Fórum Jurídico. Janeiro 2015 Direito Imobiliário INSTITUTO DO CONHECIMENTO AB. 1/6

Transcrição

1 Janeiro 2015 Direito Imobiliário A Livraria Almedina e o Instituto do Conhecimento da Abreu Advogados celebraram em 2012 um protocolo de colaboração para as áreas editorial e de formação. Esta cooperação visa a divulgação periódica de artigos breves e anotações nas plataformas electrónicas e digitais da Livraria Almedina. Para aceder, clique aqui. LEI N.º 79/2014, LEI N.º 80/2014 E LEI N.º 81/2014, DE 19 DE DEZEMBRO ALTERAÇÕES AO REGIME JURÍDICO DO ARRENDAMENTO URBANO, AO REGIME DA RENDA CONDICIONADA E Paulo Anjo, Advogado, Abreu Advogados No dia 19 de Dezembro de 2014, o legislador veio publicar as Leis n.º 79/2014, n.º 80/2014 e n.º 81/2014, as quais procederam a alterações ao regime jurídico do arrendamento urbano, ao regime da renda condicionada e ao estabelecimento do novo regime do arrendamento apoiado para habitação, respectivamente. 1. Lei n.º 79/2014 A Lei n.º 79/2014 veio rever o regime jurídico do arrendamento urbano, promovendo alterações ao Código Civil (CC) e efectuando a segunda alteração à Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro (NRAU), a terceira alteração ao Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto (Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados RJOPA) e à segunda alteração ao Decreto-Lei n.º 158/2006, de 8 de Agosto (Regimes de determinação do rendimento anual bruto corrigido e a atribuição do subsídio de renda RABC) No que concerne às alterações ao CC, em particular no regime da locação, foram apenas duas. A primeira, quanto ao grau de incapacidade que justifica o não uso lícito, por mais de um ano, pelo arrendatário, previsto na alínea d) do artigo 1072º do CC. Por outras palavras, o não uso do locado pelo arrendatário é lícito se a ausência se dever à prestação de apoios continuados a pessoas com deficiência igual ou superior a 60%, incluindo a familiares, quando antes era só superior a 60%. A lei veio apenas aumentar o elenco de casos abrangidos, a nosso ver, acertadamente. Contudo, não poderemos deixar de frisar que o legislador perdeu a oportunidade para precisar na lei um tempo-limite deste não uso lícito, sob pena de o senhorio assistir ao não uso pelo arrendatário ad eternum de forma perfeitamente justificada. A segunda alteração prende-se com o regime da denúncia nos contratos de duração indeterminada para demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado. O legislador veio exigir que, nestes casos, o senhorio junte à comunicação de denúncia, sob pena de ineficácia da mesma, (i) comprovativo de início de controlo prévio da obra junto da edilidade, bem como (ii) termo de responsabilidade do técnico autor do projecto atestando que a obra reúne pressupostos legais para a sua realização enquanto tal. Ademais, a denúncia deverá ser confirmada, mais tarde, com (i) o alvará de licença de obras ou (ii) título de comunicação prévia e documento emitido pela edilidade atestando que a obra corresponde a uma obra prevista no artigo 1101º alínea b) do CC se tal não resultar do alvará. Não nos parece que esta alteração venha a contribuir para a simplificação desta denúncia. Pelo contrário, provavelmente vai ainda desencorajar mais os senhorios a utilizar este regime atentando à complexidade e custos envolvidos. 1/6

2 1.2. Quanto às alterações ao NRAU, importa salientar as mais relevantes. Em primeiro lugar, o legislador veio exigir que o procedimento especial de despejo seja legalmente admissível apenas nos casos em que o respectivo imposto do selo pelo contrato de arrendamento tenha sido devidamente liquidado e pago ou se as rendas tiverem sido declaradas em sede de IRS ou IRC (artigo 15º). Dizemos também pago, porém o legislador referiu apenas a sua liquidação, de forma incorrecta. Denotamos a preocupação do legislador quanto à fraude fiscal, a qual se reflecte em outros artigos do NRAU. Salientamos ainda a distinção feita no artigo 26º, quanto ao período de renovação de dois anos ou nos arrendamentos não habitacionais de três anos, se outro período não tiver sido previsto. Parece-nos uma alteração de somenos importância. No âmbito do regime da denúncia nos contratos de duração indeterminada para demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado, foram ainda introduzidas referências à necessidade de realojamento do arrendatário, as quais já resultavam do RJOPA. Quanto ao regime de actualização extraordinária de rendas, o legislador veio esclarecer que, no caso de denúncia pelo senhorio no âmbito desta actualização de rendas, esta confere ao arrendatário o direito a ser compensado pelas obras licitamente realizadas, mesmo que algo diverso tivesse sido estipulado no contrato ou se as obras não tivessem sido autorizadas pelo senhorio. Parece-nos que o legislador teria sido mais prudente se tivesse mencionado somente as benfeitorias úteis, ou seja, aquelas que são estritamente necessárias ao locado, sob pena de aumentar não só o elenco de obras admissíveis para compensação como ainda incluir obras não autorizadas, incorrectamente. Embora a praxis já tenha trazido a preocupação de alguns senhorios em referir na primeira comunicação para actualização extraordinária de rendas (i) que o arrendatário dispõe de prazo de 30 dias para responder, (ii) o conteúdo da resposta do arrendatário, (iii) as circunstâncias que o arrendatário pode invocar e (iv) as consequências da falta de resposta deste, o legislador entendeu e bem que tais elementos passassem a ser obrigatórios na primeira comunicação do senhorio ao arrendatário. Estamos absolutamente de acordo, tendo em conta os inúmeros casos de arrendatários que, pela sua situação socioeconómica, são surpreendidos com estas comunicações para aumento de renda e não sabem como reagir e, muitos deles, acabam por nem reagir, provocando o aumento directo das rendas em função do proposto pelo senhorio ou do que resulte da falta de acordo entre as partes. O mesmo se aplicará, mutatis mutandis, nas actualizações de rendas dos arrendamentos não habitacionais. Mais, o arrendatário poderá, agora, reagir quanto ao valor patrimonial tributário (VPT) do locado. Sucedia que, em variadíssimos casos, o VPT do locado se encontrava desactualizado, levando a um cálculo desajustado da renda com base no VPT do locado na falta de acordo (1/15 do VPT, leia-se), logo, no valor final da renda mensal apurada. Contudo, importa referir que, segundo a lei in casu, a reclamação do VPT não suspenderá a actualização da renda mas levará a reembolso se a renda tiver de diminuir em função do VPT. Parece-nos que este critério de não suspensão poderá vir a criar, futuramente, problemas em sede de IRS se a reclamação do VPT vier, na prática, a demorar largos meses. A diminuição da renda terá, como limite, em cada mês, metade da renda devida, salvo se houver acordo em contrário ou se o contrato cessar. 2/6

3 Nos casos de carência económica, alegada e comprovada pelo arrendatário no âmbito da actualização extraordinária de rendas, veio o legislador esclarecer que esta circunstância deverá ser comprovada pelo arrendatário nos anos seguintes, até ao dia 30 de Setembro, somente se o senhorio o exigir. Não entendemos a razão de mudar o ónus do arrendatário para o senhorio mas obrigará aos senhorios a uma especial atenção para exigir tal prova anual ao arrendatário No que diz respeito às alterações ao RJOPA, salientamos a nova previsão para as obras de conservação (artigo 3.º). O senhorio poderá solicitar ao arrendatário, com uma antecedência mínima de três meses, que desocupe o locado para que possa realizar obras de conservação por prazo não superior a sessenta dias, desde que realoje o arrendatário em condições semelhantes às que este detinha e que suporte as despesas da desocupação. Tendo em consideração os custos que envolve, parece-nos que este regime não virá a ser utilizado com frequência pelos senhorios. O legislador aproveitou ainda para esclarecer o conceito de obras de remodelação ou restauro profundos como sendo obras de alteração, ampliação ou reconstrução, sujeitas a controlo prévio, nos termos do regime jurídico da urbanização e da edificação e do regime jurídico da reabilitação urbana. Aplaudimos esta clarificação, a qual certamente contribuirá para a destrinça entre as obras de conservação não elegíveis para denúncia do contrato e estas obras de cariz profundo. Contudo, nada foi referido no regime especial transitório, o que provavelmente indiciará que o legislador não quis regime semelhante para os contratos vinculísticos, i.e. anteriores ao RAU. Foram ainda clarificadas as situações de demolição e seus requisitos. Ou seja, a denúncia para demolição poderá ocorrer se esta for ordenada pela edilidade, se for necessária pela degradação do prédio a atestar pelo município ou se resultar de PDM ou de Plano de Pormenor de reabilitação urbana, sujeita a pagamento de indemnização pelo senhorio ao arrendatário. A comunicação ao arrendatário deverá ser acompanhada dos documentos supra mencionados, sob pena de ineficácia da mesma, i.e. comprovativo de início de controlo prévio da obra junto da edilidade, bem como termo de responsabilidade do técnico autor do projecto atestando que a obra reúne pressupostos legais para a sua realização. A denúncia deverá ainda ser confirmada, mais tarde, com alvará de licença de obras ou título de comunicação prévia e documento emitido pela edilidade atestando que a obra corresponde a uma obra prevista no artigo 7º se tal não resultar do alvará. Por fim, o legislador veio esclarecer que, nos casos de arrendatários com idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência igual ou superior a 60%, o senhorio será obrigado a realojar o arrendatário em condições análogas às que este detinha Quanto à segunda alteração ao Decreto-Lei n.º 158/2006, de 8 de Agosto (Regimes de determinação do rendimento anual bruto corrigido e a atribuição do subsídio de renda RABC), temos a salientar as seguintes alterações. O legislador uniformizou, voltando a referir o grau de incapacidade igual ou superior a 60% no artigo 1.º. Mais, o legislador entendeu clarificar, acertadamente, que o direito ao subsídio de renda caduca com o vencimento da primeira renda actualizada, excepto se o valor que resultar for superior ao que seria devido pelo arrendatário nos casos de aplicação do critério de 1/15 do VPT ou de situações de carência económica e valor de actualização anual ordinária. Este diploma entrará em vigor a 18 de Janeiro, i.e. 30 dias após a sua publicação. 3/6

4 2. Lei n.º 80/2014 A Lei n.º 80/2014 traz à luz do dia um novo regime de renda condicionada dos contratos de arrendamento para fins habitacionais, revogando os anteriores artigos 77.º a 81.º do RAU, mantidos em vigor pelo artigo 61.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro. Segundo o novo diploma ficam obrigatoriamente sujeitos ao regime de renda condicionada os arrendamentos de fogos para fins habitacionais construídos pelo Estado e outros institutos públicos que tenham ou venham a ser vendidos aos respectivos moradores, fogos construídos por cooperativas de habitação e construção e associações de moradores que tenham beneficiado de subsídios ao financiamento ou à construção por parte do Estado ou outros institutos públicos e nos demais casos previstos em lei especial, algo que já resultava dos anteriores artigos do RAU. A renda condicionada será a renda máxima aplicável ao arrendamento destes fogos por um período de 20 anos contados desde a data da primeira transmissão. Decorridos esses 20 anos ou se houver transmissão em venda executiva, dação ou outra forma de extinção de dívidas de que os fogos constituam garantia, cessará este regime. Por fim, note-se que a renda pode ser fixada pelas partes mas não poderá exceder o duodécimo do produto resultante da aplicação da taxa das rendas condicionadas ao VPT do fogo no ano da celebração do contrato. Esta taxa é fixada por Portaria do Governo nas áreas das finanças e ordenamento do território. A actualização anual da renda é possível conquanto que siga o preceituado no artigo 24º do NRAU, ou seja, que se sujeite ao coeficiente de actualização ordinário de rendas publicado por aviso anual do Governo. Este diploma entrou em vigor um dia após a sua publicação, ou seja, dia 20 de Dezembro de Lei n.º 81/2014 A Lei n.º 81/2014 veio estabelecer um novo regime de arrendamento apoiado para habitação. Este regime visa regular o arrendamento ou subarrendamento de imóveis para habitação detidos por entidades estatais, regiões autónomas, autarquias locais e sectores públicos empresariais por cidadãos em função dos rendimentos dos respectivos agregados familiares. Desde logo, e como certamente se compreende, estes arrendamentos destinam-se a cidadãos portugueses ou cidadãos estrangeiros com residência válida em território português que reúnam as condições necessárias e somente para habitação própria permanente. Assim, não poderá haver qualquer cedência ou subarrendamento ou cessão de posição contratual, nem mesmo hospedagem. Não pode, portanto, tomar ou manter o arrendamento de um imóvel, em regime de arrendamento apoiado, um cidadão que já seja proprietário, usufrutuário, arrendatário de outro imóvel, quem esteja a usufruir de apoios financeiros públicos para fins habitacionais, etc. As habitações são atribuídas através de concursos por classificação, por sorteio ou por inscrição, sendo que se os cidadãos prestarem falsas declarações ou omitirem dolosamente informações que possam conduzir à atribuição indevida das habitações haverá exclusão. Têm acesso à atribuição de habitação os cidadãos que se encontrem em situações de necessidade urgente e temporária resultantes de calamidades e outras situações de emergência social, incluindo, inter alia, as vítimas de violência doméstica. 4/6

5 Quanto ao regime do contrato de arrendamento em causa, note-se que será tido como um contrato administrativo sujeito ao CC e ao NRAU. A duração será de 10 anos e, findo o prazo inicial, considerar-se-á automaticamente renovado por dois anos, salvo se estipulado período diverso. A oposição à renovação do contrato será possível se for efectuada com a antecedência mínima de 240 a 180 dias em relação ao termo do contrato ou da sua renovação. Contudo, ao abrigo deste regime, o senhorio só se poderá opor à renovação nos três anos que antecedem o termo do contrato ou da sua renovação se o arrendatário estiver a pagar uma renda igual ou superior à renda máxima prevista no n.º 2 do artigo 22.º ou se a renda máxima prevista neste número corresponder a uma taxa de esforço igual ou superior a 15% do rendimento mensal corrigido do agregado familiar do arrendatário. Quanto ao valor mínimo e máximo, a renda não poderá ser de valor inferior a 1% do IAS (Indexante de Apoios Sociais) em vigor em cada momento e não poderá ser superior à renda máxima aplicável aos contratos de arrendamento para fins habitacionais em regime de renda condicionada. A actualização e revisão de renda são possíveis. Tais situações ocorrerão, inter alia, em caso de alteração na composição ou nos rendimentos do agregado familiar. O arrendatário fica, portanto, sujeito a um dever de prestação de informações a todo o tempo desde que solicitado pelo Senhorio, ficando, por defeito, sujeita a revisão a cada três anos. O arrendatário poderá ainda consentir no acesso a essas informações por parte do senhorio. Constituirão causas para resolução do contrato pelo senhorio, além das causas previstas no NRAU e entre outras, o incumprimento de quaisquer obrigações do arrendatário no âmbito do contrato celebrado. O legislador criou ainda a figura da renúncia. O arrendatário poderá renunciar ao arrendamento quando a habitação não estiver a ser usada por si ou pelo seu agregado familiar num prazo superior a seis meses a contar da comunicação do senhorio. Por outro lado, em caso de quaisquer danos no imóvel, realização de obras não autorizadas ou de omissão de obras exigidas ao arrendatário, o senhorio poderá exigir o pagamento das despesas incorridas acrescidas de 25%. Por fim, em caso de incumprimento do contrato, o senhorio poderá accionar uma acção de despejo com recurso às autoridades policiais competentes. Somente quando o senhorio for uma entidade diferente das referidas no n.º 1 do artigo 2.º é que o despejo correrá termos em acção judicial ou procedimento especial de despejo previstos no NRAU. Duvidamos da constitucionalidade desta norma, uma vez que o Estado se submete à aplicação das normas do CC e do NRAU, logo não nos parece haver margem para o poder discricionário do Estado enquanto senhorio, devendo este submeter-se ao crivo da judicatura civil. Este diploma entrará em vigor no primeiro dia do terceiro mês seguinte ao da publicação, ou seja, dia 1 de Março de /6

6 4. Conclusão As alterações efectuadas pelo legislador nesta alteração legislativa, em particular quanto ao regime do arrendamento urbano, pareceram-nos reduzidas e limitadas no seu alcance. A doutrina e jurisprudência, bem como as Associações de Proprietários e de Inquilinos, certamente esperavam que o legislador fosse mais ambicioso na alteração de certas matérias. Aplaudimos algumas alterações, mas não poderemos deixar de lastimar que o legislador não tenha, por exemplo, resolvido o conflito latente entre a aplicação do artigo 35.º e números 7 e 9 do artigo 36.º, ambos do NRAU. Se, no âmbito de um processo de actualização extraordinária de rendas, o arrendatário somente alegar e comprovar que o RABC do seu agregado familiar é inferior a cinco RMNA parece-nos pacífica a aplicação do artigo 35.º do NRAU. Caso diametralmente oposto será se o arrendatário alegar e comprovar a sua carência económica e a idade superior a 65 anos ou incapacidade superior a 60%, caso em que o número 7 do artigo 36.º sujeita o contrato ao NRAU num prazo de cinco anos, enquanto que a alínea b) do número 9 do artigo 36.º só submete o contrato ao NRAU mediante acordo entre as partes. Quid iuris? Para fazer face a este paradoxo, somos da opinião que se deverá recorrer ao elemento sistemático, logo, se o arrendatário alegar e comprovar a carência económica e a idade será de sujeitar o contrato ao NRAU somente se as partes assim o acordarem. 6/6 Este Fórum Jurídico contém informação e opiniões de carácter geral, não substituindo o recurso a aconselhamento jurídico para a resolução de casos concretos. Para mais informações, por favor contacte-nos através do apdi@abreuadvogados.com ABREU ADVOGADOS JANEIRO 2015 Lisboa Porto Funchal LISBOA PORTO MADEIRA Av. das Forças Armadas, º Lisboa, Portugal Tel.: (+351) Fax.: (+351) lisboa@abreuadvogados.com Rua S. João de Brito, 605 E - 4º Porto Tel.: (+351) Fax.: (+351) porto@abreuadvogados.com Rua Dr. Brito da Câmara, Funchal Tel.: (+351) Fax.: (+351) madeira@abreuadvogados.com ANGOLA (EM PARCERIA) BRASIL (EM PARCERIA) CABO VERDE (EM PARCERIA) CHINA (EM PARCERIA) MOÇAMBIQUE (EM PARCERIA) TIMOR-LESTE (JOINT OFFICE)