CARTILHA DO CORRETOR 27822_009_Goldsztein_Cyrela_Open_Cartilha14.8x21cm.indd 1 10/29/12 5:55 PM
Office PORTO ALEGRE Hotel PORTO ALEGRE 1 2 3 4 5 6 7 ÍNDICE PG DUO CONCEPT PORTO ALEGRE...4 LOCALIZAÇÃO...7 MERCADO HOTELEIRO DE PORTO ALEGRE...9 REDE INTERCITY...11 COMO FUNCIONA A COMPRA DE UMA UNIDADE HOTELEIRA...19 DIFERENCIAIS DE INVESTIMENTO EM HOTEL...19 DÚVIDAS FREQUENTES...20 3 27822_009_Goldsztein_Cyrela_Open_Cartilha14.8x21cm.indd 2-3 10/29/12 5:55 PM
DUO CONCEPT PORTO ALEGRE 1 Endereço: Av. Loureiro da Silva, 1.960 Área total do terreno: 3.486 m 2 N o de torres: 1 torre comercial + 1 torre hoteleira N o total de unidades: 206 comerciais / 228 hoteleiras Projeto arquitetônico: Pedro Gabriel & Bonini Arquitetura Projeto paisagístico: Tellini Vontobel Vagas: 232 rotativas, sendo 5 para a loja FICHA TÉCNICA DUO CONCEPT OFFICE Áreas privativas: 206 unidades de 37 m 2 privativos N o de pavimentos: térreo (hall + loja com aproximadamente 360 m 2 + back office) + 18 tipos N o de salas por andar: 3 o e 4 o pavimentos: 9 conjuntos comerciais 5 o e 15 o pavimentos: 13 conjuntos comerciais 16 o e 20 o pavimentos: 9 conjuntos comerciais N o de elevadores: 4 (sendo 1 para maca) Decoração condominial: BG Arquitetura Fachada Duo Concept Porto Alegre DUO CONCEPT HOTEL N o de unidades: 228 N o de pavimentos: térreo (hall + back office), mezanino (auditórios com foyer + 2 salas de reuniões) + 16 tipos N o de unidades por andar: 3 o e 4 o pavimentos: 9 apartamentos 5 o e 18 o pavimentos: 15 apartamentos 19 o pavimento: restaurante com terraço panorâmico com 80 lugares e fitness N o de elevadores: 3 Decoração condominial: ACP Arquitetura 4 5 27822_009_Goldsztein_Cyrela_Open_Cartilha14.8x21cm.indd 4-5 10/29/12 5:55 PM
LOCALIZAÇÃO 2 Localização privilegiada, próximo ao Centro de Porto Alegre, na Avenida Loureiro da Silva, surge um projeto bem conceituado que está na vanguarda do universo corporativo. Duo Concept Porto Alegre, empreendimento que traz a grandeza e a exclusividade de trabalhar em uma região consolidada, com fácil acesso ao aeroporto, litoral, região metropolitana, Zona Sul e zona nobre da cidade. Além disso, está próximo de importantes pontos de referência: UFRGS, Complexo Santa Casa, Shopping Praia de Belas, Centro Administrativo, Novo Fórum, Cais do Porto e outras comodidades que valorizam ainda mais o investimento. Praia de Belas Shopping Fórum Central Santa Casa de Misericórdia 6 7 27822_009_Goldsztein_Cyrela_Open_Cartilha14.8x21cm.indd 6-7 10/29/12 5:55 PM
MERCADO HOTELEIRO DE PORTO ALEGRE 3 O Brasil tornou-se o mercado de investimento hoteleiro mais atrativo da América Latina, oferecendo considerável potencial de crescimento a longo prazo. A demanda encontra sustentação no mercado corporativo, os grandes eventos garantem o excedente e o público de lazer, oriundo principalmente do interior do Estado, vem movimentando os fins de semana. Com isso, a ocupação geral do mercado fechou 2011 em 76%, fato que demonstra lotação durante a semana e boa ocupação aos fins de semana. O mercado hoteleiro de Porto Alegre vem em um período de forte crescimento: desde 2009 os índices de desempenho apresentam alta. As Taxas de Ocupação (TO) e as Diárias Médias (DM), principais indicadores do fôlego do mercado, apresentam crescimento contínuo. O CAC (Crescimento Anual Composto) da Taxa de Ocupação no período de 2009 a 2011 foi de 7,9% e o CAC da Diária Média foi de 15,1%. 8 Imagem de referência Fonte: FOHB 2012 9 27822_009_Goldsztein_Cyrela_Open_Cartilha14.8x21cm.indd 8-9
REDE INTERCITY 4 HOTÉIS BUSINESS A rede InterCity de Hotéis é referência em administração hoteleira no Brasil. Pioneira no mercado corporativo, ganhou reconhecimento por sua transparência na gestão. Inovando sempre em processos e em ferramentas, é a única administradora hoteleira no Brasil a gerar otimização de resultados a partir de um sistema de gestão centralizado. É única também com o conceito de hotelaria inteligente, em que os serviços oferecidos atendem exatamente às necessidades dos executivos, como internet Wi-Fi em todo o hotel, business center e café da manhã completo. Todos como cortesia da hospedagem. O perfil inovador da rede impulsiona seu crescimento e reconhecimento. Atualmente, é a rede que mais cresce no Brasil e está entre as maiores administradoras hoteleiras do País. Hoje, são 19 hotéis espalhados de Norte a Sul do Brasil e no exterior, em que um grupo seleto de mais de 2.000 investidores depositou confiança na InterCity. INTERCITY HOTÉIS INTELIGENTES São 13 anos trabalhando com o mercado hoteleiro de negócios e com o conceito de hotelaria inteligente. Essa é a Rede InterCity de Hotéis, criada em 1999 que hoje opera 19 hotéis e está entre as maiores redes do País. Entre seus diferenciais, destacam-se os serviços rápidos e de qualidade, oferecidos gratuitamente aos hóspedes. No primeiro semestre de 2012, a rede registrou crescimento de 33,8% em seu faturamento em relação ao mesmo período de 2011. Com um forte plano de expansão, a InterCity prevê chegar à marca de 50 hotéis sob sua administração até 2014. A meta deve ser alcançada por meio de contratos firmados com investidores reconhecidos, aproveitando as boas oportunidades do mercado. O diretor geral da Rede InterCity, Alexandre Gehlen, aponta esse tipo de negociação como um modelo que deve se tornar tendência no Brasil. Dessa forma, hotéis independentes podem passar a ostentar uma bandeira mais reconhecida e as redes podem ampliar sua marca no segmento, afirma. A InterCity trabalha com essa linha de administração hoteleira desde 2003, ao assumir a administração do InterCity Premium Porto Alegre. O perfil inovador da rede impulsiona seu crescimento e reconhecimento. Hoje, a InterCity está presente em 13 cidades, no Brasil e no Uruguai. Dos futuros empreendimentos, pelo menos 10 já estão em fase de construção. Imagem de referência Imagem de referência InterCity Salvador 10 11 27822_009_Goldsztein_Cyrela_Open_Cartilha14.8x21cm.indd 10-11
REDE INTERCITY 4 PRESENÇA INTERCITY Atualmente, a Rede InterCity administra 19 hotéis espalhados por 13 cidades no Brasil e no Uruguai. Ao administrar seus hotéis, faz uso da capacidade de gestão centralizada em uma única plataforma, gerando otimização dos seus processos e mais rentabilidade para seus hotéis. Com outras dezenas de projetos já confirmados em diversas cidades, a InterCity exibe hoje um dos maiores pipelines de novos hotéis do mercado brasileiro, resultado de sua crescente reputação de excelência. INTELIGÊNCIA INTERCITY A rede visa ser reconhecida nacionalmente como uma administradora hoteleira inovadora e ágil, sob conceitos inteligentes de gestão e serviços. FOCO EM RESULTADOS Compromisso com a geração de resultados Prestação de contas transparente e de fácil acesso Acompanhamento permanente do negócio Consultoria de investimento FORÇA DE VENDAS Equipes de vendas nas principais cidades do Brasil Parceria internacional de vendas Campanhas de vendas junto a agentes e operadores Central de reservas própria Canal de vendas eletrônico para agentes EXCELÊNCIA EM OPERAÇÕES Procedimentos desenvolvidos e testados Monitoramento e treinamento da equipe Racionalização das compras e ganho de escala Serviços centralizados de gestão MARKETING ESTRATÉGICO Identidade forte junto ao mercado Reconhecimento imediato da marca Presença nos principais meios de comunicação Campanhas focadas em cada mercado Participação garantida em feiras e eventos do setor 12 13 27822_009_Goldsztein_Cyrela_Open_Cartilha14.8x21cm.indd 12-13
REDE INTERCITY 4 Exemplo de tela do Portal do Investidor da Rede InterCity. Dados e formatos meramente ilustrativos. BUSINESS INTELLIGENCE Entende-se que a InterCity vem se destacando no mercado pelo seu trabalho transparente, moderno e inovador. A InterCity é a primeira e ainda única empresa hoteleira a operar de forma integrada, com banco de dados centralizado on-line. Por meio do sistema Business Intelligence (BI) da rede, é possível acompanhar o desempenho dos hotéis e de seus departamentos em tempo real. Essa facilidade permite grande controle da gestão e transparência ao investidor. Além disso, permite que a rede pratique a política de portas abertas, oferecendo transparência e ética na gestão de seus negócios. Investidores da rede possuem acesso exclusivo ao Portal do Investidor. Esse ambiente é totalmente integrado com o BI da rede e permite que o investidor acompanhe diariamente o desempenho de seu hotel, além de arquivar atas, cartas mensais e relatórios importantes para consulta a qualquer hora. Exemplo de tela do sistema de gestão da Rede InterCity. Dados e formatos meramente ilustrativos. 14 15 27822_009_Goldsztein_Cyrela_Open_Cartilha14.8x21cm.indd 14-15
REDE INTERCITY 4 se destacando no mercado. Desempenho InterCity X Média do Mercado RevPAR Acumulado Janeiro a Julho 2012 RevPAR: Receita por Apartamento Disponível. InterCity Média Mercado R$ 250,00 R$ 191,31 R$ 200,00 R$ 167,94 R$ 150,51 R$ 150,57 R$ 163,01 R$ 149,95 R$ 134,05 R$ 152,63 R$ 150,00 R$ 134,56 R$ 124,87 R$ 100,00 R$ 50,00 R$- SE S NE CO BRA Variação de Desempenho (%) Sudeste Sul Nordeste Centro-Oeste Brasil InterCity X Mercado 13,92% 0,37% -6,85% 11,90% 6,80% Fonte de dados: Sistema de estatísticas do FOHB entidade que reúne as principais redes hoteleiras que operam no Brasil. Na região Sudeste, a InterCity mostrou resultados acima da média do mercado, mesmo sem ainda operar hotel na cidade do Rio de Janeiro mercado de majora as médias da região. Na região Nordeste, os números da InterCity não superam as médias da região pois ainda não inauguramos o hotel do Recife e apenas recentemente o de Salvador, que são os mais pujantes da região. Na região Centro-Oeste, a InterCity supera a média da região mesmo sem ter ainda inaugurado seu hotel em Brasília, mercado mais positivo da região. REVENUE MANAGEMENT Em 2011, a InterCity estruturou seu departamento especializado em gerenciamento de receitas. Por meio de análises e estratégias de precificação e vendas, a InterCity busca maximizar a receita dos hotéis, sem deixar que elas se desalinhem do que ocorre no mercado. Com essa nova força, a InterCity contribui ainda mais para que os investidores tenham mais rentabilidade em seus negócios. A InterCity vem implementando essa estratégia em seus hotéis gradualmente e os resultados gerados têm sido bastante significativos. Na Região Nordeste, os números da InterCity não superam as médias da região, pois ainda não foi inaugurado o hotel em Recife e apenas recentemente o de Salvador, que são os mais pujantes da região. INVESTIDORES A InterCity não para de crescer e o investidor é quem torna esse crescimento possível. Por isso, procuramos dar tratamento vip a nossos parceiros de negócio, apresentando inovações, informações, praticidade, cuidado e transparência. Administração inteligente Relacionamento transparente Relatórios consistentes Canal de relacionamento Moderno portal do investidor, com resultados diários do negócio Descontos em hospedagens nos hotéis da rede 16 www.intercityhoteis.com.br 17 27822_009_Goldsztein_Cyrela_Open_Cartilha14.8x21cm.indd 16-17
COMO FUNCIONA A COMPRA DE UMA UNIDADE HOTELEIRA 5 OUTROS DESTAQUES DA REDE INTERCITY Com apenas 13 anos de existência, a InterCity já figura entre as 15 maiores empresas do mercado hoteleiro brasileiro. É hoje uma das redes líderes em desenvolvimento no mercado brasileiro. Os mais de 3.000 novos quartos confirmados em seu pipeline representam a maior oferta de crescimento da história da Rede InterCity. Em 2012, a InterCity foi destaque em pesquisa da Associação Brasileira de Agências de Viagens Corporativas (Abracorp) por apresentar crescimento de 36,8% em vendas corporativas no primeiro semestre, comparado ao mesmo período de 2011. A tecnologia é um grande diferencial competitivo da Rede InterCity, que contribui muito para o sucesso da rede. No final de 2011, inovou ao prover a equipe de vendas com tablets, tornando o serviço ainda mais rápido e integrado, facilitando a comunicação com todas as unidades da InterCity, agilizando as negociações. A InterCity é a primeira e ainda única empresa hoteleira a operar de forma integrada, com banco de dados centralizado on-line. Por meio do sistema Business Intelligence (BI) da rede, é possível acompanhar o desempenho dos hotéis e de seus departamentos em tempo real. Essa facilidade permite grande controle da gestão e transparência ao investidor. Além disso, permite que a rede pratique a política de portas abertas, oferecendo transparência e ética na gestão de seus negócios. O Portal do Investidor é outro diferencial tecnológico. É uma plataforma totalmente integrada com o Sistema Business Intelligence da Rede, que permite acesso a diversas informações referentes ao seu empreendimento. Além disso, o investidor pode aproveitar diversas outras vantagens exclusivas preparadas pela InterCity, como a Tarifa Especial para Hospedagem. Ao adquirir uma unidade hoteleira, o proprietário torna-se integrante de um pool de investidores. A InterCity será responsável pela operação do hotel e por manter e remunerar cada unidade. A unidade adquirida junto à incorporadora poderá ser vendida a qualquer momento pelo investidor. Como em todo imóvel, cada unidade adquirida possui escritura. A bandeira hoteleira é previamente escolhida pelo incorporador. Uma empresa de auditoria especializada no segmento hoteleiro também será contratada visando preservar os interesses dos investidores. A remuneração de cada proprietário de unidade hoteleira InterCity será mensal, de acordo com o resultado do hotel. 6 DIFERENCIAIS DE INVESTIMENTO EM HOTEL Tranquilidade de uma boa ocupação, com o reconhecimento da InterCity no mercado hoteleiro. O Brasil é o mercado hoteleiro mais atrativo da América Latina. A taxa de ocupação hoteleira de Porto Alegre vem subindo nos últimos anos, chegando a 76% em 2011, e a tendência é de que ela se mantenha. Cenário favorável: mais segurança nos retornos futuros em comparação com operações de aluguel. 18 19 27822_009_Goldsztein_Cyrela_Open_Cartilha14.8x21cm.indd 18-19
DÚVIDAS FREQUENTES 7 O QUE É POOL HOTELEIRO? O pool hoteleiro é uma empresa que realiza a exploração dos serviços nos condomínios hoteleiros. Essa empresa presta serviços de hospedagem e afins a clientes, utilizando-se dos apartamentos e áreas comuns de seus participantes. QUEM SÃO OS SÓCIOS DESSA EMPRESA? O pool hoteleiro tem a forma jurídica de uma Sociedade em Conta de Participação. Seus sócios são os proprietários dos apartamentos participantes, chamados de sócios-participantes e a empresa administradora, chamada de sócia-ostensiva. Os sócios-participantes oferecem seus apartamentos para uso da sociedade, enquanto a sócia-ostensiva oferece seu conhecimento técnico em gestão, sua razão social e CNPJ para a operação do negócio. A sócia-ostensiva deve necessariamente ser empresa especializada no setor, para que ela possa captar os hóspedes e gerenciar os custos e processos eficientemente. POR QUE É NECESSÁRIO FORMAR O POOL HOTELEIRO? O pool existe para que se possa realizar a venda de serviços de hospedagem e afins dentro do condomínio. A lei brasileira não permite que condomínios prestem serviços comerciais nem que emitam nota fiscal. O pool, por ser uma sociedade comercial, pode prestar serviços e emitir notas. APARTAMENTOS PERTENCENTES A PESSOAS JURÍDICAS PODEM PARTICIPAR DO POOL HOTELEIRO? Sim. Os apartamentos cujos proprietários são empresas podem participar do pool, tendo os mesmos direitos e obrigações dos apartamentos pertencentes a pessoas físicas. QUAIS AS CONDIÇÕES PARA PARTICIPAR DO POOL HOTELEIRO? Todos os apartamentos do condomínio participarão do pool hoteleiro em condições determinadas na Convenção do Condomínio e nos contratos com a administradora. QUAL É A VANTAGEM DO POOL HOTELEIRO EM RELAÇÃO À LOCAÇÃO TRADICIONAL? São várias as vantagens. As principais são: o proprietário não precisa se preocupar em encontrar um locatário; o proprietário não precisa administrar as locações e os valores transacionais; a manutenção rotineira é feita pelo administrador do pool, sem necessidade de que o proprietário vistorie o apartamento periodicamente; o risco de inadimplência e de retirada do locatário é minimizado; as taxas condominiais e o IPTU são pagos pelo próprio negócio; os rendimentos, em médio e longo prazos, tendem a ser maiores. QUAIS AS DESPESAS DO POOL HOTELEIRO? Para a sua prestação de serviços, o pool incorre em despesas de diversas naturezas. As mais relevantes, entre outras, são: custos de comercialização, comissões de cartão de crédito e débito, taxa condominial dos apartamentos participantes, energia elétrica e água dos apartamentos, suprimentos de hóspedes e materiais de escritório, despesas administrativas e bancárias, despesas com manutenção periódica dos quartos. COMO ACOMPANHAR OS RESULTADOS DO POOL? Os resultados do pool hoteleiro são decorrentes da diferença entre as receitas dos serviços prestados ao mercado e as despesas de sua operação. A sócia-ostensiva é a responsável pela gestão dessas atividades e deve prestar contas regularmente dessas operações. 20 21 27822_009_Goldsztein_Cyrela_Open_Cartilha14.8x21cm.indd 20-21
DÚVIDAS FREQUENTES 4 COMO SÃO PAGOS OS VALORES APURADOS NA OPERAÇÃO? Mensalmente a sócia-ostensiva deposita na conta corrente indicada por cada sócio-participante os valores devidos a título de aluguel, se houver, pela utilização dos apartamentos. Esse aluguel pode ser verificado nos demonstrativos mensais emitidos. A TAXA CONDOMINIAL DOS APARTAMENTOS PARTICIPANTES SERÁ PAGA POR QUEM? O próprio pool hoteleiro pagará mensalmente a taxa condominial dos apartamentos participantes, bem como o IPTU. O sócio-participante receberá os rendimentos da operação do pool hoteleiro já livres do pagamento da taxa condominial e do IPTU. AS INFORMAÇÕES PRESTADAS PELA SÓCIA-OSTENSIVA PODEM SER AUDITADAS? Sim. É prevista a formação de um Conselho de Representantes dos Sócios-Participantes, que tem entre suas atribuições fiscalizar as ações da administradora, podendo, sempre que julgar necessário, fazer sugestões ou pedir esclarecimentos que devam ser prontamente atendidos. É permitido também que o conselho se apoie em empresa externa para a verificação das prestações de contas da sócia-ostensiva. E A MANUTENÇÃO ROTINEIRA DOS APARTAMENTOS PARTICIPANTES? O pool hoteleiro faz a manutenção de rotina dos apartamentos participantes. Ao contrário da locação comum, em que é preciso vistoriar e fazer eventuais manutenções a cada troca de usuário. No pool, o proprietário delega essa atividade à sócia-ostensiva. Apenas manutenções de maior monta ou reposição de ativos não são feitas automaticamente, mas sob aprovação do Conselho de Representantes. QUEM SÃO OS MEMBROS DESSE CONSELHO? Os membros do conselho, em geral três pessoas, são eleitos pelos próprios sócios-participantes em reunião plenária. COM QUAL PERIODICIDADE ACONTECEM AS REUNIÕES COM OS SÓCIOS-PARTICIPANTES? Em geral as reuniões com os Conselhos de Representantes acontecem em intervalos regulares, sejam elas mensais, bimestrais ou em outra periodicidade. Nessas reuniões a sócia-ostensiva apresenta seu desempenho, discute assuntos relevantes e outros de interesse do grupo. As reuniões em que são convocados todos os participantes acontecem pelo menos uma vez ao ano, quando se discute o orçamento operacional do período seguinte e a eleição dos membros do Conselho de Representantes. Entretanto, essas reuniões podem acontecer extraordinariamente sempre que necessário. É POSSÍVEL QUE UM APARTAMENTO DEIXE DE PARTICIPAR DO POOL HOTELEIRO? Não. O empreendimento é um hotel e todos os seus apartamentos destinam-se à operação hoteleira. É POSSÍVEL VENDER O APARTAMENTO? Sim. O apartamento pode ser vendido a terceiros a qualquer momento, conforme interesse de seu proprietário. Entretanto, é obrigatório que a transação seja prontamente informada ao gestor do pool para que este possa passar a creditar os rendimentos ao novo proprietário. O proprietário vendedor é obrigado a dar ciência ao comprador sobre as regras de funcionamento do sistema pool hoteleiro. PARA QUE SERVE O FUNDO DE RESERVA DO POOL? ELE É OBRIGATÓRIO? O Fundo de Reserva para Reposição de Ativos é um fundo obrigatório constituído com recursos gerados pelo próprio pool para custear as reposições de ativos dos apartamentos participantes. Sabe-se que o desgaste natural do uso deteriora muitos equipamentos dos apartamentos, que necessitam ser substituídos. O uso dos recursos do Fundo é sempre feito mediante aprovação do Conselho de Representantes. 22 23 27822_009_Goldsztein_Cyrela_Open_Cartilha14.8x21cm.indd 22-23
www.cyrela.com.br Imagens meramente ilustrativas. Possíveis alterações de projeto serão executadas de acordo com o Memorial Descritivo do empreendimento. O empreendimento só será comercializado após o Registro de Incorporação no ofício de registro de imóveis nos termos da Lei nº 4.591/64. Impresso em outubro/2012. 27822_009_Goldsztein_Cyrela_Open_Cartilha14.8x21cm.indd 24