PLANEJAMENTO TRIBUTÁRIO De que Novos dispositivos na legislação tributária ampliam opções às construtoras e incorporadoras e exigem a revisão de rotinas e procedimentos contábeis pelas empresas Por Maria Emilia staczuk O setor da construção civil tem sido alvo de diversas leis de caráter fiscal que visam a desburocratizar e reduzir a carga tributária do setor que, apesar do processo de estabilização recente, ainda detém uma das maiores participações na geração de emprego e renda no Brasil. Entre as medidas, três delas têm reflexos diretos no planejamento tributário das empresas da construção civil, despertando questionamentos quanto à sua eficácia: a desoneração da folha de pagamento; a Lei do Simples da Construção Civil e o Patrimônio de Afetação com o Regime Especial de Tributação (RET). Segundo especialistas, a efetividade das medidas é discutível. Nos casos cm que são facultativas, a opção por sua adesão por parte das empresas depende da análise rigorosa de dois elementos principais: faturamento e número de empregados próprios. Além disso, é preciso estar atento às recentes mudanças pelas quais passaram algumas legislações. Desoneração da folha de pagamento Em 2011, com a edição da Medida Provisória 540, convertida na Lei n 12.546/2011, foi implementada a chamada desoneração da folha de pagamento, que determinou a substituição da contribuição previdenciária (quota patronal) sobre a folha de salários por meio da Contribuição Previdenciária sobre a Receita Bruta (CPRJB). Como o próprio nome sugere, o tributo incide sobre a receita bruta à alíquota de 1% ou 2%. dependendo da atividade, e não mais à alíquota de 20% sobre a folha de salários. O setor da construção civil só foi abarcado pela CPRB com a edição da Medida Provisória 601/2013, mediante a aplicação de uma alíquota de 2% sobre a receita Bruta. Foram incluídas sob a referida sistemática as empresas do setor com Classificação Nacional de Atividades Económicas (CNAE) principal enquadrada nos grupos 412 (construção de edifícios); 432 (instalações elétricas, hidráulicas e outras instalações em construções); 433 (obras de acabamento) e 439 (outros serviços especializados para construção). A atividade de incorporação, com CNAE 411, não foi contemplada. A MP converteu-se na Lei nü 12.844/2013, tornando a opção pelo CPRB obrigatória para empresas com as atividades acima mencionadas, de 1 de novembro de 2013 até 31 de dezembro de 2014. 32 - CONSTRUÇÃO MERCADO 163 - FEVEREIRO 2015
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PLANEJAMENTO TRIBUTÁRIO SIMULAÇÃO: DESONERAÇÃO DA FOLHA DE PAGAMENTO Folha de pagamento de R$ 100.00,00, mais encargos de 80%, resultando em total de RS 180.000,00, optante pelo lucro real, com prejuízo fiscal e, portanto, sem custo de IR e CSLL: VALOR DA RECEITA BRUTA Pis/cofins 3,65% CPRB 2,00% RS 180.000.00 Total 5,65% R$ 10.170,00 Folha de pagamento R$ 100.000,00 INSS 20,00% R$ 20.000,00 Economia 9,83% RS 9.830,00 VALOR DA RECEITA BRUTA RS 200.000,00 PlS/Cofins 3,65% CPRB 2,00% Total 5,65% RS 11.300,00 Folha de pagamento R$ 100.000,00 INSS 20,00% R$ 20.000,00 Economia 8,70% RS 8.700,00 Fonte: MLF consultoria Tributária SIMULAÇAO: PATRIMONIO DE AFETAÇÃO O RET é calculado à alíquota de 1%, já incluídos todos os tributos. O detalhamento do percentual da cada tributo na participação do todo é devido à separação de cada valor, pois possuem destinações diversas. No presumido, cada tributo é calculado separadamente. IMÓVEIS COM VALOR COMERCIAL DE RS 100.000.00 TRIBUTOS IRPJ LUCRO PRESUMIDO R$ 1.200,00 RET RS 310,00 CSLL RS 1.080,00 RS 160,00 Cofins RS 3.000,00 RS 440,00 PIS RS 650,00 R$90,00 Total RS 5.930,00 R$ 1.000,00 IMÖVEIS COM VALOR COMERCIAL DE R í 794.000.00 TRIBUTOS IRPJ LUCRO PRESUMIDO RS 13.880,00 RET RS 2.461,40 CSLl R$ 8.575,20 R$1.270,40 cofins RS 23.820,00 R$ 3.493,60 PIS RS 5.161,00 R$ 714,60 Total RS 51.436,20 R$ 7.940,00 IMÓVEIS COM VALOR COMERCIAL DE RS 1.500.000,00 TRIBUTOS IRPJ LUCRO PRESUMIDO R$ 28.000,00 RET RS 4.650,00 CSLL R$ 16.200,00 RS 2.400,00 Cofins R$ 45.000,00 RS 6.600,00 PIS R$ 9.750,00 RS 1.350,00 Total RS 98.950,00 RS 15.000,00 Fonte: Santos Silveiro Advogados Nesse período, a adesão à nova contribuição era opcional para empresas com Cadastro Específico do INSS (CEI) aberto entre l5 de junho e 3 1 de outubro de 2013, exclusivamente para a construtora responsável pela CEI perante a Receita Federal. A opção era irretratável e perdurava até a conclusão da obra. A nova determinação também não era aplicável para as construtoras que executam obras de infraestrutura, mesmo quando responsáveis pela CEI da obra. A promulgação da Lei ns 13.043/2104 tomou definitiva a substituição da contribuição previdenciária sobre a folha de pagamento pela CPRB. Assim, a partir deste ano, as empresas da construção anteriormente referidas estão obrigadas a se submeter ao novo regime, com aplicação de alíquota de 2% sobre a receita bruta. Segundo posição da Receita Federal, a partir de Instrução Normativa, a desoneração está vinculada à atividade da empresa por meio de sua CNAE principal, independentemente da data de início da obra para as empresas que prestam serviços especializados na construção civil. Benefício questionável Tendo entre suas finalidades a redução da carga tributária, a eficácia da desoneração da folha de pagamento para as empresas da construção civil é questionada pelos especialistas. O advogado e sócio do escritório Santos Silveiro, Tiago Rios Coster, diz que, de forma genérica, foram beneficiadas com a desoneração apenas empresas da construção civil com emprego intensivo de mão de obra e salários mais elevados. Foram prejudicadas empresas com reduzida mão de obra, e até mesmo aquelas que optam pela contratação de terceirizadas. Inclusive, um dos motivos para a adoção da medida foi justamente impedir a contratação de serviços terceirizados, comenta. A advogada e sócia-fundadora da MLF Consultoria Tributária, Martelcne Carvalhaes, explica ainda que as empresas que não têm folha de pagamento, ou naquelas em que ela é baixa, acabam pagando mais tributos, já que não recolhiam os 20% sobre a folha de pagamento e agora são obrigadas a pagar 2% sobre a receita. A medida também seria desfavorável para empresas com saldo de retenção a compensar. Elas também são prejudicadas porque tinham cinco anos para compensar excessos de retenção em notas fiscais. Neste caso, não estavam pagando nada e agora terão que recolher o tributo de acordo com a alíquota estabelecida, diz. Como 3 4 - CONSTRUÇÃO MERCADO 163 - FEVEREIRO 2015
Simulação: RET e desoneração Caso prático de planejamento tributário com o Regime Especial de Tributação (RET) e a desoneração da folha de pagamento. Para a incorporadora Empresa que vende bens imóveis em construção, com CNAE 41.1, não tem folha de pagamento desonerada, portanto não deve ter funcionários nem administrativos, opta pelo Patrimônio de Afetação e, consequentemente, pelo Regime Especial Tributário. A incorporadora pode ser uma Sociedade de Propósito Específico (SPE) com um único empreendimento, ou não. Nesse caso: a) a receita da incorporação será tributada por meio do RET com alíquota de 4% referente apenas às receitas das vendas de imóveis b) a incorporadora (CNPJ principal) deve ser, neste caso, tributada pelo Lucro Real para obter vantagem na tributação das demais receitas, incluindo a receita de aplicação financeira, que não pode ser tributada pelo RET Resultado: economia de 2% a 2,7% do volume Geral de Venda (VGV) Para a construtora Empresa que vende serviço, com CNAE 41.2, está com a folha de pagamento desonerada. Assim, toda mão de obra estará nesta empresa, inclusive o pessoal administrativo e o pró-labore. Esta empresa vai executar a obra e administrar a incorporadora ou SPEs, se for ocaso. Vai emitir nota fiscal para a incorporadora e pagar 2% sobre a receita bruta, mas não vai pagar contribuição patronal de 20% sobre toda a folha de pagamento, inclusive do pró-labore. Assim, como exemplo: a) Numa folha de pagamento de RS 100.000,00 deixa de pagar o valor equivalente a 20% da contribuição patronal, ou seja, R$ 20.000,00 b) emite nota fiscal do valor do custo da mão de obra, podendo ser equivalente a 100%, para fazer face aos encargos e demais custos da mão de obra Dai, emitindo nota fiscal de RS 200.000,00, pagará de imposto o valor equivalente a 5,65% (PIS e Cofins de 3,65% e 2% da CPRB), totalizando RS 11.300,00 e resultando em economia de R$ 8.700,00, ou 8,7% da folha de salários. A empresa opta pelo lucro real, terá prejuízo fiscal, não pagando nada de IRPJ e CSLL. É preciso considerar que o ISS não é custo e será aproveitado para obtenção do Certificado de Quitação do Imposto sobre Serviços (CQISS), documento exigido para obtenção do Habite-se. Fonte: MLF consultoria Tributária resultado, continua ela, o saldo da retenção ainda pode ser compensando, mas não vai ter com que compensar, já que não existe mais contribuição sobre a folha de pagamento. A advogada lembra que, com a desoneração, o planejamento tributário implica separar cm empresas distintas a atividade de incorporação da de construção. De acordo com ela, considerando que as empresas que vendem serviços estão com as folhas desoneradas e a CPRB é devida sobre a totalidade da receita, é aconselhável manter as duas operações em CNPJs distintos. Martclene explica que, a incorporadora, sendo uma Sociedade de Propósito Específico (SPE) ou não, ao optar pelo Patrimônio de Afetação, oferece as suas receitas para tributação pelo Regime Especial de Tributação (RET). Desse modo, ela não contrata mão de obra diretamente, mas de empresa aberta somente para vender serviços e manter a mão de obra, inclusive o pessoal administrativo e o pró-labore. Coster lembra que as empresas que não se beneficiaram com a CPRB podem entrar em juízo para questionar judicialmente a sua aplicação. O advogado conta que, no Rio Grande do Sul, o Tribunal Regional Federal da 4a Região tem julgado a matéria em dois sentidos, ora acatando o pedido dos contribuintes de modo a voltar à aplicação sobre a folha de pagamento, ora manifestando seu entendimento pela impossibilidade de tal aplicação em razão de a CPRB ter sido instituída para desonerar a folha de pagamento e não a empresa. Para a assessora jurídica do Sindicato da Indústria da Construção Civil de São Paulo (SindusCon- -SP), Rosilene Carvalho Santos, a medida de desoneração deveria adotar outra base de cálculo, bem como auxiliar na desburocratização. Se houvesse redução direta na alíquota de contribuição previdenciária sobre a folha de pagamento seria mais proveitoso para as empresas. Nesse caso, poderia se afirmar que realmente houve redução de carga tributária para todo o setor, avalia. Simples na construção A Lei Complementar n 123/2006, também conhecida como Lei Geral das Microempresas ou FEVEIRO 2015 - CONSTRUÇÃO MERCADO 163-3 5
PLANEJAMENTO TRIBUTÁRIO TABELA DE CÁLCULO DO SIMPLES NACIONAL Simulações da aplicação da Lei Geral, o Simples Nacional, comparando o Lucro Real e o Lucro Presumido ao Simples Nacional RECEITA BRUTA EM 12 MESES (EM RS) ALÍQUOTA IRPJ CSLL COFINS PIS/PASEP ISS Até 180.000,00 4,50% 0,00% 1,22% 1,28% 0,00% 2,00% De 180.000,01 a 360.000,00 6,54% 0,00% 1,84% 1,91% 0,00% 2.79% De 360.000,01 a 540.000,00 7,70% 0,16% 1,85% 1,95% 0,24% 3,50% De 540.000,01 a 720.000,00 8,49% 0,52% 1,87% 1,99% 0,27% 3,84% De 720.000,01 a 900.000,00 8,97% 0,89% 1,89% 2,03% 0,29% 3,87% De 900.000,01 a 1.080.000,00 9,78% 1,25% 1,91% 2,07% 0,32% 4,23% De 1.080.000,01 a 1.260.000,00 10,26% 1,62% 1,93% 2,11% 0,34% 4,26% De 1.260.000,01 a 1.440.000,00 10,76% 2,00% 1,95% 2,15% 0,35% 4,31% De 1.440.000,01 a 1.620.000,00 11,51% 2,37% 1,97% 2,19% 0,37% 4,61% De 1.620.000,01 a 1.800.000,00 12,00% 2,74% 2,00% 2,23% 0,38% 4,65% De 1.800.000,01 a 1.980.000,00 12,80% 3,12% 2,01% 2,27% 0,40% 5,00% De 1.980.000,01 a 2.160.000,00 13,25% 3,49% 2,03% 2,31% 0,42% 5,00% De 2.160.000,01 a 2.340.000,00 13,70% 3,86% 2,05% 2,35% 0,44% 5,00% De 2.340.000,01 a 2.520.000,00 14,15% 4,23% 2,07% 2,39% 0,46% 5,00% De 2.520.000,01 a 2.700.000,00 14,60% 4,60% 2,10% 2,43% 0,47% 5,00% De 2.700.000,01 a 2.880.000,00 15,05% 4,90% 2,19% 2.47% 0,49% 5,00% De 2.880.000,01 a 3.060.000,00 15,50% 5,21% 2,27% 2,51% 0,51% 5,00% De 3.060.000,01 a 3.240.000,00 15,95% 5,51% 2,36% 2,55% 0,53% 5,00% De 3.240.000,01 a 3.420.000,00 16,40% 5,81% 2,45% 2,59% 0,55% 5,00% De 3.420.000,01 a 3.600.000,00 16,85% 6,12% 2,53% 2,63% 0,57% 5,00% Fonte: Serviço Brasileiro de Apoio às Micro e Pequenas Empresas do Estado de Minas Gerais (sebrae-mg) Simples Nacional, está entre as modalidades de tributação passíveis de serem escolhidas por algumas empresas da construção civil. A legislação estabelece um regime único de recolhimento de impostos e contribuições - no caso da construção civil, Imposto de Renda Pessoa Jurídica (IRPJ), Contribuição Social Sobre o Lucro Líquido (CSLL), PIS e Cofíns - por meio da aplicação de uma única alíquota. Essa alíquota varia conforme a faixa de receita bruta cm 12 meses em que a empresa sc enquadra. Na construção civil, ela vai de 4,5% para empresas com faturamento de até RS 180 mil no período - até 16,85% - para empresas com receita bruta em 12 meses entre RS 3.420.000,01 a RS 3,6 milhões (veja tabela acima). Podem aderir ao Simples Nacional micro e pequenas empresas da construção civil. De acordo com parâmetros definidos em lei, são consideradas microempresas sociedades empresárias, simples ou empresário, devidamente registrados na Junta Comercial ou no Registro Civil de Pessoas Jurídicas, que tenham auferido no ano-calcndário anterior receita bruta igual ou inferior a RS 360 mil. As empresas de pequeno porte têm a mesma estruturação societária das microempresas, porém, com receita bruta superior a RS 360 mil e igual ou inferior a RS 3.6 milhões, auferidos no ano-calendário. A Lei Complementar 123/2006 define como receita bruta o produto da venda de bens e serviços nas operações de conta própria, o preço dos serviços prestados c o resultado das operações em conta alheia, não incluídas as vendas canceladas e os descontos incondicionais concedidos. No primeiro ano de atividade da empresa, o limite das receitas é apurado proporcionalmente aos meses de efetivo funcionamento da mesma. Ainda assim, algumas atividades da construção civil estão vetadas, corno loteamentos e incorporação imobiliária. Considerando o CNAE, estão impedidos de aderir ao Simples empresas com código 411 (incorporação de empreendimentos imobiliários); 681 (loteamento de imóveis próprios); 711 (serviço de engenharia e atividades relacionadas à engenharia e arquitetura); e 731 (criação de estandes para feiras e exposições). Para Martclene, o mercado tem utilizado o Simples de maneira equivocada, causando prejuízos às empresas e contratantes dos serviços e expondo esses prestadores a riscos fiscais e de fiscalização. Já o advogado e sócio do escritório Santos Silveiro, Tiago Rios Coster, diz que a principal crítica de aplicação da modalidade às empresas da construção civil reside na questão da contribuição previdenciária que é recolhida em sepa- 36 - CONSTRUÇÃO MERCADO 163 - FFVFRFIRO 701S
SIMULAÇAO COM BASE NO LUCRO REAL E SIMPLES NACIONAL - DADOS REAIS APURAÇÃO DE RESULTADOS COM BASE NO LUCRO REAL Receita do Exercício 794.000,00 IRPJ 11.648,96 CSL 6.989,39 Cofins 23.922,59 PIS 13.157,43 ISS 15.885,91 Total dos Impostos 71.604,28 APURAÇÃO COM BASE NO SIMPLES NACIONAL Receita do Exercício 794.000,00 Impostos incidentes IRPJ CSL Cofins PIS ISS Diferença pró-simples Nacional % entre Lucro Real e Simples Nacional Alíquota 8,97% 71.221,80 382,48 0,534158% Conclusão: Empate técnico no sistema de apuração do resultado. Porém, o Simples Nacional será recomendado tendo em vista os benefícios institucionais não atendidos pelo regime tributário do lucro real. APURAÇÃO DE RESULTADOS COM BASE NO LUCRO PRESUMIDO Receita do Exercício 794.000,00 Lucro presumido 32% 254.080,00 IRPJ 15% 38.112,00 Adicional do IRPJ s/14.080,00 10% 1.408,00 CSL 22.867,20 cofins 23.820,00 PIS 5.161,00 ISS 15.880,00 Total 107.248,20 A opção pelo lucro presumido apresenta percentual de tributação de 13,51% contra 8,97% em relação ao Simples e o Lucro Real. A diferença é de 4,54%. Fonte: Sebrae-MG SIMULAÇÃO DE CÁLCULO DOS IMPOSTOS impostos de empresa de construção civil em regime de empreitada com base no Lucro Real e Simples Nacional APURAÇÃO OE RESULTADOS COM BASE NO LUCRO REAL Receita Bruta do Exercício 1.500.000,00 Custo da mão de obra equivalente a 30% do valor contratado -450.000,00 Encargos sociais sobre a folha de pagamento de 90% 405.000,00 ISS s/ Receita à Alíquota de 2% sobre -30.000,00 Cofins á Alíquota de 7,6% sobre -114.000,00 pis à Alíquota de 1,65% sobre -24.750,00 Total dos Custos Simulados 1.023.750,00 Lucro Bruto do Exercício antes do IR e CSL 476.250,00 IRPJ à Alíquota de 15% -71.437,00 Adicional do IRPJ 10% S/ -23.625,00 CSL à Alíquota de 9% -42.862,50 Total dos Impostos Federais sobre o Lucro 137.924,50 Lucro Líquido do Exercício 338.325,50 APURAÇÃO DE RESULTADOS COM BASE NO SIMPLES NACIONAL Receita Bruta do Exercício 1.500.000,00 Valor da Folha de Pagamento -450.000,00 Encargos Sociais s/ Folha de Pagamento à Alíquota de 84,20% -378.900,00 Simples Nacional sobre 1.500.000,00 à Alíquota de 11,51% -172.650,00 Total dos Custos e impostos 1.001.550,00 Lucro Líquido do Exercício 498.450,00 Conclusão: O cálculo é aleatório e tem por objetivo chamar a atenção sobre o enquadramento no Simples Nacional de micro e pequenas empresas do ramo de construção civil. Como se vê, o lucro líquido com base no simples Nacional é de 33,23% e com base no lucro real é de 22,53%. Um dos fatores que influencia na redução do custo da tributação das empresas enquadradas no Simples Nacional são os encargos sociais reduzidos de 90,00% para 84,20%. Afinal, estas não recolhem contribuição de terceiros no percentual de 5,80% para as entidades do sistema "S" e nem salário educação. Outro fator preponderante é a evolução do custo na prestação de serviços em que não há emprego de material, cuja alíquota da Cofins é de 7,60% e do PIS 1,65%, onerando sensivelmente a tributação na prestação de serviços em que não há emprego de material. O ISS não foi destacado no demonstrativo de apuração com base no Simples Nacional por estar incluído na alíquota de 11,51% da tabela a uma alíquota de 4,61%. Fonte: Sebrae-MG rado, do mesmo modo que para outras atividades não incluídas no regime. De acordo com ele, outra distinção a ser feita antes da adesão ao Simples c quanto ao emprego de materiais próprios na obra. Se houver emprego de materiais pela própria empresa, o regime de lucro presumido tende a ser mais vantajoso. Se não, a atividade ficará caracterizada como prestação de serviço e o lucro presumido tende a não ser tão vantajoso, alerta Coster. Rosilcne, do SindusCon-SP, pondera ainda que, quanto mais a empresa se aproxima do limite de faturamento para enquadrar-se no Simples, geralmente, menores os benefícios de permanecer na modalidade. Ainda assim, existe adesão das empresas da construção civil à modalidade, ainda mais quando ela é micro ou tem faairamento pequeno. O principal público acaba sendo o dos prestadores de serviços do setor, revela. Aíetação patrimonial e tributação especial O Regime Especial de Tributação (RET) foi instituído a partir da Lei n 10.931/2004 e teve como fundamento estimular as incorporadoras a afetarem o patrimônio de incorporação ao empreendimento imobiliário, apartando-se do patrimônio da empresa ou de outras incorporações. A adesão ao regime é opcional, porém, irretratável. A opção pelo Patrimônio de FEVEIRO 2015 - CONSTRUÇÃO MERCADO 163-37
PLANEJAMENTO TRIBUTÁRIO SIMULAÇÃO DE CÁLCULOS COM BASE NO LUCRO PRESUMIDO E SIMPLES NACIONAL APURAÇÃO DE RESULTADOS COM BASE NO LUCRO PRESUMIDO Receita Bruta do Exercício 1.500.000,00 Custo da mão de obra equivalente a 1/3 do valor contratado -450.000,00 Encargos sociais sobre a folha de pagamento de 90% -405.000,00 ISS s/ Receita à Alíquota de 2% -30.000,00 Cofins à Alíquota de 3% -45.000,00 PIS à Alíquota de 0,65% -9.750,00 Total dos Custos Simulados 939.750,00 Lucro presumido calculado à alíquota de 32% da receita bruta 480.000,00 IRPJ à Alíquota de 15% -72.000,00 Adicional do irpj 10% s/240.000,00 (quatro trimestres) -24.000,00 CSL à Alíquota de 9% -43.200,00 Total do IRPJ e CSLL -139.200,00 Total de todos os impostos -223.950,00 Lucro Presumido do Exercício deduzido dos impostos 256.050,00 Apuração Total da Receita 1.500,000,00 Total dos Custos 855.000,00 Total dos impostos 223.950,00 Lucro Contábil 421.050,00 Lucro Excedente ao Presumido deduzido dos impostos 165.000,00 APURAÇÃO DE RESULTADOS COM BASE NO SIMPLES NACIONAL Receita Bruta do Exercício 1.500.000,00 Valor da Folha de Pagamento -450.000,00 Encargos Sociais s/ Folha de Pagamento à Alíquota de 84,20% -378.900,00 Simples Nacional sobre 1.500.000,00 à Alíquota de 11,51% -172.650,00 Total dos custos e impostos 1.001.550,00 Lucro Líquido do Exercício 498.450,00 Lucro Presumido = 32% de 1.500.000,00 480.000,00 Impostos 172.650,00 Lucro a distribuir sem escrituração contábil 307.350,00 Fonte: Sebrae-MG Afetação não implica opção pelo RET. Essa escolha tributária pode ser feita a qualquer tempo, mas prescinde o ato a adesão à modalidade pela averbação no registro de imóveis, explica Martelene. As vantagens do regime ao incorporador dão-se em função da aplicação de alíquotas reduzidas e pelo recolhimento unificado de quatro tributos devidos pelas empresas em decorrência do exercício dessa atividade empresarial, os mesmos do Simples: IRPJ, CSLL, PIS e Cofins. A alíquota global sobre a receita tem sido reduzida gradualmente nos últimos anos. Quando da instituição do regime de tributação, ela correspondia a 7% sobre o total da receita mensal recebida, passando para 6%, em 2009. Hoje, esse percentual está fixado em 4% sobre a receita mensal recebida, decorrente da venda das unidades imobiliárias que compõem a incorporação, bem como as receitas financeiras e variações monetárias decorrentes dessa operação. A Medida Provisória 459/2009, convertida na Lei n1' 11.977/2009, que dispõe sobre o Programa Minha Casa Minha Vida, introduziu a definição de imóveis residenciais de interesse social como aqueles destinados à construção de unidades residenciais de valor comercial de ate RS 60 mil. O teto vem sendo atualizado regularmente: até RS 75 mil (Lei n* 12.350/2010); até R$ 85 mil (Lei nu 12.665/2011); e até RS 100 mil (Lei n5 12.844/2012). Nesses casos, é aplicada alíquota diferenciada de 1% sobre as receitas provenientes de vendas das construções residenciais, estas iniciadas a partir de 31 de março de 2009. Para fins de pagamento unificado do tributo, são incluídas atualizações monetárias e receitas financeiras previstas nos contratos firmados dentro do programa habitacional. Coster explica que a apuração da receita mensal baseia-se no preço de venda do imóvel mais os juros incidentes. Entretanto, podem ser deduzidas 38 - CONSTRUÇÃO MERCADO 163 - FEVEREIRO 2015
vendas canceladas, distratos e descontos concedidos. Esse modelo de tributação apresenta particularidades em relação à responsabilidade patrimonial perante débitos tributários. O patrimônio afetado responde somente pelos débitos tributários do empreendimento, sem vinculação aos débitos da empresa incorporadora. Porém, o patrimônio da empresa responde pelos débitos tributários do empreendimento. Por vedação legal, tais pendências não podem ser objeto de parcelamento, nem compensações, ressalta Coster. A escrituração contábil deve ser feita de forma segregada para cada incorporação submetida ao RET, seja por meio de livros individualizados por empreendimento ou em livros da própria empresa. Ainda, pela lei, deve ser instituída uma comissão de representantes dos compradores de imóveis do empreendimento para fiscalização da gestão dos recursos aportados. Martelene é incisiva ao afirmar o RET não tem desvantagem e apresenta benefício tributário relevante, significa economia de 2% a 2,7% do Volume Geral de Vendas (VGV) do empreendimento. A advogada diz ainda que, no lucro presumido, os tributos são entre 5,93% e 6,7% superiores ao do regime especial de tributação. Rosilene conta que uma situação recorrente entre incorporadores é que a empresa opta pelo RET e aguarda confirmação da Receita Federal. A Receita não responde. Feita a opção por essa modalidade tributária, a empresa já pode recolher pelo sistema unificado, esclarece. Ela diz ainda que persiste a polêmica em relação ao regime especial de tributação. Isso porque, diz ela, há decisões da Receita Federal deferindo que só se pode usar a modalidade durante a construção do empreendimento. Entretanto, a legislação determina somente quando o regime começa, que é no momento da opção, mas não diz que ele finda com a entrega das chaves. Mesmo assim, na prática, se a incorporadora entregar a obra e ainda tiver recebimentos pendentes, a tributação não seguirá as regras do RET, ressalta Rosilene. O