Análise de Viabilidade Mercadológica Vila da Serra out/08
Road Map Premier Business Center Belo Horizonte Nova Lima Outubro de 2008 Análise de Viabilidade Mercadológica Vila da Serra out/08 2
FICHA TÉCNICA Cliente: DOMINUS PDG REALTY. Demanda: Road Map do Mercado Imobiliário Comercial de Belo Horizonte (BH) Região Sul de BH e Eixo de Nova Lima (Vetor de Expansão de Empreendimentos Alto Padrão Residencial e Comercial de BH). Histórico: Tendo em vista a decisão dos empreendedores em apresentar, para potenciais investidores, o mercado de empreendimentos comerciais de alto padrão da Região Sul de Belo Horizonte e Nova Lima, propomos a realização dos trabalhos citados acima, visando subsidiar a tomada de decisão. Praça do Projeto: Região Sul de Belo Horizonte e Nova Lima (Área de Expansão Comercial e Residencial Alto Padrão de BH) / Minas Gerais. Target Primário: Empreendimentos Imobiliários Comerciais, Foco Alto Padrão. Análise de Viabilidade Mercadológica Vila da Serra out/08 3
OBJETIVOS Levantamento e Análise Geral (Road Map) de Informações Estratégicas Relativas ao Setor de Construção Civil, Segmento de Edificações Comerciais, de Modo a Caracterizar o Mercado Potencial de Belo Horizonte / Foco Vetor Nova Lima e Região do Entorno do Empreendimento, Bem Como Projeções de Mercado Potencial (empresas). Obtenção e Análise de Informações Primárias e Secundárias Sobre a Atuação dos Competidores do Segmento Comercial, Foco Alto Padrão Localizados na Região Sul de Belo Horizonte e Eixo de Expansão Nova Lima ( oferta atual x projetada x caracterização). Levantamento de Informações Primárias Acerca dos Preços Médios de Vendas e Aluguel, Foco Comercial / Alto Padrão Região Sul e Vetor de Expansão Nova Lima. Análise de Viabilidade Mercadológica Vila da Serra out/08 4
Cenário - Levantamento de Informações Secundárias Relativas ao Eixo de Expansão da Região Sul de Belo Horizonte - Vetor Belvedere / Nova Lima (MG 030) Análise de Viabilidade Mercadológica Vila da Serra out/08 5
Levantamentos Secundários: Perfil Sócio-Demográfico Região Sul de BH e Nova Lima Unidade de Planejamento 2000 2007* TAXA DE CRESCIMENTO (2000-2007) % BH 2.238.526 2.342.345 4,6% Total Região Sul 83.204 86.400,7% Savassi 46.522 49.46 5,6% Prudente de Morais 7.4 7.734,9% Santo Antônio 28.450 26.729-6,0% Anchieta/Sion 42.956 43.64 0,5% Serra 22.97 22.672 -,3% Mangabeiras 6.974 6.96-0,2% São Bento/Sta. Lúcia 3.87 2.494-5,3% Belvedere 4.733 7.500 58,5% Nova Lima 64.387 72.207 2,% Fonte: IBGE, Censo 2000. Prefeitura de Belo Horizonte *Estimativas IBGE A população residente na Unidade de Planejamento Belvedere cresceu 58,5% no período 2000 2007 (o maior dentre as Unidades de Planejamento da Região Sul de BH). A taxa média de crescimento populacional das outras Unidades de Planejamento da Região Sul de BH girou em torno de,7%, em igual período. O município de Nova Lima, por sua vez, observou expansão de 2,% de sua população no período 2000-2007, direcionada, principalmente, para os novos empreendimentos verticais e horizontais que ali se instalaram (sede e distritos, bem como áreas rurais). Análise de Viabilidade Mercadológica Vila da Serra out/08 6
Levantamentos Secundários: Perfil Sócio-Econômico Região Sul de BH e Nova Lima 8,9% dos domicílios de BH são caracterizados como classe A domicílios com renda média mensal superior a R$ 7.000,00 cerca de 56 mil famílias (conceito abrangente de residentes). Na Região Sul, 43,5% dos domicílios são caracterizados como de classe A - cerca de 25,3 mil famílias. A Unidade de Planejamento Belvedere observa o maior percentual de residentes de classe A 70,7%, cerca de 860 famílias da Região Sul, seguida da Unidade Savassi (46,0% dos domicílios caracterizados como de classe A cerca de 7,6 mil famílias ). Em Nova Lima, por sua vez, 9,5% dos domicílios são caracterizados como de classe A cerca de 2 mil famílias. Belvedere + Nova Lima (eixo MG 030) = região que mais cresce na Região Metropolitana de Belo Horizonte (RMBH) no perfil média alta e alta renda. UNIDADE DE DOMICILIOS URBANOS SEGUNDO CLASSE SOCIO ECONOMICA* PLANEJAMENTO A A2 B B2 C D E TOTAL BH 8,9% 5,2% 6,6% 8,6% 5,0%,0% 34,7% 628.442 TOTAL REGIÃO SUL 43,5% 4,3%,9% 6,4% 5,2% 2,% 6,6% 58. Savassi 46,0% 3,4%,6% 6,3% 5,7%,9% 5,% 6.629 Prudente de Morais 40,8% 4,9%,7% 6,4% 5,% 2,4% 8,7% 5.403 Santo Antônio 39,0% 5,9% 3,9% 9,% 4,9%,6% 5,4% 9.50 Anchieta/Sion 43,6% 5,3% 3,0% 7,% 4,8%,6% 4,6% 3.895 Serra 40,4% 4,3%,6% 8,6% 6,2% 2,4% 6,5% 7.42 Mangabeiras 43,4% 7,3% 4,3% 5,7% 4,4% 6,8% 28,0%.75 São Bento/Sta. Lúcia 45,% 3,7% 9,3%,5% 4,7% 3,0% 2,8% 3.547 Belvedere 70,7% 2,0% 7,8% 5,9%,4% 0,6%,6%.23 Nova Lima 9,5% 5,% 5,8% 7,6% 4,2% 2,% 35,7% 2.32 Fonte: IBGE, Censo 2000. Prefeitura de Belo Horizonte ** A renda familiar mensal acima de R$ 7.000 / A2 Entre R$ 5.250 e R$ 7.000 / B Entre R$ 3.000 e R$ 5.250 / B2 Entre R$.750 e R$ 3.000 / C Entre R$.050 e R$.750 / D R$ 700 e R$.050 / E até R$ 700 Critério IBGE / PNAD (Pesquisa Nacional de Amostra Domiciliar). Análise de Viabilidade Mercadológica Vila da Serra out/08 7
Principais Empresas Nova Lima / Eixo Vila da Serra Ramo de Atividade Empresas Confecção de Artigos de Vestuário e Acessórios Facção Outono e Inverno Ltda. Edição, Impressão e Reprodução de Gravações Central de Reproduções Gráficas Ltda. Vale, Master Drilling Brasil Ltda, Anglo Gold, Extrativa Extração de Minerais Metálicos Mineral Ltda DHR Indústria e Comércio Ltda, Enalter Engenharia Alternativa Indústria e Comércio Ltda, Setem Serviços Fabricação de Máquinas e Equipamentos Técnicos de Montagens e Manutenção Ltda, Comau Service do Brasil. Rivolta Design Brasil Ltda, R. A. Industrial Ltda, Prodomo Indústria e Comércio Ltda, Aquasolis Tec Fabricação de Móveis e Indústrias Diversas Solar e Construções Ltda, Canadá Móveis de Escritório Ltda, Minaspuma Nordeste S/A, Molar Ltda, MG Mármores e Granitos Ltda. TM Alimentos Ltda, Indústria e Comércio São Judas Fabricação de Produtos Alimentícios e Bebidas Tadeu Ltda. Granminas Serraria e Beneficiamento Ltda, Policorte Fabricação de Produtos de Minerais Não- Serv. em Granito e Mármores Ltda, Fosminas Metálicos Ancoragens. Fiat do Brasil, Iveco Fiat, Global Value, Fiat finanças, Indústria Automobilística Banco Fides, Gesco, REVI, CNH (todas pertencentes ao Grupo FIAT). Indústrias Químicas Cataguases Ltda, Citral Nutrientes Fabricação de Produtos Químicos Ltda, Citral Química Indústria e Comércio. Fabricação de Produtos Metálicos - Excluindo Máquinas e Equipamentos Instituições de Ensino Empresas de Tecnologia da Informação Instituições de Saúde Cia Industrial H. Carlos Schneider, Equilíbrio Fitness Ltda, Montemec Montagens Engenharia e Construções Ltda. Fundação Torino, Instituto Isabela Hendrix, Unipac, Fumec, Faculdade Milton Campos, Colégio Santo Agostinho, Red Balloon Microcity. Biocor, Hospital Vila da Serra, Hospital de Olhos de Minas Gerais. Fonte: Cadastro de Empresas do IBGE CEMPRE 2000, Atualização Core Intelligence Vale próxima ao Vila da Serra e à Avenida de Ligação Empresas do Grupo Fiat localizadas no Vila da Serra Instituições de Ensino instaladas e em processo de instalação, localizadas no ou próximo ao Vila da Serra Rede de Hospitais do Vila da Serra Análise de Viabilidade Mercadológica Vila da Serra out/08 8
Instituições de Ensino Superior Eixo Vila da Serra Em 2005, Nova Lima registrou 4.735 matrículas no ensino superior 85% observadas nas instituições localizadas na região do Vila da Serra. Fonte: MEC, INEP Análise de Viabilidade Mercadológica Vila da Serra out/08 9
Empreendimentos Comerciais e de Serviços Belvedere / BH BELVEDERE Empreendimentos Comerciais e de Serviços* 4,0% 2,0% 0,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% 2,3% 9,0% 8,2% 5,7% 4,% 3,3% 3,3% 3,3% 3,3% Bares / Restaurantes Lojas de Vestuários Bancos Institutos de beleza Faculdades / Escolas Padarias Papelarias Pet Shops Lojas de Decoração Na Região do Belvedere, o segmento de serviços corresponde a 35,2% dos estabelecimentos do seu centro comercial / serviços (8,2% bancos, 5,7% institutos de beleza, 4,% faculdades / escolas). O segmento comercial, por sua vez, representa 64,8% dos estabelecimentos destaque para 2,3% bares / restaurantes, 9,0% vestuário, 3,3% para papelarias e padarias. * Empreendimentos comerciais e de serviços expurgando as lojas dos shopping center s Análise de Viabilidade Mercadológica Vila da Serra out/08 0
Empreendimentos Comerciais e de Serviços Vila da Serra / Nova Lima VILA DA SERRA / VALE DO SERENO Empreendimentos Comerciais e de Serviços 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% 5,3% 8,5% 8,5% 8,5% 5,% 5,% 5,% 5,% 5,% 5,% Bares / Restaurantes Faculdades / Escolas Estacionamento s Lanchonetes Lojas de Informática Hotéis Imobiliárias Institutos de Beleza Hospitais Casas de Shows Na Região da Alameda da Serra, o segmento de serviços corresponde a 57,6% dos estabelecimentos do seu centro comercial / serviços (8,5% faculdades / escolas, 8,5% estacionamentos, 5,% hotéis e imobiliárias). O segmento comercial, por sua vez, representa 42,4% dos estabelecimentos destaque para 5,3% caracterizados como bares / restaurantes, 8,5% lanchonetes e 5,% como lojas de informática., * Empreendimentos comerciais e de serviços expurgando as lojas dos shopping center s Análise de Viabilidade Mercadológica Vila da Serra out/08
Belvedere Empreendimentos Comerciais e de Serviços Q. Tipo Q. Tipo Q. Tipo 2 2 2 2 2 4 4 4 3 2 Loja de Aviamento Lojas de Cama, Mesa e Banho Loja de Carpete Concessionárias de Motos Loja de Congelados Loja de Cortinas Lojas de Peças Elétricas Loja de Pesca Buffets Sacolão Lojas de Informática Joalherias Padarias Papelarias Loja de Pedras Pet Shops Lojas de Vestuários Shopping Centers Ótica Banca de Jornal Lavanderias Lan House Empreendimentos Comerciais e de Serviços Vila da Serra / Nova Lima 3 2 2 2 0 5 4 5 3 3 7 3 2 3 Vídeo Locadoras Academias Agências de turismo Auto escolas Bancos Bares / Restaurantes Lojas de Decoração Faculdades / Escolas Estacionamentos Hotel Imobiliárias Institutos de beleza Laboratório Loterias Posto de Combustível Sorveteria Supermercados Floricultura Loja de Fotografias Farmácias Vidraçaria Agência do Correio 2 3 2 9 5 5 3 3 3 2 3 5 Vila da Serra / Vale do Sereno Bancas de Jornal Lojas de Informática Papelaria Academias Banco Bares / Restaurantes Faculdades / Escolas Estacionamentos Hotéis Imobiliárias Institutos de Beleza Postos de Combustível Hospitais Cartório Lanchonetes Q. 3 Tipo Farmácia Shopping Center Padaria Agência de Turismo Loja de Decoração Casas de Shows Quadra Poliesportiva Distribuidora de Bebidas Laboratório Posto Policial Alameda da Serra : Consolidação, a curto prazo, como Corredor de Serviços e Comércio. A estrutura atual de comércio e serviços é incipiente - forte demanda por novos projetos. Análise de Viabilidade Mercadológica Vila da Serra out/08 2
Cenário Novos Projetos Delineados para a Região do Vila da Serra, Vale do Sereno e Belvedere Análise de Viabilidade Mercadológica Vila da Serra out/08 3
Revitalização da Alameda da Serra / Vila da Serra A Prefeitura de Nova Lima, em conjunto com a Associação dos Empreendedores dos Bairros Vila da Serra e Vale do Sereno, revitalizará e urbanizará a Alameda da Serra, principal via de tráfego da região. O projeto prevê: - Ampliação da avenida, criação de 200 novas vagas de estacionamento, pista de cooper, readequação dos pontos de ônibus e de táxi e projeto paisagístico com cerca de.000 espécies vegetais. - Reposicionamento das lixeiras de coleta seletiva, dos telefones públicos e bancos. - Investimento Estimado: R$2 milhões. - Previsão da obra: Termo de Compromisso assinado no dia /09/08 e obras previstas para o º Semestre de 2009. Análise de Viabilidade Mercadológica Vila da Serra out/08 4
Projeto Águas Claras Vale / Nova Lima Empreendimento na região ampliada do Vila da Serra, elaborado pela Vale, prevê a implantação de um centro urbano de uso misto nos 94 hectares da extinta mina de Águas Claras, no norte de Nova Lima. A idéia surgiu com o esgotamento da mina, onde foram explorados cerca de 300 milhões de toneladas de minério de ferro entre 973 e 2002. O complexo terá infra-estrutura para abrigar comércio, negócios, serviços, equipamentos urbanos, residências e outros empreendimentos destinados ao uso público. Além disso, haverá a instalação do Centro Administrativo da Vale em Minas Gerais, que irá reunir os setores que hoje estão alojados em diferentes pontos de Belo Horizonte. O acesso para a Vale será pela linha férrea desativada (entre o Belvedere / BH e o Vila da Serra / Nova Lima), que será revitalizada e transformada em via urbana. Análise de Viabilidade Mercadológica Vila da Serra out/08 5
Alça Viária BH / Nova Lima Interligação da BR 356 com a MG 030 (sem passar pelo Belvedere) - com custo estimado em R$ 35 milhões. O início das obras depende da aprovação do projeto de lei que permite a utilização da Estação Ecológica do Cercadinho para a execução de obras. O acordo já foi estruturado na Assembléia Legislativa entre as diversas correntes políticas, faltando a votação final. Análise de Viabilidade Mercadológica Vila da Serra out/08 6
Projeto Vale do Sereno / Nova Lima Condomínio vertical fechado, integrado à áreas verdes, foco classe média alta e alta, com zonas residenciais e comerciais e áreas de preservação ambiental. O projeto prevê a construção de 40 a 50 torres início previsto para 2009. A área comercial definida será instalada ao longo da MG 030, com integração com o Serena Mall, shopping de conveniência da EPO Engenharia (em construção). Análise de Viabilidade Mercadológica Vila da Serra out/08 7
Serena Mall / MG 030 Nova Lima Empreendimento comercial às margens da MG 030, do tipo Street Mall, composto de lojas e espaços comerciais dispostos em diversos tamanhos e posições - visa atender toda a Zona Sul de Belo Horizonte, além dos condomínios fechados ao seu redor, bem como cidades de Nova Lima, Raposos, etc. Âncoras locais : Super Nosso, Academia By Japão, Drogaria Araújo. O projeto é concebido de modo a integrar-se com o Vale do Sereno - exclusivo espaço de compras, serviços e lazer. Análise de Viabilidade Mercadológica Vila da Serra out/08 8
Ampliação BH Shopping / Belvedere - BH Ampliação de 35% da ABL (Área Bruta Locável). 00 novas lojas. 900 novas vagas de estacionamento. Análise de Viabilidade Mercadológica Vila da Serra out/08 9
Projeto Tenco Realty / Trevo do BH Shopping - BH Empreendedor: Tenco Realty / CBL / Grupo Doimo (grupo italiano com forte presença no segmento de móveis). Localização: Av. Raja Gabáglia com BR 356 (trevo do BH Shopping). Previsão para abertura: dezembro/2009. Perfil : lifestyle center, com foco em gastronomia, fitness, utilidades do lar / decoração. Âncoras potenciais : Cia Athlética, Road House Grill e ETNA. Análise de Viabilidade Mercadológica Vila da Serra out/08 20
Portal Sul / Leroy Merlin Nova Lima BR 356 - Belo Horizonte MG (a, km do BH Shopping). Salão de vendas com 8.800 m2, áreas de depósitos, docas e mezaninos com 3.600 m2, estacionamento coberto com 33 vagas, estacionamento descoberto com 86 vagas e mais uma loja complementar de 2.900 m2 de área construída com acesso independente. Como condicionante para o projeto, o empreendimento terá que construir alça ligando a BR 356 à MG 030, ajudando a desafogar o trânsito na região. Análise de Viabilidade Mercadológica Vila da Serra out/08 2
Formato Sugerido PDG-Dominus / Premier Salas de 200 a 880 m², flexibilidade de lay out, projeto arquitetônico diferenciado, tecnologia e segurança de ponta, espaço para eventos, mais de 0 itens de lazer. Principais players concorrentes nesse formato: Even / Brisa, Caparaó, Espaço, Altti, EPO, Atrium. Fonte: Construtoras e Imobiliárias que atuam na Região. Elaboração: Core Intelligence Análise de Viabilidade Mercadológica Vila da Serra out/08 22
Terreno Delineado para o Empreendimento Análise de Viabilidade Mercadológica Vila da Serra out/08 23
Eixos Comerciais Cenário Atual Belo Horizonte Hipercentro de BH = Ocupação pioneira vetor decadente (revitalização a médio e longo prazo). Região da Savassi = Região consolidada = poucos terrenos = ofertas pontuais = demanda latente. Vila da Serra (Alameda da Serra) / Vale do Sereno (MG 030) = Expansão residencial e comercial média alta e alta renda = oportunidade. Análise de Viabilidade Mercadológica Vila da Serra out/08 24
Síntese Road Map : PDG -Dominus Premier / Vila da Serra Análise de Viabilidade Mercadológica Vila da Serra out/08 25
Road Map Vila da Serra: De Fronteira de Expansão Alta Renda de BH à Realidade de Hoje Há 5 anos... Há 0 anos... Há 5 anos......!!! HOJE Análise de Viabilidade Mercadológica Vila da Serra out/08 26
Road Map Vila da Serra... Indicadores Sócio-Econômicos Cerca de 0,0 mil residentes no Belvedere e Vila da Serra. Residentes com renda familiar média mensal superior à R$ 2 mil (classe A). Expansão populacional de 60% nos últimos cinco anos (maior taxa de crescimento de BH e da RMBH). Cerca de 4 mil alunos de curso superior em Instituição de Ensino Privado na Região. Cerca de 5 mil residentes em condomínios horizontais fechados, localizados ao longo da MG 030 (BH Nova Lima) e no seu entorno. Análise de Viabilidade Mercadológica Vila da Serra out/08 27
Road Map Vila da Serra... Ofertas Residenciais Cerca de 40 novos empreendimentos residenciais verticais (apenas no período 2007-2008) com cerca de 3 mil unidades e 9 mil novos moradores perfil classe A. Previsão de lançamento de 4,5 mil novas unidades até 20, somente no Vila da Serra e Vale do Sereno. A população residente na região Belvedere Vila da Serra deve dobrar até 20 (dos atuais 0 mil residentes para 20 mil em apenas quatro anos). Análise de Viabilidade Mercadológica Vila da Serra out/08 28
Road Map Panorama Comercial Belvedere / Vila da Serra / Vale do Sereno PANORAMA Expansão do Vila da Serra e Belvedere + esgotamento de áreas na Região da Savassi = formação de novo eixo comercial no Vila da Serra/Belvedere. Foco = Prestação de serviços e comércio para o público da região. = Sede de médias e grandes empresas em mudança para a região de Nova Lima (proximidade saída BH e Anel Rodoviário). Belvedere = área comercial consolidada, poucas ofertas = transbordamento para margem direita da BR 356 = Century Tower + Tenco Realty. Vila da Serra = - atual foco de investimentos residenciais e comerciais; - infra-estrutura comercial incipiente; - alta demanda; - preços em ascensão; Vale do Sereno = expansão natural do Vila da Serra = condomínio residencial vertical + condomínio comercial + shopping de conveniência (Serena Mall) = áreas comerciais concentradas em 2 players = EPO e Atrium (previsão de lançamento em 2009). Análise de Viabilidade Mercadológica Vila da Serra out/08 29
Road Map Panorama Comercial Vila da Serra / Vale do Sereno 0 empreendimentos comerciais lançados em 2007 e 2008, com oferta de 44 pavimentos (73,6% já vendido) vãos livres e salas. Destes, 5 empreendimentos são caracterizados como de Padrão Superior (formato Premier /PDG-Dominus), com oferta de 97 pavimentos (64,9% já vendido). M² VENDA (ATUAL E PROJETADO) Valor do m² de venda praticado atualmente (vãos livres) = R$4 mil a R$4,5 mil. Expectativa de preço para os próximos lançamentos (vãos livres) = R$6 mil a R$7mil o m². M² LOCAÇÃO (ATUAL E PROJETADO) Valor do m² de locação praticado atualmente (vãos livres) = R$35 a R$45. Expectativa de preço para projetos futuros = R$50 a R$60 o m² = evolução da demanda e nova formatação de produtos no padrão superior.. Análise de Viabilidade Mercadológica Vila da Serra out/08 30
Road Map Panorama Comercial Vila da Serra / Vale do Sereno Evolução do perfil de ofertas comerciais na Região: - º Momento (década de 90)= salas comerciais para pequenas empresas e prestadores de serviço, a custos diferenciados da Zona Sul. - 2º Momento (final década de 90, início da atual) = salas comerciais de alto padrão e projetos build-to-suite (Fiat). - 3º Momento (atual) = salas e vãos livres, foco médias e grandes empresas e prestadores de serviço, alto padrão de acabamento, infra-estrutura de negócios e serviços complementares. POSICIONAMENTO PREMIER Localização Privilegiada (Alameda da Serra Núcleo Comercial e de Serviços novas centralidades urbanas de alta renda). Convergência Posicionamento Produto Vila da Serra. Demanda Convergente: novos residentes + ausência de infra-estrutura atual suficiente para atender a demanda = Mercado Potencial Hoje e Amanhã! Análise de Viabilidade Mercadológica Vila da Serra out/08 3