1. O que é o financiamento habitacional? 2. Como funciona o financiamento? 3. O que é o correspondente bancário?

Transcrição

1

2 Sumário 1. O que é o financiamento habitacional? 2. Como funciona o financiamento? 3. O que é o correspondente bancário? 4. Correspondentes bancários parceiros 5. Setor de repasse da Porto Freire 6. Condições de financiamento 7. Tipos de financiamento 8. Documentação 9. Utilização do FGTS 10. Fases do financiamento habitacional 11. Alguns cuidados recomendados

3 O que é o financiamento habitacional? É o processo de quitação do saldo devedor do imóvel através de financiamento do valor junto às instituições financeiras. O comprador ao realizar o processo, assume um parcelamento com o banco e quita o imóvel com a vendedora.

4 Como funciona o financiamento? O comprador deve procurar uma instituição financeira ou correspondente bancário*. O banco ou correspondente irá informar a documentação necessária, realizar simulação de financiamento, tratar da inclusão do FGTS e esclarecer as principais dúvidas. Com a documentação necessária entregue, será concluída a montagem de pasta do cliente que é uma das fases do processo de financiamento. Além desta, o processo de financiamento possui outras etapas como vistoria da unidade, análise de crédito/aprovação do comprador, pagamento de ITBI, emissão do contrato, assinatura do contrato, registro do contrato em cartório e liberação do recurso para o vendedor. Ao receber o valor integral do saldo devedor, a unidade será quitada com a vendedora. As parcelas do financiamento serão pagas pelo comprador ao banco. * Em alguns bancos os gerentes acompanham o processo, em outros o processo é realizado com a intermediação de correspondentes bancários.

5 O que é o correspondente bancário? É a empresa credenciada pelo banco para auxiliar e agilizar o processo de desligamento. Os representantes desta empresa irão auxiliar o cliente na entrega de documentação ao banco, realizar simulação de financiamento e prestar os esclarecimentos necessários aos clientes. O correspondente bancário é quem faz a intermediação do financiamento do cliente com o banco. Sua principal função é organizar o processo e assim agilizar esta etapa tão importante para aquisição do seu imóvel.

6 Correspondentes bancários parceiros Quando o cliente não tem um correspondente bancário definido podemos indicar os que atualmente trabalham nos processos dos empreendimentos em fase de repasse (financiamento), porém, é importante ressaltar que a relação do cliente com o correspondente é independente da Porto Freire, o cliente pode optar por qualquer correspondente bancário. Serviços de despachantes devem ser acordados entre as partes, os correspondentes não têm nenhum vínculo com a empresa.

7 Setor de Repasse da Porto Freire A Porto Freire conta com uma equipe no setor de repasse que auxilia o cliente no seu processo de financiamento. É importante que o cliente informe por qual banco está financiando e o responsável pelo processo no banco para o setor de repasse ter condições de acompanhar o processo, encaminhar a documentação necessária ou resolver qualquer pendência referente à documentação do vendedor. Isto dá maior agilidade ao processo de financiamento do cliente e do recebimento das chaves do seu imóvel.

8 Condições de financiamento Há diversas condições de financiamento como prazo de financiamento, juros etc. que dependem de cada instituição financeira. O primeiro passo é ir até o banco ou correspondente bancário e verificar as condições propostas.

9 Tipos de financiamento 7.1 Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) O SFI existe para financiar imóveis cujos valores estão além dos limites estabelecidos para financiamentos pelo SFH. Nesse caso, não há um valor máximo para o imóvel a ser adquirido ou de comprometimento de renda. Esse tipo de financiamento normalmente atende compradores que adquirem imóveis de valores elevados e com capacidade para dar uma entrada de, pelo menos 60%, do valor do bem. As taxas de juros são variáveis de banco para banco e o prazo máximo para quitação do empréstimo é de 35 anos. Nota: Os valores bases para taxas, rendas e apartamento estão pontuados de acordo com o cenário atual, são passíveis de mudança pelo governo.

10 7.2 Sistema Financeiro de Habitação (SFH) balhador pode usar o saldo do FGTS no pagamento do empréstimo, desde que sejam respeitadas as condições abaixo: O SFH existe para financiar imóveis com valores máximos que variam de acordo com a cidade onde serão comprados. Por esta modalidade de financiamento a pessoa pode comprar um imóvel de, no máximo R$750 mil, em cidades dos estados de Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo e no Distrito Federal, e R$650 mil nos demais estados brasileiros. As taxas de juros cobradas no SFH são muito mais interessantes do que as praticadas no SFI. Na Caixa Econômica Federal (CEF), eles alcançam no máximo 9,9% de juros ao ano para pessoas que não são clientes do banco, podendo chegar a 9,45% para clientes e 9,3% para servidores públicos. Além disso, se desejar, o tra- Estar trabalhando por no mínimo três anos sob o regime do FGTS; Ter contrato de trabalho ativo no regime na data de liberação do financiamento ou ter saldo de, no mínimo, 10% do valor do imóvel na conta vinculada ao Fundo; Não ter outro financiamento concedido pelo SFH ou ser proprietário de imóvel no município onde mora ou onde trabalha. Nota: Os valores bases para taxas, rendas e apartamento estão pontuados de acordo com o cenário atual, são passíveis de mudança pelo governo.

11 7.3 Programa Minha Casa Minha Vida Já o Programa Minha Casa Minha Vida foi criado pelo governo federal para permitir que mais brasileiros realizem o sonho da casa própria pagando prestações que são subsidiadas, o que as torna mais baixas do que seriam em outras modalidades de financiamento. Os imóveis podem ser financiados para famílias com renda mensal bruta de até R$5 mil, de acordo com as faixas de financiamento abaixo: Faixa 1: famílias com renda mensal bruta de até R$1.600; Faixa 2: famílias com renda mensal bruta entre R$1.600 e R$3.275; Faixa 3: famílias com renda mensal bruta entre R$3.275 e R$ Nota: Os valores bases para taxas, rendas e apartamento estão pontuados de acordo com o cenário atual, são passíveis de mudança pelo governo.

12 7.4 Amortização Algo que é importante compreender quando adquirimos um financiamento é a forma como a parcela é composta. Afinal, como em qualquer empréstimo, nos financiamentos imobiliários, além de taxas e seguros, são cobrados juros sobre o valor emprestado. Quando pagamos as parcelas estamos pagando uma parte do valor que tomamos emprestado para adquirir o imóvel, ou seja, estamos amortizando a dívida, e outra parte corresponde aos juros cobrados. Então, frisando que uma parcela é composta em parte por uma fração do valor e em parte pelos juros cobrados, podemos compreender como são calculadas as amortizações. Veja a seguir as modalidades existentes:

13 7.4.1 Tabela Price Com base na sistema de amortização que utiliza a Tabela Price, as parcelas são fixas durante todo o período. Nos primeiros pagamentos, a taxa de juros cobrada é maior e vai decrescendo ao longo do tempo. Como o valor da prestação é fixo, com o passar das parcelas, o valor de amortização vai aumentado. Em outras palavras, ao longo do tempo, você paga menos juros e mais referente à dívida principal. A principal vantagem do sistema Price está no valor menor das prestações iniciais, se comparadas com as que seriam pagas no sistema SAC, como veremos adiante. Contudo, quando somadas as prestações, o custo final do empréstimo será maior do que pelo sistema SAC. De acordo com a Associação Nacional dos Executivos de Finanças (Anefac), em uma simulação de um empréstimo bancário qualquer de R$100 mil - com juros anuais de 14% e com prazo de pagamento de 10 anos pelo sistema Price teria parcelas mensais de R$1.552,66, do princípio ao fim do prazo de pagamento, totalizando cerca de R$186 mil, desconsiderando eventuais taxas e seguros. Ou seja, houve um acréscimo de R$86 mil pelo serviço dos juros.

14 7.4.2 SAC Pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), como o nome diz, o valor da amortização é fixo, enquanto os juros são decrescentes ao longo do período. Assim, as prestações também decrescem. A desvantagem desse sistema com relação ao Price está no fato da parcela inicial da prestação ser maior. Contudo, o valor final que é pago pelos juros é menor. Na mesma simulação da Anefac utilizada no exemplo acima, para um empréstimo bancário de R$100 mil haveria um valor inicial de parcela de R$2 mil. De fato, a prestação seria cerca de R$450 mais cara do que pelo sistema Price. Porém, a parcela final seria de R$879,93 e a somatória as parcelas totalizaria R$172 mil, R$100 mil referentes à dívida principal e R$72 mil referentes aos juros. Ou seja, R$14 mil a menos que pelo sistema Price. Resumindo, em um comparativo entre o sistema Price e o SAC, podemos dizer que o primeiro permite parcelas menores no início, facilitando a aquisição do financiamento e favorecendo quem não pode dar parcelas mais altas. Contudo, no segundo caso, o preço final do empréstimo é menor. Para escolher entre um e outro é preciso calcular o que é mais conveniente, de acordo com a realidade financeira de cada um.

15 7.4.3 Sacre A terceira opção que é utilizada por alguns bancos e não está disponível para o SFH é o Sistema de Amortização Crescente (Sacre), que é uma combinação entre o sistema Price e o SAC. Nele as prestações sobem por um determinado período e depois começam a cair.

16 Documentação Abaixo relacionamos a documentação básica, podendo sofrer variações de acordo com a instituição financeira e o tipo de renda do comprador (renda informal, renda CLT, autônomo): Identidade (cópia legível); CPF (cópia legível); Documentação do Cônjuge (se casado); Certidão de Casamento (se casado); Certidão de Nascimento (se solteiro); Comprovante de Residência (atual e com data de vencimento); Comprovante de Rendimentos (últimos 3 meses)**; Imposto de Renda Recibo e Declaração; Extratos das Contas correntes (últimos 3 meses)**; Faturas dos Cartões de crédito (últimos 3 meses)**; DUT (se tiver veículo); Carteira de Trabalho (cópias das páginas: foto, qualificação civil, PIS e contratos de trabalho). Se for casado (a), deve-se apresentar a documentação e assinatura do cônjuge. ** pode ser solicitada outras comprovações de rendimentos

17 Utilização do FGTS É possível utilizar o FGTS no momento do financiamento de sua unidade, ou posteriormente, para amortizar o saldo financiado. Informamos abaixo algumas das condições para utilização de FGTS no financiamento imobiliário. Comprador: É preciso ter no mínimo três anos de trabalho sob o regime do FGTS, mesmo que em períodos ou empresas diferentes. Não possuir financiamento ativo no Sistema Financeiro de Habitação (SFH), em qualquer parte do País. Não poderá ser possuidor, promitente comprador, proprietário, usufrutuário ou cessionário de outro imóvel residencial urbano, concluído ou em construção, no município onde mora ou onde exerce seu trabalho principal, nos municípios limítrofes e na região metropolitana. O solicitante deve ser titular ou coobrigado no financiamento que pretende pagar parte do valor das prestações. Imóvel: Valor da avaliação deve ser de até R$ ,00 para os Estados de MG, RJ, SP e DF e de até R$ ,00 para os demais Estados (valores podem sofrer variação). Ser de propriedade do proponente o terreno objeto da construção do imóvel, no caso de construção sem aquisição de terreno. Estar matriculado no RI competente e sem registro de gravame que resulte em impedimento à sua comercialização. No caso de aquisição de terreno e construção em andamento, não ter sido objeto de utilização do FGTS, há menos de 03 (três) anos, ou seja, se utilizado para início da construção, em , somente poderá ocorrer nova utilização a partir de

18 0 Fases do Financiamento Habitacional Abaixo, relacionamos as principais fases do processo de financiamento: Vistoria da Unidade: o banco realiza a vistoria da unidade e apontar o valor da avaliação da unidade. Montagem de Pasta: o comprador deve entregar a documentação solicitada pelo banco, não havendo pendências, o processo seguirá para a fase da análise de crédito do cliente. Análise de Crédito: o banco checa as condições de financiamento do cliente e realiza a aprovação do valor a ser financiado. ITBI: após a aprovação da análise de crédito, o banco emitirá uma declaração que será entregue à Sefin (Secretaria de Finanças) junto com o Kit de ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) liberado pela vendedora. A Sefin após prazo interno, disponibilizará o boleto para pagamento do ITBI. Após o pagamento do ITBI, o comprador deve seguir as orientações do banco ou correspondente bancário, normalmente é solicitada a cópia do comprovante para emissão do contrato.

19 Emissão de contrato: o contrato será emitido pelo banco e o cliente contatado para realizar a assinatura. O contrato deve ser disponibilizado para a vendedora também proceder com a assinatura. Registro do Contrato: após assinatura do contrato por todas as partes (comprador, vendedor e banco) o contrato deverá ser levado ao cartório para registro, que informará o valor do registro. Após o pagamento do registro, esta fase demora 30 dias para ser concluída, podendo se estender se o cartório detectar pendências de documentação ou na redação do contrato. Neste caso, o comprador ou despachante contratado deve informar as pendências aos envolvidos e providenciar a conclusão. É importante salientar, que este é o registro da unidade em nome do (s) comprador (es), trata-se da escritura do imóvel. Liberação do Crédito: com a liberação do contrato pelo cartório, ele deve ser entregue ao banco junto com a matrícula atualizada do imóvel. O banco, após prazo interno, procederá com a liberação do crédito para a vendedora. Inclusão de taxas no valor a financiar: alguns bancos permitem a inclusão de despesas cartorárias no valor do financiamento. Neste caso, o cliente paga as taxas e depois recebe o valor que foi embutido no financiamento pelo banco.

20 1 Alguns cuidados recomendados Apresentamos abaixo alguns procedimentos importantes que impactam no andamento do processo de financiamento: Em caso de alteração de nome, em decorrência de casamento, verificar se a alteração foi realizada na Receita Federal; Se tiver casado em regime de comunhão Universal de Bens, ou se houver separação total de bens, apresentar pacto antinupcial registrado em cartório. Se estiver em época de declaração de IR, tente agilizar a declaração pois ela será solicitada para compor a documentação de análise do banco. Caso tenha conhecimento de pendências financeiras (Serasa/SPC - Serviço de Proteção ao Crédito), sugerimos que já tente resolvê-las com brevidade, pois elas podem impactar na aprovação do seu financiamento. Quando o contrato for emitido pelo banco, reforçamos a necessidade da conferência dos seus dados. Lembrando que quando se trata de primeiro imóvel, normalmente, há desconto no valor cobrado pelo registro do contrato em cartório. Para isto, deve constar no contrato que se trata do primeiro imóvel do comprador. Se o financiamento for realizado por pessoas distintas das titulares do imóvel junto à construtora/incorporadora, é importante inicialmente verificar o procedimento para alteração/ inclusão/exclusão de titular.

21