OPINIÃO É AVALIAÇÃO?

OPINIÃO É AVALIAÇÃO? INTRODUÇÃO O questionamento é justificável, pois há dúvidas geradas por pseudo-laudos de avaliação, emitidos por leigos, principalmente intervenientes do mercado imobiliário, contendo opiniões. Sob a ótica jurídica, avaliação é prova pericial, pois o art. 420 do Código Civil Brasileiro estabelece que a prova pericial consiste em exame, vistoria e avaliação. Consoante o autor do Código de Processo Civil Comentado da editora Saraiva, edição de 1993, Dr. Antônio Cláudio da Costa Machado: Prova pericial é a que se obtém por meio de um laudo que contém declaração de ciência e afirmação de juízo de valor realizada por especialista em determinado ramo do conhecimento humano. Assim sendo, numa análise preliminar, pode-se inferir que avaliação é algo mais que uma simples opinião. OPINIÃO Opinião, segundo o dicionário Houaiss, é o julgamento pessoal (justo ou injusto, verdadeiro ou falso) que se tem sôbre determinada questão. Empirismo, segundo o mesmo Houaiss, é a atitude de quem se atém a conhecimentos práticos. Interesse. Consoante Houaiss, é a vantagem moral, social ou material. A opinião, em geral, é empírica e interesseira, transitando no mundo hipotético. Há impedimento e suspeição dos profissionais intervenientes no mercado imobiliário, quanto as avaliações, pois possuem outros

interesses do mercado, principalmente quando envolvem comissões, o que é totalmente incompatível com a consciência profissional necessária para se avaliar bens. Assim sendo, as opiniões de valores dos bens, dos profissionais intervenientes dos mercados, são revestidas de personalismos e empirismos, faltando, portanto, isenção profissional e técnica, sendo esses resultados incertos e sujeitos a êrros (injustiças ou falsidades), ou seja, meras opiniões que resultam em valores hipotéticos. A legislação atribui a opinião aos corretores de imóveis, pois o art. 2º da lei 6.530/78 estabelece que: Compete ao corretor de imóveis exercer a intermediação na compra,venda, permuta e locação de imóveis e opinar quanto à comercialização imobiliária. AVALIAÇÃO Avaliação, sob a ótica genérica, é apreciação do mérito, é estimativa, mas, o conceito técnico de avaliação para identificar o valor de um bem, contém caráter científico, incluindo a vistoria, a pesquisa e a explicação racional. O conceito de avaliação, consoante a norma técnica de Avaliação de Bens da ABNT NBR 14653/99, indica essa atividade como sendo a análise técnica, realizada por Engenheiro de Avaliações, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores de sua viabilidade econômica. Na prática, o que se observa é que a avaliação requer uma análise tri-dimensional, ou seja, conhecimentos dos bens, dos respectivos mercados e dos diversos tratamentos de dados para se apurar valores. A legislação atribui a avaliação aos engenheiros, arquitetos e agrônomos, pois o art. 7 c da lei 5.194/66 estabelece que: As atividades e atribuições profissionais de engenheiro, do arquiteto e do engenheiro agrônomo consistem (c) em estudos, projetos, análises,

avaliações (grifa-se), vistorias, perícias, pareceres e divulgação técnica. VISTORIA O conhecimento do bem, requer sua apreciação técnica, em geral, consubstanciada pela vistoria e análise de sua especificação e projeto, para a boa determinação das condições técnicas e de conservação do bem. A vistoria, portanto, também é outra atividade de exclusiva competência dos profissionais registrados nos CREAs, consoante determinação legal. Trata-se de evidência lógica a necessidade de especialização ao profissional responsável pela vistoria que fornecerá os dados técnicos indispensáveis do bem que será objeto da avaliação. No caso dos imóveis é imprescindível que o vistoriador do bem seja um Engenheiro Civil, Arquiteto, ou Agrônomo, pois são esses os profissionais que possuem as essenciais aptidões técnicas no tocante a bens imóveis, além de serem os únicos habilitados pela lei brasileira para obter os dados técnicos representados pelas vistorias, análises técnicas e cálculos que determinam o valor, indispensáveis à boa avaliação. A complexidade desses dados requer robusta formação técnica e experiência. À titulo de exemplo dessas justificadas exigências, citam-se os casos de imóveis edificados sôbre terrenos contaminados (sondagens e ensaios), ou com projetos irregulares (normas técnicas), ou com problemas construtivos (normas técnicas e especificações), ou com materiais e equipamentos especiais (especificações), a requerer profundos conhecimentos técnicos, sem embargo de tantos outros, para se poder mensurar as depreciações ou valorizações do mais diversos bens imóveis, devido às suas características intrínsecas. A atribuição da avaliação de bem imóvel, portanto, compete ao profissional graduado em Engenharia Civil ou Arquitetura, devidamente registrado no conselho profissional. O conhecimento da coisa ou vistoria, portanto, é imprescindível na apuração do valor real, reportando-se à trecho do parecer do eminente consultor jurídico do CREA/SP, Dr. João Leão de Faria Júnior, datado de 9 de fevereiro de 1978, que consigna o seguinte:-

Torna-se indispensável conhecer a natureza da coisa, sua integração física ou os trabalhos a se realizarem, para se somarem os valores a se compor. Todos estes fatores implicam estudos de resistência, durabilidade, capacidade de adaptação, custo de reprodução, envolvendo geotécnica de fundações, comportamento e aproveitamento das estruturas, alvenarias, coberturas, instalações hidráulicas, elétricas, sanitárias,zoneamento e inúmeros outros índices a se perquirir, que só podem ser realizados por engenheiro, arquiteto ou engenheiro agrônomo, ou profissionais outros de âmbito comum. Isto posto, está claro que a vistoria é item essencial da avaliação, ou seja, outro requisito exclusivo das atribuições profissionais dos Engenheiros, Arquitetos e Agrônomos. PESQUISA TÉCNICO-MERCADOLÓGICA A pesquisa para a avaliação deve levantar, no mínimo, os dados relevantes para a finalidade, situação e data. Tal pesquisa requer orientação e estratégia previamente definidas, além da análise geral e intrínseca do mercado e seu comportamento histórico, requerendo experiência e visão mercadológica do Engenheiro de Avaliações, nessas definições. No caso dos imóveis as pesquisas envolvem coletas de dados das características geográficas, de urbanização, de melhoramentos e restrições públicas, de utilização da região e tantas outras específicas, além dos imprescindíveis dados técnicos e econômicos das amostras. A quantidade e localização de amostras também dependem de prévia análise técnica do avaliador, em virtude da metodologia científica a ser utilizada na avaliação. Enfim, o conhecimento científico e a experiência do avaliador contam muito nessa etapa da Engenharia de Avaliações.

TRATAMENTO DE DADOS E CÁLCULOS A diversidade de tratamentos de dados para se avaliar, em decorrência de farta metodologia científica oferecida pela Engenharia de Avaliações, possibilita se escolher o método mais adequado para se determinar o valor do bem, conforme a finalidade pretendida. A escolha adequada e a correta aplicação da metodologia selecionada ao caso prático são as principais virtudes do bom avaliador de bens, motivo da necessidade de aprofundados conhecimentos matemáticos e estatísticos, além daqueles próprios do mercado. À titulo de exemplo pode-se citar alguns métodos preconizados pela norma de avaliação de bens da ABNT - NBR-14653-2, tais como o método da renda, o método involutivo, o método evolutivo, o método da quantificação do custo e o método comparativo direto de dados de mercado, todos eles com procedimentos técnicos e científicos. Portanto, necessário muito conhecimento técnico e científico da Engenharia de Avaliações ao avaliador, não só na apuração dos dados técnicos e comerciais, do bem e respectivo mercado, mas, principalmente, na etapa de tratamento desses mesmos dados para se calcular o valor. VALOR REAL Consoante o Engº João Rui Canteiro: A finalidade da propriedade, de um lado, a finalidade da avaliação, de outro, são os objetivos principais a serem atendidos na determinação do valor de uma propriedade. O valor resultante dos cálculos do tratamento utilizado, quando de mercado, é definido na norma da ABNT como a quantia mais provável pela qual se negocia voluntariamente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente, ou seja, tal valor é real, por se tratar daquele melhor calculado. O que se busca numa avaliação é justamente a realidade, através da racionalidade.

CIÊNCIA Ciência, consoante o dicionário Houaiss, é o corpo de conhecimentos sistematizado que, adquiridos via observação, identificação, pesquisa e explicação de determinadas categorias de fenômenos e fatos, são formulados metódica e racionalmente. Como ficou exposto anteriormente, a avaliação é disciplina com conhecimentos, princípios e metodologias racionais, o que permite considerá-la como ciência. CONSCIÊNCIA PROFISSIONAL Consciência, segundo o mesmo Houaiss, é o sistema de valores morais que funciona, mais ou menos integradamente, na aprovação ou desaprovação das condutas, atos e intenções próprias ou de outrem. Ética, consoante Michaellis, é o conjunto de princípios morais que se devem observar no exercício de uma profissão. Seriedade, no Michaellis, é lealdade, probidade e retidão. Isenção, pelo Houaiss, é o caráter ou condição daquele que não é parcial. No caso das avaliações, é evidente a importância da ética, seriedade e isenção ao Engenheiro de Avaliações, sob o risco de comprometimento da consciência que deve reger o exercício profissional. Assim sendo, é inadmissível, sob a ótica da consciência profissional, que o Engenheiro de Avaliações tenha qualquer interesse no bem ou no mercado. Tal requisito comportamental é imprescindível para todos os avaliadores de bens, tangíveis ou intangíveis, sejam ações, veículos, equipamentos ou imóveis. A principal virtude da consciência profissional é a confiabilidade do valor calculado para o bem avaliando, consubstanciada no comportamento ético, sério e absolutamente isento do Avaliador.

CONCLUSÃO A avaliação determina o valor real, o melhor que se pode calcular, enquanto a opinião sugere um quantum hipotético e suspeito. Muito prudente e sábio, portanto, o legislador pátrio, ao atribuir a avaliação, verdadeira ciência, aos Engenheiros, Arquitetos e Agrônomos, consoante lei federal 5194/66, que não se confunde com a opinião, empirismo suspeito. O entendimento de Nelson Nery Junior e Rosa Maria de Andrade Nery, renomados juristas e autores do da 9ª edição do Código de Processo Civil Comentado e legislação extravagante, da Editora Revista dos Tribunais, quanto à lei 5.194/66 é o seguinte:- Com o devido respeito, segundo a L 5.194/66 7º c, a função de avaliar imóveis é prerrogativa de engenheiro civil, arquiteto e agrônomo. O corretor de imóveis não está habilitado para exercer a função de avaliador, privativa, por lei, dos profissionais inscritos no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CREA). A avaliação de bens imóveis requer conhecimentos específicos em matemática financeira, estatística e domínio dos métodos avaliatórios, bem como conhecimentos acerca de fundações, estruturas e coberturas de imóveis. Além disso, é necessário que o profissional domine os conhecimentos que envolvem as características próprias dos materiais empregados no imóvel avaliando, suas qualidades e finalidades, bem como o valor e a quantidade do que foi empregado na construção. Em função de todos esses conhecimentos, saber classificá-los de acordo com as normas ditadas pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) e também fixar a idade aparente do bem, em função do estado de conservação em que se encontra. Todas essas técnicas são específicas do conhecimento científico do profissional superior formado em engenharia ou arquitetura (grifa-se).

Concorda-se, portanto, com os ilustres juristas Nelson Nery Junior e Rosa Maria de Andrade Nery, pois a função de avaliar é prerrogativa do Engenheiro, Arquiteto e Agrônomo. Avaliação é determinação. Opinião é suposição. Opinião, portanto, não é avaliação. São Paulo, 12 de abril de 2007. Tito Lívio Ferreira Gomide Perito de Engenharia e Avaliador de Bens Imóveis Membro titular e atual Presidente do IBAPE/SP