Registro: 2012.0000470634 ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 0055756-19.2008.8.26.0000, da Comarca de Ribeirão Preto, em que é apelante ESPOLIO DE OLAVO TORRANO, são apelados PAULO SERGIO NERY e ANTONIO MARÇAL. ACORDAM, em de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento parcial, nos termos que constarão do acórdão. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão. O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores SEBASTIÃO FLÁVIO (Presidente) e VANDERCI ÁLVARES. São Paulo, 12 de setembro de 2012. Hugo Crepaldi RELATOR Assinatura Eletrônica
Apelação Cível nº 0055756-19.2008.8.26.0000 Comarca: Ribeirão Preto Apelante: Espólio de Olavo Torrano Apelados: Paulo Sérgio Nery, Antônio Marçal e Dulce de Souza Marçal Voto nº 4.028 APELAÇÃO AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS Contrato de locação por prazo determinado FIANÇA Cláusula que prevê a responsabilidade dos fiadores até a data da restituição do imóvel Aplicação do art. 39, Lei 8.245/91, que determina a responsabilidade até a entrega das chaves Nulidade da disposição contratual que proíbe a prorrogação da relação locatícia, ainda que o locatário permaneça no imóvel Ausência de novação ou aditamento ao contrato Responsabilidade dos fiadores que se manteve DANOS MATERIAIS Autor que não se desincumbe do ônus de provar os alegados danos, bem como que foram causados pelo locatário Conjunto probatório que não demonstra a restituição do bem em condições distintas das anteriores à locação Laudo de vistoria produzido unilateralmente pelo autor que é insuficiente para comprovação das alegações Recurso parcialmente provido. Vistos. Trata-se de Apelação interposta por ESPÓLIO DE OLAVO TORRANO nos autos da ação de reparação de danos movida em face de PAULO SÉRGIO NERY, ANTÔNIO MARÇAL e DULCE DE SOUZA MARÇAL, objetivando a reforma da sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 3ª Vara Cível da Comarca de Ribeirão Preto, Dr. Cláudio César de Paula, que julgou improcedentes os pedidos formulados pelo autor, 2
o qual deverá arcar com o pagamento da taxa judiciária, despesas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em R$ 800,00 (fls. 222/232). Apela o autor (fls. 244/265), sustentando, preliminarmente, nulidade da sentença em razão da ausência de substituição processual do réu Antônio Marçal, falecido no curso do processo. No mérito, aduz não ter ocorrido novação, mas somente prorrogação da locação por prazo indeterminado, salientando que a responsabilidade dos fiadores permanece até a efetiva entrega das chaves, não havendo que se falar em exoneração da garantia. Ainda, alega a existência de presunção de culpa dos locatários por eventuais danos no imóvel e ressalta que o laudo de vistoria apresentado não foi impugnado pelos apelados, sendo, portanto, prova válida a embasar o pleito de reparação. Recebido o apelo apenas em seu efeito devolutivo (fls. 268), apenas o réu Paulo Sérgio Nery apresentou contrarrazões (fls. 269/272). É o relatório. Conforme se infere dos autos, celebraram Maria José Torrano, na qualidade de inventariante do espólio de Olavo Torrano, e Paulo Sérgio Nery contrato de locação residencial com prazo determinado, com início em 08 de outubro de 1998 e término em 07 de abril de 2001, figurando como fiadores Antônio Marçal e Dulce de Souza Marçal (fls. 14/20). 3
Em sua exordial, relata o autor que as chaves do imóvel foram entregues em 03 de janeiro de 2005, no bojo da ação de despejo por ele movida, contudo, em vistoria realizada em 17 de janeiro de 2005, teria sido constatada a existência de danos no prédio, cuja indenização constitui o objeto da presente demanda. O Juízo de Primeiro Grau, ponderando que o contrato previa a prorrogação da locação por prazo indeterminado, entendeu que foram os fiadores exonerados da obrigação após o termo final do contrato. Ainda, não vislumbrou fundamento bastante para o acolhimento da reparação pretendida, uma vez que o laudo de vistoria fora apresentado unilateralmente pelo autor, não havendo assinatura do réu e tampouco tendo sido produzida prova pericial. Assim, julgou improcedente a ação, extinguindo o feito e condenando a parte autora ao pagamento das custas e despesas processuais, além de honorários advocatícios. Inicialmente, afasta-se a preliminar de nulidade do decisum pautada na ausência de sucessão processual do réu Antônio Marçal, falecido no curso da lide. De fato, trouxe o autor documento que revela o trâmite de ação de inventário, constando como inventariante Dulce de Souza Marçal (fls. 209). Entretanto, não se vislumbra prejuízo a qualquer das partes em decorrência da prolação de sentença sem a prévia ordem de sucessão processual do falecido, razão pela qual o apontado erro de forma não é hábil a ensejar a anulação do ato jurisdicional. A este respeito, dispõe o artigo 250 do Código de Processo Civil: Art. 250. O erro de forma do processo acarreta unicamente a anulação 4
dos atos que não possam ser aproveitados, devendo praticar-se os que forem necessários, a fim de se observarem, quanto possível, as prescrições legais. Parágrafo único. Dar-se-á o aproveitamento dos atos praticados, desde que não resulte prejuízo à defesa. Ressalte-se que Dulce de Souza Marçal figurou, juntamente com Antônio Marçal, como fiadora da relação locatícia em discussão e, consequentemente, no polo passivo desta demanda, sendo inequívoca sua ciência sobre os atos processuais praticados. Assim, inexiste nulidade a ser declarada, cabendo observar apenas que a ré Dulce de Souza Marçal responde nesta ação não apenas como fiadora, mas também como inventariante do espólio do Antônio Marçal. No mérito, a sentença comporta parcial reparo. Depreende-se da cláusula 20 do contrato (fls. 17) que assinaram o pacto locatício na condição de fiadores Antônio Marçal e Dulce de Souza Marçal, havendo disposição expressa no sentido de que, em caso de não entrega do imóvel após o término do prazo estipulado, sua responsabilidade permanecerá. Ipsis litteris: 20- Assinam também o presente contrato como FIADORES e principais pagadores, solidariamente responsáveis com o LOCATÁRIO pelo fiel cumprimento, em todas as suas cláusulas, o Sr. ANTONIO MARCAL (...) e sua esposa DULCE DE SOUZA MARCAL (...), cujas responsabilidades continuarão plenamente se, findo o prazo contratual, deixar o LOCATÁRIO, ou quem suas vezes fizer de restituir o imóvel locado e até que se torne efetiva essa restituição, sendo que declaram expressamente 5
renunciar desse já, a qualquer eventual direito que lhes assista no sentido de restringir somente ao prazo ajustado neste contrato, a garantia de fiança (...). (destacou-se) Referida disposição vai ao encontro da norma prevista no artigo 39 da Lei nº 8.245/91, que estabelece a extensão das garantias locatícias até a efetiva devolução do imóvel: Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei. É entendimento consolidado na jurisprudência a desnecessidade de anuência do fiador quanto à manutenção da garantia após a prorrogação do contrato, que passa a ser por prazo indeterminado, à luz do artigo 39 cumulado com o artigo 56, Parágrafo único, da Lei de Locações. O referido artigo trata das hipóteses em que, ainda que renovado o contrato por prazo indeterminado e sem a expressa anuência do fiador, a garantia se mantém, ou seja, a ausência de manifestação da vontade do fiador de permanecer como garantidor do contrato de locação é interpretada em prol da manutenção da garantia: Locação de imóveis - Despejo por falta de pagamento - Fiança - Prorrogação do contrato por prazo indeterminado - Subsistência da garantia até a entrega das chaves - Responsabilidade dos fiadores - Recurso provido. (TJSP Apelação n. 9193378-50.2009.8.26.0000 26ª Câmara de Direito Privado Des. Rel. Vianna Cotrim deram provimento Julgamento: 14.12.2011). LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO C. C. COBRANÇA DE ALUGUÉIS E 6
ENCARGOS. FIADOR. CONTRATO POR PRAZO DETERMINADO QUE SE PRORROGOU AUTOMATICAMENTE. RESPONSABILIDADE PELAS OBRIGAÇÕES ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 39 DA LEI Nº 8.245/91. PROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO. Não havendo estipulação em contrário, a responsabilidade do fiador prevalece até a efetiva entrega das chaves, ante a expressa disposição do artigo 39 da Lei nº 8.245/91, que é norma especial. (TJSP Apelação n. 0007534-69.2007.8.26.0189 31ª Câmara de Direito Privado Des. Rel. Antonio Rigolin negaram provimento Julgamento: 22.11.2011) Ação de execução de título extrajudicial. Contrato de locação escrito de imóvel residencial urbano por prazo determinado, garantido por fiança. Prorrogação do contrato por prazo indeterminado. Cobrança, em execução, de verbas contratuais dos fiadores. Responsabilidade dos fiadores até efetiva entrega das chaves. Não aplicação da súmula 214 do STJ. O contrato vencido é prorrogado por tempo indeterminado nas mesmas condições em que ajustado inicialmente. Prorrogado o contrato por tempo indeterminado, se o fiador não se exonerou da fiança, continua responsável pelos débitos da locação até entrega das chaves. Prova, porém, de pagamento de algumas das verbas cobradas. Acolhimento em pequena parte dos embargos para exclusão dos valores pagos da execução. Apelação provida parcialmente. (TJSP Apelação n. 0139633-56.2005.8.26.0000 27ª Câmara de Direito Privado Des. Rel. Morais Pucci deram provimento Julgamento: 11.10.2011). Ademais, não há que se falar em extinção da relação locatícia e, por conseguinte, da garantia fidejussória, em virtude da ausência de celebração de novo contrato, conforme exigido na cláusula 30, segundo a qual: 30 Este contrato passa a vigorar por prazo determinado, conforme cláusula 1 e não será prorrogado, nem renovado automaticamente, desobrigando a notificação do término do contrato. Caso haja interesse 7
de ambas as partes para uma renovação, deverá ser elaborado novo contrato onde o aluguel será novamente pactuado a preço de mercado da época da renovação (fls. 18) Referida cláusula padece do vício de invalidade, eis que absolutamente contrária à Lei nº 8.245/91. Não bastasse isso, é certo que o locatário permaneceu no imóvel após o vencimento do prazo estabelecido na avença, não havendo notícia de discordância do locador na prorrogação da relação. Assim, ainda que a cláusula fosse válida, não surtiu efeitos na hipótese, diante da conduta das partes, a revelar o interesse destas na prorrogação da locação. Acerca do tema, destaca-se: Locação de imóvel. Execução com fulcro no contrato locatício. Ausência de subscrição por duas testemunhas. Irrelevância. Título executivo configurado. Art. 585, IV do CPC. Existência de cláusula contratual que determina a renovação expressa da avença. Nulidade. Art. 45 c/c 46, 1o da Lei 8.245/91. Permanência do locatário no imóvel mais de trinta dias após o prazo final sem oposição do locador. Renovação automática por força de lei. Alugueres devidos. Apelação improvida. (TJSP Apelação n. 1076312-0/7 32ª Câmara de Direito Privado Des. Rel. Walter Cesar Exner negaram provimento Julgamento: 04/09/08) Desta feita, é decorrência legal a prorrogação automática, por prazo indeterminado, do contrato de locação em caso de permanência do locatário no imóvel por mais de trinta dias. Não se observa, ainda, a ocorrência de novação ou aditamento, restando inaplicáveis o artigo 366 do Código Civil e Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça. 8
O acordo pactuado no bojo da ação de despejo por falta de pagamento tinha por objeto valores decorrentes de obrigação diversa da presente demanda. Enquanto naquela busca o locador o recebimento de aluguéis vencidos e não pagos pelo locatário, esta tem por objeto a indenização por danos ao imóvel locado, razão pela qual a transação efetuada entre as partes (fls. 94/99) não exerce qualquer influência no caso vertente. Frise-se, houve tão somente prorrogação da locação, por prazo indeterminado, em razão da continuidade do locatário no imóvel após o vencimento do período inicialmente contratado, inexistindo o menor indício de ocorrência de novação, cuja configuração exige verdadeiro rompimento com a obrigação anterior, conforme ensinamentos de Caio Mario da Silva Pereira: Comecemos por estabelecer que a novação importa em uma obrigação que, ao nascer, extingue outra preexistente, vale dizer: não há, aqui, mera alteração ou modificação dos seus elementos secundários. É mister a sua profundidade, e o seu impacto sobre os essenciais, a ponto de operar a extinção dela e terminação do vínculo existente. Se se encarar exclusivamente a obrigação primitiva, tem-se de admitir que ela desaparece, tal como ocorreria se houvesse pagamento. (In Instituições de Direito Civil, v. II, 21ª edição, Forense, p. 274). Assim, ainda que haja cláusula vedando a prorrogação do contrato locatício, a qual apenas poderia ocorrer mediante a elaboração de nova avença (cláusula 30), tal não é fundamento razoável para o afastamento da responsabilidade dos fiadores. Deste modo, e uma vez que não há notícia nos autos de que tenham os fiadores se exonerado da garantia por meio de 9
envio de notificação, nos termos do artigo 835, do Código Civil, até a entrega das chaves a obrigação persiste. Reconhecida a responsabilidade dos fiadores como garantes do pacto locatício, passo ao exame do pleito de reparação dos alegados danos ao imóvel. Na hipótese em apreço, o conjunto probatório formado nos autos não é apto a demonstrar efetivamente os danos causados ao imóvel, bem como que tais teriam sido causados pelo locatário, circunstância que impede o acolhimento do pedido formulado na exordial. Isto é, não se verificam nos autos provas suficientemente convincentes para compor o juízo de certeza a respeito da arguida devolução do bem em mau estado de conservação, sendo certo que era do interesse do autor adotar as providências necessárias a demonstrar a condição em que lhe foi restituído o imóvel. Com efeito, não merece guarida o argumento de presunção de culpa do locatário, uma vez que ausente qualquer respaldo a tal assertiva. O direito à indenização por danos materiais, ressalte-se, não decorre simplesmente do contrato, exigindo o correlato suporte fático, com a devida comprovação de sua ocorrência e da responsabilidade do réu, ônus do qual o autor não se desincumbiu. de Cândido Rangel Dinamarco: Acerca do ônus da prova, vale destacar a lição Ônus da prova é o encargo, atribuído pela lei a cada uma das partes, de demonstrar a ocorrência dos fatos de seu próprio interesse para as 10
decisões a serem proferidas no processo. No processo civil dispositivo... ao ônus de afirmar fatos segue-se esse outro, de provar as próprias alegações sob pena de elas não serem consideradas verdadeiras (...) Para o processo civil dispositivo, assim como fato não alegado não pode ser tomado em consideração no processo, assim também fato alegado e não demonstrado equivale a fato inexistente ('allegatio et non probatio quase non allegatio'). Daí o interesse das partes em provar suas próprias alegações, configurando-se essa atividade como autêntico ônus. (In Instituições de Direito Processual Civil, v. III, Malheiros, 6ª ed., p. 70) Note-se que as fotos acostadas às fls. 30/47 não demonstram a diferença entre o estado do imóvel antes e depois da locação. Por seu turno, o laudo de vistoria de fls. 27/29 foi produzido unilateralmente pelo autor, não configurando prova suficiente dos alegados danos. De maneira semelhante, os depoimentos de testemunhas constituem provas frágeis, tendo sido realizados por pessoas que possuem relação com o autor, não sendo possível sua valoração de forma absoluta. O conjunto probatório, assim, mostrou-se insuficiente para demonstração das alegações tecidas pelo autor. De fato, conforme asseverado pelo Juízo de Primeiro Grau, aconselhável seria que a vistoria do imóvel fosse realizada conjuntamente com o locatário ou, em caso de inviabilidade, fosse requerida a produção de prova pericial, hipóteses em que se poderia aferir, de forma mais neutra e segura, a existência dos danos. entendimento desta Egrégia Corte de Justiça: Em casos assemelhados, este foi o Locação de imóvel. Ação de indenização cumulada com cobrança. Pretensão do autor em receber o valor relativo a despesas necessárias a realização de reparos no imóvel. Danos que segundo o autor teriam sido 11
provocados pelos locatários. Inexistência de prova de que os danos não decorrem do uso normal da coisa. Necessidade dos locadores promoverem vistoria, sob o crivo do contraditório, para constatar a responsabilidade dos locatários, distinguindo danos indenizáveis daqueles causados pelo uso normal da coisa locada. Condenação baseada em exame pericial indireto, com conclusões tiradas a partir da comparação entre vistorias do local realizadas pelo locador. Supostos danos apontados pelo autor de forma unilateral que não se prestam a comprovação legítima de prejuízo. Ação improcedente. Recurso dos réus provido. (TJSP, Apelação nº 0088736-48.2010.8.26.0000 Rel: Ruy Coppola 32ª Câmara de Direito Privado d.j. 22.04.2010) LOCAÇÃO DE IMÓVEIS - COBRANÇA - CERCEAMENTO DE DEFESA - INOCORRÊNCIA - PROVA TESTEMUNHAL - IRRELEVÂNCIA - DANOS NO IMÓVEL - CONSTATAÇÃO - AUSÊNCIA DE PROVA - ÔNUS DA AUTORA - EXEGESE DO ART. 333, INCISO I, CPC - VISTORIA FINAL - REALIZAÇÃO UNILATERAL - DESCABIMENTO - SUCUMBÊNCIA - AUTOR QUE DECAIU DE PARTE MÍNIMA DO PEDIDO - APLICAÇÃO DO ARTIGO 21, PARÁGRAFO ÚNICO DO CPC - CABIMENTO - PRELIMINAR REJEITADA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSP, Apelação nº 0011111-37.2008.8.26.0604 Rel: Ferraz Felisardo 29ª Câmara de Direito Privado d.j. 04.07.2012) Locação. Reparação de danos. Cerceamento de defesa. Inocorrência. Provas suficientes para perfeita aferição da controvérsia. Ausência de comprovação de que danos foram causados por locatário. Demanda improcedente. Parte das razões recursais dissociadas dos fundamentos da sentença. Ausência de impugnação específica. Desrespeito ao artigo 514, II, do CPC. Não conhecimento. Recurso improvido, na parte conhecida. (TJSP, Apelação nº 0029405-14.2008.8.26.0451 Rel: Walter Cesar Exner 32ª Câmara de Direito Privado d.j. 01.03.2012) Desta feita, a sentença merece parcial reparo, apenas para reconhecer a responsabilidade dos fiadores, à vista da inocorrência de novação ou aditamento contratual. Tal reforma no decisum, 12
contudo, não traz implicações concretas ao caso vertente, uma vez que mantido o indeferimento do pedido de reparação dos danos materiais pretendidos. recurso, nos termos mencionados. Ante o exposto, dou parcial provimento ao HUGO CREPALDI Relator 13