QUEIROZ GALVÃO DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO S.A.

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1 QUEIROZ GALVÃO DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO S.A.

2 2 RELATÓRIO DA ADMINISTRAÇÃO Senhores Acionistas, No Desempenho de nossas atividades e em cumprimento às disposições legais e estatutárias, submetemos à apreciação da V. Sas. a Balanço Patrimonial, a Demonstração do Resultado, a Demonstração das Mutações do Patrimônio Líquido e a Demonstrações de Fluxo de Caixa do exercício findo em 31 de dezembro de 2009, acompanhado das respectivas notas explicativas. Recife, 27 de abril de CONSELHO DE ADMINISTRAÇÃO Fernando de Queiroz Galvão Presidente Roberto de Queiroz Galvão Vice Presidente Marcos de Queiroz Galvão Carlos de Queiroz Galvão Conselheiros DIRETORIA Frederico Jorge de Farias Pereira Diretor Presidente Arno Stupp Diretor Administrativo Henrique Suassuna Fernandes Diretor de Engenharia CONTADOR Joas Dias Oliveira CRC-PE /0-0

3 3 B A L A N Ç O S PAT R I M O N I A I S Em 31 de dezembro de 2009 e 2008 (em milhares de reais) CONTROLADORA ATIVO Circulante Caixa e equivalentes de caixa (nota 3) Contas a receber (nota 4) Imóveis a comercializar (nota 5) Impostos e contribuições a recuperar Despesas com vendas a apropriar Demais contas a receber Não circulante Realizável a longo prazo Contas a receber (nota 4) Títulos e valores mobiliários Imóveis a comercializar (nota 5) Partes relacionadas (nota 9) Depósitos judiciais (nota 14) Investimentos (nota 6) Outros investimentos Imobilizado (nota 7) Intangível Total do ativo As notas explicativas da administração são parte integrante das demonstrações financeiras. (continua)

4 4 B A L A N Ç O S PAT R I M O N I A I S Em 31 de dezembro de 2009 e 2008 (em milhares de reais) CONTROLADORA PASSIVO E PATRIMÔNIO LÍQUIDO Circulante Empréstimos e financiamentos (nota 8) Fornecedores Contas a pagar por aquisição de imóveis (nota 11) Obrigações por incorporação imobiliária (nota 12 (iii)) Provisão para passivo a descoberto (nota 6) Adiantamentos de clientes (nota 10) Obrigações sociais e tributárias Impostos e contribuições a recolher Partes relacionadas (nota 9) Imposto de renda e contribuição social diferido (nota 12) Tributos diferidos Contas a pagar Dividendos propostos (nota 13(b)) Não circulante Empréstimos e financiamentos (nota 8) Contas a pagar por aquisição de imóveis (nota 11) Obrigações por incorporação imobiliária (nota 12 (iii)) Adiantamentos de clientes (nota 10) Partes relacionadas (nota 9) Imposto de renda e contribuição social diferido (nota 12) Tributos diferidos Provisão para contingências (nota 14) Demais contas a pagar Participação de minoritários Patrimônio líquido (nota 13) Capital social Reservas de lucros Total do passivo e patrimônio líquido As notas explicativas da administração são parte integrante das demonstrações financeiras.

5 5 D E M O N S T R A Ç Õ E S D O R E S U LTA D O Exercícios findos em 31 de dezembro de 2009 e 2008 (em milhares de reais, exceto quando indicado) CONTROLADORA Receita bruta operacional Incorporação e revenda de imóveis Deduções da receita bruta (7.220) (2.193) (15.240) (7.800) Receita líquida operacional Custo incorrido das vendas realizadas (53.006) (41.132) ( ) ( ) Lucro bruto Receitas (despesas) operacionais Comerciais (1.720) (1.082) (5.731) (11.452) Gerais e administrativas (10.884) (9.206) (31.259) (24.134) Outras receitas (despesas) operacionais, líquidas 716 (2.271) (1.606) (1.840) (11.888) (12.559) (35.384) (37.426) Lucro operacional antes das participações societárias e do resultado financeiro Resultado das participações societárias (nota 6) Equivalência patrimonial Resultado financeiro Despesas financeiras (9.793) (26.304) (10.735) (28.701) Receitas financeiras (8.237) (6.948) (5.117) (3.264) Lucro antes do imposto de renda e da contribuição social Imposto de renda e contribuição social Corrente - (3.150) (5.422) (7.455) Diferido (104) (1.435) (3.254) (2.395) (8.890) Lucro líquido antes da participação dos minoritários Participação de minoritários - - (484) (27) Lucro líquido do exercício Ações em circulação no final do exercício Lucro líquido por ação do capital social no fim do exercício - R$ 0,235 0,225 As notas explicativas da administração são parte integrante das demonstrações financeiras.

6 6 D E M O N S T R A Ç Õ E S D A S M U TA Ç Õ E S D O PAT R I M Ô N I O L Í Q U I D O Exercícios findos em 31 de dezembro de 2009 e 2008 (em milhares de reais) RESERVAS DE LUCROS CAPITAL SOCIAL LEGAL RETENÇÃO DE LUCROS LUCROS ACUMULADOS TOTAL Em 31 de dezembro de Aumento e integralização de capital (nota 13) Lucro líquido do exercício Destinação do lucro Reserva legal (1.409) - Dividendos propostos (nota 13(b)) (803) (803) Reserva de retenção de lucros (nota 13(b)) (29.069) - Em 31 de dezembro de Lucro líquido do exercício Destinação do lucro Reserva legal (1.495) - Dividendos propostos (nota 13(b)) (852) (852) Reserva de retenção de lucros (nota 13(b)) (27.558) - Em 31 de dezembro de As notas explicativas da administração são parte integrante das demonstrações financeiras.

7 7 D E M O N S T R A Ç Ã O D O S F L U X O S D E C A I X A Exercícios findos em 31 de dezembro de 2009 e 2008 (em milhares de reais) CONTROLADORA Fluxos de caixa das atividades operacionais Lucro antes do imposto de renda e da contribuição social Despesas (receitas) que não afetam o fluxo de caixa Equivalência patrimonial (32.372) (25.539) - - Depreciação e amortização Ajustes Lei (830) Juros e variações cambiais/monetárias sobre empréstimos e dep. judiciais (241) Tributos diferidos Provisão para contingências Variações nos ativos e passivos circulantes e de longo prazo Aumento em contas a receber (16.749) (7.123) (65.490) ( ) Diminuição (aumento) em imóveis a comercializar (7.540) (18.495) (29.140) Aumento em impostos e contribuições a compensar ( ( Aumento nos demais ativos (672) (1.438) (3.816) (13.647) Aumento (diminuição) de fornecedores (178) (50.544) Aumento (diminuição) de contas a pagar pela aquisição de imóveis - - (2.418) Aumento (diminuição) de adiantamentos de clientes (2.441) Aumento de impostos e contribuições a recolher Aumento de obrigação por incorporação imobiliária (10.144) (12.390) Aumento (diminuição) de contas a pagar (1.031) Aumento (diminuição) em outras obrigações (1.378) 2.772) (5.795) Diminuição da participações de minoritários (4.820) Caixa aplicado nas operações (23.215) (318) (29.799) ( ) Juros pagos (13.338) (5.866) (16.491) (5.866) Imposto de renda e contribuição social pagos (890) - (4.807) - Caixa líquido aplicado nas atividades operacionais (37.443) (5.548) (51.097) ( ) As notas explicativas da administração são parte integrante das demonstrações financeiras. (continua)

8 8 B A L A N Ç O S PAT R I M O N I A I S C O N S O L I D A D O S Em 31 de dezembro de 2009 e 2008 (em milhares de reais) CONTROLADORA Fluxos de caixa das atividades de investimentos Aquisição de bens do ativo imobilizado (335) (1.058) (1.379) (6.201) Aumento dos investimentos (17.544) ( ) - (2) Lucros recebidos Outros (58) (2.435) (242) Caixa líquido usado nas atividades de investimentos ( ) (3.814) (6.445) Fluxos de caixa das atividades de financiamentos De terceiros Ingresso de novos empréstimos e financiamentos Pagamento de empréstimos e financiamentos (18.215) (5.569) (40.691) Dos acionistas/partes relacionadas Ingresso (pagamento) a partes relacionadas, líquido (967) Integralização de capital Caixa líquido proveniente das atividades de financiamentos Aumento (redução) líquido de caixa e equivalentes de caixa Saldos de caixa e equivalentes de caixa No início do exercício No final do exercício As notas explicativas da administração são parte integrante das demonstrações financeiras.

9 9 1 > CONTEXTO OPERACIONAL A Queiroz Galvão Desenvolvimento Imobiliário S.A. ( Companhia ) é uma sociedade anônima de capital fechado com sede em Recife, Estado de Pernambuco e é controlada pela Queiroz Galvão S.A. A Companhia e suas sociedades controladas têm por atividade preponderante a incorporação de imóveis residenciais e comerciais, além da participação em outras sociedades. As sociedade controladas compartilham as estruturas e os custos corporativos, gerenciais e operacionais da Companhia. O desenvolvimento dos empreendimentos de incorporação imobiliária é efetuado pela Companhia e por suas sociedades controladas ou em conjunto com outros parceiros. A participação de terceiros ocorre de forma direta no empreendimento ou por meio de participação em sociedades, criadas com o propósito específico de desenvolver o empreendimento. 2 > PRINCIPAIS PRÁTICAS CONTÁBEIS E APRESENTAÇÃO DAS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS 2.1 Apresentação das demonstrações financeiras As demonstrações financeiras foram aprovadas pela Administração da Companhia em 27 de abril de As demonstrações financeiras foram elaboradas e estão sendo apresentadas de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil, com base nas disposições contidas na Lei das Sociedades por Ações. As principais práticas contábeis adotadas na elaboração destas demonstrações financeiras correspondem às normas e orientações que estão vigentes para as demonstrações financeiras encerradas em 31 de dezembro de 2009, que serão diferentes daquelas que serão utilizadas para elaboração das demonstrações financeiras de 31 de dezembro de Na elaboração das demonstrações financeiras, é necessário utilizar estimativas para contabilizar certos ativos, passivos e outras operações. As demonstrações financeiras da Companhia incluem, portanto, várias estimativas referentes à seleção das vidas úteis dos bens do imobilizado, provisões necessárias para passivos contingentes, determinação de provisões para tributos, custos orçados e outras similares. Os resultados reais podem apresentar variações em relação às estimativas. a. Principais práticas contábeis Caixa e equivalentes de caixa Caixa e equivalentes de caixa incluem dinheiro em caixa e depósitos bancários, demonstrados ao custo, e aplicações em fundos de investimento, demonstradas ao valor da quota na data do balanço. b. Instrumentos financeiros Classificação e mensuração A Companhia classifica seus ativos financeiros sob as seguintes categorias: mensurados ao valor justo por meio do resultado e empréstimos e recebíveis. A classificação depende da finalidade para a qual os ativos financeiros foram adquiridos. A administração determina a classificação de seus ativos financeiros no reconhecimento inicial.

10 10 Ativos financeiros mensurados ao valor justo por meio do resultado Os ativos financeiros mensurados ao valor justo por meio do resultado são ativos financeiros mantidos para negociação ativa e frequente, classificados como equivalentes de caixa. Os ganhos ou as perdas decorrentes de variações em seu valor justo são apresentados na demonstração do resultado em resultado financeiro, no período em que ocorrem. Empréstimos e recebíveis Incluem-se nessa categoria os empréstimos concedidos e os recebíveis que são ativos financeiros não derivativos com pagamentos fixos ou determináveis, não cotados em um mercado ativo. São incluídos como ativo circulante todos aqueles com prazo de vencimento inferior a 12 meses após a data do balanço; caso contrário, estes são classificados como ativos não circulantes. Os empréstimos e recebíveis da Companhia compreendem os empréstimos a partes relacionadas, contas a receber de clientes, demais contas a receber e caixa e determinados equivalentes de caixa. Os empréstimos e recebíveis são contabilizados pelo custo amortizado, usando o método da taxa de juros efetiva. c. Contas a receber A comercialização das unidades é efetuada, substancialmente, durante as fases de lançamento e construção dos empreendimentos. As contas a receber de clientes, nesses casos, são constituídas aplicando-se o percentual encontrado da relação entre o custo incorrido das unidades vendidas (incluindo o terreno) e seu custo total orçado, sobre a receita das unidades vendidas, ajustada segundo as condições dos contratos de venda, sendo assim determinado o montante das receitas acumuladas a serem reconhecidas, sobre o qual deduz-se as parcelas recebidas. Nas vendas a prazo de unidades concluídas, o resultado é apropriado no momento em que a venda é efetivada, independentemente do prazo de recebimento do valor contratual. Os juros e variação monetária, incidentes sobre as contas a receber de unidades concluídas, são apropriados ao resultado financeiro quando auferidos, obedecendo ao regime de competência de exercícios. A provisão para créditos de realização duvidosa será estabelecida quando existir uma evidência objetiva de que a Companhia não será capaz de cobrar todos os valores devidos de acordo com os prazos originais das contas a receber. O valor da provisão será a diferença entre o valor contábil e o valor recuperável. O valor presente das contas a receber de clientes relacionados com a comercialização de unidades não concluídas é calculado com base na taxa de juros para remuneração de títulos públicos indexados pelo IPCA. A referida taxa é compatível com a natureza, o prazo e os riscos de transações similares em condições de mercado, sendo sua taxa média no exercício findo em 31 de dezembro de 2009 de 7,50% ao ano.(2008 7,50% ao ano) d. Estoques Os imóveis prontos a comercializar estão demonstrados ao custo de construção, que não excede ao seu valor líquido realizável. No caso de imóveis em construção, a parcela em estoque corresponde ao custo incorrido das unidades ainda não comercializadas. O custo compreende materiais, mão de obra (própria ou contratada de terceiros) e outros custos de construção relacionados, incluindo o custo financeiro do capital aplicado (encargos financeiros de contas a pagar por aquisição de terrenos e das operações de crédito imobiliário, incorridos durante o período de construção).

11 11 O valor líquido realizável é o preço de venda estimado para o curso normal dos negócios, deduzidos os custos de execução e as despesas de vendas. Quando o custo de construção dos imóveis a comercializar, concluídos ou em construção, exceder o fluxo de caixa esperado das suas vendas, uma perda da redução ao valor recuperável é reconhecida no período em que foi determinado que o valor contábil não seja recuperável. A recuperação do valor contábil de cada empreendimento imobiliário é revisada quando eventos ou mudanças nos cenários macroeconômicos indicarem riscos do valor contábil não ser recuperável, caso confirmado, uma provisão é contabilizada. Os terrenos estão demonstrados ao custo de aquisição, acrescido dos eventuais encargos financeiros gerados pelo seu correspondente contas a pagar. No caso de permutas por unidades a serem construídas, seu custo corresponde ao preço de aquisição do terreno à vista. O registro do terreno é efetuado apenas por ocasião da lavratura da escritura do imóvel, não sendo reconhecido nas demonstrações financeiras enquanto em fase de negociação, independentemente da probabilidade de sucesso ou estágio de andamento da mesma. e. Imposto de renda e contribuição social sobre o lucro Em 2009 a controladora passou a ser tributada pelo Lucro Real, segundo o qual o imposto de renda e a contribuição social sobre o lucro são calculadas pelas alíquotas regulares de 15% acrescido de adicional de 10% para o imposto de renda e de 9% para a contribuição social, sobre o lucro contábil do exercício, ajustado segundo os critérios estabelecidos pela legislação fiscal vigente. As controladas optaram pelo regime de lucro presumido, segundo o qual a base de cálculo do imposto de renda é calculada à razão de 8% e a da contribuição social à razão de 12% sobre as receitas brutas (32% quando a receita for proveniente da prestação de serviços, e 100% das receitas financeiras), sobre as duas formas de tributação, aplicam-se as alíquotas regulares de 15% acrescida de adicional de 10% para o imposto de renda e de 9% para a contribuição social sobre os respectivos lucros. f. Investimentos em controladas Quando a Companhia detém mais da metade do capital social votante de outra sociedade, esta é considerada uma controlada. Nas sociedades em que a Companhia detém menos de 50% do capital votante, acordos garantem à Companhia direito de veto em decisões que afetem significativamente os negócios da controlada, garantindo-lhe o controle compartilhado. Os investimentos em sociedades controladas são registrados e avaliados pelo método de equivalência patrimonial, reconhecida no resultado do exercício como receita (ou despesa) operacional. Ganhos ou transações a realizar entre a Companhia e suas controladas são eliminados na medida da participação da Companhia; perdas não realizadas também são eliminadas, a menos que a transação forneça evidências de perda permanente ( impairment ) do ativo transferido. Quando a participação da Companhia nas perdas das controladas iguala ou ultrapassa o valor do investimento, a Companhia reconhece as perdas adicionais. Quando necessário, as práticas contábeis das controladas são alteradas para garantir uniformidade com as práticas adotadas pela Companhia.

12 12 g. Ativo imobilizado Demonstrado ao custo de aquisição, deduzido da depreciação calculada pelo método linear, às taxas anuais mencionadas na Nota 7. A sede da Companhia, suas filiais e controladas localizam-se em imóveis alugados de terceiros. h. Redução ao valor recuperável de ativos O imobilizado, outros ativos não circulantes e os ativos intangíveis, são revistos anualmente para se identificar evidências de perdas não recuperáveis, ou ainda, sempre que eventos ou alterações nas circunstâncias indicarem que o valor contábil pode não ser recuperável. Quando este for o caso, o valor recuperável é calculado para verificar se há perda. Quando houver perda, ela é reconhecida pelo montante em que o valor contábil do ativo ultrapassa seu valor recuperável, que é o maior entre o preço líquido de venda e o valor em uso de um ativo. Para fins de avaliação, os ativos são agrupados no menor grupo de ativos para o qual existem fluxos de caixa identificáveis separadamente. i. Provisões As provisões são reconhecidas quando a Companhia tem uma obrigação presente, legal ou não formalizada, como resultado de eventos passados e é provável que uma saída de recursos seja necessária para liquidar a obrigação e uma estimativa confiável do valor possa ser feita. A Companhia reconhece provisão para contratos onerosos quando os benefícios que se esperam auferir de um contrato forem menores do que os custos inevitáveis para satisfazer as obrigações assumidas por meio do contrato. j. Benefícios a funcionários e dirigentes A Companhia não mantém planos de opção para compra de ações, previdência privada ou qualquer plano de aposentadoria ou benefícios posteriores à saída de seus funcionários. k. Dividendos Nos termos do Estatuto Social da Companhia, aos titulares de ações de qualquer espécie será atribuído, em cada exercício, um dividendo mínimo de 3% do lucro líquido, calculado nos termos da lei societária. l. Empréstimos e financiamentos Os empréstimos e financiamentos tomados são reconhecidos contabilmente no recebimento dos recursos, líquidos dos custos de transação, acrescidos de encargos e juros proporcionais ao período incorrido ( pro rata temporis ), líquido das amortizações efetuadas. m. Capital social Está representado exclusivamente por ações ordinárias, classificadas no patrimônio líquido. n. Reservas de lucros A reserva legal é calculada na base de 5% do lucro líquido do exercício, conforme determinação da Lei no /76. O saldo da reserva de lucros refere-se à retenção do saldo remanescente de lucros acumulados e terá destinação determinada em Assembleia Geral Ordinária.

13 13 o. Reconhecimento do resultado de incorporação e venda de imóveis e outras Nas vendas de unidades não concluídas dos empreendimentos lançados que não mais estejam sob os efeitos da correspondente cláusula resolutiva constante em seu memorial de incorporação, foram observados os procedimentos e normas estabelecidos pela Resolução CFC no. 963 do Conselho Federal de Contabilidade, quais sejam: o custo incorrido (incluindo o custo do terreno) correspondente às unidades vendidas é apropriado integralmente ao resultado; é apurado o percentual do custo incorrido das unidades vendidas (incluindo o terreno), em relação ao seu custo total orçado, sendo esse percentual aplicado sobre a receita das unidades vendidas, ajustada segundo as condições dos contratos de venda, sendo assim determinado o montante das receitas a serem reconhecidas; os montantes das receitas de vendas apuradas, incluindo a atualização monetária, líquido das parcelas já recebidas, são contabilizados como contas a receber, ou como adiantamentos de clientes, quando aplicável; os encargos financeiros diretamente relacionados aos empreendimentos, correspondentes a contas a pagar por aquisição de terrenos e as operações de crédito imobiliário, bem como os encargos financeiros das demais operações de financiamento indiretamente relacionadas aos empreendimentos, incorridos durante o período de construção, são apropriados ao custo incorrido do empreendimento e refletido no resultado por ocasião da venda das unidades do empreendimento a que foram apropriados; Os encargos financeiros das operações de financiamento cujos recursos não foram aplicados nos empreendimentos são apropriados ao resultado financeiro quando incorridos, assim como das contas a pagar de terrenos e das operações de crédito imobiliário incorridos após a conclusão da construção. p. Despesas comerciais O encargo relacionado com a comissão de venda é de responsabilidade do adquirente do imóvel, não constituindo despesa da Companhia e de suas controladas. O encargo de responsabilidade da Companhia é reconhecido no resultado observando-se o mesmo critério adotado para reconhecimento das receitas correspondentes. Os gastos incorridos e diretamente relacionados com a construção de estande de vendas e do apartamentomodelo, quando sua vida útil estimada é superior a um ano, possuem natureza de caráter prioritariamente tangível e, dessa forma, são registrados na rubrica ativo imobilizado, sendo depreciados de acordo com o prazo de sua vida útil estimada. O encargo de depreciação correspondente é alocado na rubrica de despesas com vendas. As despesas com propaganda, marketing, promoções e outras atividades correlatas, direta ou indiretamente relacionadas com cada empreendimento, são reconhecidas no resultado, quando incorridas. q. Demonstrações financeiras consolidadas As demonstrações financeiras consolidadas compreendem as demonstrações financeiras da Queiroz Galvão Desenvolvimento Imobiliário S.A. e de suas sociedades controladas (individualmente e sob controle comum ou criadas para propósitos específicos de administração de empreendimentos imobiliários), como mencionadas na Nota 6. Nas demonstrações financeiras consolidadas foram eliminadas as contas-correntes, as receitas e despesas entre as sociedades consolidadas, bem como os investimentos, sendo destacada a participação dos minoritários. Para as sociedades controladas sob controle comum, as demonstrações financeiras são consolidadas de forma proporcional.

14 Normas e interpretações de normas que ainda não estão em vigor As normas e interpretações de normas relacionadas a seguir, foram publicadas e são obrigatórias para os exercícios sociais iniciados em ou após 1 o de janeiro de Além dessas, também foram publicadas outras normas e interpretações que alteram as práticas contábeis adotadas no Brasil, dentro do processo de convergência com as normas internacionais. As normas a seguir são apenas aquelas que poderão (ou deverão) impactar as demonstrações financeiras da Companhia de forma mais relevante. Nos termos dessas novas normas, as cifras do exercício de 2009, aqui apresentadas, deverão ser reapresentadas para fins de comparação, quando da apresentação das demonstrações financeiras do exercício findo em 31 de dezembro de A Companhia não adotou antecipadamente essas normas no exercício findo em 31 de dezembro de CPC 22 - Informação por Segmento CPC 30 - Receitas e ICPC 02 - Contratos de Construção do Setor Imobiliários CPC 36 - Demonstrações Consolidadas CPC 38 a 40 - Instrumentos Financeiros: Reconhecimento, Mensuração, Apresentação e Evidenciação A Companhia deverá passar a preparar informação por segmento e alterações devem ocorrer na apresentação das demonstrações financeiras consolidadas, uma das quais a apresentação da participação dos acionistas não controladores como item integrante do patrimônio líquido. A ICPC 02, combinada com a CPC 30, traz mudanças significativas em relação às práticas contábeis anteriormente estabelecidas pela OCPC 01 para as entidades de incorporação imobiliária. A Companhia está avaliando os impactos dessas mudanças nas suas demonstrações financeiras, não havendo ainda sua quantificação. 3 > CAIXA E EQUIVALENTES DE CAIXA CONTROLADORA Caixa e bancos Fundos de investimento - renda fixa (i) (i) Taxas médias equivalentes entre 99,5% e 100% da variação do Certificado de Depósito Interbancário - CDI.

15 15 4 > CONTAS A RECEBER CONTROLADORA Empreendimentos concluídos Empreendimentos em construção Receita apropriada Ajuste a valor presente (1.091) (1.182) (6.465) (6.936) Parcelas recebidas (33.875) (69.417) ( ) ( ) Contas a receber apropriado Realizável a longo prazo (10.090) (29.920) (76.074) ( ) Ativo circulante As contas a receber estão, substancialmente, atualizadas pela variação do Índice Nacional da Construção Civil - INCC até a entrega das chaves e, posteriormente, pela variação do Índice Geral de Preços - Mercado - IGP-M, acrescido de juros de 12% ao ano, apropriados de forma pro rata temporis a partir da conclusão da construção e entrega da unidade vendida. Desconto de recebíveis corresponde a contas a receber de empreendimentos concluídos, às taxas entre 9% e 10,5% ao ano, acrescidas do IGP-M. Em garantia, foram oferecidos os próprios créditos descontados e o compromisso de honrar com o pagamento de eventual crédito inadimplente. O saldo de contas a receber das unidades vendidas e ainda não concluídas não está totalmente refletido nas demonstrações financeiras, uma vez que o seu registro é limitado à parcela da receita reconhecida contabilmente (conforme critérios descritos na Nota 2.1(c)), líquida das parcelas já recebidas.

16 16 Como informação complementar, o saldo total de contas a receber referente à atividade de incorporação imobiliária, sem considerar os efeitos de ajuste a valor presente, pode ser assim demonstrado: CONTROLADORA Contas a receber apropriado Receita de vendas a apropriar (*) Total do contas a receber Parcelas recebíveis em um ano (79.607) (72.386) ( ) ( ) Parcelas recebíveis a longo prazo (*) Sujeito aos efeitos de ajuste a valor presente por ocasião de sua apropriação. O contas a receber, sem considerar os efeitos de ajuste a valor presente, pode ser assim demonstrado, por ano de vencimento: CONTROLADORA ANO em diante

17 17 5 > IMÓVEIS A COMERCIALIZAR Representados pelos terrenos para futuras incorporações e pelos custos incorridos das unidades imobiliárias a comercializar (imóveis prontos e em construção), como demonstrado a seguir: CONTROLADORA Imóveis concluídos Imóveis em construção Terrenos Custo de construção Custo unidades vendidas (43.635) (86.147) ( ) ( ) Ativo não circulante - - (41.795) (51.717) Ativo circulante A parcela classificada no realizável a longo prazo corresponde a terrenos de empreendimentos previstos para serem lançados em período superior a 12 meses. Imóveis a comercializar dados em garantia estão mencionados na Nota 8. 6 > INVESTIMENTOS a. As principais informações das participações societárias mantidas estão resumidas a seguir: PARTICIPAÇÃO % LUCRO LÍQUIDO (PREJUÍZO) DO EXERCÍCIO PATRIMÔNIO LÍQUIDO INVESTIMENTO EMPRESAS Queiroz Galvão Mac Cyrela Veneza Empreendimento Imobiliário S.A. (i) Queiroz Galvão Cyrela Empreendimentos Imobiliários S.A. (i) (1.511) Queiroz Galvão Cyrela Oklahoma Empreendimento Imobiliário SPE Ltda. (i) Queiroz Galvão Poupec Empreendimentos Imobiliários Ltda (214) (continua)

18 18 PARTICIPAÇÃO % LUCRO LÍQUIDO (PREJUÍZO) DO EXERCÍCIO PATRIMÔNIO LÍQUIDO INVESTIMENTO EMPRESAS Queiroz Galvão Arlindo Gouveia Desenvolvimento Imobiliário Ltda (15) (48) Queiroz Galvão Itapuã Desenvolvimento Imobiliário Ltda (137) (7) Queiroz Galvão Sabiá Empreendimentos Imobiliários Ltda Queiroz Galvão Nature Etapa 2 Desenvolvimento Imobiliário Ltda Queiroz Galvão Reserva do Japí Desenvolvimento Imobiliário Ltda (405) (13) Queiroz Galvão Caio Pereira Desenvolvimento Imobiliário Ltda Queiroz Galvão Vilas Boas Desenvolvimento Imobiliário Ltda (15) Queiroz Galvão Demócrito de Souza Filho Desenvolvimento Imobiliário Ltda (36) (6) Queiroz Galvão Barra Desenvolvimento Imobiliário Ltda (11) (2) Queiroz Galvão Sumarezinho Desenvolvimento Imobiliário Ltda (133) (46) Queiroz Galvão Ibiapina Desenvolvimento Imobiliário Ltda Queiroz Galvão & Galvão Desenvolvimento Imobiliário Ltda (11) Queiroz Galvão Ipanema Desenvolvimento Imobiliário Ltda (138) - (137) - (137) - Queiroz Galvão Itaigara Desenvolvimento Imobiliário Ltda (298) Queiroz Galvão Morumbi Desenvolvimento Imobiliário Ltda (126) Queiroz Galvão Pacaembu Desenvolvimento Imobiliário Ltda (2) Queiroz Galvão Pituba Desenvolvimento Imobiliário Ltda (4) - (4) - (4) - Queiroz Galvão Barra Rio Desenvolvimento Imobiliário Ltda (138) - (137) - (137) - Queiroz Galvão Paulínia Desenvolvimento Imobiliário Ltda (20) (15) Queiroz Galvão ACLF Aurora Desenvolvimento Imobiliário Ltda (541) Queiroz Galvão Santos Dumont Desenvolvimento Imobiliário Ltda (2) (continua)

19 19 PARTICIPAÇÃO % LUCRO LÍQUIDO (PREJUÍZO) DO EXERCÍCIO PATRIMÔNIO LÍQUIDO INVESTIMENTO EMPRESAS Queiroz Galvão Isla Desenvolvimento Imobiliário Ltda Queiroz Galvão São Paulo Empreendimentos Imobiliários Ltda Queiroz Galvão Brotas Desenvolvimento Imobiliário Ltda Queiroz Galvão Poupec Desenvolvimento Imobiliário Ltda Queiroz Galvão Ypiranga Desenvolvimento Imobiliário Ltda (9) (24) Novo Recife Empreendimentos Ltda (5) (4) Queiroz Galvão Empreendimentos Ltda (2.814) Queiroz Galvão Recife Desenvolvimento Imobiliário Ltda Queiroz Galvão Boa Viagem Desenvolvimento Imobiliário Ltda (5) Queiroz Galvão Quality Desenvolvimento Imobiliário Ltda Queiroz Galvão Master Desenvolvimento Imobiliário Ltda Total dos investimentos líquido (i) Sociedades controladas sob controle conjunto. Consolidadas de forma proporcional.

20 20 b. A movimentação dos investimentos durante o exercício de 2009 e de 2008 pode ser assim apresentada: 31 DE DEZEMBRO DE 2008 ADIÇÕES BAIXAS EQUIVALÊNCIA PATRIMONIAL DIVIDENDOS 31 DE DEZEMBRO DE 2009 Queiroz Galvão Mac Cyrela Veneza Empreendimento Imobiliário S.A Queiroz Galvão Cyrela Empreendimentos Imobiliários S.A (800) (604) (966) Queiroz Galvão Cyrela Oklahoma Empreendimento Imobiliário SPE Ltda (6.500) Queiroz Galvão Poupec Empreendimentos Imobiliários Ltda Queiroz Galvão Poupec Desenvolvimento Imobiliário Ltda Queiroz Galvão Arlindo Gouveia Desenvolvimento Imobiliário Ltda (15) Queiroz Galvão Itapuã Desenvolvimento Imobiliário Ltda (137) Queiroz Galvão Sabiá Empreendimentos Imobiliários Ltda (130) Queiroz Galvão Nature Etapa 2 Desenvolvimento Imobiliário Ltda Queiroz Galvão Nature Reserva do Japí Desenvolvimento Imobiliário Ltda (405) Queiroz Galvão Caio Pereira Desenvolvimento Imobiliário Ltda Queiroz Galvão Vilas Boas Desenvolvimento Imobiliário Ltda (14) Queiroz Galvão Demócrito de Souza Filho Desenvolvimento Imobiliário Ltda (35) Queiroz Galvão Barra Desenvolvimento Imobiliário Ltda (11) Queiroz Galvão Sumarezinho Desenvolvimento Imobiliário Ltda (133) Queiroz Galvão Ibiapina Desenvolvimento Imobiliário Ltda (1) - 56 Queiroz Galvão & Galvão Desenvolvimento Imobiliário Ltda Queiroz Galvão Ipanema Desenvolvimento Imobiliário Ltda (138) - (137) Queiroz Galvão Isla Desenvolvimento Imobiliário Ltda Queiroz Galvão Itaigara Desenvolvimento Imobiliário Ltda (298) Queiroz Galvão Morumbi Desenvolvimento Imobiliário Ltda (126) Queiroz Galvão Pacaembu Desenvolvimento Imobiliário Ltda (2) - 10 Queiroz Galvão Pituba Desenvolvimento Imobiliário Ltda (4) - (4) Queiroz Galvão Barra Rio Desenvolvimento Imobiliário Ltda (138) - (137) Queiroz Galvão Paulínia Desenvolvimento Imobiliário Ltda (20) Queiroz Galvão ACLF Aurora Desenvolvimento Imobiliário Ltda (324) (continua)

21 21 31 DE DEZEMBRO DE 2008 ADIÇÕES BAIXAS EQUIVALÊNCIA PATRIMONIAL DIVIDENDOS 31 DE DEZEMBRO DE 2009 Queiroz Galvão Santos Dumont Desenvolvimento Imobiliário Ltda (2) - 11 Queiroz Galvão São Paulo Empreendimentos Imobiliários Ltda (12.006) Queiroz Galvão Brotas Desenvolvimento Imobiliário Ltda Queiroz Galvão Ypiranga Desenvolvimento Imobiliário Ltda (9) Novo Recife Empreendimentos Ltda Queiroz Galvão Empreendimentos Ltda Queiroz Galvão Recife Desenvolvimento Imobiliário Ltda (18) - 49 Queiroz Galvão Boa Viagem Desenvolvimento Imobiliário Ltda (5) - 14 Queiroz Galvão Quality Desenvolvimento Imobiliário Ltda (800) (19.472) DE DEZEMBRO DE 2007 AJUSTES DA LEI N O SALDO DE ABERTURA AJUSTADO ADIÇÕES BAIXAS EQUIVALÊNCIA PATRIMONIAL DIVIDENDOS 31 DE DEZEMBRO DE 2008 Queiroz Galvão Mac Cyrela Veneza Empreendimento Imobiliário S.A (794) (1.269) Queiroz Galvão Cyrela Empreendimentos Imobiliários S.A (2.000) Queiroz Galvão Cyrela Oklahoma Empreendimento Imobiliário SPE Ltda (2.500) Queiroz Galvão Poupec Empreendimentos Imobiliários Ltda. 194 (3) (107) Queiroz Galvão Poupec Desenvolvimento Imobiliário Ltda. (7) (91) Queiroz Galvão Arlindo Gouveia Desenvolvimento Imobiliário Ltda (48) Queiroz Galvão Itapuã Desenvolvimento Imobiliário Ltda (7) Queiroz Galvão Sabiá Empreendimentos Imobiliários Ltda Queiroz Galvão Nature Etapa 2 Desenvolvimento Imobiliário Ltda Queiroz Galvão Nature Etapa 3 Desenvolvimento Imobiliário Ltda (13) Queiroz Galvão Caio Pereira Desenvolvimento Imobiliário Ltda (continua)

22 22 31 DE DEZEMBRO DE 2007 AJUSTES DA LEI N O SALDO DE ABERTURA AJUSTADO ADIÇÕES BAIXAS EQUIVALÊNCIA PATRIMONIAL DIVIDENDOS 31 DE DEZEMBRO DE 2008 Queiroz Galvão Vilas Boas Desenvolvimento Imobiliário Ltda (4) Queiroz Galvão Demócrito de Souza Filho Desenvolvimento Imobiliário Ltda (6) Queiroz Galvão Barra Desenvolvimento Imobiliário Ltda (2) Queiroz Galvão Sumarezinho Desenvolvimento Imobiliário Ltda (14) Queiroz Galvão Ibiapina Desenvolvimento Imobiliário Ltda Queiroz Galvão & Galvão Desenvolvimento Imobiliário Ltda (9) Queiroz Galvão Ipanema Desenvolvimento Imobiliário Ltda Queiroz Galvão Isla Desenvolvimento Imobiliário Ltda. (212) Queiroz Galvão Itaigara Desenvolvimento Imobiliário Ltda Queiroz Galvão Morumbi Desenvolvimento Imobiliário Ltda Queiroz Galvão Pacaembu Desenvolvimento Imobiliário Ltda Queiroz Galvão Pituba Desenvolvimento Imobiliário Ltda Queiroz Galvão Barra Rio Desenvolvimento Imobiliário Ltda Queiroz Galvão Paulínia Desenvolvimento Imobiliário Ltda (15) Queiroz Galvão ACLF Aurora Desenvolvimento Imobiliário Ltda Queiroz Galvão Santos Dumont Desenvolvimento Imobiliário Ltda Queiroz Galvão São Paulo Empreendimentos Imobiliários Ltda. (103) (108) (211) (5.000) Queiroz Galvão Brotas Desenvolvimento Imobiliário Ltda. (35) - (35) (1.342) Queiroz Galvão Ypiranga Desenvolvimento Imobiliário Ltda (24) Novo Recife Empreendimentos Ltda (2) Queiroz Galvão Empreendimentos Ltda (2.814) (91) (12.111)

23 23 c. Os saldos totais das contas patrimoniais e de resultado das sociedades controladas em conjunto, considerados nas demonstrações financeiras consolidadas, proporcionalmente à participação societária mantida, estão resumidos a seguir: Em 31 de dezembro de 2009 ATIVO PARTICIPAÇÃO % CIRCULANTE REALIZÁVEL TOTAL Queiroz Galvão Mac Cyrela Veneza Empreendimento Imobiliário S.A Queiroz Galvão Cyrela Empreendimentos Imobiliários S.A Queiroz Galvão Cyrela Oklahoma SPE Ltda Queiroz Galvão Poupec Empreendimentos Imobiliários Ltda Queiroz Galvão Poupec Desenvolvimento Imobiliário Ltda Queiroz Galvão Sabiá Empreendimentos Imobiliários Ltda Queiroz Galvão ACLF Aurora Desenvolvimento Imobiliário Ltda Queiroz Galvão & Galvão Desenvolvimento Imobiliário Ltda Novo Recife Empreendimentos Ltda Em 31 de dezembro de 2008 Queiroz Galvão Mac Cyrela Veneza Empreendimento Imobiliário S.A Queiroz Galvão Cyrela Empreendimentos Imobiliários S.A Queiroz Galvão Cyrela Oklahoma SPE Ltda Queiroz Galvão Poupec Empreendimentos Imobiliários Ltda Queiroz Galvão Poupec Desenvolvimento Imobiliário Ltda Queiroz Galvão Sabiá Empreendimentos Imobiliários Ltda Queiroz Galvão ACLF Aurora Desenvolvimento Imobiliário Ltda Queiroz Galvão & Galvão Desenvolvimento Imobiliário Ltda Novo Recife Empreendimentos Ltda

24 24 PASSIVO E PATRIMÔNIO LÍQUIDO PARTICIPAÇÃO % CIRCULANTE EXIGÍVEL PATRIMÔNIO LÍQUIDO TOTAL Em 31 de dezembro de 2009 Queiroz Galvão Mac Cyrela Veneza Empreendimento Imobiliário S.A Queiroz Galvão Cyrela Empreendimentos Imobiliários S.A Queiroz Galvão Cyrela Oklahoma SPE Ltda Queiroz Galvão Poupec Empreendimentos Imobiliários Ltda Queiroz Galvão Poupec Desenvolvimento Imobiliário Ltda Queiroz Galvão Sabiá Empreendimentos Imobiliários Ltda Queiroz Galvão ACLF Aurora Desenvolvimento Imobiliário Ltda Queiroz Galvão & Galvão Desenvolvimento Imobiliário Ltda Novo Recife Empreendimentos Ltda Em 31 de dezembro de 2008 Queiroz Galvão Mac Cyrela Veneza Empreendimento Imobiliário S.A Queiroz Galvão Cyrela Empreendimentos Imobiliários S.A Queiroz Galvão Cyrela Oklahoma SPE Ltda Queiroz Galvão Poupec Empreendimentos Imobiliários Ltda Queiroz Galvão Poupec Desenvolvimento Imobiliário Ltda Queiroz Galvão Sabiá Empreendimentos Imobiliários Ltda Queiroz Galvão ACLF Aurora Desenvolvimento Imobiliário Ltda Queiroz Galvão & Galvão Desenvolvimento Imobiliário Ltda Novo Recife Empreendimentos Ltda

25 25 Para as sociedades controladas em conjunto, são eleitos diretores por cada um dos acionistas, que são os responsáveis pelas decisões das operações das controladas, compartilhando o controle equitativamente. RESULTADO DO EXERCÍCIO RECEITA LÍQUIDA CUSTOS DESPESAS OPERACIONAIS RESULTADO FINANCEIRO IMPOSTO DE RENDA E CONTRIBUIÇÃO SOCIAL LUCRO LÍQUIDO (PREJUÍZO) DO EXERCÍCIO Em 31 de dezembro de 2009 Queiroz Galvão Mac Cyrela Veneza Empreendimento Imobiliário S.A (33.302) (346) (1.473) Queiroz Galvão Cyrela Empreendimentos Imobiliários S.A. (192) (819) (1.219) 797 (79) (1.512) Queiroz Galvão Cyrela Oklahoma SPE Ltda (23.250) (308) 569 (207) Queiroz Galvão Poupec Empreendimentos Imobiliários Ltda (6.917) (864) (390) (53) 639 Queiroz Galvão Poupec Desenvolvimento Imobiliário Ltda (15.120) (2.006) 390 (443) Queiroz Galvão Sabiá Empreendimentos Imobiliários Ltda (14.111) (1.867) 175 (709) 607 Queiroz Galvão ACLF Aurora Desenvolvimento Imobiliário Ltda. (2) - (538) - - (540) Queiroz Galvão & Galvão Desenvolvimento Imobiliário Ltda (4.684) (331) 371 (157) 263 Novo Recife Empreendimentos Ltda. - - (1) (4) - (5) Em 31 de dezembro de 2008 Queiroz Galvão Mac Cyrela Veneza Empreendimento Imobiliário S.A (8.289) (1.132) (2.643) Queiroz Galvão Cyrela Empreendimentos Imobiliários S.A (13.617) (948) 617 (934) Queiroz Galvão Cyrela Oklahoma SPE Ltda (2.901) (431) 16 (168) Queiroz Galvão Poupec Empreendimentos Imobiliários Ltda (960) (673) - (35) (215) Queiroz Galvão Poupec Desenvolvimento Imobiliário Ltda (6.394) (1.400) 456 (337) Queiroz Galvão Sabiá Empreendimentos Imobiliários Ltda (4.976) (390) 322 (263) Queiroz Galvão ACLF Aurora Desenvolvimento Imobiliário Ltda Queiroz Galvão & Galvão Desenvolvimento Imobiliário Ltda. - - (124) (10) Novo Recife Empreendimentos Ltda. - - (2) (2) - (4)

26 26 7 > IMOBILIZADO CONTROLADORA TAXA ANUAL DE DEPRECIAÇÃO % Instalações ( - ) Depreciação acumulada (178) (136) Equipamentos de informática ( - ) Depreciação acumulada 20 (317) (206) (1.296) (867) Móveis e utensílios ( - ) Depreciação acumulada 10 (154) (94) (388) (256) Veículos ( - ) Depreciação acumulada 20 (181) (97) (614) (455) Equipamentos de campo ( - ) Depreciação acumulada 10 (176) (143) (946) (722) Revisão e ajuste da vida útil estimada Conforme previsto na Interpretação Técnica ICPC 10 do Comitê de Pronunciamentos Contábeis, aprovada pela Deliberação CVM n o 619/09, a administração da Companhia deverá efetuar análises periódicas com o objetivo de revisar e ajustar a vida útil-econômica estimada para o cálculo da depreciação, bem como para determinar o valor residual dos itens do imobilizado.

27 27 8 > EMPRÉSTIMOS E FINANCIAMENTOS CONTROLADORA Empréstimos swap (a) Empréstimos capital de giro (b) Operações de crédito imobiliário (c) Outras operações de créditos (d) Passivo circulante (64.560) (52.832) (94.388) (69.206) Passivo não circulante Principais dados sobre os empréstimos e financiamentos: (a) PERCENTUAL CONTRATO DE TROCA DE TAXAS - SWAP (DÓLAR E IENE PARA CDI) VALOR NOMINAL INDEXADOR ORIGINAL SWAP 2009 Banco Santander S.A Iene + 1,65% 100% Em 2009, a Companhia captou empréstimos (capital de giro) no montante de R$ junto ao Banco Santander S.A. Vinculada a esta operação e a fim de minimizar os riscos da exposição cambial dos empréstimos, a Companhia firmou contratos de swap na totalidade dessa dívida, conforme descritos na Nota 15. (b) 2009 Moeda nacional (capital de giro) TAXA ANUAL DE JUROS E COMISSÕES CONTROLADORA Santander 112, Unibanco Unibanco 0, Bradesco CDI Menos Passivo circulante (25.342) (23.384) Não circulante

28 28 (c) As operações de crédito imobiliário estão sujeitas à variação da Taxa Referencial de Juros - TR, acrescida de 9% a 12% ao ano. Em garantia dos financiamentos, foram oferecidos os seguintes ativos: 2009 CONTROLADORA Estoques (custo incorrido) Terrenos Os montantes a longo prazo têm a seguinte composição, por ano de vencimento: 2009 ANO CONTROLADORA Os contratos de operações de crédito imobiliário a longo prazo possuem cláusulas de vencimento antecipado no caso do não cumprimento dos compromissos neles assumidos, como a aplicação dos recursos no objeto do contrato, registro de hipoteca do empreendimento, cumprimento de cronograma das obras e outros. Os compromissos assumidos vêm sendo cumpridos pela Companhia nos termos contratados. (d) O valor refere-se a desconto de recebíveis correspondente a contas a receber de empreendimentos concluídos, às taxas de 9% e 10,5% ao ano, acrescidas do IGP-M. Em garantia, foram oferecidos os próprios créditos descontados e o compromisso de honrar com o pagamento de eventual inadimplência.

29 29 9 > PARTES RELACIONADAS a. Operações de mútuo CONTROLADORA Sociedades controladas ATIVO PASSIVO ATIVO PASSIVO Queiroz Galvão São Paulo Empreendimentos Imobiliário Ltda Queiroz Galvão Nature II Desenvolvimento imobiliário Ltda Queiroz Galvão Brotas Desenvolvimento Imobiliário Ltda Queiroz Galvão Isla Desenvolvimento Imobiliário Ltda Queiroz Galvão Reserva do Japi Desenvolvimento imobiliário Ltda Queiroz Galvão Mac Cyrela Veneza Empreendimentos imobiliário S.A Queiroz Galvão Poupec Desenvolvimento imobiliário Ltda Queiroz Galvão Cyrela Oklahoma Ltda Queiroz Galvão Arlindo Gouveia Desenvolvimento Imobiliário Ltda Queiroz Galvão Sabiá Empreendimentos Imobiliário Ltda Queiroz Galvão Poupec Empreendimentos Imobiliário Ltda Queiroz Galvão Empreendimentos Ltda Queiroz Galvão Cyrela Empreendimentos Imobiliários S.A Queiroz Galvão Aclf Jardins Ltda Queiroz Galvão Aclf Aurora Ltda Queiroz Galvão Ibiapina Desenvolvimento Imobiliário Ltda Queiroz Galvão Morumbi Desenvolvimento Imobiliário Ltda Queiroz Galvão Pacaembu Desenvolvimento Imobiliário Ltda Queiroz Galvão Ipanema Desenvolvimento Imobiliário Ltda Queiroz Galvão Barra Rio Desenvolvimento Imobiliário Ltda (continua)