PROPRIEDADE PARA INVESTIMENTO

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1 1 PROPRIEDADE PARA INVESTIMENTO Camila de Oliveira Maciel Eliana Dotto Greicy Kleinowski Oliveira Milena Pereira Nathalia da Silva Rodrigues Wagner Gomes Boff RESUMO O estudo do tema propriedade para investimento é pertinente para todas as entidades que pretendem explorar essa forma de captação de recursos econômicos diversificando suas receitas. Para isso, torna-se necessário o conhecimento do Pronunciamento Técnico CPC 28, que trata das propriedades para investimento e os conceitos que envolvem estes bens imóveis para que possam ser classificados e reconhecidos nessa modalidade de exploração econômica pelas empresas. Assim sendo, este estudo tem por objetivo demonstrar a correta utilização de bens imóveis como propriedade para investimento. PALAVRAS-CHAVE: Propriedade para investimento, investimentos, CPC 28, ativo mantido para venda, bem imóvel.

2 2 1 INTRODUÇÃO A propriedade para investimento é o bem imóvel que as empresas/entidades adquirem com a expectativa de obter ganhos/lucros futuros na sua utilização, ou seja, é um modo das empresas aplicarem seus lucros obtidos na exploração econômica de sua atividade principal para que rendam mais e novos lucros no futuro. Porém, nem todo o bem imóvel adquirido acabará rendendo lucros, sendo assim, nem todo o bem imóvel é classificado como propriedade para investimento. Por esse motivo apresentar-se-á o estudo de propriedade para investimento com seus conceitos relevantes e o modo de proceder a sua classificação e contabilização por parte das empresas tendo a seguinte questão problema a ser respondida durante este estudo Como proceder à correta utilização de bens imóveis como propriedade para investimento?. Para responder a esta questão tem-se o objetivo de demonstrar a correta utilização de bens imóveis como propriedade para investimento, sendo necessário que seja feito análises seguintes: a) seja analisado o conceito e alcance da propriedade para investimento; b) seja analisado o modo como proceder ao reconhecimento dos bens tidos como propriedade para investimento; c) seja analisada a mensuração, e seus tipos, para as propriedades para investimento; d) sejam analisados os impactos e o que ocorre quando a entidade opta por transferir ou alienar o bem imóvel tido como propriedade para investimento. Sendo assim, ao final deste estudo, apresentar-se-á um exemplo prático de uma empresa que adquire um bem classificado como propriedade para investimento para que os conceitos apresentados fiquem mais claros e fáceis de fixação por parte dos que vierem a precisar destes conhecimentos. A seguir, na seção 2 do artigo, será apresentado o embasamento teórico sobre o tema deste estudo. 2 REFERENCIAL TEÓRICO Nesta seção apresentar-se-á o estudo detalhado de propriedade para investimento de acordo com o estabelecido pelo Pronunciamento Técnico CPC 28 e com autores relacionados à Contabilidade Avançada e Internacional, sendo ao final

3 3 da pesquisa apresentado um exemplo prático para elucidar os conceitos apresentados. 2.1 CONCEITO DE PROPRIEDADE PARA INVESTIMENTO De acordo com Ferreira (2013), propriedade para investimento é o bem imóvel adquirido e mantido pela empresa com a intenção de obter lucros/lucratividade futura com a sua exploração econômica. Sendo assim, são os bens/ativos que a empresa pretende utilizar com as duas finalidades possíveis: ganho de alugueis ou valorização de capital (podendo ser utilizados com uma ou ambas as intenções). Quando adquiridas as propriedades para investimento, são contabilizadas no ativo não circulante da entidade dentro da conta de investimentos. Já Ribeiro (2009), trata o conceito de propriedade para investimento como sendo sinônimo de imóveis de renda e diz que: Trata-se de investimentos em imóveis com intenção de obter deles algum rendimento, que não tem relação alguma com os rendimentos da atividade operacional da empresa. Como exemplo podemos citar os imóveis locados para terceiros. A partir do momento em que esses bens produzem receitas (com aluguéis), poderão sofrer depreciação. Não é considerada propriedade para investimento os bens que a entidade utiliza na produção de bens, prestação de serviços, como sede administrativa ou os imóveis que constam no estoque quando é o caso de venda no decorrer do negócio da empresa para as empresas que possuem em sua atividade fim a compra e venda de imóveis (por exemplo, as imobiliárias) (FERREIRA, 2013). Ressalta-se que os bens para investimento são aqueles que a empresa utilizará para obter maiores lucros, mas que não fazem parte do objeto fim da sociedade, por exemplo, a empresa trabalha com a produção e venda de alimentos e possuí uma sala em prédio comercial que aluga a terceiros. Aqui, se demonstra que a propriedade para investimento pode ser tanto um imóvel grande, inteiro ou completo (um prédio), como apenas uma sala ou andar do prédio, de acordo com o descrito por Ferreira (2013). No conceito acima descrito podem-se incluir os imóveis adquiridos em arrendamento financeiro, desde que esteja registrado no ativo do arrendatário, porque, quando ocorre o arrendamento financeiro, o imóvel deve ser reconhecido no ativo da empresa para fazer prevalecer à essência sobre a forma. Ainda, o imóvel

4 4 adquirido por arrendamento operacional poderá ser considerado propriedade para investimento quando sua forma ou características sejam as mesmas de um arrendamento financeiro (FERREIRA, 2013). Ferreira (2013, p. 672) cita como exemplos de propriedades para investimento: 1 terrenos mantidos para valorização de capital a longo prazo; 2 terrenos mantidos para futuro uso ainda indefinido (se a entidade não tiver determinado que usará o bem em suas atividades ou que o venderá a curto prazo no curso ordinário do negócio, o terreno é considerado como mantido para valorização do capital); 3 edifício de propriedade da entidade que está arrendado sob um ou mais arrendamentos operacionais (no arrendamento operacional, o imóvel permanece registrado no ativo do arrendador); 4 edifício recebido pela entidade em arrendamento financeiro que está arrendado a terceiros em arrendamentos operacionais; 5 edifício desocupado, mas mantido para ser arrendado sob um ou mais arrendamentos operacionais; 6 propriedade em construção ou em desenvolvimento para futura utilização como propriedade para investimento. Ainda de acordo com Ferreira (2013, p. 673) os seguintes bens não podem ser considerados propriedades para investimento: 1 propriedade destinada à venda no decurso ordinário das atividades ou em vias de construção ou desenvolvimento para tal venda (estoque de imóveis CPC 16), como por exemplo propriedade adquirida para alienação no curto prazo ou para desenvolvimento e revenda; 2 propriedade em construção ou desenvolvimento por conta de terceiros (CPC 17 Contratos de Construção); 3 propriedade ocupada pelo proprietário (CPC 27 Ativo Imobilizado), incluindo propriedade mantida para uso futuro como propriedade ocupada pelo proprietário, propriedade mantida para desenvolvimento futuro e uso subsequente como propriedade ocupada pelo proprietário, propriedade ocupada por empregados (paguem ou não aluguéis a taxas de mercado) e propriedade ocupada pelo proprietário no aguardo da alienação; 4 propriedade arrendada a outra entidade sob arrendamento financeiro (o imóvel está registrado no ativo do arrendatário). Há casos em que a empresa adquire um bem imóvel que será utilizado com a finalidade de obtenção de rendimentos ou valorização de capital e que também possuí uma parte destinada às atividades fim da empresa (seja ela prestadora de serviço ou produtora de bens). Nesses casos, somente será considerada propriedade para investimento a parcela que puder ser separada/vendida e tiver sua mensuração possível para ser contabilizada no ativo circulante da empresa, na conta de investimento. Quando não for possível essa separação, a empresa deverá manter uma parte mínima em termos de mensuração do bem para seu uso pessoal

5 5 na atividade fim, para poder considerar o bem como um todo, sendo propriedade para investimento (FERREIRA, 2013). O mesmo vale para o caso de prestação de serviços, junto com o aluguel de um bem imóvel, é necessário que seja verificado a relevância/importância dos serviços prestados em conjunto para a classificação do bem como propriedade para investimento, conforme descrito por Ferreira (2013). O que se torna importante em destaque é o caso de empresas controladoras e suas controladas conforme o descrito por Ferreira (2013, p. 674): Na hipótese de haver propriedade da entidade ocupada por sua controladora ou por outra controlada, o imóvel não se qualifica como propriedade para investimento nas demonstrações consolidadas, porque a propriedade está ocupada pelo proprietário sob a perspectiva do grupo. Porém, da perspectiva da entidade que a possui, a propriedade é para investimento, devendo ser tratada assim nas suas demonstrações individuais. Portanto, conclui-se de forma sucinta que propriedade para investimento é o bem imóvel que as empresas adquirem quando percebem que este investimento lhe trará ganhos futuros, no longo prazo, através de sua venda ou exploração econômica. A seguir, no item 2.2 deste artigo, daremos continuidade ao estudo e classificação dos bens ditos como propriedade para investimento. 2.2 ALCANCE O bem classificado como propriedade para investimento é reconhecido, mensurado e tem sua divulgação como sendo propriedade para investimento de acordo com as normas e explicações que contém o Pronunciamento Técnico CPC 28 Propriedade para Investimento do Comitê de Pronunciamento Contábeis (inclusive nos casos de arrendamento financeiro e operacional por parte do arrendatário e do arrendador, respectivamente). Salienta-se que o CPC 28 não trata das questões pertinentes ao arrendamento, que são descritas no Pronunciamento Técnico CPC 06 Operações de Arrendamento Mercantil, por esse motivo, para a melhor classificação e mensuração do tipo de arrendamento financeiro ou operacional, é necessário o estudo deste pronunciamento antes de poder ser estudado e classificado o bem arrendado como propriedade para investimento de acordo com o CPC 28 (FERREIRA, 2013).

6 6 De acordo com o Pronunciamento Técnico CPC 28 (2009, p. 2): Este Pronunciamento não se aplica a: (a) ativos biológicos relacionados com a atividade agrícola (ver Pronunciamento Técnico) CPC 29 Ativo Biológico e Produto Agrícola); e (b) direitos sobre reservas minerais tais como carvão mineral, petróleo, gás natural e recursos semelhantes não renováveis. Dando continuidade a este estudo, apresentar-se-á a seguir no item 2.3, o modo como são efetuados os reconhecimentos da propriedade adquirida com características de propriedade para investimento. 2.3 RECONHECIMENTO A propriedade para investimento, de acordo com Ferreira (2013) é reconhecida como ativo apenas quando a entidade tiver a razoável certeza que o bem trará benefícios econômicos futuros para si e o custo do bem for mensurável de modo confiável e seguro. No custo são incluídos: o valor pago para aquisição do bem e os valores desembolsados para pequenos reparos na adição ou substituição de partes do bem para que ele tenha um melhor desempenho ou maior valorização de capital futuro. Sendo que, não são incluídos nestes custos os valores dos... serviços diários da propriedade (gastos com reparos, conservação e manutenção), que são contabilizados na demonstração do resultado quando incorridos (FERREIRA, 2013, p. 675). De acordo com o Pronunciamento Técnico CPC 28 (2009, p.6): Partes de propriedades para investimento podem ter sido adquiridas por substituição. Por exemplo, as paredes interiores podem ser substituições das paredes originais. Segundo o princípio do reconhecimento, a entidade reconhece no valor contábil de propriedade para investimento o custo da parte de substituição da propriedade para investimento existente no momento em que o custo é incorrido se os critérios de reconhecimento forem cumpridos. Após ser estudado o reconhecimento da propriedade para investimento no item 2.4 será apresentada a forma de mensuração do bem adquirido para investimento que ocorre no momento do reconhecimento da propriedade. 2.4 MENSURAÇÃO NO RECONHECIMENTO

7 7 Ao realizar a mensuração de um bem, normalmente parte-se do reconhecimento dos custos, e a mensuração de propriedade para investimento não é diferente. De acordo com o CPC 28 (2009, p.6) A propriedade para investimento deve ser inicialmente mensurada pelo seu custo. Os custos de transação devem ser incluídos na mensuração inicial, sendo estes custos: o seu preço de compra e qualquer despesa diretamente atribuível. Ferreira (2013) aborda que na mensuração inicial a propriedade para investimento deve ser reconhecida pelo seu custo de aquisição e/ou construção, tendo, também, os custos de transação incluídos. Ressalta-se, ainda de acordo com Ferreira (2013), que o custo desse bem inclui o valor pago por ele e demais dispêndios que possam ser diretamente atribuíveis a ele, ou seja, basicamente os custos de transação anteriormente citados. Também serão considerados como custos os tributos que possam a vir a incidir na aquisição/transferência de propriedade, como o ITBI Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, ou os serviços legais com corretagem do imóvel. Na mensuração de propriedades para investimento adquiridas a prazo a mensuração do custo inicial é igual ao valor do bem à vista, sendo que, A diferença entre esta quantia e os pagamentos totais é reconhecida como despesa financeira durante o período do crédito (ajuste a valor presente). (FERREIRA, 2013, p.676). Já para os bens que são adquiridos em caráter de arrendamento e forem classificados como propriedade para investimento dar-se-á o cálculo de seu custo através das normas estabelecidas pelo CPC 06 (R1) que trata do arrendamento mercantil, sendo assim, irá ser reconhecido o valor menor entre o valor justo da propriedade e o valor presente dos pagamentos mínimos do arrendamento (FERREIRA, 2013, p. 676). Destaca-se que não devem ser incluídos nos custos de aquisição da propriedade para investimento, de acordo com Ferreira (2013), os custos de: início de atividade (se não forem gastos necessários para colocar o bem no funcionamento pretendido pela entidade), as perdas operacionais (somente as que ocorrem antes do bem ter sua ocupação total ou prevista de acordo com o pretendido pela entidade) e os valores pagos em quantidades anormais de material, mão de obra ou demais produtos/serviços empregados na construção do bem. Conforme o Pronunciamento Técnico CPC 28 (2009) o custo de uma propriedade para investimento não é majorado por:

8 8 (a) custos de início de atividades (start-up) (a não ser que sejam necessários para trazer a propriedade à condição necessária para que seja capaz de funcionar da forma pretendida pela administração); (b) perdas operacionais incorridas antes de a propriedade para investimento ter atingido o nível de ocupação previsto; ou (c) quantidades anormais de material, mão de obra ou outros recursos consumidos incorridos na construção ou desenvolvimento da propriedade. Além da mensuração no reconhecimento existe, também, a possibilidade da empresa efetuar a mensuração da propriedade para investimento após o seu reconhecimento o que será estudado no item 2.5 que segue. 2.5 MENSURAÇÃO APÓS O RECONHECIMENTO Depois de efetuada a mensuração no reconhecimento da propriedade para investimento adquirida pela empresa ela deve proceder a mensuração após o reconhecimento adotando as práticas do valor justo ou o método de custo, adotando as políticas contábeis pertinentes ao método ou prática escolhida para as demais propriedades para investimento que possuir (há exceções que devem ser verificadas) (FERREIRA, 2013). Ferreira (2013, p. 677) destaca que: O CPC 28 exige que todas as entidades determinem o valor justo de propriedades para investimento para a finalidade de mensuração (se a entidade usar o método do valor justo) ou de divulgação (se usar o método do custo). Vale dizer, de uma forma ou de outra, é necessário apurar o valor justo. Sendo assim, tem-se que a apuração do valor justo de todo e qualquer bem adquirido com a finalidade ou caráter de propriedade para investimento terá que ser apurado pela empresa, independente de se escolher o método de custo ou a prática de valor justo para a mensuração após o reconhecimento inicial. Nessa avaliação, a empresa pode contratar um avaliador profissional que trabalhe exclusivamente com a avaliação de bens para investimento (não sendo obrigatória a contratação desse profissional) (FERREIRA, 2013). Na mensuração após o reconhecimento, são tidos dois métodos ou práticas que as entidades podem adotar. Apresentar-se-á no item o primeiro método, logo a seguir, dando continuidade ao estudo aqui apresentado Método do valor justo

9 9 O valor justo é utilizado para mensurar todas as propriedades para investimento da entidade quando esta opta por essa prática após efetuar a mensuração de reconhecimento inicial. Porém, deve-se atentar para que, se o valor justo de algum bem específico não puder ser determinado com base confiável para este bem, a empresa poderá utilizar o método de custo (FERREIRA, 2013). Conforme Ferreira (2013), no método do valor justo o valor da propriedade para investimento será determinado sem que a empresa efetue qualquer dedução de custos de transação (incorridos por venda ou alienação) e, levando-se em consideração as condições do mercado na data de ocorrência do fato (são os preços correntes no mercado ativo para os bens semelhantes ao adquirido), sendo que, se forem apurados ganhos ou perdas nas possíveis alterações do valor justo, a entidade irá reconhecer o valor da perda ou ganho nas suas contas de resultado no momento em que ocorrer tal fato. A entidade pode não ter como calcular o valor justo da propriedade para investimento com base nos valores do mercado de ativos, neste caso, poderá adotar outras bases para determinação do valor justo do bem, as quais se destacam: 1 preços correntes em mercado de ativo de propriedades de diferente natureza, condição ou localização (ou sujeitas a diferentes arrendamentos ou outros contratos), ajustados para refletir essas diferenças; 2 preços recentes de propriedades semelhantes em mercados menos ativos com ajustes para refletir quaisquer alterações nas condições econômicas desde a data das transações que ocorreram a esses preços; e 3 projeções de fluxos de caixa descontados com base em estimativas confiáveis de futuros fluxos de caixa, suportadas pelos termos de qualquer arrendamento e de outros contratos existentes e (quando possível) por evidência externa tal como rendas correntes de mercado de propriedades semelhantes no mesmo local e condição, usando taxas de desconto que reflitam avaliações correntes de mercado quanto à incerteza na quantia e tempestividade dos fluxos de caixa. (FERREIRA, 2013, p. 678). Em relação ao valor justo da propriedade para investido no item que segue, será estudada a incapacidade de determinação do valor justo para que as entidades saibam como proceder nesses casos durante a mensuração de suas propriedades para investimento INCAPACIDADE DE DETERMINAR CONFIAVELMENTE O VALOR JUSTO Em alguns casos, a entidade pode de forma totalmente segura e confiável, determinar o valor justo de um bem adquirido como propriedade para investimento

10 10 utilizando uma base contínua para essa mensuração. Porém, esse critério de base contínua não será permitido em casos de aquisição de um determinado tipo de bem pela primeira vez, porque pode ser o caso de haver uma frequência baixa de transações no mercado do bem ou as estimativas utilizadas não serem totalmente confiáveis (FERREIRA, 2013). Mas no que tange os bens em construção, que são propriedades de investimento da entidade, quando o método de valor justo não for confiável, a mensuração do bem será efetuada pelo método de custo até que a sua construção seja concluída (após a conclusão a estimativa do valor justo torna-se possível), ou, que ocorra fato(s) que tornem o valor justo confiável. A mensuração pelo método de custo nestes casos obedecerá às regras do Pronunciamento Técnico CPC 27, que trata do ativo imobilizado, principalmente quando a construção do bem destinar-se a sua posterior venda, de acordo com Ferreira (2013). Destacam-se dois aspectos relevantes: quando há a venda de propriedade para investimento o seu valor residual será [...] assumido como sendo zero. (FERREIRA, 2013, p. 679); e, a hipótese de que o valor justo de uma propriedade para investimento que esta sendo construída é mensurada e modo confiável [...] pode ser refutada somente no reconhecimento inicial. (FERREIRA, 2013, p. 679) isso significa que a propriedade continuará a ser mensurada pelo método do valor justo se durante o reconhecimento inicial não forem constatados os fatos que dizem que esta determinação não é confiável até a sua venda ou utilização para os fins de lucratividade que a entidade propõe. Posteriormente no item irá ser estudada a mensuração da propriedade para investimento através do método do custo Método do custo Quando a entidade optar pela mensuração através do método de custos para as suas propriedades para investimento depois de efetuada a mensuração inicial deverá adotar as regras constantes no Pronunciamento Técnico CPC 27, que trata do Ativo Imobilizado. Porém, deve-se atentar para as exceções que ocorrem para as propriedades de investimentos, que são destinadas a venda, que neste caso, obedecerão às regras do Pronunciamento Técnico CPC 31, que trata do Ativo Não

11 11 Circulante Mantido para Venda e Operação Descontinuada, bem como para a normal internacional IFRS 5, que trata do mesmo assunto (FERREIRA, 2013). O método do custo é um método de contabilização de um investimento em que o próprio é reconhecido pelo custo. O valor de aquisição de uma propriedade e o valor efetivamente paga para o aumento de capital, ou seja, é o custo aquisição do imóvel. São inclusos no custo todos os gastos incrementados necessários à alocação do ativo em uso. Na sequência deste estudo, no item 2.6 que segue, será apresentado o que ocorre com a propriedade para investimento quando a empresa efetua a sua transferência. 2.6 TRANSFERÊNCIA Há a possibilidade de a empresa efetuar a transferência de ou para propriedade para investimento os bens assim classificados. Mas Ferreira (2013, p. 680) salienta que esta prática poderá ocorrer somente nos seguintes casos: 1 início de ocupação pelo proprietário, no caso de transferência de propriedade para investimento para propriedade ocupada pelo proprietário; 2 início de desenvolvimento com objetivo de venda, no caso de transferência de propriedade para investimento para estoque; 3 fim de ocupação pelo proprietário, na hipótese de transferência de propriedade ocupada pelo proprietário para propriedade para investimento; 4 começo de arrendamento operacional para outra entidade, em se tratando de transferência de estoques para propriedade para investimento. Isso significa que a entidade no momento da classificação/contabilização de uma propriedade para investimento durante o decorrer de sua exploração econômica irá reclassificar o bem de acordo com as hipóteses acima descritas no momento de sua ocorrência. Evidentemente são tidos alguns cuidados quando estão sendo efetuadas as transferências, como por exemplo, a transferência de bem tido como propriedade para investimento para o estoque poderá ser concretizada se a entidade determinar que seu uso seja alterado e que o bem será desenvolvido com o objetivo de venda (quando a venda é efetuada sem o desenvolvimento do bem ele continua a ser classificado como propriedade para investimento). Ou em relação à transferência de bem ocupado pelo proprietário para propriedade para investimento porque a empresa deverá efetuar a depreciação do bem e reconhecer as perdas que

12 12 possam ter ocorrido por redução do valor recuperável até a data de concretização da transferência. (FERREIRA, 2013). Em relação ao valor contábil das propriedades para investimento quando ocorre sua transferência entre propriedade para investimento, ocupada pelo proprietário ou estoque não ocorrem alterações nesses valores para a sua divulgação ou mensuração desde que a empresa tenha efetuado a sua mensuração pelo método do custo (o custo também não sofre alterações). Porém, quando a mensuração ocorreu através do método do valor justo o valor contábil e de custo do bem será contabilizado de acordo com a avaliação do valor justo à data em que ocorrer a transferência, conforme Ferreira (2013). De acordo com Ferreira (2013) serão registrados no Resultado da empresa os valores referentes à: A diferença negativa acumulada quando o bem imóvel é avaliado pelo método do valor justo e ocorrer à transferência de propriedade ocupada pelo proprietário para propriedade para investimento; A diferença entre o valor da propriedade para investimento e o seu valor contábil anterior quando ocorre a transferência do estoque para propriedade para investimento; A diferença entre o valor justo da propriedade para investimento e seu valor contábil anterior para os bens que forem construídos ou desenvolvidos pela empresa quando término de construção ou desenvolvimento. A entidade trata qualquer diferença nessa data entre o valor contábil da propriedade de acordo com o Pronunciamento Técnico CPC 27 e o seu valor justo da seguinte forma: (a) qualquer diminuição resultante no valor contábil da propriedade é reconhecida no resultado. Porém, até o ponto em que a quantia esteja incluída em reavaliação anteriormente procedida nessa propriedade, a diminuição é debitada contra esse excedente de reavaliação; (PRONUNCIAMENTO TÉCNICO CPC 28, 2009, p. 16). Já o valor positivo que resultar da diferença acumulada de propriedade ocupada pelo proprietário para propriedade para investimento deverá ser registrada nos Ajustes de Avaliação Patrimonial (FERREIRA, 2013). De acordo com o Pronunciamento Técnico CPC 28 (2009, p. 16):

13 13 (b) qualquer aumento resultante no valor contábil é tratado como se segue: (i) até o ponto em que o aumento reverta perda anterior por impairment dessa propriedade, o aumento é reconhecido no resultado. A quantia reconhecida no resultado não pode exceder a quantia necessária para repor o valor contábil para o valor contábil que teria sido determinado (líquido de depreciação) caso nenhuma perda por impairment tivesse sido reconhecida; (ii) qualquer parte remanescente do aumento é creditada diretamente no patrimônio líquido, em ajustes de avaliação patrimonial, como parte dos outros resultados abrangentes. Na alienação subsequente da propriedade para investimento, eventual excedente de reavaliação incluído no patrimônio líquido deve ser transferido para lucros ou prejuízos acumulados, e a transferência do saldo remanescente excedente de avaliação também se faz diretamente para lucros ou prejuízos acumulados, e não por via da demonstração do resultado. Toda transferência que ocorrer de estoque para propriedade de investimento no qual a mesma foi contabilizada pelo valor justo, a diferença do valor justo da propriedade nesta data e o seu valor contábil anterior deverá ser reconhecida no resultado (Pronunciamento Técnico CPC 28, 2009). A seguir no item 2.7 será estudado o modo como às empresas devem efetuar a alienação de suas propriedades para investimento quando optam por esta prática. 2.7 ALIENAÇÃO A alienação pode ser considerada o ato pelo qual o titular transfere sua propriedade a outro interessado. Segundo Ferreira (2013) a alienação de uma propriedade para investimento pode ocorrer quando a empresa decide efetuar a sua venda ou seu arrendamento financeiro. Neste caso, a propriedade deverá ser baixada por ocasião de sua alienação ou quando seu uso não for continuado e sua venda não produzir nenhum resultado econômico. Quando a alienação é efetuada o ganho ou perda decorrente desse processo deve ser registrado no Resultado da entidade e seu valor será determinado pela diferença entre o valor contábil do bem e o valor líquido decorrente da alienação. Sendo que, o valor será reconhecido no início pelo valor justo a menos que seu pagamento ocorra de forma diferida, neste caso, a contraprestação recebida deve ser reconhecida inicialmente pelo equivalente ao preço à vista. (FERREIRA, 2013, p. 681). Já as diferenças que ocorrerem entre o deferimento e o preço a dinheiro serão reconhecidas como receitas de juros e à elas serão aplicadas as regras constantes no Pronunciamento Técnico CPC 30 (R1) que trata das receitas (FERREIRA, 2013).

14 14 De acordo com o Pronunciamento Técnico CPC 28 (2009, p.16): A alienação de propriedade para investimento pode ser alcançada pela venda ou pela celebração de arrendamento financeiro. Ao determinar a data de alienação da propriedade para investimento, a entidade aplica os critérios enunciados no Pronunciamento Técnico CPC 30 Receitas para reconhecimento da receita da venda de bens e considera a respectiva orientação no Apêndice do CPC 30. O Pronunciamento Técnico CPC 06 Operações de Arrendamento Mercantil se aplica à alienação efetuada pela celebração de arrendamento financeiro e a venda e leaseback. Dando continuidade a este estudo será apresentada no item 3, a seguir, a metodologia adotada para a elaboração deste trabalho. 3 METODOLOGIA Por se tratar de um artigo científico de revisão, o método de pesquisa utilizado para elaboração deste trabalho foi à pesquisa e leitura de artigos, livros e resoluções de órgãos ou entidades já publicados que tratassem do tema central do trabalho que é a Propriedade para Investimento. O principal instrumento de pesquisa foi o acesso ao livro Contabilidade Avançada, de Ricardo José Ferreira e o Pronunciamento Técnico CPC 28. O tipo de pesquisa adotado para a elaboração deste artigo foi uma pesquisa qualitativa com característica documental. Segundo Neves (1996) a pesquisa qualitativa é um conjunto de diferentes técnicas que se empregadas na construção de um estudo de caso interpretando, descrevendo e decodificando conceitos que são aplicados à solução de um problema ou para que um ou mais objetivos sejam atingidos. Além disso, segundo Silva e Menezes (2005) a natureza da pesquisa dividese em dois tipos e nesse caso a pesquisa é considerada pesquisa aplicada porque os estudos desenvolvidos visam à solução prática dos objetivos a que os autores se propuseram para solucionar o problema de pesquisa apresentado na introdução deste artigo. E segundo Gil (1991) apud Silva e Menezes (2005) a pesquisa aqui apresentada pelos seus objetivos torna-se uma pesquisa descritiva, pois foram descritas as características que envolvem as propriedades para investimento das empresas. As pesquisas de artigos e materiais relacionados a este tema foram feitas diretamente na internet, no sistema Google e Google Acadêmico.

15 15 Para a estrutura do artigo apresentado, após a leitura preliminar dos materiais, foram delimitados os tópicos que compõem do tema central do trabalho e cada um foi apresentado de maneira separada e sucinta, para facilitar a rápida compreensão dos leitores. Não podemos deixar de considerar como método de pesquisa o estudo das normas brasileiras para apresentação e elaboração de artigos científicos elaborados pela Associação Brasileira de Normas Técnicas ABNT. Sendo assim, para análise detalhada dos materiais coletados, bastou apenas à leitura pelos autores do artigo e explicação de cada assunto de forma separada e com linguagem clara, de fácil compreensão. A seguir, no item 4, será apresentado um exemplo de aplicação dos conceitos tratados ao longo deste estudo. 4 APLICAÇÃO A seguir, para ilustrar o conceito de propriedade para investimento anteriormente estudado, será apresentado um exemplo de uma situação em que a empresa adquire um bem com características de propriedade para investimento criado pelos autores deste artigo: A empresa WZK Ltda. é uma empresa prestadora de serviços de engenharia e construção civil que atende diversos clientes, tanto pessoas físicas, quanto pessoas jurídicas de pequeno, médio e grande porte. Situada no município de Porto Alegre, no bairro Jardim Botânico, zona leste da cidade, a empresa conta com um prédio de três andares, onde situa-se sua sede e são desenvolvidos os projetos dos serviços contratados. Os sócios da empresa também atuam na administração do negócio, e, a cerca de um ano, perceberam que o bairro onde a empresa está situada está em pleno desenvolvimento/crescimento, mas, que também, havia certa quantidade de imóveis à venda nos arredores da empresa. Como a empresa tem apresentado lucro nos últimos anos e este lucro está mostrando uma margem crescente, os sócios decidiram investir parte desse lucro na aquisição de alguns imóveis no bairro. Esta decisão foi tomada, porque se acredita que como a área esta em pleno

16 16 desenvolvimento e crescimento, esses bens irão trazer rendimentos futuros para a empresa. Desse modo, a empresa adquiriu em , um imóvel residencial pelo valor de R$ ,00. O valor foi pago à vista com cheque. Como o proprietário, antes de decidir vender, efetuou pequenas reformas e reparos no imóvel, e este se encontra pronto para morar, sendo que, estes custos foram computados no seu preço de venda, a empresa WZK Ltda. pode colocar o bem para aluguel assim que forem concluídos os processos de compra e venda. Ainda incorreram, sobre esses processos, custos com a corretagem que intermediou o negócio e com os impostos de transferência de propriedade no valor de R$ ,00, pagos à vista em dinheiro, na medida em que foram ocorrendo. Como a empresa possui certeza que conseguirá colocar o imóvel no mercado de alugueis em até um mês, e, que este será ocupado em no máximo três meses, de acordo com estudos feitos durante a tomada de decisão de compra do imóvel, este bem já possui uma das características de propriedade pra investimento, que é a rentabilidade futura que trará para a entidade. Além disso, o custo na aquisição do bem pode ser facilmente identificado na contabilidade da empresa. Outro fator importante para a propriedade para investimento o imóvel adquirido pela empresa WZK é tido como uma propriedade para investimento e sua contabilização na empresa será efetuada da seguinte maneira: 1º Cálculo do custo do imóvel: valor pago pelo bem + custos do processo de compra e venda R$ ,00 + R$ ,00 = R$ ,00 Contabilização D Propriedade para Investimento (Ativo não circulante abaixo da conta investimento) R$ ,00 C Banco Conta Corrente (Ativo circulante) R$ ,00 C Caixa (Ativo circulante) R$ ,00

17 17 O exemplo apresentado serve para demonstrar de forma rápida, clara e simples como é efetuado o processo de reconhecimento de uma propriedade para investimento. Na prática, essa operação deverá levar em conta todos os procedimentos e regras ditados pelo Pronunciamento Técnico CPC 28, que trata das propriedades para investimento. A seguir, no item 5, serão apresentadas as conclusões que foram obtidas ao longo da elaboração deste artigo. 5 CONCLUSÃO Após o estudo do tema Propriedade para Investimento, concluí-se que este é um modo inteligente das empresas/entidades aplicarem seus lucros e diversificarem a captação de seus recursos. Porém, pelo fato da propriedade para investimento se tratar de um bem imóvel com o qual a empresa captará recursos através de sua venda futura ou através de seu aluguel, esta depende da situação mercado, para que sua exploração econômica ocorra continuamente e seus resultados sejam positivos. Já no que tange o serviço dos contadores responsáveis pela escrituração destas empresas, é imprescindível que estes tenham acesso e conhecimento do Pronunciamento Técnico CPC 28, para poderem efetuar a correta classificação do bem adquirido como sendo propriedade para investimento. Obedecendo-se as regras e características que os bens imóveis devem possuir para terem essa classificação no ativo da entidade, uma vez que, nem sempre o bem será tido como propriedade para investimento ou que podem ocorrer alterações em seu uso que tornem necessário que seja efetuada a sua transferência de classificação. Sendo assim, ao longo deste estudo, foram explicados os conceitos e modos para que as empresas/entidades consigam proceder à correta classificação e utilização de bens imóveis como propriedade para investimento, tanto na sua contabilidade e escrituração, como novo modo de exploração econômica e captação de recursos.

18 18 REFERÊNCIAS BRASIL, Comitê de Pronunciamentos Contábeis. CPC 27: Ativo Imobilizado. Disponível em: < 27_rev%2003.pdf >. Acesso em: 23 out BRASIL, Comitê de Pronunciamentos Contábeis. CPC 28: Propriedade para Investimento. Disponível em: < tos/320_cpc_28_rev%2003.pdf >. Acesso em: 22 out BRASIL, Comitê de Pronunciamentos Contábeis. CPC 31: Ativo Não Circulante Mantido para Venda e Operação Descontinuada. Disponível em: < cpc.mediagroup.com.br/documentos/336_cpc_31_rev%2004.pdf>. Acesso em: 21 out BRASIL, Normas Internacionais de Contabilidade. IFRS 5: Ativos Não correntes Mantidos para Venda e Operação Descontinuadas. Disponível em: < Acesso em: 21 out FERREIRA, Ricardo José. Contabilidade Avançada: Teoria e questão comentadas sobre os principais pronunciamentos do CPC. 6ª ed. Rio de Janeiro: Ferreira, NEVES, José Luis. Pesquisa Qualitativa: Características, usos e possibilidades. Disponível em: < arquivo/ pesquisa_qualitativa_caracteristicas_usos_e_possibilidades.pdf>. Acesso em: 13 nov RIBEIRO, Osni Moura. Contabilidade Avançada. 2ª ed. atualizada conforme a Lei /2007 e Medida Provisória 449/2008, convertida na Lei /2009. São Paulo: Saraiva, SILVA, Edna Lúcia da, MENEZES, Estera Muszkat. Metodologia da pesquisa e elaboração de dissertação. 4ª ed. revisada e atualizada. Florianópolis: UFSC, Disponível em: < metodologia_da_pesquisa_e_elaboracao_de_dissertacao.pdf>. Acesso em: 13 nov