GUIA COMPLETO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. Tudo que você precisa saber!

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1 GUIA COMPLETO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO Tudo que você precisa saber!

2 SUMÁRIO 1 - Introdução 2 - Tipos de financiamento Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) Sistema Financeiro de Habitação (SFH) Programa Minha Casa Minha Vida Amortização Tabela Price SAC Sacre 3 - O que é preciso para financiar um imóvel? Documentos Comprovação de renda mensal Condições de financiamento 4 - Como escolher A prestação cabe no seu bolso? Vale a pena utilizar o FGTS? Saiba escolher o sistema de amortização 5 - Conclusão 6 - Sobre a MRV

3 1. INTRODUÇÃO Conquistar a casa própria é o maior sonho de grande parte dos brasileiros. Contudo, nem sempre ele coincide com uma disponibilidade financeira que permita uma aquisição à vista, o que exige que a pessoa busque outras alternativas para o pagamento. Dentre as possibilidades existentes, o financiamento bancário cria excelentes condições de acesso ao novo imóvel. Nós preparamos esse guia para que você possa compreender com clareza como funciona o financiamento imobiliário. Com ele, você vai conhecer os tipos de financiamento disponíveis e a variação nas formas de amortização existentes. Também vamos detalhar a documentação necessária para obter um financiamento e as condições normalmente exigidas pelas instituições financeiras, incluindo as exigências de comprovação de renda. Por fim, vamos apresentar algumas orientações que poderão auxiliá-lo na hora de escolher o tipo de financiamento ideal para as suas necessidades. Estamos certos de que esse material será bastante útil para facilitar a aquisição do seu tão sonhado imóvel. Boa leitura!

4 2. TIPOS DE FINANCIAMENTO

5 Basicamente, no Brasil são praticados três tipos de financiamentos imobiliários, cada qual com limites de valores financiáveis próprios: 1. Sistema Financeiro Imobiliário (SFI): trabalha com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE); 2. Sistema Financeiro de Habitação (SFH): é o sucessor do antigo Banco Nacional de Habitação (BNH) e trabalha com recursos do SBPE e do Fundo de Garantia de Tempo de Serviço (FGTS); 3. Programa Minha Casa Minha Vida: utiliza recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR).

6 2.1 SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO (SFI) O SFI existe para financiar imóveis cujos valores estão além dos limites estabelecidos para financiamentos pelo SFH. Nesse caso, não há um valor máximo para o imóvel a ser adquirido ou de comprometimento de renda. Esse tipo de financiamento normalmente atende compradores que adquirem imóveis de valores elevados e com capacidade para dar uma entrada de pelo menos 60% do valor do bem. As taxas de juros são variáveis de banco para banco e o prazo máximo para quitação do empréstimo é de 35 anos.

7 2.2 SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO (SFH) O SFH existe para financiar imóveis com valores máximos que variam de acordo com a cidade onde serão comprados. Por esta modalidade de financiamento a pessoa pode comprar um imóvel de no máximo R$750 mil em cidades dos estados de Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo e no Distrito Federal e R$650 mil nos demais estados brasileiros. As taxas de juros cobradas no SFH são muito mais interessantes do que as praticadas no SFI. Na Caixa Econômica Federal (CEF), eles alcançam no máximo 9,9% de juros ao ano para pessoas que não são clientes do banco, podendo chegar a 9,45% para clientes e 9,3% para servidores públicos. Além disso, se desejar, o trabalhador pode usar o saldo do FGTS no pagamento do empréstimo, desde que sejam respeitadas as condições abaixo: Estar trabalhando por no mínimo três anos sob o regime do FGTS; Ter contrato de trabalho ativo no regime na data de liberação do financiamento ou ter saldo de, no mínimo, 10% do valor do imóvel na conta vinculada ao Fundo; Não ter outro financiamento concedido pelo SFH ou ser proprietário de imóvel no município onde mora ou onde trabalhe.

8 2.3 PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA Já o Programa Minha Casa Minha Vida foi criado pelo governo federal para permitir que mais brasileiros realizem o sonho da casa própria pagando prestações que são subsidiadas, o que as torna mais baixas do que seriam em outras modalidades de financiamento. Os imóveis podem ser financiados para famílias com renda mensal bruta de até R$5 mil, de acordo com as faixas de financiamento abaixo: Faixa 1: famílias com renda mensal bruta de até R$1.600 mil; Faixa 2: famílias com renda mensal bruta entre R$1.600 e R$3.275; Faixa 3: famílias com renda mensal bruta entre R$3.275 e R$5.000.

9 2.4 AMORTIZAÇÃO Algo que é importante compreender quando adquirimos um financiamento é a forma como a parcela é composta. Afinal, como em qualquer empréstimo, nos financiamentos imobiliários, além de taxas e seguros, são cobrados juros sobre o valor emprestado. Quando pagamos as parcelas estamos pagando uma parte do valor que tomamos emprestado para adquirir o imóvel, ou seja, estamos amortizando a dívida, e outra parte corresponde aos juros cobrados. Então, frisando que uma parcela é composta em parte por uma fração do valor e em parte pelos juros cobrados, podemos compreender como são calculadas as amortizações. Veja a seguir as modalidades existentes:

10 2.4.1 TABELA PRICE Com base na sistema de amortização que utiliza a Tabela Price, as parcelas são fixas durante todo o período. Nos primeiros pagamentos, a taxa de juros cobrada é maior e vai decrescendo ao longo do tempo. Como o valor da prestação é fixo, com o passar das parcelas, o valor de amortização vai aumentado. Em outras palavras, ao longo do tempo, você paga menos juros e mais referente à dívida principal. A principal vantagem do sistema Price está no valor menor das prestações iniciais, se comparadas com as que seriam pagas no sistema SAC, como veremos adiante. Contudo, quando somadas as prestações, o custo final do empréstimo será maior do que pelo sistema SAC. De acordo com a Associação Nacional dos Executivos de Finanças (Anefac), em uma simulação de um empréstimo bancário qualquer de R$100 mil - com juros anuais de 14% e com prazo de pagamento de 10 anos pelo sistema Price teria parcelas mensais de R$1.552,66, do princípio ao fim do prazo de pagamento, totalizando cerca de R$186 mil, desconsiderando eventuais taxas e seguros. Ou seja, houve um acréscimo de R$86 mil pelo serviço dos juros.

11 2.4.2 SAC Pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), como o nome diz, o valor da amortização é fixo, enquanto os juros são decrescentes ao longo do período. Assim, as prestações também decrescem. A desvantagem desse sistema com relação ao Price está no fato da parcela inicial da prestação ser maior. Contudo, o valor final que é pago pelos juros é menor. Na mesma simulação da Anefac utilizada no exemplo acima, para um empréstimo bancário de R$100 mil haveria um valor inicial de parcela de R$2 mil. De fato, a prestação seria cerca de R$450 mais cara do que pelo sistema Price. Porém, a parcela final seria de R$879,93 e a somatória as parcelas totalizaria R$172 mil, R$100 mil referentes à dívida principal e R$72 mil referentes aos juros. Ou seja, R$14 mil a menos que pelo sistema Price. Resumindo, em um comparativo entre o sistema Price e o SAC, podemos dizer que o primeiro permite parcelas menores no início, facilitando a aquisição do financiamento e favorecendo quem não pode dar parcelas mais altas. Contudo, no segundo caso, o preço final do empréstimo é menor. Para escolher entre um e outro é preciso calcular o que é mais conveniente, de acordo com a realidade financeira de cada um.

12 2.4.3 SACRE A terceira opção que é utilizada por alguns bancos e não está disponível para o SFH é o Sistema de Amortização Crescente (Sacre), que é uma combinação entre o sistema Price e o SAC. Nele as prestações sobem por um determinado período e depois começam a cair.

13 3. O QUE É PRECISO PARA FINANCIAR UM IMÓVEL?

14 Vamos começar falando do Programa Minha Casa Minha Vida, que tem regras bastante simples. Para quem se enquadra na Faixa 1, mostrada no capítulo anterior, basta apresentar o RG em uma agência da Caixa Econômica Federal (CEF) ou na prefeitura do seu município, sem necessidade de comprovação de renda. Para as faixas 2 e 3, além do RG, também será necessária a apresentação do CPF, comprovante de endereço com no máximo três meses de emissão (conta de água, luz, telefone, etc.) e comprovante de renda, também emitido nos últimos três meses. Se a pessoa não tem como comprovar renda formal basta apresentar extrato de movimentação de conta-corrente dos últimos seis meses e a última declaração de Imposto de Renda (IR), com o recibo de envio. Quem não declara IR basta assinar uma declaração que é emitida pela CEF. No caso do SFH, as exigências são maiores, como segue abaixo:

15 3.1 DOCUMENTOS Tendo em mente que quanto mais rápida for feita a apresentação dos documentos mais ágil será a análise de crédito e a liberação do financiamento. Além do RG, CPF e comprovante de endereço, se você pretende pegar um financiamento pelo SFH deverá comprovar o estado civil e também apresentar: Certidão de Nascimento ou de Casamento, conforme o caso; Certidões negativas estadual e federal que comprovem a inexistência de processos judiciais e criminais; Certidão negativa de débitos relativos a tributos federais e dívida ativa da União; Carteira de Trabalho com cópia da folha de rosto, da página relativa ao contrato de trabalho, da opção pelo FGTS e das alterações salariais, se for assalariado. Certidão Negativa de Propriedade de Imóvel, caso a pessoa queira recorrer a um recurso do FGTS; Comprovação de renda compatível com o valor do financiamento desejado.

16 3.2 COMPROVAÇÃO DE RENDA MENSAL No caso de assalariados, a comprovação de renda deve ser feita pelos três últimos contracheques. Autônomos devem apresentar uma das opções abaixo: Contrato de prestação de serviços; Declaração do IR; Declaração do sindicato da categoria; Recibo de recebimento de trabalhos prestados; Declaração Comprobatória de Recepção de Rendimentos (Decore), feita por um contador. Quem não tem comprovação formal de renda ainda pode obter o financiamento, mediante alguns critérios específicos. Nesse caso, a CEF exige que o candidato faça uma poupança prévia ao longo de um ano. De acordo com as quantias depositadas o banco definirá qual o valor poderá liberar. Ainda é possível que o cliente demonstre um ganho permanente, mediante apresentação de faturas de cartão de crédito e prestações quitadas, como escola de filho, condomínio e outras. Com toda a documentação em mãos, o banco fará a análise do seu cadastro. Cabe ressaltar que nesta análise serão considerados outros compromissos financeiros que você tenha e farão a verificação de eventuais restrições junto aos serviços de proteção ao crédito. Se houver renda suficiente para pagar as prestações e demais compromissos e não houver restrições de crédito, em alguns dias o empréstimo é liberado.

17 3.3 CONDIÇÕES DE FINANCIAMENTO Para obter um financiamento, você deve ter no mínimo 18 anos, ou ter 16 e ser emancipado, e máximo de 80 anos. Pelo Programa Minha Casa Minha Vida, o financiamento pode chegar a 90% do valor do imóvel nas faixas 2 e 3 e 100% na faixa 1; Para financiamento de imóveis novos pela CEF, o valor financiado pode chegar a 80%, enquanto para imóveis usados fica limitado a 50% do valor do bem; No caso de mutuários do Minha Casa Minha Vida, na Faixa 1 haverá comprometimento de 10% da renda ou mínimo de R$50; Nos demais casos o mutuário não pode comprometer além de 30% da renda bruta mensal. O prazo máximo de quitação da dívida é de 35 anos.

18 4. COMO ESCOLHER A ansiedade para resolver tudo e dar entrada logo nos papéis é grande, mas antes de partir para a busca do financiamento você deve ter em mente qual a sua real capacidade de compra. Por exemplo, se a sua renda mensal for limitada a R$5 mil, a sua escolha pode recair sobre o Programa Minha Casa Minha Vida. Sendo a sua renda superior, você poderá contar com recursos do SFH ou do SFI.

19 4.1 A PRESTAÇÃO CABE NO SEU BOLSO? Contudo, além da definição da sua renda mensal, você deve entender qual prestação cabe realmente no seu bolso, sem que comprometa significativamente o seu padrão de vida ou apresente algum tipo de dificuldade na hora do pagamento. Para tanto, considere também as despesas mensais que normalmente tem com escola de filhos, aluguel, alimentação, etc. Ainda, leve em conta o chamado Custo Efetivo Total (CET) do financiamento que, além das taxas de juros que incidirão sobre o parcelamento, também inclui os seguros de cobertura por Morte e Invalidez permanente e de Danos Físicos ao Imóvel, tarifas administrativas e impostos, se houver. Considere as despesas adicionais que terá. Saiba que será preciso reservar dinheiro para pagar o Imposto de Transmissão de Bens (ITBI), que pode atingir até 3% do valor do imóvel, dependendo do município, e arcar com as despesas relativas à documentação e com a mudança. Ter esse quadro bem definido é muito importante para evitar surpresas desagradáveis com despesas não previstas, que podem criar dificuldades no futuro.

20 4.2 VALE A PENA UTILIZAR O FGTS? Em seguida, é importante fazer uma avaliação se é possível e vantajoso utilizar o FGTS para abater o financiamento. Se o valor depositado for significativo e o imóvel estiver dentro dos limites de financiamento do SFH, talvez esta seja a forma de financiamento ideal para você, uma vez que o saldo do FGTS poderá representar uma boa parte do valor do financiamento. Por outro lado, mesmo o imóvel estando dentro do limite do SFH, mas não havendo um saldo que abata consideravelmente o valor da dívida, a avaliação deve ser feita com mais critério. Afinal, o FGTS é uma garantia em caso de desemprego com a qual você eventualmente poderá querer contar no futuro.

21 4.3 SAIBA ESCOLHER O SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO Por fim, com base nas informações passadas nesse guia e com o auxílio de um bom corretor, você deve definir qual o sistema de amortização mais interessante para o seu perfil de compra. Como vimos, o sistema Price pode facilitar a aquisição do financiamento, considerando que você terá que pagar uma parcela inicial menor, que pode ser mais confortável para você no seu momento atual contudo, o custo final do financiamento será maior. Por outro lado, se você tiver como arcar com parcelas maiores logo de início, lembrando que o valor cobrado vai diminuir ao longo do período e que o custo do financiamento também será menor, talvez seja mais interessante optar pelo sistema SAC. De qualquer forma, você precisará ter muita clareza sobre todos os custos, taxas de juros e sistemas de amortização antes de dar qualquer passo decisivo.

22 5. CONCLUSÃO Como vimos nesse e-book, a aquisição de um imóvel no Brasil pode ser bastante facilitada por um financiamento bancário. Aliás, com a grande variedade de financiamentos disponíveis, que incluem por sinal todas as faixas de renda, esta facilidade alcança praticamente a totalidade da população brasileira. Contudo, para que a aquisição seja feita com segurança e tranquilidade, você precisa analisar com cuidado as formas de financiamento e os sistemas de amortização disponíveis. Fazendo uma preparação antecipada dos documentos você poderá acelerar o processo de liberação do financiamento e, tendo clareza sobre as condições de cada tipo de financiamento, você terá como escolher aquele que melhor atende a sua capacidade de compra. Aliás, saber exatamente qual a sua capacidade de compra, entendendo qual parcela que cabe no seu orçamento, é um ponto de suma importância, que dará a certeza de adquirir o seu imóvel sem o risco de inadimplência ou de apertos desnecessários na sua vida.

23 6. SOBRE A EMPRESA A MRV Engenharia é hoje a maior construtora do país, com empreendimentos em mais de 130 cidades brasileiras e quase quatro décadas de experiência no planejamento do processo construtivo, na antecipação de tendências e na oferta da melhor relação custo-benefício do mercado. Em função da qualidade reconhecida e premiada dos imóveis que constrói e pelas facilidades de pagamento que oferece, a empresa vende mais de 135 unidades diariamente. Como retribuição pela confiança que recebe da população brasileira, a MRV investe continuamente na oferta de informações de qualidade para o público.

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