Expansão Urbana e Urbanização dispersa. Duas faces da mesma moeda? Marlice Nazareth Soares de Azevedo 1 Cinthia Lobato Serrano 2.

Transcrição

1 Expansão Urbana e Urbanização dispersa. Duas faces da mesma moeda? Marlice Nazareth Soares de Azevedo 1 Cinthia Lobato Serrano 2 Resumo: O texto procura desvendar os processos de crescimento espacial das cidades brasileiras nessas últimas décadas, usando como caso referencial a cidade de Niterói. A questão que se coloca em debate é o modelo de expansão urbana. A idéia de cidade finita e limitada do passado, reiterada pelas propostas de Cidade Jardim de Howard e Cidade Modernista de Le Corbusier, é substituída pela cidade sem limites, policêntrica e dispersa. A reorganização urbana reconhece o fenômeno de expansão nem sempre planejada das novas áreas de ocupação e o plano diretor global é paulatinamente substituído pelo estudo da cidade fragmentada em planos regionais e pontuais. Tomando-se a década de 1970, como referência, observam-se algumas iniciativas de caráter espacial e institucional que vão marcar a trajetória de Niterói. Um arcabouço de estratificação é expresso pelo Código de Planejamento Urbano e Obras (Del de 1 de julho de 1970) que consolida a tendência de apropriação espacial e os desejos da Comissão de profissionais representados na CPDU (Comissão de Planejamento e Desenvolvimento Urbano). Ao mesmo tempo, a transformação propiciada pela chegada da Ponte Rio - Niterói e a fusão, tira-lhe o papel de capital e provoca sua reestruturação uma nova porta, um novo estatuto administrativo e um novo espaço de expansão imobiliária. Uma crise de esvaziamento do Centro tradicional é identificada e diversos projetos de revitalização são propostos e ensaiados, mas estes projetos não têm força para estancar o processo de 1 Dra em Urbanismo e Gestão Urbana, Professora Titular e Pesquisadora do Programa de Pós-Graduação da Escola de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal Fluminense, especializada em História e Gestão Urbana do Brasil e América Latina, Pesquisadora do CNPq., Av. Ataulfo de Paiva, 610, apto. C01, Rio de Janeiro, CEP , Brasil. Tel.: , Fax: , marliceazevedo@globo.com 2 Acadêmica de Arquitetura e Urbanismo, Pesquisadora de Iniciação Científica, UFF/CNPq., Escola de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal Fluminense, Rua Passo da Pátria, 156, CEP: Niterói, RJ. Brasil, Tel.: cinthialobserrano@hotmail.com.br 1

2 ocupação em direção à Região Oceânica já silenciosamente instalada. A região carente de infra-estrura tem já o seu território quase que inteiramente parcelado desde a década de Data dessa época o parcelamento mais intenso do município, que alcança 69 % do número de loteamentos lançados no mercado e 66% da área da cidade loteada. A Região Oceânica, uma área de baixada cercada de serras e florestas, remanescentes da Mata Atlâtica, permeada pelas lagunas de Piratininga e Itaipu, passa a ser ocupada, tendo como base vários loteamentos anteriormente realizados, tomando outras denominações e outras formas de apropriação do espaço. Dentre eles, pode-se destacar o Plano Estrutural de Itaipu localizado sobre o projeto Cidade Balneária de Itaipu, que remonta a década de 1940, do Urbanista Sabóia Ribeiro. O que se busca é a releitura desses antigos parcelamentos em condomínios modernos ao longo dos antigos eixos de ligação dessas áreas longínquas e dispersas. Os principais planos globais realizados para a cidade como o de autoria de Wit - Olaf Prochinik (não aprovado) que data de 1977 e o plano diretor de mais de 10 anos depois, de uma forma ou de outra, expressam essa nova realidade, quando tratam da expansão de novos bairros como regiões de planejamento, reiteram a fragmentação da cidade, ratificando a perda gradual do papel polarizador do antigo Centro. A pesquisa tenta também entender até que ponto o processo de planejamento urbano absorve e reforça a tendência de ocupação dispersa, insuflado pela pressão imobiliária e por outras formas de morar permitidas pela circulação do transporte individual e alternativo. O texto tratará essas questões exemplificando e mapeando esses processos de apropriação do território da cidade, atualmente classificado como uso urbano, em sua totalidade. Palavras Chaves: Cidade contemporânea, Centralidade Urbana, Expansão Urbana, Planejamento Urbano. 2

3 Expansão Urbana e Urbanização dispersa. Duas faces da mesma moeda? Prof. Marlice Nazareth Soares de Azevedo Acadêmica Cinthia Lobato Serrano Introdução A idéia de cidade limitada e fechada das teorias urbanísticas tradicionais proposta pelo modelo de Cidade Jardim de Howard e recuperada pela Cidade do Movimento Modernista, cujos princípios ditaram a Carta de Atenas, perderam sua força para dar lugar a um processo de urbanização intenso, livre, fragmentado, aparentemente sem barreiras geográficas e institucionais dando lugar a uma cidade policêntrica e dispersa. As iniciativas de reorganização urbana incorporam outras unidades de planejamento, como o tradicional bairro ou criam regiões de planejamento mais extensas que o bairro, que guardam outros traços que as identificam, acessibilidades novas, características geográficas comuns, projetos urbanos de maior porte. Os princípios do planejamento global, do planejamento integrado de mais longo prazo, predominantes no Brasil na década de 1960, 1970 perdem substância e se limitam a planos normativos, de uso e ocupação do solo, com uma ênfase nas interdições, buscando através delas obter o ordenamento da cidade (Portas, 1996) Os avanços tecnológicos diminuem distâncias, transformam e democratizam os meios de comunicação, promovem outras relações de trabalho, divulgam, criam e permitem outras formas de morar (Choay, 2004) Os discursos urbanos giram em torno de novas expectativas e problemas. Os temas presentes nas recentes campanhas eleitorais eram comuns e até certo ponto respondiam a inquietações dos eleitores: educação, saúde, segurança, trânsito, transporte, ordem urbana, meio ambiente, favelas, identidade e preservação dentre outros. A garantia da participação atualmente consagrada pelo planejamento participativo é universalmente aceita, apesar de ser um conceito particular a cada um dos representantes políticos. 3

4 Outro aspecto a ser considerado na recente economia pós- industrial ou da informação em que as transformações são já bastante evidentes é que as cidades extrapolam a produção de bens materiais correntes e há uma demanda por outros serviços, que se traduzem em informações, símbolos e valores. Esses serviços obrigam a cidade a se renovar procurando se adequar a novas demandas que tem sido traduzidas em projetos de revitalização de centros, projetos de water fronts, criação de equipamentos de cultura e lazer, enfim ter maior visibilidade e lidar com a complexa relação entre cultura e consumo. O cidadão passa da condição de demandante para a de cliente (Guell, 2000) Como se observa, nesse cenário de incertezas e contradições alguns fenômenos urbanos se consolidam, por falta de alternativas, por serem objeto de novas ofertas, por uma imposição mercadológica, por modismo. Ainda que não se tenha um entendimento claro e abrangente sobre a questão, as cidades estão se expandindo de forma aparentemente anárquica, estão produzindo novas centralidades e estão se tornando mais dispersas. Busca-se ao se tratar do caso referência compreender alguns dos agentes que tem tido um papel importante para ocupação da região oceânica, em Niterói. A partir da década de 1940, a intensificação da migração em direção às cidades, associada à especulação imobiliária de glebas nas periferias urbanas decorrentes da decadência das atividades agrícolas, acelerou o processo de parcelamento do solo, especialmente nas metrópoles de maior escala. O fenômeno já fora identificado e medidas legais foram tomadas, como o Decreto lei Federal 58/1937, que passou às municipalidades a responsabilidade de definição dos aspectos urbanísticos dos parcelamentos. O pouco controle exercido pelo poder local permitiu a eclosão de grandes loteamentos, sem infraestrutura, sem inserção na malha urbana, sem atender aos preceitos legais, usualmente denominados de jardins, numa remota referência à cidade - jardim de Howard (Jardim Fluminense, Jardim Europa, Jardim Brasil, Jardim Paris, etc.). As cidades, em conseqüência desse processo se estenderam como um queijo suíço, provocando a disseminação de vazios, avaliados, por sua dimensão, em cerca da metade dos espaços intraurbanos no Brasil 1. A conscientização desse problema, fruto de um processo acelerado de especulação 4

5 da terra desencadeou a aprovação da lei federal 6766/1979, penalizando criminalmente os responsáveis pela realização de loteamentos clandestinos e dando instrumentos às municipalidades para equacionar os problemas de infra-estrutura e de regularização fundiária. Em 1970, foi aprovado o Código de Obras e Urbanismo de Niterói (del. 2705/1970), o primeiro esforço de consolidação das leis urbanas locais. O setor privado tem um papel importante na movimentação dos grupos de interesse que se manifestam na cidade. A ADEMIN (Associação de Empresas do Mercado Imobiliário de Niterói) declara que O mercado imobiliário representa a maior força de trabalho de Niterói, trabalho de que somos muito orgulhosos, porque ele abre novas perspectivas para uma cidade que vai multiplicar sua população, graças à inauguração da ponte Rio - Niterói. Mais de homens, de operários a engenheiros estão unidos num esforço comum de construção da nova cidade. (J.B., Caderno RJ, 18/11/1973). Os planos que foram elaborados, Nova Niterói, cidades satélites, testemunham a mobilização do setor público que procurava responder essa expectativa do setor privado Esses planos colocavam em relevo o Centro e a expansão horizontal dos bairros oceânicos as chamadas cidades satélites, que seriam ligadas pela estrada litorânea projetada (Niterói - Rio das Ostras), às zonas turísticas da região dos lagos fluminenses. A fusão do Estado do Rio de Janeiro e Estado da Guanabara (1975), com a nomeação de governador e prefeito pelo Governo Federal, paralisou essas propostas, dando novas diretrizes de planejamento urbano. Criou-se na municipalidade a Comissão do Plano de Desenvolvimento Urbano, encarregada de acompanhar a elaboração do plano diretor da cidade, objeto de uma licitação ganha pelo escritório Wit-Olaf Prochinik, que apesar de realizado, não foi aprovado, tendo sido objeto de crítica pela ADEMIN. Os parcelamentos em Niterói Antecedentes Em decorrência do processo de apropriação das terras que deram origem a cidade sesmaria indígena, posteriormente objeto de dois planos públicos de arruamento: o Projeto de Edificação da Nova Vila Real da Praia Grande (1819) e o Plano da Cidade Nova de Icaraí (1841) a cidade contava com oferta de áreas urbanizadas adequadas ao seu porte e à 5

6 sua dinâmica de crescimento nas primeiras décadas do século XX (Azevedo, 1997, 1999). Apesar disso, observa-se a aprovação de algumas leis locais que demonstravam a presença de questões habitacionais: licença para construir casas pobres nos morros (del. 255/1914), vilas operárias, vilas de aluguel, ao mesmo tempo que se estimulava a implantação de balneários na praia (del. 241/1913). Na década de 1920 tem início a preocupação com novos parcelamentos, mas se identifica o recrudescimento de uma vaga urbanizadora na década de 1940, coincidindo com o regime do Estado Novo ( ) e a consolidação de Ernani do Amaral Peixoto como Interventor do Estado do Rio. Trata-se de um período de investimentos urbanos e de relações estreitas entre a iniciativa privada e o setor de obras públicas, em que as obras do aterrado Praia Grande e de abertura da Avenida Amaral Peixoto se destacaram. A década que se segue representa a sedimentação desta Avenida e a postergação das obras do aterrado, cuja realização, lenta e juridicamente não equacionada, trouxe conseqüências até os dias atuais (Azevedo, 1998). Essas intervenções representaram mais ofertas de terras urbanas na área central. Os processos de apropriação urbana Em geral, o processo de urbanização ocorrido em nossas cidades até então se verificava através de densificação e renovação de áreas já ocupadas, mas a partir do final dos 1940 se caracterizou pelo parcelamento de glebas periféricas rurais, promovendo uma expansão urbana desmesurada na maioria das cidades sul americanas (Hardoy, 1972). No caso de Niterói, constituindo o principal fator de expansão da cidade, os loteamentos privados se dirigiram tanto para as classes altas como para as classes médias e populares, tomando principalmente duas formas principais: - loteamentos em zonas de expansão, ainda não ocupadas pela urbanização com poucos investimentos dos incorporadores, que respondiam as exigências mínimas do código municipal, sendo que alguns estavam na categoria de ilegais, sobretudo aqueles realizados nos anos de 1950; 6

7 -loteamentos turísticos ou residenciais, colocados a venda como propriedades fechadas ou não, com investimentos elevados em infra-estrutura e lançados com muita publicidade, que visavam especialmente uma clientela da vizinha cidade do Rio de Janeiro e do interior do Estado. Como se pode constatar no quadro abaixo, quase lotes foram colocados no mercado urbano em 30 anos, dando lugar a uma nova forma de apropriação do espaço da cidade. Evolução dos loteamentos em Niterói até 1980 Período Número de lotes e % Área (há) e % Área média (m2) Até , ,4 720 De 1950 a , ,1 720 De 1960 a , ,0 840 De 1970 a , ,5 914 Fonte: Cadastro Municipal de Niterói e FUNDREM (1979) Como se constata no quadro, a maioria dos loteamentos foram realizados na década de 1950 (quase 70% do número de lotes oferecidos no mercado), o que mostra que a estrutura fundiária local, já estava bastante definida na década de 1970 (fig. 1). Tais loteamentos foram realizados em áreas desprovidas de infra-estrutura (Praias Oceânicas, Pendotiba, Maria Paula, dentre outras) e muitos deles não ofereciam condições de ocupação imediata. 7

8 Estes loteamentos eram geralmente realizados por empresas imobiliárias, proprietárias ou com contrato de participação com o proprietário do terreno. Os investimentos geralmente se restringiram a abertura de ruas, meio fio e rede elétrica. A venda era a prazo, com preço fixo e as prestações prefixadas aumentavam anualmente. Fig. 1 Localização dos Loteamentos. Fonte: Laboratório de Pesquisa LDUB Niterói. A intensificação dos parcelamentos na década de 1950 exigiu a aprovação de legislação municipal visando controlar a atuação dos loteadores. Os decretos 815/1954, 855/1954, e 959/1955, respectivamente, criavam comissão especial para aprovação dos projetos, exigia caução dos proprietários para garantir a execução dos serviços públicos, obrigava o proprietário a executar esses serviços, definia o tamanho mínimo do lote e exigia a reserva área para uso comercial. 8

9 Certamente, essas medidas reprimiram o processo, que recrudesce com outras características na década de 1970, como resultado da especulação imobiliária deslanchada pela construção da ponte Rio - Niterói. Na zona oceânica, de grande interesse paisagístico, o loteamento da fazenda de Piratininga foi anulado (dec. 1780/1970), posteriormente áreas foram interditadas para construção (dec.2765/1976), loteamentos foram modificados (dec.2792/1977) para se adaptarem as condições topográficas do terreno (zonas alagadas e morros), resultado de defeitos do projeto que tornaram impossível a sua ocupação. Finalmente, a lei 344/1980 reconheceu todos os loteamentos existentes na zona urbana. Os parcelamentos até a década de 1940 se restringiram as áreas das praias da baía de Guanabara (São Francisco, Charitas), as franjas de bairros consolidados e ao longo dos eixos viários em direção à zona norte. A partir desse período as praias oceânicas da zona sul (Piratininga, Itacoatiara, Itaipu) foram objeto de grandes empreendimentos imobiliários, que colocaram no mercado um grande número de novos lotes. Com o objetivo de analisar essa forma de urbanização foi realizada, numa primeira abordagem, uma amostragem dentre os cerca de 200 loteamentos realizados a partir da década de 1940, no sentido de verificar as características dessas novas áreas agregadas ao tecido urbano. Foram analisadas denominações dadas, dimensões do lote, das ruas e das áreas livres, traçado e articulação com a trama existente, e finalmente, possíveis conceitos de urbanismo embutidos nos respectivos projetos. Dos 50 loteamentos levantados, constatou-se uma variedade de denominações: chácaras, jardins, parques, bairros, vilas, condomínios, que, aparentemente, poderiam revelar projetos com características diferentes. No entanto, observa-se que a denominação estava mais relacionada a fatores de venda da época e a localização dos terrenos do que a dimensão dos lotes. Há chácaras com sete metros de testada e por sua localização se deduz que se tratavam de áreas remanescentes de antigas chácaras. As Vilas geralmente se localizavam em franjas de bairros consolidados (Santa Rosa, Barreto, Fonseca, etc..), os Parques em encostas de morro, os Bairros e Jardins normalmente em áreas de expansão. Na década de 1970, teve início na cidade projetos de condomínios horizontais, que se distinguiam pela maior dimensão do lote (600 a 750 m²), traçado mais livre, áreas comuns de lazer, um ou dois acessos. O primeiro deles, o Jardim Ubá 1 foi aprovado em 1972, seguido pelo Jardim Ubá 2, aprovado em 1979, somando 267 9

10 lotes, ambos em Itaipu, constituindo um sucesso comercial de venda. A proposta era revolucionária, calcando-se numa melhor qualidade de vida propiciada por um ambiente com mais áreas verdes, casas sem muros e acessos restritos, retomando o ideal do campo na cidade, numa época em que o fator segurança ainda não constituía o primeiro item da publicidade dos lançamentos imobiliários. De um traçado regular, em retícula nas áreas planas e sinuoso nos terrenos movimentados, dos loteamentos aprovados até então, partiase para um traçado mais próximo do modernismo, buscando na unidade de vizinhança a organização da cidade. Mas, os loteamentos tradicionais também se caracterizavam por poucos acessos em relação ao eixo viário existente, organizando-se em função da propriedade do terreno. Geralmente as ruas não eram hierarquizadas, com uma largura de oito a doze metros, incluindo o passeio. As áreas livres mínimas, apenas atendiam as exigências da legislação e se localizavam em áreas de difícil aproveitamento, sem procurar atender uma intenção de uso planejada. A pouca articulação entre esses loteamentos, os tornavam pouco permeáveis, sobrecarregando o eixo viário pré-existente, dando a possibilidade de fechamento posterior em condomínios, nem sempre regulamentados. O papel da Região Oceânica neste contexto Esta é maior região do município (fig. 2) com área de 46,60 Km2 (cerca de 25 %), e um população de residente (2000), apresentando as maiores taxas de crescimento demográfica do município, variando de 5,11 (1970/1980), 9,6 (1980/1991) e 6,28 (1996/2000) (IBGE), respectivamente. Sua população representa 14,80% do município. A denominação de Região Oceânica se deu a partir do Plano Diretor de 1992 e compreende os seguintes bairros: Cafubá, Camboinhas, Engenho do Mato, Itacoatiara, Itaipu, Jacaré, Jardim Imbuí, Maravista, Piratininga, Santa Antônio e Serra Grande. 2. Os bairros variam na sua natureza sócioeconômica e sua dimensão territorial e urbana. Tradicionalmente tínhamos o bairro de Itaipu, que deu nome à freguesia original, ao segundo distrito de Niterói, reincorporado ao município em 1943 (decreto lei no. 1055), o bairro de Piratininga em torno da lagoa do mesmo nome e Itacoatiara, vale entre a praia e dois costões rochosos, isolada e com uma única entrada. As demais localidades foram decorrentes de loteamentos, estradas existentes 10

11 ou mesmo de localidades de posseiros, pescadores que lá se encontram faz muitos anos. Daí a diversidade social que a região oceânica apresenta, inclusive com áreas faveladas. Fig. 2 - Rio de Janeiro e Niterói: suas principais regiões e bairros. Fonte: Mapa sob base Google Earth Laboratório de Pesquisa LDUB - Niterói Desses bairros, dois são de padrão alto e exclusivos, o que contribui sua entrada única com acesso controlado apesar de suas praias serem públicas: Itacoatiara e Camboinhas. Os dois tiveram origem em parcelamentos da década de 1940, época da anexação de Itaipu a Niterói, fato que deve ser resultado de uma ação inicial de especulação imobiliária movida pelos interesses da capital do estado, que comandou também outras ações de interesse imobiliário nesta mesma década (o Aterrado Praia Grande e a abertura da Av. Amaral Peixoto.). Itacoatiara, resultado de parcelamento de fazendas, foi um projeto idealizado pelo empresário suíço Mathias Sandri, e teve como característica inicial o uso de veraneio, mas atualmente com residências fixas e crescimento estável também é considerado patrimônio paisagístico do município, o que não impediu a ocupação dos seus costões rochosos. 11

12 Já Camboinhas, originou-se da área compreendida entre o mar e a lagoa de Itaipu adquirida pela Companhia Territorial de Itaipu S/A, que em 1943, com o objetivo de fracionar e comercializar as terras apresentou o projeto de parcelamento do Bairro Atlântico à Prefeitura Municipal de Niterói. O projeto fazia parte do empreendimento Cidade Balneária de Itaipu, compreendendo diversos loteamentos (Bairro Itaipu, Bairro Boavista, Bairro Atlântico) todos aprovados em 26 de junho de O plano de arruamento e loteamento era de responsabilidade do Engenheiro José Octacílio Sabóia Ribeiro. A companhia loteadora era uma das empresas familiares, proprietárias de grandes extensões de terra, típicas da época, que tinham o objetivo de obter renda da terra pelo parcelamento do solo. O projeto deveria atingir o maior número possível de unidades, com profusão de lotes tendo em média 450 m², distribuídos em extensas quadras, que se organizavam de forma relativamente convencional. A comercialização desses lotes não foi fácil, pois não havia infra-estrutura básica no local nem sistemas de créditos disponíveis para uma aquisição imediata. Muitos eram comprados para futuro uso de veraneio e outros como investimento a longo prazo. As áreas vizinhas, de Itacoatiara e Piratininga também estavam sendo loteadas sofrendo intervenções semelhantes, o que contribuiu para o insucesso de Itaipu, onde se acentuou a estagnação do processo de comercialização, provavelmente como conseqüência do fato das terras pertencerem a uma só pessoa jurídica, que não se encontrava em condições legais e financeiras favoráveis. Em 1973, num contexto marcado pela formação de grandes conglomerados no setor imobiliário, o grupo Veplan Residência adquiriu a Companhia Territorial de Itaipu S/A, formando a subsidiária Veplan Residência Companhia de Desenvolvimento de Turismo Territorial Itaipu. Em 21 de junho de 1976 o Plano Estrutural de Itaipu foi apresentado à Prefeitura Municipal de Niterói pela Veplan Residência Companhia de Desenvolvimento de Turismo e Territorial Itaipu. Segundo o relatório entregue à Prefeitura, a área do projeto era equivalente a m2 excluindo-se a lagoa e foi subdividida em micro-áreas de acordo com o regime de propriedade dos terrenos. 12

13 O plano, de autoria do Escritório Harry J. Cole, tinha como referência as cidades balneárias planejadas de alta renda em países desenvolvidos, voltado para um mercado de elite. O traçado criava novas linguagens espaciais como ruas de pedestres, cul de sac, ilhas artificiais, marinas, com o intuito de privatizar as áreas de uso comum, escapando totalmente do antigo padrão de traçado em xadrez. A população de saturação era de pessoas (35% do município de Niterói) e a infra-estrutura para atender a esta faixa de saturação seria operacionalizada em etapas sucessivas. Os equipamentos e a estrutura viária são dimensionados no Plano, ora de acordo com normas da Prefeitura ora inspirado em normas americanas. Quando a empresa adquiriu a área da Companhia Territorial de Itaipu, parte das terras já estavam com traçado implantado e alguns lotes do bairro de Itaipu já haviam sido comercializados. Assim, uma das metas da Veplan era urbanizar o trecho já implantado localizado próximo à Lagoa. As outras duas metas eram a construção das marinas na área da Lagoa e a implantação do loteamento no restante da área. O projeto da Veplan previa na Lagoa de Itaipu a construção de ilhas artificiais, chamadas de marinas que seriam interligadas entre si e com o restante do loteamento, abrigando arruamento e uma faixa de vinte a trinta lotes cada uma. O acesso às marinas poderia ser feito por terra ou pelo mar, através de embarcações de pequeno e médio porte no canal de comunicação, aberto pela empresa, entre a Lagoa de Itaipu e o mar. Os moradores destas ilhas teriam acesso também ao shopping, localizado na entrada do loteamento, passando pelo canal de Camboatá. O projeto urbanístico de Camboinhas, (fig.3) nome da praia de Itaipu que mereceu o projeto dessa comunidade fechada, foi integralmente implantado. Algumas construções planejadas também não foram realizadas como é o caso do hotel, da pousada, do Porto de Itaipu e dos edifícios multifamiliares (com exceção do apart-hotel, cuja obra foi concluída). As marinas mesmo com as obras iniciadas foram paralisadas pelo poder público, após vários movimentos populares contrários a sua execução. Niterói vivia as especulações resultantes do impacto da construção da ponte, que segundo as próprias palavras do Ministro de Transportes da época poderia transformá-la num bairro residencial do Rio de Janeiro. 13

14 Em Camboinhas se registraram taxas extremas de crescimento demográfico: primeiro na década de 1970 houve um declínio populacional de mais de 50%, resultado da expulsão de pescadores e posseiros por parte da Veplan; nas décadas seguintes com o início da incorporação dos lotes do Plano Estrutural, a população passou de 202 habitantes em 1980 a em 2000, registrando a taxa de crescimento demográfico mais alta do município, embora em números absolutos seu acréscimo represente 6% do total registrado pela Região Oceânica nesse período. Fig. 3 - Plano Estrutural de Itaipu Camboinhas Fonte: Laboratório de Pesquisa LDUB Niterói. Os projetos de vilas e conjuntos de pequeno porte aprovados entre 1992 e 1997 marcaram bastante a sua paisagem, principalmente na orla marítima. 14

15 O bairro do Engenho do Mato situa-se na antiga Fazenda do mesmo nome e compreende os loteamentos Fazenda Engenho do Mato, SOTER, Vale Feliz e Jardim Fluminense. Embora o nome está associado apenas à estrada deste nome e ao loteamento Fazenda Engenho do Mato, o bairro tem trechos com características rurais. Conflitos fundiários, em que os direitos dos posseiros não foram reconhecidos, propiciou uma experiência piloto de reforma agrária na década de 1960, e é, até hoje, um dos bairros que apresenta maiores problemas fundiários. Suas taxas de crescimento demográfico se aceleraram nas décadas de 1980 e 1990, como resultado da redução de oferta e do aumento de preço lotes nos demais bairros da região. O bairro de Itaipu é composto pela maior parte das terras em volta da Lagoa do mesmo nome, compreendendo os loteamentos Cidade Balneária Itaipu e Maravista, e alguns pequenos loteamentos e condomínios. A maior parte da área foi comercializada pela Companhia Territorial de Itaipu, incluindo a tradicional colônia de pescadores. Têm uma identidade forte, associada à praia, à lagoa e à colônia de pescadores. É o bairro mais populoso da região, com taxas médias anuais de crescimento demográfico entre 4% e 5% desde a década de 1970, com exceção do período entre 1980 e 1991, quando registrou um auge de 11% anual. Tanto do ponto de vista social como geográfico é um bairro bastante heterogêneo, composto por vários loteamentos e condomínios que apresentam todos os padrões construtivos. Nos últimos anos aumentou a oferta de comércio e serviços, ao ponto de tornar-se o terceiro bairro em número de estabelecimentos. O bairro do Jacaré corresponde ao vale do rio do mesmo nome, e é pouco conhecido pelos niteroienses. Não passou por processos de parcelamento do solo, sendo composto por sítios e áreas ocupadas por posseiros, sendo um bairro mais popular. Sua infra-estrutura é precária, o padrão construtivo predominante é baixo, mas seus indicadores sócioecônomicos são mais elevados porque o Condomínio Jardim Ubá está incluído nos seus limites, embora seu acesso não passe pelo bairro. Suas taxas médias anuais de crescimento demográfico desde a década de 1970 tem permanecido entre 5% e 6%. O bairro do Cafubá tem uma parte do loteamento Maralegre, com áreas loteadas até o morro da Viração. Tem quadras ocupadas por posseiros sem respeitar os arruamentos 15

16 aprovados, com favelização em alguns setores. A parte plana é ocupada pela classe média, situação que os agentes imobiliários e moradores identificam como Piratininga, chamando de Cafubá as áreas pouco valorizadas como o morro e uma ocupação à beira da Lagoa de Piratininga. Na década de 1970 teve um grande incremento populacional (aumentou três vezes) fenômeno que veio a se repetir no final da década de Os demais bairros que compõem a região geralmente estão vinculados a loteamentos existentes como Maravista, Jardim Imbuí (entre o morro de Imbuí e a Lagoa de Piratininga), Serra Grande, compreendendo diversos loteamentos, inclusive o Ubá 2 e Sítio das Pedras Brancas e Terranova, incorporando os loteamentos e condomínios situados ao longo da Estrada Francisco da Cruz Nunes entre os loteamentos Bairro Piratininga e Maravista. As características da Região Oceânica, com uma trajetória de loteamentos de veraneio, ao longo desses anos foi se transformando em local de moradias fixas para rendas mais elevadas. Elas estavam associadas a problemas fundiários e a áreas protegidas em função da presença de morros, reservas florestais, rios e lagunas dando margem ao aparecimento de favelas que tomaram denominações raras e novas denominações por conta da organização Comunitária. Assim o Rato Molhado se tornou Morro da Luz, Inferninho, Monte Santo e Serra Pelada Boa Esperança, localizando-se em áreas publicas, saibreiras desativadas ou áreas de proteção ambiental, fora do mercado imobiliário. Repetiram o mesmo processo das áreas mais antigas e convencionais da cidade, resolvendo por conta própria o seu problema de moradia, num local em que a demanda de trabalho não especializado era crescente. A Região Oceânica, de uma forma mais anárquica e espontânea tem o papel de responder a atuação do mercado imobiliário para moradia da classe média, alta e baixa, através de loteamentos, condomínio e ocupação irregular. Os loteamentos, de acordo com a data de aprovação tomaram a configuração expressa na imagem seguinte (fig.4). 16

17 Fig. 4 Mapa de loteamentos da Região Oceânica por década de aprovação. Fonte: Laboratório de Pesquisa LDUB Niterói. A região teve seu crescimento muito freado pelo fato de só dispor de rede de abastecimento d água a partir de 1999, situação que acelerou a elevação de seus preços a partir daí, em alguns casos de até100%. Esse fato refletiu também no seu aumento da renda, 9% dos chefes de domicílio ganha mais de 20 salários mínimos, o que ocorria em 5 de seus 7 bairros, e em 12 da cidade dentre os seus 48 bairros. O patamar de até 3 salários mínimos se dava em 3 bairros, mas não representava a maior concentração de pobreza do município. A ligação com transportes coletivos dessa região se dá predominantemente com o Centro e a Zona Sul. O terminal hidroviário de Charitas, inaugurado em 2004 possibilitou um acesso ao Rio de Janeiro sem passar pelo Centro de Niterói. 17

18 Considerações finais A questão do loteamento como forma de expansão da cidade aparece com mais intensidade nas décadas de 1950 e Constitui uma resposta ao crescimento populacional, à inflação e à dinâmica do mercado imobiliário. O poder público através de instrumentos de natureza político-institucional representa o papel de agente regulador desse mercado, através de leis e decretos (lei do inquilinato, de loteamentos, condomínios, etc.), agente financeiro e legislador do uso e ocupação da cidade. Mas, a maioria desses instrumentos estão fora do domínio do poder local, que se torna palco de um roteiro escrito em outras esferas de governo. O poder local conta com a legislação urbana, que é pouco eficiente como agente de transformação da cidade. O loteamento constitui uma alternativa de poupança para o usuário e uma perspectiva de concretização do sonho da casa própria. Dentro deste cenário, a cidade é parcelada em lotes traçados de forma regular, organizados em unidades fechadas e pouco permeáveis, sem uma integração efetiva entre eles, e se articulando ao eixo viário existente, que passa também a cumprir o papel de ruas comerciais e de serviços. Não dispondo de sistema de transporte de massa, constata-se a saturação desses eixos, não dimensionados para atender essa nova população em carros individuais especialmente nesses bairros de classe média emergente. Nesse contexto a Região Oceânica representou o novo vetor de crescimento da cidade, fato comprovado por sua alta taxa de crescimento demográfico que atingiu quase 10% na década de 1980, seguida do aceleramento da apropriação informal pela maior oferta de emprego. O processo de transformação urbana da Região Oceânica, iniciado na década de 1940 se deu graças a movimento de expansão do capital imobiliário, associado à ação do poder público, através de ações diretas como o aterrado Praia Grande e a abertura da Amaral Peixoto, bem como a anexação do distrito de Itaipu a Niterói, criando condições favoráveis ao setor imobiliário. Algumas ações paralelas de promoção fundiária como a conversão de terras agrícolas em urbanas, em 1945, reiteram essas iniciativas. Mas, a cidade estava inundada de ofertas de novas terras urbanas centrais, numa época em que o transporte individual ainda não era uma realidade. 18

19 A década de 1970, com a inauguração da ponte Rio - Niterói, constituindo uma nova fase de elitização urbana (dados do IBGE) vai permitir e estimular uma retomada dessas áreas loteadas, para constituir uma nova alternativa e padrão de moradia rebatendo em Niterói o fenômeno Barra da Tijuca, no Rio de Janeiro, só que este, apesar de objeto de críticas, foi resultado de um plano prévio, o Plano de Lúcio Costa. Bibliografia: Livros e teses: LEME, Maria Cristina (coord.). FUPAM, Studio Nobel, Urbanismo no Brasil , São Paulo, Ed. AZEVEDO, Marlice Nazareth Soares de. L Impact des politiques urbaines sur le développement de Niterói : ; tese de doutorado. Paris, Institut d Urbanisme de Paris/IUP, Paris XII, Paris, 1987 Niterói : Image er Changements d une ville de la région métropolitaine de Rio de Janeiro, in Aménagement et Environnement à Rio de Janeiro, organizador Iuli Nascimento. IAURIF, Paris, Niterói: Planos e Projetos para uma Capital na Velha República, in Anais do VI Seminário de História da Cidade e do Urbanismo, Vol. I, Rio de Janeiro, CHOAY, Françoise. El Reino de lo Urbano y la Muerte de la Ciudad. In: MARTÍN RAMOS, Angel (ed.) Lo Urbano en 20 autores contemporáneos. Barcelona: Ediciones Universidad Politécnica de Catalunya, 2004, p HARDOY, Jorge E. Las Ciudades En America Latina. Ed. Paidos, Buenos Aires, 1972 GUELL, José Miguel Fernández, Planificación Estratégica de Ciudades, Ed. Gustavo Gili, Sa, Barcelona, 2ª edição, MOTTA, Rosangela da Costa. Comunidade Planejada de Itaipu Um Estudo de Caso Sobre a Ação Integrada do Capital Imobiliário. Tese de Mestrado COPPE/UFRJ, Rio de Janeiro,

20 OLIVEIRA, Lisete Assen de, Formas de Vir a Ser Cidade Loteamentos e Condomínios na Ilha de Santa Catarina. Tese de Doutorado FAU/USP, São Paulo, PORTAS, Nuno. Urbanismo e Sociedade, construindo o futuro, in Cidade e Imaginação, Machado, Denise e Eduardo Vasconcellos (org.), Rio de Janeiro, UFRJ/FAU/PROURB, VALVERDE, Luiz Fernando, O papel da estrutura fundiária, das normativas urbanas e dos paradigmas na configuração espacial da região oceânica de Niterói, RJ, Dissertação de Mestrado, Rio de Janeiro, UFRJ/FAU/PROURB, Documentos, Periódicos e Entrevista: - Atos do poder Executivo, Arquivo do Diário Oficial do Estado do Rio de Janeiro, Niterói, RJ - Deliberação e Decretos Municipais, Arquivo da Câmara Municipal, Niterói, RJ. - Plantas, Projetos e Processos, Arquivo da Prefeitura Municipal, Niterói, RJ. - Entrevista e consulta ao arquivo privado do Sr. Irevaldo Herdi. 1 Essa questão foi objeto de discussão no decorrer dos anos de 1970, com a institucionalização das áreas metropolitanas, período em que estatísticas preocupantes foram divulgadas. Em 13 municípios que compunham a região metropolitana do Rio de Janeiro, existiam cerca de 700 mil lotes vagos nos loteamentos aprovados (FUNDREM, 1984). Na região de Belo Horizonte, no município de Betim, 85% dos lotes permaneciam vazios e 2 em cada 3 lotes do município de Contagem estavam desocupados aguardando valorização (PLAMBEL, 1978). 2 O município de Niterói é constituído de um distrito único e considerado urbano em sua totalidade. O Decreto considerou nula a divisão em distritos considerando algumas medidas legais vigentes desde a década de 19 60, como a inexistência de área rural e a configuração de um único núcleo urbano.o decreto 178/1998 ratificou essa medida. 20