Inserir Foto do Imóvel Avaliando

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1 9727 Proprietário: Banco Santander (Brasil) S/A Data-Base: Tipo de Imóvel: Casa Uso do Imóvel: Residencial 22/09/2018 Endereço Completo: Rua Caetano Ruggiero - Lote 28 da Quadra 4 Nº: 381 Bairro: Vila Rio Pequeno Município: São Paulo UF: SP CEP: Metodologia - ABNT NBR 14653: Grau de Fundamentação - ABNT NBR 14653: Área Terreno Total: Matrícula: Metragens IPTU/ITR: Levantamento Planialtimétrico: Empregada na avaliação: Método Evolutivo II Grau de Precisão - ABNT NBR 14653: 250,00 250,00 0,00 250,00 Idade Imóvel: III 15 Inserir Foto do Imóvel Avaliando Área Construída Total (m²)*: *Somente averbada Matrícula: 288,77 IPTU: 289,00 Planta/Layout: 0,00 Contrato: 0,00 Empregada na avaliação: 288,77 Observações impactantes na avaliação Obs 01: O imóvel objeto deste estudo foi avaliado considerando a inexistência de ônus, posse, domínio, hipoteca, passivos ambientais, vínculos e desapropriações que onerem o bem avaliado. Obs 02: Não foi possível constatar se o imóvel encontra-se habitado. Obs 03: Devido a impossibilidade de acesso ao imóvel adotamos uma situação paradigma, consideramos o padrão Médio e estado de conservação Regular para cálculo da benfeitoria. Região com construções de padrão médio, popular, com nível de adensamento médio, predominância residencial com apenas alguns comércios locais. Obs 04: Foi possível localizar o imóvel através do sequencial numérico do logradouro e também através da distância de esquina citada na matrícula. Além disso no steet view o imóvel ainda possuí a identificação 381. Não foi observado nenhum indício de contaminação no bem. Indício de contaminação ambiental Inserir Foto do Imóvel Avaliando Resumo de Valores -Terreno/Terra Nua Valor de Mercado: R$ ,49 Valor de Liq. Forçada: R$ ,93 % Desc: -Construções e Benfeitorias Averbadas Valor de Mercado: ,00 Valor de Liq. Forçada: R$ ,75 % Desc: -Construções e Benfeitorias Não - Averbadas Valor de Mercado: - Valor de Liq. Forçada: - % Desc: Valores Totais: SOMENTE Terreno/Terra nua + Construções Averbadas Valor de Mercado: R$ ,00 Valor de Liq. Forçada: R$ ,00 % Desc: -32,02% -32,02% 0,00% -32,09% Prazo de comercialização Liquidação Forçada: 70 Data avaliação: 22/09/2018 Assinatura Avaliador Inserir assinatura Data da vistoria: 17/09/2018 Nome Avaliador: Ana Paula Moura Ruic CREA Resp.: ART nº: Telefone: (11) / (11) avaliacoes@metodo.com.br

2 LAUDO DE AVALIAÇÃO INTERESSADO PROPONENTE OCUPAÇÃO FINALIDADE Nº LAUDO OBJETO Endereço: Cidade/ UF: BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A CASA RESIDENCIAL VALOR DE MERCADO E LIQUIDAÇÃO FORÇADA RUA CAETANO RUGGIERO, 381, LOTE 28 DA QUADRA 4 - VILA RIO PEQUENO SÃO PAULO/SP Área de Terreno: 250 m² Área Construída Averbada: 288,77 Área Constr. Não Averbada: - DATA VISTORIA 17/09/2018 DATA BASE 22/09/2018 VALOR DE MERCADO (terreno + áreas averbadas) R$ ,00 ( NOVECENTOS E TRINTA E CINCO MIL REAIS ) VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA (terreno + áreas averbadas) R$ ,00 ( SEISCENTOS E TRINTA E CINCO MIL REAIS ) Engº Ana Paula Moura Ruic CREA:

3 I. INTRODUÇÃO 1.1 OBJETIVO Visa o presente Laudo a Determinação dos Valores de Mercado e Liquidação Forçada de uma casa residencial 1.2 DOCUMENTAÇÃO A documentação fornecida pelo solicitante para a elaboração deste Laudo de Avaliação compreende: Matrícula n º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo IPTU 1.3 NÍVEL DE PRECISÃO DA AVALIAÇÃO Este trabalho obedece às diretrizes e critérios estabelecidos pelas NBR da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas. 1.4 PREMISSAS E CONSIDERAÇÕES Considerou-se, como premissa, para efeito de avaliação, o bem livre de hipotecas, arrestos, usufrutos, penhores, passivos ambientais ou quaisquer ônus ou problemas que prejudiquem o seu bom uso ou comercialização. A documentação fornecida para a elaboração deste relatório, é, por premissa, considerada boa e válida, não tendo sido efetuadas análise jurídica ou medições de campo exceto estimativas in loco para as benfeitorias e construções, pois não é este o objetivo deste trabalho. Não foi verificado na vistoria possível passivo ambiental, fruto de contaminação de solo, pois esta análise não faz parte do escopo deste laudo de avaliação. Presume se que não existam condições obscuras ou não aparentes, com relação ao imóvel que o tornaria com mais ou menos liquidez. Nenhuma responsabilidade é assumida por estas condições ou pelos serviços que possam vir a se tornar necessários para a descoberta desses fatores. O valor aqui atribuído se refere à finalidade específica deste laudo, ou seja, Patrimonial (não de uso), não podendo servir de base para outras finalidades, pois para tanto os critérios de avaliação bem como os valores deverão ser reanalisados. Vale ressaltar que, as informações prestadas junto ao Laudo de Avaliação, não têm cunho definitivo sobre a propriedade, litígios ou alienações dos referidos bens, sendo tão somente uma análise baseada nas documentações fornecidas e acima referidas. Considerou-se que o imóvel apresentado corresponda ao mesmo descrito na Matrícula fornecida. O laudo é considerado pela Método Potencial Engenharia como documento sigiloso, absolutamente confidencial, ressaltando-se que os trabalhos não devem ser utilizados para outra finalidade que não seja as estabelecidas no termo de referência. A vistoria física foi realizada no dia 17/09/2018, não houve colaboração dos proprietários.

4 II. DESCRIÇÃO IMÓVEL 2.1 LOCALIZAÇÃO Tipo do Imóvel: Casa Logradouro: Rua Caetano Ruggiero, 381, Lote 28 Da Quadra 4 Bairro: Município: Estado: Vila Rio Pequeno São Paulo SP 2.3 MAPA DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL COORDENADAS: , ZONEAMENTO De acordo com o planto diretor vigente no município de São Paulo o imóvel encontra-se em ZM - Zona Mista LEI Nº , DE 22 DE MARÇO DE 2016 Coeficientes de Aproveitamento 0,30 Taxa de ocupação Máxima 0,85 Taxa de permeabilidade mínima - Lote Mínimo 5,00 Frente Mínima 125,00 Gabarito de Altura 28,00 min 1,00 básico 2,00 máx

5 2.4.1 MAPA DE ZONEAMENTO Fonte: Plano Diretor - Portal da Prefeitura Municipal de São Paulo

6 2.5 DESCRIÇÃO DA REGIÃO Conforme vistoria efetuada no local, as principais características da região são: CARACTERISTICAS DA REGIÃO Uso Predominante: Densidade de Ocupação: Padrão Econômico: Distribuição da Ocupação: Área Sujeita a Enchentes: Intensidade de Tráfego: Transportes Coletivos: Nível de Escoamento: Principais Pólos de Influência: Fator Desvalorizante: Principais Vias de Acesso: Observações: Residencial Médio/Alto Normal Horizontal Não Moderado Ônibus Bom Roldão Atacatista / 16ª Batalhão da Polícia Militar Não Av. Corifeu de Azevedo Marques / Av. do Rio Pequeno MELHORAMENTOS PÚBLICOS Coleta de lixo: Transporte coletivo: Comércio: Rede Bancária: Escola: Saúde: Segurança: Lazer: Até 500 m Até 500 m Até 500 m Até 1000 m Até 500 m Até 1000 m Até 1000 m Até 1000 m INFRAESTRUTURA URBANA Rede de Água: Rede de Esgoto Sanitário: Rede de Energia Elétrica: Telefone: Pavimentação: Arborização: Esgoto Pluvial: Gás Canalizado: Iluminação Pública: Fossa: Poço: Sim Sim Sim Sim Sim Não Sim Sim Sim Não Não

7 2.6 DIAGNÓSTICO DE MERCADO Rio Pequeno é o nome de um distrito situado na subprefeitura do Butantã, zona oeste do município brasileiro de São Paulo. Tem algumas avenidas de uso majoritariamente comercial, como a avenida Rio Pequeno, avenida Corifeu de Azevedo Marques, avenida Engº Heitor Antonio Eiras Garcia, avenida Nossa Senhora de Assunção e avenida Otacílio Tomanik. A pressão imobiliária tem tornado o bairro alvo de invasões em terrenos públicos e em terrenos destinados a especulação. O aumento do custo de vida tem degradado as áreas de classe média-baixa do bairro, tradicionalmente constituídas no entorno da Avenida do Rio Pequeno. O comércio local passa por um período de recuperação, após longa crise, do final da década de 1990 até aproximadamente 2004/2005, em virtude da expansão das redes de supermercados na zona oeste, em especial as redes Carrefour e Pão de Açúcar. O imóvel avaliado localiza-se em uma região com predominância residencial, porém próximo do mesmo possuí uma variedade de comércios locais, serviços públicos e um médio fluxo de pessoas e carros por se localizar entre a Avenida do Rio Pequeno e a Avenida Corifeu de Azevedo Marques que são as duas principais avenidas da região. Comercialização: Regular Nível de Oferta: Médio Localização: Regular Nível de Demanda: Médio Regime de Ocupação: Indeterminado Absorção: Normal Condições de habitabilidade: Sim Desempenho do Mercado: Equilibrado

8 III. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL O imóvel trata-se de uma casa residencial, concebida em alvenaria de vedação com estrutura em concreto armado, construção com três pavimentos, com fachada revestida em pintura. Não foi possível a obtenção de maiores detalhes e informações devido a impossibilidade de acesso. 3.1 DETALHAMENTO DO TERRENO O terreno do imóvel avaliando possui as seguintes características: Frente : 10,00 m Área Total : 250,00 m² Lateral Direita : 25,00 m Configuração : Lateral Esquerda : 25,00 m Topografia : Regular Plano Fundos : 10,00 m Solo : Seco Nota: As dimensões e áreas citadas foram obtidas da cópia dos seguintes documentos: 1 - Matrícula n.º 8.032, lavrada pelo 18º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo, com última averbação em 01 de Fevereiro de 2018; 2 - IPTU

9 IV. TRATAMENTO ESTATÍSTICO A análise e saneamento dos resultados obtidos é efetuada adotando-se uma faixa de 30% em torno da média, descartando-se os elementos que excederem este limite (discordantes). Nesta explanação adotaremos a seguinte notação: M = média aritmética q = média saneada O intervalo de confiança com 80% de certeza mínima, segundo as Normas, deve ser calculado da seguinte maneira, segundo a distribuição t de Student: E0 S t( n 1, a / 2) 0, n 5 sendo: n = nº de elementos a = 20% (100-80) (incerteza) S = desvio padrão t (n-1, 10%) é a ordenada de distribuição de Student, com (n-1) graus de liberdade. O intervalo de confiabilidade é dado pela seguinte fórmula: IC = M ± E0 "q" somente será rejeitado se t(n-1) > t(n-1, a/2) Para o teste de hipótese: sendo: ( M q) t( n 1) S 0,5 n n = nº elementos M = média aritmética q = média saneada S = desvio padrão

10 4.1 TRATAMENTO ESTATÍSTICO DO TERRENO DADOS INTERVALO DE CONFIABILIDADE Número de Elementos Coletados: 5 Resultado(p/m²): R$ 98,34 Número de Elementos Saneados: 5 Inferior (p/m²): R$ 1.086,27-9% Limite Inferior (p/m²): R$ 829,23 Superior (p/m²): R$ 1.282,96 8% Média Aritmética (p/m²): R$ 1.184,62 Amplitude Total R$ 2.369,24 17% Limite Superior (p/m²): R$ 1.540,00 Média Saneada (p/m²): R$ 1.184,62 VALOR DE MERCADO T. de Student: 1,533 Área (m²): Desvio Padrão: 143,43 Unitário Saneado (p/m²): Coeficiente de Variação: 12% Valor do Terreno Calculado: 250,00 R$ 1.184,62 R$ ,49 GRÁFICO ANALISE DE RESÍDUOS 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% -5,0% ,0% -15,0% GRÁFICO DE DISPERSÃO

11 V. AVALIAÇÃO 5.1 VALOR DO IMÓVEL PARA MERCADO E LIQUIDEZ Para a determinação do valor unitário básico de mercado do terreno avaliando, procedemos um levantamento junto ao mercado imobiliário local e pessoas afins, comparando-se este com outros semelhantes, em oferta ou transacionados, tomando-se o cuidado de considerar as características específicas do imóvel em questão. Após análise e pesquisa de valores devidamente homogeneizada para o local em estudo e eliminando-se as fontes discrepantes, aferimos o seguinte valor para pagamento à vista: Área de Terreno: 250,00 m² Valor Unitário Básico Homogeneizado: R$ 1.184,62 / m² Valor de Terreno Total: R$ ,49 Área Construída Averbada Casa 288,77 m² Área Construída Não Averbada - m² Área Construída: 288,77 m² Valor Unitário Básico Homogeneizado: R$ 2.212,75 / m² Valor de Construção Total: Valor do Imóvel para Mercado Calculado: Fator Comercialização: Valor Total do Imóvel para Mercado: Valor do Imóvel (apenas áreas averbadas): Taxa de Desconto (a.a.) Número de Meses Deságio Valor do Imóvel para Liquidez: Valor do Imóvel para Liquidez: (apenas áreas averbadas) R$ ,00 R$ ,49 1,00 R$ ,00 R$ ,00 6,84% 70 0,68 R$ ,00 R$ ,00 * Taxa de Desconto Adotada: Embasado na SELIC 6,84% (média dos últimos 12 meses) **Adotado mediante a classificação do imóvel com Padrão de Localização Regular e Comercialização Regular, incluídos em um cenário de mercado imóbiliário classificado como equilibrado.

12 VI. METODOLOGIA Adotamos em nosso Laudo os métodos definidos pelas NBR da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas e/ou segundo as Normas do IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia. 6.1 TERRENO Para atender aos objetivos mencionados o trabalho foi assim estruturado : PESQUISA DE MERCADO : Para a determinação do valor, tendo em vista a natureza do imóvel avaliando e a disponibilidade de dados seguros, optamos pela utilização do "Método Evolutivo" que envolve pesquisas a respeito do mercado imobiliário, onde selecionamos ofertas e vendas do mesmo segmento e significativamente semelhantes na região do imóvel. PESQUISA DIRIGIDA : Foram realizadas consultas específicas junto a corretores de imóveis que operam na região do imóvel, cujas opiniões e comentários foram extremamente úteis para embasar as conclusões deste trabalho. 6.2 CONSTRUÇÃO O valor da construção foi obtido através do Método do Custo de Reedição, ponderando os valores unitários básicos para Maio/2018 e múltiplos dos custos unitários das edificações habitacionais, da tabela elaborada e divulgada mensalmente pelo Sindicato da Indústria de Construção Civil no Estado de São Paulo, sendo levado em consideração, depreciação das construções em função da idade real estimada, estado de conservação e de ordem funcional.

13 VII. CRITÉRIO Para a presente avaliação estabelecemos o critério de Valor de Mercado, assim definido : 7.1 VALOR DE MERCADO É a quantia mais provável pela qual se negocia voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente. 7.2 VALOR DE LIQUIDEZ Condição relativa à hipótese de uma venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado. É obtido através da seguinte fórmula: VP = VF / (1+i)^n/12 Onde: VP = Valor de Liquidação Forçada (R$) VF = Valor de Mercado (R$) i = Taxa de Desconto adotada (%) n = prazo (meses)

14 VIII.TRATAMENTO DOS ELEMENTOS COLETADOS - FATORES UTILIZADOS VALOR UNITÁRIO: para a obtenção de valores unitários, dividimos o preço global pela respectiva área do comparativo. FATOR OFERTA: adotar-se-á um fator de redução de 10% sobre o preço ofertado, considerando-se a elasticidade da negociação no fechamento. TRANSPOSIÇÃO: os elementos comparativos foram transpostos através dos valores de lançamento tributário, uma vez que estes estão defasados da realidade do mercado imobiliário local. FATOR TOPOGRAFIA : Plano = Caído para os fundos 5% = Caído para os fundos de 5% até 10% = Caído para os fundos de 10% até 20% = Caído para os fundos mais de 20% = Em aclive até 10% = Em aclive até 20% = Em aclive acima 20% = 1,00 0,95 0,90 0,80 0,70 0,95 0,90 0,85 FATOR GRANDEZA DE ÁREA : Pôde-se observar junto ao mercado imobiliário, que de um modo geral, à medida que aumentam as áreas em negócio, e consequentemente o volume de dinheiro da comercialização, diminuem proporcionalmente, os valores unitários das transações em ofertas, e, além disso, é muito comum na grande maioria dos casos, representando uma espécie de desconto concedido pelos vendedores à medida que crescem as importâncias das transações. Desta forma, é necessária a aplicação de um coeficiente que traduza tal atitude do mercado imobiliário, denominada no presente estudo como Fator Grandeza de Área. Para a determinação deste fator, utilizou-se as seguintes equações, conforme prescrito na publicação Curso Básico de Engenharia Legal e de Avaliações de autoria de Sérgio Antônio Abunahman, publicado pela Editora Pini: Fa= (área de elemento pesquisado)^1/4 = quando a diferença for inferior a 30% (área de elemento avaliando) Fa= (área de elemento pesquisado)^1/8 = quando a diferença for superior a 30% (área de elemento avaliando)

15 FÓRMULA DE HOMOGENEIZAÇÃO: com o objetivo de facilitar os cálculos através da programação, plotamos os fatores retro indicados na expressão matemática genérica que segue: V = [(PC / S) x Fo x [ (Fta / Ftc ) + (Ftopa / Ftopc) + (Fga / Fgc) - número de fatores + 1] ONDE: V = Valor comparativo Pc = Preço de compra Fo = Fator oferta S = Área do elemento comparativo Ft = Fator transposição (elemento avaliando e comparativo) Ftest = Fator testada (elemento avaliando e comparativo) Fprof = Fator profundidade (elemento avaliando e comparativo) Fmtest = Fator multi-testada (elemento avaliando e comparativo) Ftop = Fator topografia (elemento avaliando e comparativo) Fapr = Fator aproveitamento (elemento avaliando e comparativo) Fg = Fator grandeza de área (elemento avaliando e comparativo) TRATAMENTO ESTATÍSTICO: a análise e saneamento dos resultados obtidos é efetuada adotando-se uma faixa de 30% em torno da média (limite fixado pelas Normas ), descartando-se os elementos discordantes.

16 RELATÓRIO FOTOGRÁFICO FOTO 1 FOTO 2 FOTO 1 VISTA DA FACHADA FOTO 2 VISTA DA FACHADA FOTO 3 FOTO 2 FOTO 3 VISTA DA FACHADA FOTO 4 VISTA DA FACHADA FOTO 5 FOTO 6 FOTO 5 VISTA DO LOGRADOURO FOTO 6 VISTA DO LOGRADOURO

17 CROQUI DE LOCALIZAÇÃO Vista área da localização do imóvel avaliando. CROQUI DE LOCALIZAÇÃO DAS AMOSTRAS Vista aérea da localização das amostras

18 PESQUISA DE ELEMENTOS COMPARATIVOS Amostra 1 Endereço: Bairro Rua Adolfino de Arruda Castanha, 100 Rio Pequeno Cidade: São Paulo Estado: SP Informante: Irmãos Raulino Negócios Imobiliários, Maria (011) ou (011) Testada: Área Priv./Constr. 100,00 Área Equivalente: 100,00 Profundidade: Área do Terreno: 125,00 Topografia: Plano Mult. Frentes: Tipo: Casa Padr. de Acabamento: Médio Superfície: Idade Aparente: 20 Est. de Conservação: Regular Zoneamento: Foto Amostra Qtde. Dorm.: 2 Vagas: 1 Andar: Valor: R$ ,00 Unitario: R$ 1.031,79 Ser. Condominiais: Oferta/ Transação: Oferta Data Pesquisa: 22/09/2018 Mobiliado: Observações: Link: Exata: , ps:// Amostra 2 Endereço: Bairro Rua Doutor Laudelino de Abreu Vila Tiradentes Cidade: São Paulo Estado: SP Informante: Lopes Imóveis, Secastião ( 11 ) Testada: Área Priv./Constr. 168,00 Área Equivalente: 168,00 Profundidade: Área do Terreno: 168,00 Topografia: Plano Mult. Frentes: Tipo: Casa Padrão de Acabamento: Médio Superficie: Idade Aparente: 25 Estado de Conservação: Regular Zoneamento: Qtde. Dorm.: 2 Vagas: 2 Andar: Valor: R$ ,00 Unitario: R$ 1.008,73 Ser. Condominiais: Oferta/ Transação: Oferta Data Pesquisa: 22/09/2018 Mobiliado: Observações: Link: Exata: , ttps:// Amostra 3 Endereço: Bairro Rua Professor Augusto Monjardino Vila Rio Pequeno Cidade: São Paulo Estado: Informante: Flórida Imóveis, Andrea (11) / / / Testada: Área Priv./Constr. 130,00 Área Equivalente: 130,00 Profundidade: Área do Terreno: 125,00 Topografia: Plano Mult. Frentes: Tipo: Casa Padrão de Acabamento: Médio Superficie: Idade Aparente: 15 Estado de Conservação: Regular Zoneamento: Foto Amostra Qtde. Dorm.: 3 Vagas: 2 Andar: Valor: R$ ,00 Unitario: R$ 1.472,06 Ser. Condominiais: Oferta/ Transação: Oferta Data Pesquisa: 22/09/2018 Mobiliado: Observações: Link: Exata: , Amostra 4 Endereço: Bairro Rua Professora Ana Maria Lelis da Silva Rio Pequeno Cidade: São Paulo Estado: Informante: Mais Padrão Imobiliária, Ester (11) / (11) / Testada: Área Priv./Constr. 150,00 Área Equivalente: 150,00 Profundidade: Área do Terreno: 250,00 Topografia: Plano Mult. Frentes: Tipo: Casa Padrão de Acabamento: Médio Superficie: Idade Aparente: 40 Estado de Conservação: paros Simples à Importan Zoneamento: Foto Amostra Qtde. Dorm.: 3 Vagas: 5 Andar: Valor: R$ ,00 Unitario: R$ 1.110,17 Ser. Condominiais: Oferta/ Transação: Oferta Data Pesquisa: 22/09/2018 Mobiliado: Observações: Link: Exata: , SP SP Amostra 5 Endereço: Bairro Rua Caetano Ruggiero Vila Rio Pequeno Cidade: São Paulo Estado: SP Informante: CAETANO RUGGIERO (011) (011) Testada: Área Priv./Constr. 173,00 Área Equivalente: 173,00 Profundidade: Área do Terreno: 100,00 Topografia: Plano Mult. Frentes: Tipo: Casa Padrão de Acabamento: Médio Superficie: Idade Aparente: 45 Estado de Conservação: Regular Zoneamento: Foto Amostra Qtde. Dorm.: 3 Vagas: 2 Andar: Valor: R$ ,00 Unitario: R$ 1.484,75 Ser. Condominiais: Oferta/ Transação: Oferta Data Pesquisa: 22/09/2018 Mobiliado: Observações: Link: tps://

19 A valor Área de Terreno Área Priv./Constr. Planilha de Homogeneização do Terreno FATORES ENTRE 0,40 E 2,50 Valor da Construção Fator Fonte Índice Fiscal Grand. Topografia Fator Coef. Área E Fator Coef. unit. Homog ,00 125,00 100, ,834 0, ,79 307,00 1,132 0,92 1,00 1,000 1, , ,00 168,00 168, ,435 0, ,73 280,00 1,213 0,95 1,00 1,000 1, , ,00 125,00 130, ,229 0, ,06 372,00 0,987 0,92 1,00 1,000 0, , ,00 250,00 150, ,559 0, ,17 420,00 0,908 1,00 1,00 1,000 0, , ,00 100,00 173, ,505 0, ,75 365,00 1,000 0,89 1,00 1,000 0, ,43 Unit/m² soma fatores ,00 288,77 365,00 1,00 237,56 143,43 Resumo de Valores Área (m²) Unitário/ m² Fator Ajuste Valor Terreno 250,00 x 1.184,62 x 1,00 = ,49 Valor Construído 288,77 x 2.212,75 x 1,00 = ,00 Fator Comercialização = 1,00 Valor de Mercado Adotado = ,00 média Média saneada lim. min lim. máx Amostras descartadas 1.184, ,62 829, ,00 - VALOR DAS CONSTRUÇÕES Nº DESCRIÇÃO ÁREA (m²) V.ÚTIL IDADE R8N Adt. Padrão Cons. I/V K R DEP Valor/m² Valor (R$) 1 Casa Residencial 288, ,04 2,154 d 21,00% 0,803 0,20 0, , ,10 ÁREA COBERTA 288, , ,10

20 1 Caracterização do imóvel avaliando 2 Quantidade minima de dados de mercado efetivamente utilizados 3 Identificação dos dados de mercado GRAU III II I Completa quanto a todos os fatores analisados Completa quanto aos fatores utilizados no tratamento Adoção de situação paradigma Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisadas, com foto e características observadas pelo autor do laudo Apresentação de informações relativas a todas as caracteristicas dos dados analisadas Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados correspondentes aos fatores utilizados Intervalo admissível de ajuste para o 4 0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50* 3 conjunto de fatores * No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25, pois é desajável que, com um número menor de dados de mercado, a amostra seja menos heterogênea. DESCRIÇÃO Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno da estimativa de tendênica central INTERVALO DE CONFIANÇA 1 Estimativa de Custo Direto III II I Itens 2 e 4 no Grau III, com os demais no mínimo no Grau II Itens 2 e 4 no Grau II e os demais no mínimo no Grau I todos, no mínimo no grau I Grau III II I <=30% <=40% <=50% 17% GRAU III II I Pela elaboração de orçamento no mínimo sintético Pela utilização de custo unitário básico para projeto semelhante ao projeto padrão GRAU II GRAU III Pela utilização de custo unitário básico parra projeto diferente do projeto padrão, com os devidos ajustes 2 BDI Calculado Justificado Arbitrado 2 3 Depreciação Física QUANTO A PRECISÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO: Calculada por levantamento do custo de recuperação do bem, para deixá-lo em estado de novo Ou Casos de bens novos ou projetos hipotéticos SOMATÓRIA TABELA 4 - ENQUADRAMENTO DO LAUDO SEGUNDO SEU GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO DE TRATAMENTO POR FATORES GRAUS Pontos Minimos Itens obrigatórios ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO - MÉTODO EVOLUTIVO TABELA 3 - GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO DO TRATAMENTO POR FATORES (ABNT NBR :2011) ITEM DESCRIÇÃO QUANTO A FUNDAMENTAÇÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO: TABELA 5 - GRAU DE PRECISÃO NOS CASOS DE UTILIZAÇÃO DE MODELOS DE REGRESSÃO LINEAR OU DO TRATAMENTO POR FATORES TABELA 6 - GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DA UTILIZAÇÃO DO MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DE CUSTO DE BENFEITORIAIS ITEM DESCRIÇÃO Calculada por métodos técnicos consagrados, considerando-se idade, vida útil e estado de conservação SOMATÓRIA PONTOS PONTOS 2 Arbitrada 2 6

21 TABELA 7 - ENQUADRAMENTO DO LAUDO SEGUNDO SEU GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DA UTILIZAÇÃO DO MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DE CUSTO DE BENFEITORIAIS GRAUS Pontos Minimos Itens obrigatórios no grau correspondente III II I , com os demais no mínimo no grau II 1 e 2, no no mínimo no Grau II todos, no mínimo no grau I QUANTO A FUNDAMENTAÇÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO: Grau II TABELA 10 - GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DA UTILIZAÇÃO DO MÉTODO EVOLUTIVO ITEM DESCRIÇÃO 1 Estimativa do valor do terreno GRAU III II I Grau III de fundamentação no método comparativo ou no involutivo Grau II de fundamentação no método comparativo ou no involutivo Grau I de fundamentação no método comparativo ou no involutivo PONTOS 0 2 Estimativa dos custos de reedição Grau III de fundamentação no método da quantificação do custo Grau II de fundamentação no método da quantificação do custo Grau I de fundamentação no método da quantificação do custo 2 3 Fator de comercialização Inferido em mercado semelhante Justificado Arbitrado 3 SOMATÓRIA 5 TABELA 11 - ENQUADRAMENTO DO LAUDO SEGUNDO SEU GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DA UTILIZAÇÃO DO MÉTODO EVOLUTIVO GRAUS Pontos Minimos Itens obrigatórios no grau correspondente III II I e 2, com o 3 no mínimo no grau II 1 e 2, no mínimo no grau II Todos, no mínimo no grau I QUANTO A FUNDAMENTAÇÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO: Grau I

22 LIC - LEVANTAMENTO DE INDÍCIOS DE CONTAMINAÇÃO EM IMÓVEIS URBANOS Anexo I DO NORMATIVO SARB 014/2014 O LIC é um documento resultante das observações visuais do arquiteto ou engenheiro de avaliações quando da sua vistoria ao imóvel, solicitado nos laudos de avaliações para garantias bancárias. Não se trata, portanto, de uma confirmação ou de um diagnóstico ambiental, que poderão ser solicitados pelo Banco caso necessário. Data da Visita: 17/09/2018 Nº do Processo: DADOS GERAIS DO IMÓVEL 1.1. Identificação do Imóvel: Banco Santander (Brasil) S/A 1.2. Endereço: Rua Caetano Ruggiero, Uso atual do imóvel: Não se aplica Uso pretendido: Coordenadas Geográficas: , Foto aérea ou imagem de satélite (Google Earth): Inserir fotos aéreas e/ou imagens do presente e/ou passado do imóvel, conforme disponibilidade, no Anexo I. 2. IDENTIFICAÇÃO DE ESTUDOS AMBIENTAIS DO IMÓVEL REFERENTES AO POTENCIAL DE CONTAMINAÇÃO 2.1. O imóvel está cadastrado em alguma lista pública oficial de áreas contaminadas? (Realizar busca no site do IBAMA, nos órgãos ambientais estaduais e municipais, Ex: CETESB/SP, FEAM/MG, INEA/RJ, Município de São Paulo). x Não Sim Não existe lista pública de áreas contaminadas Citar as fontes consultadas: Orgão Ambiental Estadual: Orgão Ambiental Municipal: CETESB/SP Nota: Caso a resposta seja sim, favor pular para o item 6, indicando sim na pergunta Teve acesso a alguma avaliação ambiental no imóvel? Se sim, favor encaminhar cópia. x Não Sim. Que Tipo? Quando? 2.3. Os logradouros que perfazem o polígono onde está localizado o imóvel avaliando estão cadastrados em alguma lista pública oficial de áreas contaminadas? (Realizar busca no site do IBAMA, nos órgãos ambientais estaduais e municipais, Ex: CETESB/SP, FEAM/MG, INEA/RJ, Município de São Paulo). x Não Sim. Qual o endereço do imóvel na vizinhança? Não existe lista pública de áreas contaminadas Citar as fontes consultadas: Orgão Ambiental Estadual: Orgão Ambiental Municipal: CETESB/SP

23 3. IDENTIFICAÇÃO DE POTENCIAIS FONTES DE CONTAMINAÇÃO 3.1. Há indícios de que no imóvel existiu ou existe: Ocorrências no imóvel Passado Presente Descarte de efluentes no solo ou esgoto a céu aberto. - - Respiros, bocais de enchimento, tubulações saindo do solo ou poços de monitoramento. - - Armazenamento de baterias automotivas ou industriais usadas, derivados de petróleo (combustíveis), pesticidas, herbicidas e outros biocidas, tintas, vernizes, solventes ou detecção de substâncias - - tóxicas. Se sim, que tipo? Produtos químicos armazenados em recipientes de 20L ou maiores (bombonas, tambores ou sacos). Quais produtos? - - Corpos d água (rio, poço, lago, lagoa). Se poço de água, possui outorga? Sim Não - - Manchas no solo, odores de substâncias químicas, alterações na vegetação, ocorrência de animais mortos, gosto ou cheiro estranho - - Explosão ou incêndio, vazamento ou derramamento de substâncias químicas, odor de gás e/ou combustível. - - Outros. Descrever: - - Fontes de Informação: "in loco" e vistas aéreas através da linha do tempo do Google Earth. Observações e/ou justificativa: No entorno* do imóvel avaliando, foram observadas potenciais fontes de contaminação, como por exemplo: descarte de efluentes no solo ou esgoto a céu aberto, manchas no solo, odores de substâncias químicas, alterações na vegetação, ocorrência de animais mortos, vazamento ou derramamento de substâncias químicas, odor de gás e/ou combustível, entre outras? Entende-se como entorno as situações demonstradas nos croquis presentes no Anexo II. Para áreas industriais considera-se como entorno o raio de 100 metros a partir dos limites do imóvel. Caso afirmativo, indicar: Auto Mecânica Nunes - Avenida Nossa Senhora da Assunção esquina com Rua José Alves Cunha Lima.

24 3.3. No entorno do imóvel avaliando, indicar se há atividades potencialmente poluidoras como: Atividade Indústrias. Quais?: Mineradora. Qual? Posto de gasolina, abastecimento de veículos ou tanque de Oficina mecânica, troca de óleo, galvanoplastia, lavanderia, tinturaria. Bota-Fora, armazenamento de entulho, lixão, aterro sanitário, ferrovelho ou cemitério Armazenamento de resíduos. Descrever resíduos: Armazenamento de baterias automotivas ou industriais usadas, derivados de petróleo (combustíveis), pesticidas, herbicidas e outros biocidas, tintas, vernizes, solventes ou detecção de substâncias Outros. Descrever: EXISTE x Não Existe x x x x x x Informação não acessível Fontes de Informação: "in loco" e vistas aéreas através da linha do tempo do Google Earth. Foi observada alguma atividade desativada no entorno, como por exemplo, posto de combustível, indústria, oficina Não Observações e/ou justificativa: -

25 4. ATIVIDADES DESENVOLVIDAS NO IMÓVEL 4.1. Indicar abaixo se o imóvel teve uso passado ou tem uso presente para quaisquer dos seguintes fins: Uso do imóvel Passado Presente Indústrias. Quais?: - - Posto de gasolina, abastecimento de veículos ou tanque de combustíve - - Oficina mecânica, troca de óleo, galvanoplastia, lavanderia, tinturaria. - - Bota-Fora, armazenamento de entulho, lixão, aterro sanitário, ferrovelho - - ou cemitério. - - Armazenamento de resíduos. Descrever resíduos: - - Armazenamento de baterias automotivas ou industriais usadas, derivados de petróleo (combustíveis), pesticidas, herbicidas e outros biocidas, tintas, vernizes, solventes ou detecção de substâncias - - Hospital ou outro serviço de saúde. Descrever: - - Comércio. Que tipo: Outros. Descrever: Fontes de Informação: "in loco" e vistas aéreas através da linha do tempo do Google Earth. - - Observações e/ou justificativa: Informações ou observações complementares: -

26 5 PRESSUPOSTOS E CONDIÇÕES LIMITANTES 5.1 O presente relatório é resultado de observações visuais do avaliador e baseado na documentação descrita no item 4.2, que tem como objetivo nortear o Banco para a realização de Diagnósticos e Perícias ambientais para os casos por ele identificados. 5.2 O presente levantamento aponta apenas os indícios de contaminação, os quais podem ser posteriormente averiguados pelo Banco Eventuais passivos ambientais não foram considerados para valoração do imóvel. Estes passivos podem ser mensurados apenas após um diagnóstico ambiental amplo que apontem as causas e mitigação dos eventos ambientais. 6. RESUMO: 6.1 No entorno, há logradouros que estão cadastrados em alguma lista pública oficial de áreas contaminadas, conforme relacionado na questão 2.3? x NÃO SIM Indique o local: Informação insuficiente (obrigatório justificar). Justifique: 6.2 No entorno, foram encontradas fontes ou atividades relacionadas às questões 3.2 ou 3.3? NÃO x SIM Indique o local: Avenida Nossa Senhora da Assunção esquina com Rua José Alves Cunha Lima Informação insuficiente (obrigatório justificar). Justifique: Engª Ana Paula Moura Ruic Nome do Renponsável pelo preenchimento: Metodo Potencial Engenharia Nome da Empresa representada Assinatura do Renponsável / CNPJ da Empresa representada Incluído por deliberação do Conselho de Autorregulação, em 13 de agosto de Revisto e atualizado pela Deliberação nº 007, de 10 de agosto de 2017.

27 ANEXOS Avaliando Imagem 1 - Vista aérea do Imóvel

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44 Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel - IPTU 2018 Cadastro do Imóvel: Local do Imóvel: R CAETANO RUGGIERO, 381 CEP Imóvel localizado na 2ª Subdivisão da Zona Urbana Endereço para entrega da notificação: R CAETANO RUGGIERO, 381 CEP Contribuinte(s): CPF JOAO ALEXANDRE MANCINHO RODRIGUES Dados cadastrais do terreno: Área incorporada (m²): 250 Área não incorporada (m²): 0 Área total (m²): 250 Dados cadastrais da construção: Testada (m): Fração ideal: 10,00 1,0000 Área construída (m²): 289 Padrão da construção: 1-C Área ocupada pela construção (m²): 130 Uso: residência Ano da construção corrigido: 1989 Valores de m² (R$): - de terreno: - da construção: 987, ,00 Valores para fins de cálculo do IPTU (R$): - da área incorporada: - da área não incorporada: - da construção: Base de cálculo do IPTU: ,00 0, , ,00 Ressalvado o direito da Fazenda Pública do Município de São Paulo atualizar os dados constantes do Cadastro Imobiliário Fiscal, apurados ou verificados a qualquer tempo, inclusive em relação ao exercício abrangido por esta certidão, a Secretaria Municipal da Fazenda CERTIFICA que os dados cadastrais acima foram utilizados no lançamento do Imposto Predial e Territorial Urbano do imóvel do exercício de Certidão expedida via Internet - Portaria SF nº 008/2004, de 28/01/2004. A autenticidade desta certidão poderá ser confirmada, até o dia 02/05/2018, em Data de Emissão: Número do Documento: Solicitante: 01/02/ HENRIQUE CARVALHO GOMES (CPF )