Academia BAI E S C O L A S U P E R I O R D E A C TI VI D A D ES I M O B I L I Á R I A S INO CURSO DE FORMAÇÃO EM AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA Certificado ela CMC Avaliação Imobiliária: Métodos Tradicionais DURAÇÃO: 4 HORAS (TOLERÂNCIA MÁXIMA+ 30 MINUTOS) PARTE TEÓRICA (10 VALORES) TRE QUESTÃO Nº 1 (2,0 valores) Qual a diferença entre avaliar um imóvel de acordo com o Valor de Mercado ou de acordo com a Máxima e Melhor utilização QUESTÃO Nº 2 (2 valores) Em que consiste e em que Métodos de Avaliação Imobiliária é utilizado o rocesso de Homogeneização?. DE QUESTÃO Nº 3 (2,0 valores) A taxa de caitalização e a taxa de actualização na avaliação imobiliária são o inverso uma da outra? Justifique. QUESTÃO Nº 4 (2,0 valores) Em que consiste avaliar um imóvel elo Método do Rendimento? ME QUESTÃO Nº 5 (2,0 valores) EXA A avaliação de terrenos ara construção, elo Método do Valor Residual, ode ser feita segundo duas abordagens distintas : análise estática; e análise dinâmica. Distinga entre si, as duas abordagens referidas abordando, obrigatoriamente, em que circunstâncias alicaria cada uma delas e como se faz refletir, em cada uma das abordagens, os fatores temo e risco.
PARTE PRÁTICA (10,0 VALORES) (devem ser aresentados todos os cálculos que ermitam aferir como estimou os valores finais) Tio Cozinha Equiada A Avaliar Refª 1 Refª 2 Refª 3 Refª 4 Refª 5 Refª 6 Refª 7 Refª 8 Estado de Conservação Garagem Fechada Existência de Ascensor Preço? 440.000,00 500.000,00 476.000,00 Usado 428.500,00 430.500,00 440.000,00 520.000,00 460.000,00 Usado TRE Designação INO QUESTÃO Nº 6 (3 valores) Suonha um fogo identificado elas características abaixo, inserido num mercado ara o qual realizou a rosecção indicada. DE a) Calcule, utilizando as metodologias que considere adequadas e justificando as oções tomadas, o valor do imóvel. b) Qual o Valor que este teria se se encontrasse arrendado, com uma renda de 1.500 USD/mês, elos róximos 33 meses? EXA ME (justifique as oções os ressuostos que terá que assumir. Em caso de faltar algum dado que considere relevante, assuma um que ache razoável, justificando)
QUESTÃO Nº 7 (3 valores) Estime o Valor de Mercado de uma moradia em construção, actualmente com uma ercentagem de obra executada de 65%, com as características abaixo: área bruta habitação 320 m2 área bruta de anexos: 150 m2 Neste momento, moradias novas são vendidas na zona or 2.300.000 USD De acordo com as características construtivas e a zona em que o mercado se encontra, foram aurados os seguintes custos, em novo: custos de construção Habitação custos de construção Anexos custos de taxas e licenças custos administrativos custos de rojecto custos de Fiscalização custos comerciais 1.500 USD/m2 Ab 900 USD/m2 Ab 3% do custo de construção 5% do custo de construção 5% do custo de construção 5% do custo de construção 5% das vendas Encargos Financeiros 24% sobre 75% dos custos de desenvolvimento Margem de Lucro QUESTÃO Nº 8 (3,50 valores) 15% sobre os custos totais Considere um Terreno com uma caacidade construtiva de 3500 m2 Ab, com uma Renda Potencial de 60 USD/m2. A taxa de caitalização na zona é de 8%. Utilizando o Quadro anexo, estime o valor do terreno considerando que o ritmo de construção é o constante do quadro. Adote um ritmo de receitas que considere adequado ara o mercado, assim como qualquer valor que considere necessário ara a estimativa.
Momento 0 1 2 3 4 5 TOTAL Custos 0% Escritórios - 1 645 000,00 1 645 000,00 - - 3 290 000,00 Caves - 705 000,00 705 000,00 - - 1 410 000,00 Custos Construção 2 350 000,00 2 350 000,00-4 700 000,00 Custos Indirectos 921 375,00 61 425,00 61 425,00 61 425,00 1 105 650,00 Custos Totais 921 375,00 2 411 425,00 2 411 425,00 61 425,00 5 805 650,00 Vendas Receitas Brutas C.Comerciais Receitas Líquidas Fluxos Caixa Enc. Financeiros Dívida Banca Fim Período Saldo Período Taxa Actualização Saldo Actualizado Custos Aquisição Terreno Líquido Anos
V = A x ((Com x Fd x F1 x F2 x x Fn) V Valor do Imóvel A Área do Imóvel Com Valor do Imóvel Comarável F1 a Fn= Factores de valorização identificados FORMULÁRIO Método Comarativo Factores de valorização Método Rendimento Caitalização Directa V = R/tx V Valor do Imóvel R Renda do eríodo considerado tx taxa de caitalização ara o eríodo considerado V (R D (1 t) Método Rendimento Discounted Cash-Flow ) (V n f 1 n 1 (1 t) V Valor Financeiro do Imóvel R Rendimentos Previstos D Desesas Oeracionais Vf Valor Final no final de vida do investimento ou eretuidade t - Taxa de Actualização - Período n - Vida Prevista do Investimento ou temo ara atingir a eretuidade, em eríodos. ) Pode ser simlificado V PMT n (1 t) 1 (V ) n (1 ) t t (1 t) f n 1 V Valor Financeiro do Imóvel PMT Rendas constantes finitas D Desesas Oeracionais Vf Valor Final no final de vida do investimento ou eretuidade t - Taxa de Actualização n - Vida Prevista do Investimento ou temo ara atingir a eretuidade, em eríodos.
FÓRMULA INICIAL V = T + ET + CC + CI + M - D T valor comercial do terreno; V valor comercial do edificado a construir; ET encargos com a aquisição do terreno; Cc custo estimado da construção; Ci encargos conexos com a construção custos indirectos; M lucro do romotor D Dereciação FÓRMULA INICIAL T= V (ET + CC + CI + M - D ) T valor comercial do terreno; V valor comercial do edificado a construir; ET encargos com a aquisição do terreno; Cc custo estimado da construção; Ci encargos conexos com a construção custos indirectos; M lucro do romotor D Dereciação V Método do Custo Evolutivo FÓRMULA FINAL C Somatório de todos os Custos; % C.Comerc ercentagem dos custos comerciais; Método do Custo Involutivo Estático FÓRMULA FINAL V,Líquido Valor de Mercado Custos Comerciais; Mc lucro do romotor sobre os custos % M ercentagem lucro do romotor; D Dereciação Método do Custo Involutivo Dinâmico n C (R D ) (Vf ) 1 n 1 (1 t) (1 t) (1 t) Que ode ser simlificada n (R C ) (Vf ) V 1 n 1 (1 t) (1 t) V Valor do Imóvel antes da execução do emreendimento C Custos de execução do Projecto Imobiliário R Rendimentos Previstos D Desesas Oeracionais Vf Valor Final no final de vida do investimento t - Taxa de Actualização - Período n - Vida Prevista do Investimento.