0. E a este valor acresce o muro de contenção de 85m x 3m x0,3 0, ao custo de obra de 1 00,00/m3= , Perito minoritário: , , , , ,00= ,40 7

8 (h) Sucede, no entanto, que a conclusão extraída pela perícia é contraditória com a respectiva fundamentação: o preço, tendo em vista a aptidão construtiva do terreno de um prédio, localizado numa zona de construções degradadas e com características ru rais, de fracos acessos, e de fraco enquadramento económico e social, não pode ser elevado. (i) Por isso, a percentagem de 10% aplicada na d ecisão recorrida, tendo em conta o máximo legal de 15% é, até, de considerar generosa: improcede nesta parte a pretensão do expropriado. (j) Mais além, não se provou a invocada desvalorização da parcela sobrante, a qual permite o mesmo aproveitamento construtivo proporcionalmente à sua área, melhorado pelo alargamento da via pública da frente, a qual passou a ficar dotada de todas as infra-estruturas urbanísticas necessárias a um loteamento para a urbanização de boa qu alidade. (k) Deste modo, também aqui improcede a pretensão adversa. (l) Do mesmo modo, a discordância do expropriado não tem qualquer fundamento legal quan do pede uma indemnização que cubra os prejuízos resultantes da maior onerosidade dos acessos a construir para a parcela sobrante: o CEx apenas prevê, no art.º 29º/2, os prejuízos ou encargos resultantes da divisão do prédio em consequência da ex propriação parcial. (m) Ora, qu er os prejuízos invocados pelo expropriado, quer os prejuízos avaliados na perícia, não são causados na divisão do prédio, mas sim na construção da via (a uma cota mais baixa), motivo antes da expropriação: demonstrado fica não se tratar de um prejuízo causado pela expropriação parcial, mas sim pela obra de destino. (n) Mais uma vez, improced e a pretensão. (o) Quanto ao recurso da ex propriante, procede de todo: a indemnização deve ser calculada tendo em conta que a área de implantação do prédio que seria permitido construir na área expropriada se reduzia a 25% da área de impermeabilização da área da parcela ex propriada. (p) Em consequência, visto o custo unitário da área bruta de construção, 600,00/m2, a área de construção máxima unitária de 0,75m2 (1m2 x3pisos x25%), o valor do terreno expropriado é de ,50 ( 600,00m2 x0,75m2 x807m2x0,15) ,00 (benf eitorias) = ,50, montante reportado 8

9 á data da DUP, e a actualizar á data da decisão final nos termos do art.24/1 CEx II. MATÉ RIA ASSENTE: (a) A DUP, com carácter de urgência, identificada a parcela 7, necessária ao projecto de construção da rede viária estruturante do Bairro de S. João de Deus, ligação da rotunda à Av. Fernão de Magalh ães, da cidade do Porto, foi determinada pela declaração (extracto) n.º 255/2003-2ª Série, SEAL, DR., 189 II, (b) A parcela expropriada em causa é a destacar de um prédio correspondente a uma faixa de terreno de formato trapezoidal, com cerca de 60m, na maior extensão ao longo da antiga R. de Currais, Campanhã, Porto, ocupando uma largura variável, entre os 18m a Poente e os 15m a Nascente. (c) A parcela expropriada tem uma área de 807 m2, e o destacamento ocorre do prédio urbano, insc. mat. urb. art.º 9963, desc. 1º C. Reg. P. n.º 8982, Liv. B25, sec. 3ª, com a área total de 1853 m2, cfrº. N-R. d os Currais; S- herdeiros. (d) A parte sobrante é de 1046 m2, correspondendo a 56% do prédio e ocupando toda a frente da renovada R. de Currais. (e) A parcela expropriada tem as mesmas confrontações, excepto de S - parte sobrante do prédio. (f) Caracterizam-na para além disto um muro de vedação (a PO) em p edra com 18m x 2,1m de altura média em razoável estado, um muro de suporte e vedação (a N) em pedra com 52m x 2,2m de altura média em razoável estado, encimado por uma rede de malha sol com 47m x 2,20m em sofrível estado de conservação; um muro de suporte e vedação (a Nasc.) em pedra com 15m x 2,0m de altura média em razoável estado; um portão em chapa zincada e madeira, em mau estado de conservação, com 5m x 3,5m, fixado no muro N; um poço de formato circular em pedra com 12m de profundid ade x 2m de diâmetro; 9 árvores de fruto (figueira grande, diospedeiro médio, pessegueiro médio, macieira média, 2 limoeiros médios, 3 laranjeiras médias); uma fossa céptica em tijolo, de sofrível estado de conservação, desactivada, com 2m x 1,20m x 1,50m. 9

10 (g) O prédio mãe, que se encontra todo vedado, localiza-se a cerca de 650m da Av. Fernão de Magalhães, entre o Bairro de S. João de Deus e a referida artéria, numa zona isolada, bastante degradada do ponto de vista social, com fracos acessos e poucas infra-estruturas urb anísticas. (h) O arruamento que serv e o prédio e a parcela R. dos Currais possui acessos em terra batida, redes de ab astecimento de água, de saneamento (ainda não ligado), de distribuição de energia eléctrica e telefónica. (i) Na frente da parcela expropriada, ou seja, a Norte da R. dos Currais, predominam as construções do tipo unifamiliar de R/C e andar com frente para a R. da Diamantina. (j) A zona onde se integra a parcela expropriada era, à data da DUP, área de habitação do tipo unifamiliar, com o máximo de 3 pisos. (k) Admitia uma área de impermeabilização de 50% da área predial. (l) E uma área de implementação de novas construções correspondente a metade da área de impermeabilização. ( m) A parte sobrante do prédio expropriado ficou com uma frente de 41m para a via pública R. do Currais. (n) A parcela sobrante permite o mesmo aproveitamento construtivo, em proporção com a área que apresenta, melhorado pelo alargamento da via pública para a qual tem frente e que passou a ficar dotada de todas as infra- estruturas urbanísticas necessárias a um futuro loteamento para urbanização de boa qualidade. (o) A parcela expropriada tinha um declive de S para N, a uma cota mais baixa, junto à R. do Currais. (p) Esta encontra-se a uma cota inferior em relação à parcela expropriada, na maior extensão da frente com o arruamento, dif erença que varia ao longo da frente da parcela expropriada, sendo do mesmo nível no topo Poente e atingindo o desnível de 2,6m no topo Nasc. (q) A execução do novo arruamento R. dos C urrais não foi feita à cota da parcela sobrante. (r) A diferença de cotas entre a nova configuração da R. dos Currais (alargada) e a parcela sobrante, passou a ser de 3,6m no topo PO e de 4,1m no topo Nasc. (relativamente ao extremo N, com frente para Rua). 10

11 (s) Esta diferença de cotas impede o acesso de automóveis à parcela sobrante a partir da Rua dos Currais. (t) Para colocar a frente da parcela sobrante para a R. dos Currais á mesma cota que se encontrava o prédio (na parte correspondente à parcela expropriada) antes da execução do alargamento viário, será necessário proceder a desaterro, transporte e vazadouro d e 923m3 de terra, correspondente a uma cunha de terreno com 3,6m de altura, a terminar à cota natural do prédio sobrante, no extremo S. (profundidade de 45m) e Nasc., e o que contempla solicitando um talude de contenção do lado PO. (u) Para colocar a totalidade da parcela sobrante à mesma cota, nas condições ditas, seria necessário proceder a um desaterro de 3120m3, correspondente a uma lâmina de terreno, com 3,6m de altura em toda a área da parcela sobrante, com muros de contenção em betão de comprimento médio total de 85m e com cerca de 3m de altura, a uma espessura média de 30cm. (v) O custo estimado da escavação, transporte e vazadouro de terras, seria cerca de 5,50/m3. (w) O custo estimado da execução dos muros de contenção, seria de 100,00/m3. III. CLS/ALEGAÇÕES: (1) Estando suspensos os instrumentos de gestão territorial por virtude de revisão do PDM Porto, não são de considerar as medidas preventivas como instrumentos legais de gestão. (2) Também se não pode afirmar que, neste caso, a capacidade construtiva de um terreno resulte das propostas de revisão do PDM, porque, se são propostas, não estão em vigor. (3) Nestas circunstâncias, impõe-se que se levem em conta os diversos factores que podem determinar o cálculo da indemnização pela expropriação do imóvel, nomeadamente atender á envolvente da parcela, vista na sua globalidade e não apenas no local exacto do bem expropriado, ou numa das direcções. (4) E se é certo que nas prox imidades existem habitações unifamiliares, também não pode ser deixado de considerar a existência de constru ções em altura, 11

12 presença dada por elementos fotográficos que não foram impugnados e que a inspecção judicial por certo revelou. (5) Ora, não existindo qualquer instrumento de gestão em vigor, a determinação do número de pisos a construir deveria ter sido determinada pela média da envolvente e nunca inferior a 5 pisos, número mínimo para rentabilização de elevador. (6) Por outro lado, se no local e proximidades, existem construções degradadas, também próx imo existem construções recentes e áreas de novidade com qualidade ambiente e social: a estimativa da percentagem a que se refere o art.º 26/6 CEx não deve f icar presa a factores de desvalorização. (7) Neste caso, constituindo a proximidade do Bairro S. João de Deus um factor de desvalorização social, não pode, contudo, ignorar-se a proximidade à Av. Fernão de Magalhães e à Universidade Lusíada, tal como não é de subestimar uma previsão de aquele Bairro deixar de existir. (8) Assim, na ponderação destes factores todos, a sentença deveria, pelo menos, ter aceite a estimativa de 12% dada pela perícia, muito próxima dos 13% pretendidos pelo recorr ente, a acrescer ás percentagens fixadas para as infraestruturas, do n.º 7º do mesmo artigo da lei: tendo aplicado, porém, a percentagem de 10% errou na concretização do preceito. (9) Também não é acertado o valor aceite para a implantação, de 0,25 da área total, valor que se afigura desadequado a operações u rbanísticas em plena cidade do Porto. (10) Na verdade, esta área de implantação estava correctamente determinada pelo Acórdão Arbitral, e as reduções consideradas na perícia de 15% e 10% não têm suporte legal. (11) No caso concreto, depois, tendo em conta a dimensão do prédio e a frente de 59m que tem para a via pública, a operação de loteamento não iria implicar qualquer construção de vias no interior, pois seria fácil estabelecer saída directa para o arruamento público. (12) Assim, a ocorrer diferença entre a área de impermeabilização e a área de implantação, nunca seria superior à área de passeios em volta do edifício e rampas de acesso à rua, determinando, portanto, uma implantação não inferior a 40% da área total do prédio. 12

13 (13) E mesmo na hipótese de construção de três pisos, o índice construtivo seria de 0,40 x 3 = 1,2m2/m2. (14) A atribuição de uma percentagem de 0,25 não tem, deste modo, em conta as realidades próprias de uma zona urbana como a cidade do Porto: é inferior a percentagens que vigoram em conselhos de predomínio rural. (15) Depois, o preço alcançado para o metro quadrado, seja de 86,00, seja de 67,50, conforme a perícia ou a sentença, reportado a 2003, não pode ser considerado um valor real de mercado e como base da justa indemnização. (16) Mas se porventur a resultasse de critérios legais - art.º 26º CEx - impõe-se recorrer a outros critérios nos termos do art.º 23º/5 CEx. (17) Inclusive, aos factores da envolvente construtiva, ambiental e sócioeconómica resultantes da localização a algumas centenas de metros da Av. Fernão de Magalhães, nas Antas e Universidade Lusíada, bem como, da proximidade de construções em altura, recentes. (18) Também o prédio, antes da expropriação tinha uma frente de 59m que ficou reduzida a 41m. (19) Ora, da análise do levantamento junto ao Acórdão Arbitral, onde estão identificados o prédio e a parcela expropriada, resulta que a desanex ação reduziu também a profundidade da parcela, o que implica menor disponibilidade de construção, tendo em conta os afastamentos legais á via pública e o seu formato irregular. (20) É que, p rojectar numa área de 1576m2 com uma frente de 59m não é o mesmo que projectar par a uma área de 769 (menos de metade) com uma frete de 41m e uma profundidade reduzida. (21) Assim, ainda que a capacidade construtiva da parcela restante seja a mesma do ponto de vista administrativo, não é possível afirmar que a área sobrante mantem, em concreto, uma capacidade proporcional. (22) O que resulta do laudo, apesar da melhoria das infra-estruturas da zona, é que a parcela, neste momento, não permite a construção po r falta de acesso: o expropriado nem sequer pode projectar qualquer construção, nestas circunstâncias. (23) Existe, pois, desvalorização da parcela sobrante, que deve ser fixada em valor não inferior a 30%. 13

14 (24) Em todo o caso, o Acórdão Arbitral ao reconhecer que a parcela tal como ficou após as obras, não tem acesso, e ao decidir, por isso, que competiria à entidade expropriante dotar a parte sobrante com condições de acesso no mínimo similares às que ex istiam antes da expropriação de forma a que o expropriado pudesse aproveitar as potencialidades de ocupação que o PDM agora lhe permite usufruir, vai contra a situação actual, que se matem sem quaisquer obras, por parte da CMP. (25) Ora, ao contrário d a sentença, deve entender-se que o art.º 29º CEx não proíbe que no calculo dos prejuízos, em expropriação parcial, se inclua qualquer obra necessária a repor a possibilidade de utilização da parcela restante. (26) Com efeito, o acto de expropriação ocorre por um motivo, que é a construção de uma obra pela entidade expropriante; se essa entidade não repõe as acessibilidades nas parcelas restantes, o proprietário sofre um prejuízo igual ao custo da construção desses acessos, prejuízo que não ocor reria se não fosse a expropriação. (27) Contudo, a ser entendido como na sentença, e atenta a pretensão do expropriado que requereu a fixação das obras e o seu preço, impunha-se que a sentença recorrida definisse, pelo menos quais as obras a ex ecutar. (28) Enfim, a sentença sob crítica, por um lado, fez errada interpretação do referido art.º 29º CEx, por outro, não conheceu de todas as questões que lhe foram submetidas, incorrendo na nulidade prevista no art.º 668º/2.d C PC. (29) Deve por conseguinte, ser reformada no sentid o do acolhimento das orientações apresentadas na minuta. IV. CONTRA-ALEGAÇÕES: (1) A sentença recorrida não merece qualquer censura. (2) É facto inegável que a parcela expropriada admitia uma área de implantação de novas construções correspondente a metade (50%) da área de impermeabilização, sendo depois esta de 50% da área do prédio. (3) Assim, a área máxima de implantação da construção permitida na parcela é de 25% da sua área total, como consta no laudo pericial maioritário, subscrito pelos peritos do tribunal e da Ex propriante. 14

15 (4) De qualquer modo, à data da publicação da DUP, , estavam em vigor as medidas pr eventivas que, consistem na proibição das acções que não concorram para os objectivos prosseguidos pela revisão do PDM, art.º 3º/1 do Anexo á resolução CM 125/2002, DR 128 IB, (5) E as medidas preventivas têm a natureza de regulamentos Administrativos, art.º 108º DL 380/99, (6) Não colhe, pois, a conclusão do ex propriado sobre inexistir ao tempo instrumento legal válido e eficaz em vigor, pelo que, deveria a capacidade construtiva da parcela ser definida pela envolvente. (7) Bem esteve, portanto, a sentença recorrida ao ter consider ado as medidas preventivas como instrumento de gestão territorial aplicável para aferir da capacidade construtiva admissível na parcela expropriada. (8) Noutra vertente, o preço do solo apto para a constru ção é calculado, nos termos do art. 26/1 CEx, por referência á constru ção possível de acordo com as leis e regulamentos em vigor. (9) E á data da DUP, a Carta de Qualificação do Solo da proposta de revisão do PDM (aplicável por força das medidas preventiv as em vigor) classificava a zona em que se insere a parcela ex propriada como área de habitação de tipo familiar com máximo de 3 pisos. (10) Também de acor do com a referida CQS, a edificação desse tipo de construções implicaria levar a cabo uma operação de loteamento, sendo admitida uma área de impermeabilização de 50%. (11) Depois, os peritos maioritários entenderam que da área de impermeabilização (correspondente portanto a 50% da área da parcela) seriam ad equadas as percentagens de 15% para as infra-estruturas viárias e de 10% para passeios: a área de implantação corresponderia, por conseguinte, a 25% da área do pr édio índice: 0,75/m2 (12) Assim, mesmo que se aceitasse definir a capacidade construtiva da parcela expropriada pela zona envolvente, como pretende o expropriado, sempre se chegaria ao mesmo índice, 0,75/m2: predominam nela, com efeito, as construções de tipo familiar de rés-do-chão e 1º andar (13) Situação que acabo u por se revelar, aliás, no contacto directo do Tribunal com a geografia da parcela em causa, durante a inspecção judicial. 15

16 (14) Por conseguinte, não merece qualquer reparo a sentença recorrida quando aplicou ao caso o art.º 26/6 CEx : percentagem de 10% (15) Como bem refere, o prédio encontra-se localizado numa zona de construções degradadas e com características rurais, com fracos acessos e um fraco enquadramento económico-social (16) Na verdade, a dita parcela localiza-se próximo do bairro S. João de Deus, bairro social, fortemente problemático, de ambiente socioeconómico bem abaixo da média e gerador de questões sociais e de segurança publicamente conhecidos (17) De qualquer maneira, jamais poderia ser considerada a mais-valia r esultante da realização das obras a que se destina a expropriação da parcela ligação da rotunda do bairro S. João de Deus á Avenida Fernão de Magalhães - vista a proibição expressa do art.º 23/2 CEx (18) A percentagem de 13% defendida pelo expropriado neste recurso é, portanto, manifestamente exagerada face aos condicionalismos concretos da parcela (19) Mas a parcela sobrante fica francamente valorizada com a execução da obra que justificou a expropriação (20) Passou a confrontar com uma via pavimentada de duas faixas de rodagem, dotada de todas as in fra-estruturas urbanísticas necessárias a um qualquer eventual futuro loteamento (21) E é o próprio expropriado quem reconhece esta circunstancia quando, no recurso, referindo-se em concreto á ligação da rotunda do bairro S. João de Deus á Avenida Fernão de Magalhães alega expressamente: pelas alterações introduzidas na zona urbana que serve tornou-se um factor de valorização dos terrenos (22) Em suma, também no ponto de uma desvalorização da parcela sobrante não merece a sentença recorrida qualquer reparo: os prejuízos invocados pelo expropriado a este título não são causados de todo pela ex propriação parcial do prédio, nos termos e para os efeitos do art.º 29 CEx, mas sim pela construção da via a cuja expropriação se destinou (23) Esses prejuízos não são, pois, indemnizáveis nesta sede: a justa indemnização visa ressarcir o prejuízo que para o expropriad o advêm da expropriação, art,º 23/1 CEx e não quaisquer outros eventuais prejuízos decorrentes da concreta execução da obra, que de resto não são sindicáveis na jurisdição comum. 16

17 (24) De todas estas co nclusões resulta claro e inequívoco que não merece qualquer censura a sentença r ecorrida, pelo que deve ser negado provimento ao recurso V. RECURSO: Pronto para julgamento, nos termos do artº 705 CPC. V. SEQUÊNCIA: (1) Do debate da causa resultaram já soluções adquiridas para certos temas centrais da avaliação: uma delas, aplicação das medidas provisórias e correlativa estimativa a partir da edificabilidade de prédios de rés-do-chão e 3 pisos, não colhendo as objecções do expropriado no que diz respeito á proximidade de prédios em altura, na envolvente, precisamente porque a vigên cia do travão legal se destinou, como é natural, a não permitir o mimetismo desordenado das terras de ninguém. (2) Outra, necessidade do desaterro, não colhendo o argumento de o preço da movimentação, remoção, transporte e vazadouro das terras não caber no computo indemnizatório: claro está que esta operação, reconhecidamente necessária desde a arbitragem, tem de ser considerada como custo e desvalorização, isto é, como valor a ter em conta para a estimativa do prejuízo do expropriado. (3) Mas o que não está justificado num discurso racional e com fundamentos acessíveis e demonstrativos é, em primeiro lugar, a razão pela qual o índice de construção correspondente á área de construção unitária possível haja de ser de 0,8m2/m2 com base no factor 25% livres para edificar da área do prédio: nem sequer os motivos da recorrente CMPorto são explícitos o bastante. (4) Ora, trata-se de elemento primordial para a avaliação e a circunstância de não ter sido fornecido ao juízo sobre o mérito da causa constitui motivo de nulidade do julgamento da matéria de f acto que, em particular, repo usa no confronto dialéctico entre a decisão arbitral e o laudo dos peritos. (5) Exige-se, aqui, nova pronuncia dos peritos com motivos bastantes, a qu al corresponde á carência de uma formalidade essencial á justa decisão que, faltando á arquitectura do debate, constitui nulidade nos termos do art.º 201.º/1CPC, a qual, por não poder considerar-se suprida, vicia os trâmites subsequentes, incluindo a sentença recorrida 17

18 (6) É naturalmente do conhecimento oficioso, p or virtude da norma constitucional que correlaciona com o pagamento do justo pr eço a consubstancialidade da expropriação. (7) Mas também, em segundo lugar, se identifica u ma falha semelhante no que diz respeito ao estabelecimento do preço da movimentação de terras, em face da divergência que estalou entre os peritos maioritários e o perito minoritário. (8) É que não basta á maioria exibir e fundar-se num preço que lhe foi feito consultivamente por uma única entidade: terá d e ser considerado o esquema da consulta aleatória ao mercado como boa base de estimativa. (9) Ora, no caso vertente é certo só terem sido consultados dois operadores e por solicitação directa de cada um. (10) A circunstância de o laudo pericial dever ser complementado quanto ao ponto incontornável em primeiro lugar aludido, permite que também no que diz respeito a esta circunstância de certo modo lateral, ou, pelo menos, superável, seja conveniente solicitar os Exmos. Srs. Peritos a uma resposta mais sólida. (11) Por fim, o défice de motivos para inexistência de um desvalor a contabilizar na avaliação da parcela sobrante também parece não ser irrelevante, em face dos desenhos topográficos a implicarem, em boa verdade, dificuldades de projecto quanto á implantação e á arquitectura de um prédio a construir: este aspecto não foi criticado sequer na perícia (12) Por tudo exposto, e vista a disposição legal já acima citada, no enquadramento também que nos é dado pelo artº 712/4CPC, vai anulado o julgamento, para que sejam esclarecidas as três dúvidas em causa. VII. CUSTAS: no final, por quem sucumbir. 18