INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E PESQUISA MERCADOLÓGICA

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1 INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E PESQUISA MERCADOLÓGICA Brasília - DF

2 Elaboração: Rogério de Moraes Silva Sumário 2

3 Apresentação... Organização do Caderno de Estudos e Pesquisa... Organização da Disciplina... Introdução... Unidade I Incorporação Imobiliária... Capítulo 1 Aspectos Fundamentais... Capítulo 2 Legislação Aplicada... Unidade II Pesquisa Mercadológica... Capítulo 3 O Composto Mercadológico... Capítulo 4 O Ciclo Estratégico - Comunicação... Capítulo 5 Estratégia de Marketing... Capítulo 6 Ferramentas para Análise Estratégica... Capítulo 7 Produtos... Capítulo 8 Segmentação de Mercado... Capítulo 9 Estrutura de Marketing... Capítulo 10 Pesquisa Mercadológica... Para (não) Finalizar... Referências... Marketing de Serviços Turísticos 3

4 Caro aluno, Bem-vindo ao estudo da disciplina Incorporação Imobiliária e Pesquisa Mercadológica. Este é o nosso Caderno de Estudos e Pesquisa, material elaborado com o objetivo de contribuir para a realização e o desenvolvimento de seus estudos, assim como para a ampliação de seus conhecimentos. Para que você se informe sobre o conteúdo a ser estudado nas próximas semanas, conheça os objetivos da disciplina, a organização dos temas e o número aproximado de horas de estudo que devem ser dedicadas a cada unidade. A carga horária desta disciplina é de 60 (sessenta) horas, cabendo a você administrar o tempo conforme a sua disponibilidade. Mas, lembre-se, há uma data-limite para a conclusão da disciplina, incluindo a apresentação ao seu tutor das atividades avaliativas indicadas. Os conteúdos foram organizados em unidades de estudo, subdivididas em capítulos de forma didática, objetiva e coerente. Eles serão abordados por meio de textos básicos, com questões para reflexão, que farão parte das atividades avaliativas da disciplina; serão indicadas também fontes de consulta para aprofundar os estudos com leituras e pesquisas complementares. Desejamos a você um trabalho proveitoso sobre os temas abordados nesta disciplina. Lembrese de que, apesar de distantes, podemos estar muito próximos. Apresentação Caderno de Estudos e Pesquisa A Coordenação 4

5 Apresentação: Mensagem da Coordenação. Organização da Disciplina: Apresentação dos objetivos e da carga horária das unidades. Introdução: Contextualização do estudo a ser desenvolvido por você na disciplina, indicando a importância desta para sua formação acadêmica. Ícones utilizados no material didático Provocação: Pensamentos inseridos no material didático para provocar a reflexão sobre sua prática e seus sentimentos ao desenvolver os estudos em cada disciplina. Para refletir: Questões inseridas durante o estudo da disciplina, para estimulá-lo a pensar a respeito do assunto proposto. Registre sua visão, sem se preocupar com o conteúdo do texto. O importante é verificar seus conhecimentos, suas experiências e seus sentimentos. É fundamental que você reflita sobre as questões propostas. Elas são o ponto de partida de nosso trabalho. Textos para leitura complementar: Novos textos, trechos de textos referenciais, conceitos de dicionários, exemplos e sugestões, para lhe apresentar novas visões sobre o tema abordado no texto básico. Sintetizando e enriquecendo nossas informações: Espaço para você fazer uma síntese dos textos e enriquecê-los com sua contribuição pessoal. Sugestão de leituras, filmes, sites e pesquisas: Aprofundamento das discussões. Praticando: Atividades sugeridas, no decorrer das leituras, com o objetivo pedagógico de fortalecer o processo de aprendizagem. Para (não) finalizar: Texto, ao final do Caderno, com a intenção de instigá-lo a prosseguir com a reflexão. Referências: Bibliografia consultada na elaboração da disciplina. Gestão E de Pessoas no Setor Público 5

6 Organização da Disciplina Ementa: Aspectos Fundamentais Legislação Aplicada O Composto Mercadológico O Ciclo Estratégico - Comunicação Estratégia de Marketing Ferramentas para Análise Estratégica Produtos Segmentação de Mercado Estrutura de Marketing Pesquisa Mercadológica. Objetivos: Oferecer uma oportunidade educacional de alto nível para capacitar pessoas a trabalharem na gestão de pessoas, focando na competitividade. Identificar aspectos fundamentais sobre incorporação imobiliária. Identificar a legislação aplicada a incorporação imobiliária. Identificar o composto mercadológico. Levantar ferramentas para análise estratégica de marketing Conhecer aspectos componentes da pesquisa mercadológica 6

7 Unidade I Incorporação Imobiliária Carga horária: 15horas Conteúdo Capítulo Aspectos Fundamentais 1 Legislação Aplicada 2 Unidade II Mudanças Organizacionais e Agregação de Pessoas Carga horária: 5 horas Conteúdo Capítulo O Composto Mercadológico 3 O Ciclo Estratégico Comunicação 4 Estratégia de Marketing 5 Ferramentas para Análise Estratégica 6 Produtos 7 Segmentação de Mercado 8 Estrutura de Marketing 9 Pesquisa Mercadológica 10 7

8 Introdução Nos tempos atuais, a Incorporação Imobiliária e a Pesquisa Mercadológica são vitais para as organizações de negócios imobiliários, que traçam suas estratégias definindo as competências que seus recursos humanos devem adquirir para melhor gerir seus recursos e produtos imobiliários. Neste contexto, serão apresentados aspectos fundamentais e as legislações vigentes da Incorporação Imobiliária e as ferramentas para análise estratégica e pesquisa mercadológica. Portanto, esta disciplina busca abordar os assuntos de forma atual. 8

9 1. Histórico Moderna Unidade I - INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA Capítulo 1 Aspectos Fundamentais Até 1964, todos os problemas de incorporação e construção de condomínios, tanto comerciais quanto residenciais, eram resolvidos pelo Código Civil Brasileiro, uma vez que não havia uma legislação específica da efetivação da obra até a sua entrega. Em 16 de dezembro de 1964, foi promulgada a Lei nº 4.591, visando: - oferecer maiores garantias de término da construção aos compradores e à indústria da construção civil; - regulamentar todas as incorporações imobiliárias em condomínio; - criar normas e parâmetros; - destacar a figura jurídica do INCORPORADOR, como responsável legal pela execução da obra até o seu final; e - responder pela garantia de qualidade, durante os primeiros cinco anos da construção, mesmo que tenha repassado a obrigação de construir a uma construtora. Com a promulgação da Lei nº 4.591, o ramo da construção civil se estruturou para melhor atender ao mercado imobiliário, dando maior proteção aos compradores, definindo que o INCORPORADOR é o único e principal responsável pela consecução da incorporação. Numa incorporação imobiliária, existem quatro personagens fundamentais: - INCORPORADORA - responsável jurídica e tecnicamente pelo processo, que parcela o terreno em frações ou em lotes, neles projetando a edificação pretendida; - CONSTRUTORA - contratada para realizar a execução da construção; - PLANEJADORA - tem as atribuições de planejar toda a incorporação, desde o estudo prévio de aproveitamento do terreno até a realização efetiva da incorporação; e - CORRETORA possui o conhecimento técnico sobre vendas e marketing. Para o projeto de marketing, a equipe de planejamento contará a PESQUISA MERCADOLÓGICA, visando oferecer o produto adequado à demanda, em termos de acabamento, serviços, áreas de lazer, esporte e social, planta, projeto, localização, e outros fatores. Uma incorporação imobiliária pode ser realizada por uma ou mais pessoas, físicas ou jurídicas ou até mistas, desde que definidos os percentuais de participação de cada uma delas. Uma incorporadora poderá assumir as tarefas de construção, planejamento e vendas, mas também poderá contratar a construção com terceiros, no entanto, permanecerá com a responsabilidade total. 2. Legislação Pertinente - Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias e suas alterações pelas Leis 9.514/97 (SFI Sistema de Financiamento Imobiliário e /2004 Patrimônio de Afetação). 9

10 - Lei nº 4.778, de 22 de setembro de 1965 dispõe sobre a obrigatoriedade de serem ouvidas as autoridades florestais na aprovação de plantas e planos de loteamento para venda de terrenos em prestações. - Decreto-Lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937 dispõe sobre o loteamento e a venda de terrenos para pagamento em prestações. - Decreto-Lei nº 3.079, de 15 de setembro de 1938 Regulamenta o Decreto-lei nº 58, de 10/12/ Decreto-Lei nº 271, de 28 de fevereiro de 1967 dispõe sobre o loteamento urbano, responsabilidade do loteador, concessão de uso e espaço aéreo, e dá outras providências. - Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 dispõe sobre as locações de imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, apelidada de Lei do Inquilinato. - Lei nº , de 16 de junho de Altera a Lei n o 4.591, de 16 de dezembro de A Lei nº 4.591/64 criou a obrigatoriedade de diversas atitudes para o Incorporador, sendo a principal o registro de uma documento, cujo nome é MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO. 3. Memorial de Incorporação Somente após o registro do Memorial de Incorporação, o empreendimento poderá ser comercializado, cujo número deverá constar de toda a publicidade veiculada. A realização do Memorial de Incorporação é a primeira providência a ser tomada pelo incorporador para a comercialização do empreendimento, devendo registrá-lo no Cartório do Registro Geral de Imóveis da região onde se localiza o empreendimento. O Memorial de Incorporação é um dossiê no qual constam todos os documentos necessários, como se o empreendimento já estivesse pronto. Relação dos documentos que deverão estar anexos, para exame e registro: Título de propriedade do terreno (escritura e seu registro); Projeto de Arquitetura, em seu jogo de plantas, completo; Memorial descritivo de acabamento, na forma padrão da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), no qual deverão constar todos os materiais e mão de obra a serem utilizados; Orçamento do custo total da obra a ser executada; Cronograma de execução da construção, onde se especificam as etapas da obra e o tempo de duração da mesma; Cálculo das frações ideais de terreno e a relação das unidades a que correspondem cada uma delas; Convenção de condomínio, definindo a forma e as normas condominiais do empreendimento, no que se refere a áreas de uso comum, além do Regulamento Interno; Minuta do contrato de construção, no qual estará definida a forma de construção, entre o incorporador e a construtora e os futuros compradores de unidades; Jogo completo de certidões negativas de todas as pessoas físicas e jurídicas que estão envolvidas na incorporação, além das do terreno objeto do empreendimento; Declaração de idoneidade financeira, fornecido por alguma entidade financeira (banco); Alguns outros documentos de caráter extraordinário, de acordo com cada caso específico, conforme exigências feitas pelo oficial do Registro de Imóveis, ou até por 10

11 necessidade do próprio projeto. 4. Formas de Condomínios Os empreendimentos podem ser divididos em: - residenciais, - comerciais, -industriais, - hoteleiros (turismo), etc. Os condomínios podem ser: - verticais, no caso de edifícios com mais de um pavimento, - horizontais, no caso de unidades construídas uma ao lado da outra, - geminadas (parede x parede) ou - com paredes afastadas entre si. Para a existência de um condomínio, é o fato das unidades autônomas fazerem parte de um todo, no qual algumas partes (ruas, circulações, quadras de esporte, piscinas, jardins, calçadas, portarias, saunas, recreação, etc.) são de uso comum a todas as unidades. 5. Tipos de Incorporações A edificação de condomínios pode ser feita por: - empreitada maneira mais usual; - administração; ou - por conta própria. Na incorporação por empreitada (preço fechado), o incorporador garante ao comprador o preço final da unidade vendida, já incluídos o valor da fração ideal do terreno e da construção, com todas as despesas e o lucro provável. Uma empreitada pode ser: - a preço fixo; ou - a preço reajustável. Na incorporação por administração (preço de custo), o incorporador vende a fração ideal de terreno ao comprador e com ele contrata a construção, em separado, da sua unidade. Exemplificando: o comprador paga o terreno pelo preço oferecido e os custos da construção por administração, e para isso assinará o contrato de construção, em separado, como mencionamos acima, sendo a remuneração da construtora acertada no contrato (varia de 15% a 20%) sobre todos os custos. Na incorporação por conta própria fica dispensado o registro do memorial de incorporação, No entanto corre-se o risco de aumento de custo de material e mão de obra junto ao construtor e a comercialização fica restrita ao Habite-se. Neste tipo de incorporação, pode ser utilizado o sistema de CONDOMÍNIO FECHADO, onde um grupo de pessoas: - adquirem um terreno, - fazem um projeto de edificação, - dividem o terreno em percentuais entre si, 11

12 - escolhem as unidades de comum acordo, e - assumem a construção, através do contrato com uma construtora ou um engenheiro, por administração, a preço de custo. Por exigência de lei, as incorporações, por administração, deverão ser fiscalizadas por uma comissão de condôminos, que: - é eleita entre todos, - possui atribuições de fiscalização; - aprova todas as compras que forem feitas para a obra; e - aprova os balancetes mensais. A construtora terá a responsabilidade contratual de: - levar a construção até o seu término, - providenciar o habite-se junto à Prefeitura local, - averbação da construção, junto ao Cartório do Registro Geral de Imóveis, - providenciar as ligações com os serviços públicos (água, luz, esgoto, telefone, gás), e - providenciar a implantação e a instalação do condomínio, elegendo, entre todos os proprietários, o primeiro síndico que administrará o edifício. 6. Estudo Prévio de Viabilidade Após a autorização para a venda de um terreno, o corretor deverá saber se esse imóvel é ou não incorporável, utilizando-se da técnica de estudo dos terrenos, visando avaliar o seu aproveitamento. Quando o terreno estiver localizado em uma região que não permite uma edificação condominial, seu preço poderá ser avaliado pelo valor do metro quadrado daquela zona, levando-se em consideração os seguintes fatores: - valor de mercado, - aclive, declive, desmonte, plano ou acidentado, - medida de frente para a rua, e - se é um ponto comercial de grande movimento, etc. 7. Dicas para o aproveitamento do terreno edificável em condomínio Passos para verificar o aproveitamento do terreno: - levantar junto à Prefeitura local, o que a legislação permite, - o arquiteto realizará o estudo de massa de construção (o que poderá ser edificado no terreno), de conformidade com a legislação municipal quanto ao uso do solo, número de andares e a quantidade de metros quadrados de construção permitidos para aquele local e que ali poderão ser construídos; - o arquiteto, em conjunto com o incorporador, define quais os tipos de unidades a serem construídas no local, examinando e analisando a sua verdadeira vocação; - calcular a previsão do custo de toda a construção, tomando-se por base o preço de custo do metro quadrado de construção em vigência no mercado, que poderá ser encontrado na Revista do Boletim de Custos ou na sede do Sinduscon (Sindicato da Indústria da Construção) local; - levantamento de todas as despesas previstas para a comercialização do empreendimento projetado, que comporão uma grande parte do total das despesas (as comissões de venda, os projetos de marketing, campanha de publicidade e sua veiculação, a construção e instalação do 12

13 estande de vendas, a realização de eventos promocionais e as demais despesas necessárias à conclusão das vendas); - identificar o preço pelo qual as unidades poderão ser vendidas (o preço de mercado), avaliando-se a procura e a oferta; - levantar o preço médio de mercado para as unidades, definindo o VGV (Volume Geral de Vendas), pesquisando-se os valores de mercado das unidades similares, situadas na mesma região do empreendimento em estudo. Parâmetros para a avaliação do preço de venda são representados por: localização (ponto, praça, praia, montanha); posição no andar (frente, lateral, fundos, sol da manhã, sol da tarde); acabamento interno das unidades (luxo, médio, comum, simples); padrão de qualidade do edifício (luxo, médio, comum, simples); infra-estrutura social, de esporte, de lazer, de serviços, de equipamentos; e outros fatores que forneçam diferenciais de mercado em relação às demais ofertas da concorrência. (valor do terreno + custo da construção + custos da comercialização) VGV = lucro Lucro - impostos e juros sobre o capital = LUCRO DO EMPREENDIMENTO Capítulo 2 - Legislação Aplicada 1. CÓDIGO CIVIL - lei nº , de : CAPÍTULO VII Do Condomínio Edilício Seção I Disposições Gerais Art Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. 1 o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários. 2 o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos. 3 o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. 4 o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público. 5 o O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio. Art Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial: I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; III - o fim a que as unidades se destinam. 13

14 Art A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Art Além das cláusulas referidas no art e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará: I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; II - sua forma de administração; III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações; IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores; V - o regimento interno. 1 o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular. 2 o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas. Art São direitos do condômino: I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores; III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite. Art São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. 1 o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito. 2 o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa. Art O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem. Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia. Art Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores. Art Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias. 1 o Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado. 2 o É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral. Art As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve. Art A realização de obras no condomínio depende: I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos; II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos. 14

15 1 o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino. 2 o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente. 3 o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos. 4 o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum. Art A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns. Art A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos. Art Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores. Art O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. Art É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial. Seção II Da Administração do Condomínio Art A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se. Art Compete ao síndico: I - convocar a assembléia dos condôminos; II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia; V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas; IX - realizar o seguro da edificação. 1 o Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação. 2 o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção. Art A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no 2 o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio. Art Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno. 1 o Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo. 2 o Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino. Art Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. Art Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais. 15

16 Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio. Art Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial. Art A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião. Art Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos. Art Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico. 2. Lei nº 4.591, de Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Título II DAS INCORPORAÇÕES CAPÍTULO I Disposições Gerais Art. 28. As incorporações imobiliárias, em todo o território nacional, reger-se-ão pela presente Lei. Parágrafo único. Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas, (VETADO). Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, (VETADO) em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a têrmo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas. Parágrafo único. Presume-se a vinculação entre a alienação das frações do terreno e o negócio de construção, se, ao ser contratada a venda, ou promessa de venda ou de cessão das frações de terreno, já houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovação de autoridade administrativa, o respectivo projeto de construção, respondendo o alienante como incorporador. Art. 30. Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem a constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras. "Art. 30-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. 1º O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva. 2º O incorporador responde pelos prejuízos que causar ao patrimônio de afetação. 3º Os bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação somente poderão ser objeto de garantia real em operação de crédito cujo produto seja integralmente destinado à consecução da edificação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. 16

17 4º No caso de cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios oriundos da comercialização das unidades imobiliárias componentes da incorporação, o produto da cessão também passará a integrar o patrimônio de afetação, observado o disposto no 6º. 5º As quotas de construção correspondentes a acessões vinculadas a frações ideais serão pagas pelo incorporador até que a responsabilidade pela sua construção tenha sido assumida por terceiros, nos termos da parte final do 6º do art º Os recursos financeiros integrantes do patrimônio de afetação serão utilizados para pagamento ou reembolso das despesas inerentes à incorporação. 7º O reembolso do preço de aquisição do terreno somente poderá ser feito quando da alienação das unidades autônomas, na proporção das respectivas frações ideais, considerandose tão-somente os valores efetivamente recebidos pela alienação. 8º Excluem-se do patrimônio de afetação: I - os recursos financeiros que excederem a importância necessária à conclusão da obra (art. 44), considerando-se os valores a receber até sua conclusão e, bem assim, os recursos necessários à quitação de financiamento para a construção, se houver; e II - o valor referente ao preço de alienação da fração ideal de terreno de cada unidade vendida, no caso de incorporação em que a construção seja contratada sob o regime de administração (art. 58). 9º No caso de conjuntos de edificações de que trata o art. 8º, poderão ser constituídos patrimônios de afetação separados, tantos quantos forem os: I - subconjuntos de casas para as quais esteja prevista a mesma data de conclusão (art. 8º, alínea "a"); e II - edifícios de dois ou mais pavimentos (art. 8º, alínea "b"). 10. Nas incorporações objeto de financiamento, a comercialização das unidades deverá contar com a anuência da instituição financiadora ou deverá ser a ela cientificada, conforme vier a ser estabelecido no contrato de financiamento." (NR) "Art. 30-B. Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno; a averbação não será obstada pela existência de ônus reais que tenham sido constituídos sobre o imóvel objeto da incorporação para garantia do pagamento do preço de sua aquisição ou do cumprimento de obrigação de construir o empreendimento. 1º Nas hipóteses em que não seja exigível o arquivamento do memorial de incorporação, a afetação será definida, em qualquer fase da construção, em instrumento, público ou particular, de instituição de condomínio, nos termos e com as discriminações de que tratam os arts. 7º e 8º, considerando-se constituído o patrimônio de afetação mediante registro da instituição no Registro de Imóveis competente. 2º Havendo financiamento para construção, o patrimônio de afetação poderá ser auditado por pessoa física ou jurídica legalmente habilitada, nomeada pela instituição financiadora da obra. 3º As pessoas que, em decorrência do exercício da auditoria de que trata o 2º deste artigo, obtiverem acesso às informações comerciais, tributárias e de qualquer outra natureza referentes ao patrimônio afetado responderão pela falta de zelo, dedicação e sigilo destas informações. 4 o O auditor nomeado pela instituição financiadora da obra deverá fornecer cópia de seu relatório ou parecer à Comissão de Representantes, a requerimento desta, não constituindo esse fornecimento quebra de sigilo de que trata o 3 o. 5º Incumbe ao incorporador: I - promover todos os atos necessários à boa administração e à preservação do patrimônio de afetação, inclusive mediante adoção de medidas judiciais; II - manter apartados os bens e direitos objeto de cada incorporação; 17

18 III - diligenciar a captação dos recursos necessários à incorporação e aplicá-los na forma prevista na presente Lei, cuidando de preservar os recursos necessários à conclusão da obra; IV - entregar à Comissão de Representantes, no mínimo a cada três meses, demonstrativo do estado da obra e de sua correspondência com o prazo pactuado ou com os recursos financeiros que integrem o patrimônio de afetação recebidos no período, firmados por profissionais habilitados, ressalvadas eventuais modificações sugeridas pelo incorporador e aprovadas pela Comissão de Representantes; V - manter e movimentar os recursos financeiros do patrimônio de afetação em conta de depósito aberta especificamente para tal fim; VI - entregar à Comissão de Representantes balancetes coincidentes com o trimestre civil, relativos a cada patrimônio de afetação; VII - assegurar a auditor, pessoa física ou jurídica, nomeado nos termos do 2º, o livre acesso à obra, bem como aos livros, contratos, movimentação da conta de depósito exclusiva referida no inciso V deste parágrafo e quaisquer outros documentos relativos ao patrimônio de afetação; e VIII - manter escrituração contábil completa, ainda que optantes pela tributação com base no lucro presumido. 6º Verificada alguma das hipóteses previstas no art. 43, incisos III e VI, a Comissão de Representantes assumirá a administração da incorporação e promoverá a imediata realização de assembléia geral, a esta competindo, por dois terços dos votos dos adquirentes, deliberar sobre o prosseguimento da incorporação ou a liquidação do patrimônio de afetação, bem como sobre as condições em que se promoverá uma ou outra. 7º Na hipótese de que trata o parágrafo anterior, a Comissão de Representantes ficará investida de mandato irrevogável, válido mesmo depois de concluída a obra, para, em nome do incorporador, do titular do domínio e do titular dos direitos aquisitivos do imóvel objeto da incorporação, outorgar aos adquirentes das unidades autônomas, por instrumento público ou particular, o contrato definitivo a que o incorporador e os titulares de domínio e de direitos aquisitivos sobre o imóvel, em decorrência de contratos preliminares, estiverem obrigados, podendo para esse fim transmitir domínio, direito, posse e ação, manifestar a responsabilidade do alienante pela evicção, imitir os adquirentes na posse das unidades respectivas, outorgando referidos contratos mesmo aos adquirentes que tenham obrigações a cumprir perante o incorporador ou a instituição financiadora, nestes casos desde que comprovadamente adimplentes, situação em que a outorga do contrato fica condicionada à constituição de garantia real sobre o imóvel, para assegurar o pagamento do débito remanescente. 8º O patrimônio de afetação extinguir-se-á pela: I - averbação da construção, registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisição em nome dos respectivos adquirentes e, quando for o caso, extinção das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento; II - revogação em razão de denúncia da incorporação, depois de restituídas aos adquirentes as quantias por esses pagas (art. 36), ou de outras hipóteses previstas em lei; III - liquidação deliberada pela assembléia geral nos termos do 7º." (NR) "Art. 30-C. A insolvência do incorporador não atingirá os patrimônios de afetação constituídos, não integrando a massa concursal o terreno, as acessões e demais bens, direitos creditórios, obrigações e encargos objeto da incorporação. 1º Nos sessenta dias que se seguirem à decretação da falência do incorporador, o condomínio dos adquirentes, por convocação de sua Comissão de Representantes ou, na sua falta, de um sexto dos titulares de frações ideais, ou, ainda, por determinação do juiz da falência, realizará assembléia geral na qual, por maioria simples, ratificará o mandato da Comissão de Representantes ou elegerá novos membros, e, por dois terços dos votos dos adquirentes, instituirá o condomínio da construção, por instrumento público ou particular, e deliberará sobre os termos da continuação da obra ou da liquidação do patrimônio de afetação (art. 43, inciso 18

19 III); havendo financiamento para construção, a convocação poderá ser feita pela instituição financiadora. 2º Perde eficácia a deliberação pela continuação da obra a que se refere o 1 o caso não se verifique o pagamento das obrigações tributárias, previdenciárias e trabalhistas, vinculadas ao respectivo patrimônio de afetação, cujos fatos geradores tenham ocorrido até a data da decretação da falência, os quais deverão ser pagos pelos adquirentes no prazo de sessenta dias daquela deliberação. 3º Na hipótese em que assumam a administração da obra, os adquirentes responderão solidariamente com o incorporador: I - pelas obrigações previstas no 2º, vinculadas a seu respectivo patrimônio de afetação, que tenham sido objeto de lançamento de ofício ou cujo pagamento tenha sido determinado na forma da legislação trabalhista, posteriormente àquela deliberação e até a extinção do patrimônio de afetação na forma prevista no inciso I do 8 o do art. 30-B; II - pelos tributos resultantes da diferença entre o custo orçado e o custo efetivo verificada até a data da decretação da falência, correspondentes a seus respectivos empreendimentos imobiliários. 4 o Cada condômino responderá individualmente pelas obrigações na proporção dos coeficientes de construção atribuíveis às respectivas unidades, se outra forma não for deliberada em assembléia geral por dois terços dos votos dos adquirentes. 5º As obrigações previstas nos 2º e 3 o serão arrecadadas à massa, sendo seus respectivos valores depositados em conta-corrente bancária específica e destinados, exclusivamente, ao pagamento de créditos privilegiados, observada a ordem de preferência estabelecida na legislação. 6 o As obrigações referidas no 2 o poderão ser pagas parceladamente, em até trinta meses, observando-se que: I - as parcelas serão acrescidas de juros equivalentes à taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic), para títulos federais, acumulada mensalmente, calculados a partir do primeiro dia do mês subseqüente ao do vencimento da primeira parcela até o último dia do mês anterior ao do pagamento e de um por cento no mês do pagamento; II - o síndico da massa falida deverá ser comunicado da opção pelo parcelamento das obrigações no prazo previsto no 2 o. 7º Os proprietários ou titulares de direitos aquisitivos sobre as unidades imobiliárias integrantes do empreendimento, caso decidam pelo prosseguimento da obra, ficarão automaticamente sub-rogados nos direitos, nas obrigações e nos encargos relativos à incorporação, inclusive aqueles relativos ao contrato de financiamento da obra, se houver. 8 o Os condôminos responderão pelo saldo porventura existente entre o custo de conclusão da obra e os recursos a receber e os disponíveis na conta a que se refere o inciso V do 5 o do art. 30-B, na proporção dos coeficientes de construção atribuíveis às respectivas unidades, se outra forma não for deliberada em assembléia geral por dois terços dos votos dos adquirentes. 9 o Para assegurar as medidas necessárias ao prosseguimento das obras ou à liquidação do patrimônio de afetação, a Comissão de Representantes, no prazo de sessenta dias, a contar da data de realização da assembléia geral de que trata o parágrafo anterior, promoverá, em público leilão, com observância dos critérios estabelecidos pelo art. 63, a venda das frações ideais e respectivas acessões que, até a data da decretação da falência, não tiverem sido alienadas pelo incorporador. 10. Na hipótese de que trata o 9 o, o arrematante ficará sub-rogado, na proporção atribuível à fração e acessões adquiridas, nos direitos e nas obrigações relativas ao empreendimento, inclusive nas obrigações de eventual financiamento, e, em se tratando da hipótese do art. 39 desta Lei, nas obrigações perante o proprietário do terreno. 19

20 11. Dos documentos para anúncio da venda de que trata o 7º e, bem assim, o inciso III do art. 43, constarão o valor das acessões não pagas pelo incorporador (art. 35, 6º), e o preço da fração ideal do terreno e das acessões (arts. 40 e 41). 12. No processo de venda de que trata o 10, serão asseguradas, sucessivamente, em igualdade de condições com terceiros: I - ao proprietário do terreno, nas hipóteses em que este seja pessoa distinta da pessoa do incorporador, a preferência para aquisição das acessões vinculadas à fração objeto da venda, a ser exercida nas vinte e quatro horas seguintes à data designada para a venda; II - ao condomínio, caso não exercida a preferência de que trata o inciso anterior, ou caso não haja licitantes, a preferência para aquisição da fração ideal e acessões, desde que deliberada em assembléia geral, pelo voto da maioria simples dos adquirentes presentes, e exercida no prazo de quarenta e oito horas a contar da data designada para a venda. 13. Realizada a venda, incumbirá à Comissão de Representantes, sucessivamente, nos cinco dias que se seguirem ao recebimento do preço: I - pagar as obrigações trabalhistas, previdenciárias e tributárias, vinculadas ao respectivo patrimônio de afetação a que se refere o 2º, observada a ordem de preferência prevista na legislação, em especial o disposto no art. 186 do Código Tributário Nacional; II - reembolsar aos adquirentes as quantias que tenham adiantado, com recursos próprios, para pagamento das obrigações referidas no inciso I; III - reembolsar a instituição financiadora a quantia que esta tiver entregue para a construção, salvo se outra forma não vier a ser convencionada entre as partes interessadas; IV - entregar ao condomínio o valor que este tiver desembolsado para construção das acessões de responsabilidade do incorporador ( 6º do art. 35 e 5º do art. 30-A), na proporção do valor obtido na venda; V - entregar ao proprietário do terreno, nas hipóteses em que este seja pessoa distinta da pessoa do incorporador, o valor apurado na venda, em proporção ao valor atribuído à fração ideal; VI - arrecadar à massa falida o saldo que porventura remanescer. 14. Na hipótese dos 2 o a 6 o : I - os valores arrecadados à massa constituirão crédito privilegiado dos adquirentes; II - a extinção do patrimônio de afetação prevista no inciso I do 8 o do art. 30-B não poderá ocorrer enquanto não integralmente pagas as obrigações tributárias, trabalhistas e previdenciárias a ele vinculadas." (NR) "Art. 30-D. Para efeito, exclusivamente, do disposto no 2º do art. 30-C, a vinculação das obrigações ali referidas, devidas pela pessoa jurídica, inclusive por equiparação, nos termos da legislação do imposto de renda, dar-se-á pelo rateio: I - do total das obrigações da pessoa jurídica relativas ao imposto de renda e à contribuição social sobre o lucro na proporção da receita bruta relativa a cada patrimônio de afetação em relação à receita bruta total da pessoa jurídica, considerando-se receita bruta aquela definida na legislação do imposto de renda; II - do total das obrigações da pessoa jurídica relativas às Contribuições para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público (PIS/PASEP) e à Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (COFINS) na proporção da receita bruta relativa a cada patrimônio de afetação em relação à receita bruta total da pessoa jurídica, considerando-se receita bruta aquela definida na legislação específica dessas contribuições; 1 o Na hipótese das demais obrigações trabalhistas, tributárias e previdenciárias, a vinculação dar-se-á de forma direta, abrangendo tão-somente aquelas geradas no âmbito do próprio patrimônio de afetação, na forma das respectivas legislações de regência. 2 o As demais obrigações trabalhistas, tributárias e previdenciárias comuns dos patrimônios de afetação que não possam ser individualizadas a cada patrimônio serão rateadas na proporção 20

21 do respectivo custo do patrimônio de afetação em relação ao custo total dos patrimônios de afetação. 3 o As demais obrigações trabalhistas, tributárias e previdenciárias, não vinculadas exclusivamente aos patrimônios de afetação, serão rateadas na proporção da receita bruta do respectivo patrimônio em relação à receita bruta total da pessoa jurídica, considerando-se receita bruta aquela definida na legislação do imposto de renda. 4 o Na impossibilidade de adoção do critério de rateio previsto no 2 o, em relação àquelas obrigações utilizar-se-á o critério previsto no 3 o. 5 o As obrigações, as receitas brutas e os custos referidos no caput e 1 o a 3 o são os correspondentes aos respectivos períodos de apuração e serão considerados acumuladamente entre a data de início do empreendimento e a data da extinção do patrimônio de afetação, nos termos do 8 o do art. 30-B, ou da decretação da falência, se houver. 6º Para os fins do disposto neste artigo, os patrimônios de afetação equiparam-se a estabelecimentos filiais, cabendo aos órgãos encarregados pela administração dos impostos e contribuições respectivos determinar as hipóteses em que o pagamento ou o recolhimento será efetuado por estabelecimento filial. 7º O disposto no 6º não implica atribuir a condição de sujeito passivo ao patrimônio de afetação. 8º O incorporador deve informar, no demonstrativo trimestral a que se refere o inciso IV do 5 o do art. 30-B, a ser entregue à Comissão de Representantes, o montante das obrigações referidas no 2º do art. 30-C vinculadas ao respectivo patrimônio de afetação. 9º O incorporador deve assegurar ao auditor, pessoa física ou jurídica, nomeado nos termos do 2 o do art. 30-B, bem assim à Comissão de Representantes ou à pessoa por ela designada, o acesso a todas as informações necessárias à verificação do montante das obrigações referidas no 2º do art. 30-C vinculadas ao respectivo patrimônio de afetação." (NR) "Art. 30-E. O Poder Executivo poderá regulamentar o disposto nos arts. 30-C e 30-D, inclusive estabelecer obrigações acessórias destinadas ao controle do cumprimento das respectivas normas. Parágrafo único. O Conselho Monetário Nacional poderá estabelecer normas específicas para a abertura e a movimentação da conta-corrente bancária a que se refere o 4 o do art. 30-C." (NR) "Art. 30-F. Serão dirimidos mediante arbitragem, nos termos do disposto na Lei n o 9.307, de 24 de setembro de 1996, os litígios decorrentes de contratos de incorporação imobiliária: I - obrigatoriamente, quando relativos à vinculação de obrigações de que tratam o 2 o do art. 30-C e o art. 30-D; e II - facultativamente, nos demais casos." (NR) "Art. 30-G. O disposto nos arts. 30-C e 30-D aplica-se, exclusivamente, aos empreendimentos imobiliários iniciados a partir de 5 de setembro de 2001." (NR) "Art o Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas são irretratáveis e, uma vez registrados, conferem direito real oponível a terceiros, atribuindo direito a adjudicação compulsória perante o incorporador ou a quem o suceder, inclusive na hipótese de insolvência posterior ao término da obra...." (NR) "Art VII - em caso de insolvência do incorporador que tiver optado pelo regime da afetação e não sendo possível à maioria prosseguir na construção, a assembléia geral poderá, pelo voto de dois terços dos adquirentes, deliberar pela venda do terreno, das acessões e demais bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação, mediante leilão ou outra forma que estabelecer, distribuindo entre si, na proporção dos recursos que comprovadamente tiverem aportado, o resultado líquido da venda, depois de pagas as dívidas do patrimônio de afetação e deduzido e 21