Aula 3: Usucapião. Requisitos.... 2 Introdução...2 Conteúdo... 3 Usucapião... 3 Fundamentos da usucapião... 4 Pressupostos da aquisição da propriedade pela usucapião... 4 Dos requisitos... 5 Conflito intertemporal de normas...7 Atividade proposta...8 Espécies de usucapião de bens imóveis - Usucapião extraordinária...8 Espécies de usucapião de bens imóveis - Usucapião ordinária...9 Espécies de usucapião de bens imóveis - Usucapião rural...9 Espécies de usucapião de bens imóveis - Usucapião urbana...11 Espécies de usucapião de bens imóveis - Usucapião matrimonial...12 Referências... 14 Exercícios de fixação... 15 Chaves de resposta... 20 Aula 3... 20 Exercícios de fixação... 20 1
Introdução Nesta aula, você irá reconhecer o instituto da usucapião como forma de aquisição da propriedade: sua origem, seu conceito e seus fundamentos, além dos requisitos gerais e específicos para a sua configuração. Também irá compreender a influência do princípio da função social da propriedade na criação e aplicação do instituto. Você irá analisar as diversas espécies de usucapião previstas ao longo do sistema jurídico brasileiro, suas particularidades e seus pressupostos especiais. Objetivo: 1. Compreender o conceito de usucapião e seus requisitos; 2. Estabelecer as modalidades de usucapião e seus requisitos específicos. 2
Conteúdo Usucapião Nas palavras de Carlos Roberto Gonçalves, em Direito Civil Brasileiro, Volume V, página 233: A usucapião é também chamada de prescrição aquisitiva, em confronto com a prescrição extintiva, que é disciplinada nos arts. 205 e 206 do Código Civil. Em ambas aparece o elemento tempo influindo na aquisição e na extinção de direitos. A primeira, regulada no direito das coisas, é modo originário de aquisição da propriedade e de outros direitos reais suscetíveis de exercício continuado (entre eles, as servidões e o usufruto) pela posse prolongada no tempo, acompanhada de certos requisitos exigidos pela lei; a segunda, tratada na Parte Geral do Código Civil, é a perda da pretensão e, por conseguinte, da ação atribuída a um direito, e de toda sua capacidade defensiva, em consequência do não uso dela durante determinado espaço de tempo. Como dito, é forma de aquisição originária da propriedade, o que justifica a ausência de cobrança, pelo RI, de imposto de transmissão, quando do registro do imóvel em nome do usucapiente. Na mesma linha de raciocínio, muitos entendem que, se o imóvel, objeto de usucapião, estava hipotecado por dívida contraída pelo antigo proprietário, a garantia se extingue a partir da aquisição pelo usucapiente. Assim, as regras gerais de suspensão e interrupção da prescrição serão aplicadas ao instituto da usucapião, que é considerada uma forma originária de aquisição da propriedade, pois não existe vínculo que ligue o adquirente pela usucapião e o titular anterior do domínio. A etimologia da palavra usucapião vem de usus, do latim, uso, e capionem, também do latim, aquisição, o que significa aquisição pelo uso. Portanto, podemos concluir que a aquisição da propriedade pela usucapião é uma 3
consequência do exercício da posse na sua modalidade ad usucapionem. O fundamento da usucapião está assentado, assim, no princípio da utilidade social, na conveniência de se dar segurança e estabilidade à propriedade, bem como de se consolidar as aquisições e facilitar a prova do domínio. Tal instrumento, segundo consagrada doutrina, repousa na paz social e estabelece a firmeza da propriedade, libertando-a de reivindicações inesperadas, corta pela raiz um grande número de pleitos, planta a paz e a tranquilidade na vida social: tem a aprovação dos séculos e o consenso unânime dos povos antigos e modernos. Fundamentos da usucapião O fundamento para a usucapião é matéria controvertida na doutrina. Uma primeira corrente, denominada de subjetivista, entende que a usucapião se baseia na presunção de abandono do bem pelo proprietário, que, tacitamente, renuncia a propriedade da coisa. Uma segunda corrente, a objetivista, acredita que a usucapião tem como fundamento a consolidação da propriedade, dando juridicidade a uma situação de fato, que é a união da posse e do tempo. A posse é o fato objetivo, e o tempo, a força que opera a transformação do fato em direito. Pressupostos da aquisição da propriedade pela usucapião Existem tipos diferentes de usucapião. Cada espécie exige um número de requisitos, mas cinco quesitos são básicos, devendo estar presentes em qualquer tipo. Posse contínua e notória Embora nenhum artigo exija, especificamente, que a posse, para fim de usucapião, deva ser pública e notória, é sabido que enquanto houver clandestinidade não se tem posse (art. 1.208 C.C.). 4
Posse contínua A posse que tiver lapso temporal de interrupção não caracteriza o pressuposto necessário para a usucapião. Posse mansa e pacífica Não pode haver resistência do proprietário, nem física, nem jurídica. Assim, enquanto o proprietário estiver lutando através do desforço físico, ou em juízo, através de algum interdito possessório, não se inicia a contagem do prazo para a aquisição da propriedade pela usucapião. Posse duradoura A usucapião é a aquisição da propriedade pela posse prolongada de coisa alheia. O lapso temporal necessário para aquisição do direito de propriedade varia de 2 a 15 anos, dependendo da natureza do bem, se móvel ou imóvel, e da espécie de usucapião que será utilizada. Animus domini O último pressuposto considera a intenção de propriedade em relação à coisa. Esse avalia a exteriorização do possuidor de imagem de proprietário da coisa. Atenção Nas palavras de Nelson Rosenvald, em Direitos Reais, 3ª edição, pág. 96, o animus domini: Consiste no propósito de o usucapiente possuir a coisa como se esta lhe pertencesse. Em virtude da causa originária da posse, excluem-se da usucapião os que exercem temporariamente a posse direta por força da obrigação ou direito (art. 1.197 do CC). Pessoas como locatários, comodatários e usufrutuários recebem a posse em virtude de uma relação jurídica de caráter temporário, que, ao seu final, exigirá a devolução da coisa. Portanto, durante todo o período em que exerçam a posse direta, não afastam a concomitância da posse indireta daqueles de quem houveram a coisa. 5
Dos requisitos Subjetivos Os requisitos pessoais referem-se às características pessoais para usucapir. O adquirente deve ter capacidade jurídica. Além disso, devem ser observadas as causas obstativas, suspensivas e interruptivas da prescrição, elencadas nos arts. 197 a 201 do Código Civil. Art. 197. Não corre a prescrição: I entre os cônjuges, na constância da sociedade conjugal; II entre ascendentes e descendentes, durante o poder familiar; III entre tutelados ou curatelados e seus tutores ou curadores, durante a tutela ou curatela. Art. 198. Também não corre a prescrição: I contra os incapazes de que trata o art. 3º; II contra os ausentes do país em serviço público da União, dos Estados ou dos Municípios; 6
III contra os que se acharem servindo nas Forças Armadas, em tempo de guerra." Objetivos Art. 199. Não corre igualmente a prescrição: I pendendo condição suspensiva; II não estando vencido o prazo; III pendendo ação de evicção. Art. 200. Quando a ação se originar de fato que deva ser apurado no juízo criminal, não correrá a prescrição antes da respectiva sentença definitiva. Art. 201. Suspensa a prescrição em favor de um dos credores solidários, só aproveitam os outros se a obrigação for indivisível. Formais Tais requisitos dizem respeito à posse, que precisa ser exercida com animus domini, ao prazo e à sentença judicial, que tem natureza meramente declaratória. Assim, a posse deve ser exercida de forma mansa, pacífica, pública, contínua e duradoura. Conflito intertemporal de normas O conflito de normas é a existência de duas normas conflitantes que tratam da mesma matéria. No caso da usucapião, os prazos reduzidos pela lei nova (Código Civil de 2002), que iniciaram na vigência do Código Civil de 1916 e não se esgotaram até a entrada em vigor do código atual, devem obedecer aos artigos 2.028 e 2.029 do C.C. Art. 2.028. Serão os da lei anterior os prazos, quando reduzidos por este Código, e se, na data de sua entrada em vigor, já houver transcorrido mais da metade do tempo estabelecido na lei revogada. "Art. 2.029. Até dois anos após a entrada em vigor deste Código, os prazos estabelecidos no parágrafo único do art. 1.238 e no parágrafo único do art. 7
1.242 serão acrescidos de dois anos, qualquer que seja o tempo transcorrido na vigência do anterior. No Código Civil de 1916, o prazo da usucapião extraordinária era de 20 anos e foi reduzido pelo atual Código para 15 anos, sendo que, em alguns casos, pode ser abreviado para 10 anos. Portanto, devemos sempre observar de quanto foi o tempo transcorrido entre a lei anterior e o início da vigência da lei nova, para descobrir qual lei deve ser aplicada à hipótese. Art. 550 Código Civil de 1916 Aquele que, por 20 (vinte) anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquirir-lhe-á o domínio, independentemente de título e boa-fé que, em tal caso, se presume, podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual lhe servirá de título para transcrição no registro de imóveis. 8
Atividade proposta Em 1987, João inicia posse ad usucapionem sobre um terreno de 1.000m², pertencente a Bino sem justo título, nem boa-fé, o qual lhe serve de depósito de lixo. Quatro anos depois, o proprietário morre, sendo seu único herdeiro seu filho de 12 anos de idade. Atualmente, João deseja ajuizar ação de usucapião, considerando que sua posse sempre foi mansa e pacífica. Diante do caso, seria viável a aquisição da propriedade por usucapião? Em caso positivo, quando foi adquirida a propriedade? Justifique com base no ordenamento em vigor. Chave de resposta: Primeiro, é preciso identificar que o prazo ficou suspenso por quatro anos, pois não corre contra absolutamente incapaz (art. 198, I, CC). Logo, não se considera o lapso de tempo compreendido entre 1991 a 1995. Ademais, em 2003, quando entrou em vigor o atual Código Civil, já havia sido ultrapassada mais da metade do prazo prescricional aquisitivo da lei revogada 20 anos. Logo, este deve ser mantido, conforme o art. 2.028, CC. Isto posto, considerando que a usucapião ocorreria em 20 anos, porém o prazo permaneceu suspenso por quatro, a propriedade foi adquirida em 2011. Espécies de usucapião de bens imóveis - Usucapião extraordinária A aquisição da propriedade pela usucapião extraordinária ocorre quando alguém exerce posse mansa e pacífica, initerruptamente, com animus domini, pelo prazo de 15 anos, conforme o que está previsto no caput do artigo 1.238 do Código Civil. Não precisa ter justo título, nem ter tomado posse de boa-fé. O prazo dessa modalidade foi reduzido, pois, no Código Civil de 1916, era necessário 20 anos de posse. Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis. 9
O Código Civil, mais uma vez, exalta o princípio da função social e permite que a propriedade seja adquirida em apenas 10 anos, se o possuidor der destinação econômica adequada ao imóvel que possui. Art. 1.238 Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo. Atenção! O dispositivo não menciona que a posse deva ser pública e notória, mas já sabemos que esse requisito é indispensável à própria configuração da posse. Aliás, o legislador, nos artigos de usucapião, por falta de técnica, nunca menciona os cinco requisitos básicos, mas é fato que sem eles o instituto não se concebe. Espécies de usucapião de bens imóveis - Usucapião ordinária A usucapião ordinária, além dos requisitos comuns a todas as modalidades, exige que o possuidor tenha justo título e boa-fé. Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos. O prazo da usucapião ordinária cai para 5 anos se preenchidos os seguintes requisitos: bem adquirido onerosamente; quem transferiu a propriedade era o titular registrado no Registro de Imóveis; exercer função social e o registro for posteriormente cancelada, caso tenha sido verificada alguma fraude. Art. 1.242 Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos 10
de interesse social e econômico. Atenção! Ex.: Um sujeito foi enganado e comprou um imóvel de quem não era o dono conseguindo, entretanto, registrar a escritura. Cinco anos e meio depois, o verdadeiro proprietário move ação reivindicatória, mas é surpreendido com uma defesa baseada na usucapião, sob o argumento de que o adquirente já possui o bem há mais de cinco anos, com posse pública e notória, mansa e pacífica, contínua, duradoura, animus domini, justo título, boa-fé e lá reside. Provados todos os requisitos, configurado está a usucapião. Observação: A usucapião pode ser arguida em matéria de defesa (súmula 237 STF). Espécies de usucapião de bens imóveis - Usucapião rural A usucapião rural exige que o possuidor more e plante, com sua família, em área rural, em terreno que não ultrapasse 50 hectares e que não seja proprietário de outro imóvel, para que possa adquirir a propriedade do bem no prazo de 5 anos. Essa usucapião é considerada por muitos como uma das mais claras demonstrações do princípio da função social da propriedade. A usucapião rural se originou na Constituição de 1934 e foi resgatada pela Carta Magna de 1988, em seu artigo 191. Art. 191 Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade. Parágrafo único Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião. 11
Essa modalidade, também conhecida como usucapião pro labore, exige que o possuidor trabalhe nas terras para que faça jus à aquisição da propriedade em lapso temporal menor do que das outras espécies. O Código Civil reproduziu no texto do artigo 1.239 o seguinte texto constitucional: Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade. O artigo 2º da Lei nº 6.969/81 autorizava a aquisição da propriedade pela usucapião rural, também de terras devolutas, entendidas como tais, as que pertencem a entidade públicas federais, mas não são utilizadas para nenhuma finalidade pública. Porém, a maioria entende que esse artigo não foi recepcionado pela Constituição de 1988, pois o artigo 191 exclui a aquisição de qualquer área pública. Mas, vale lembrar, que alguns autores entendem que as terras devolutas não são bens particulares, nem públicos, pois o texto constitucional a trata separadamente. Espécies de usucapião de bens imóveis - Usucapião urbana Alguns autores, como Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenwald, consideram essa usucapião, assim como a rural, uma miniusucapião extraordinária, pois os requisitos de justo título e boa-fé são dispensados. A aquisição da propriedade na usucapião urbana ocorre quando alguém, que não é proprietário de outro imóvel, ocupa propriedade urbana de até 250 metros quadrados, fazendo deste local sua moradia ou de família, pelo prazo de cinco anos. 12
Essa espécie de usucapião foi criada pela Constituição de 1988, que trouxe no texto do artigo 183 tal inovação: Art. 183 Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil. 2º Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez. 3º Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião. O Código Civil repetiu o texto constitucional no artigo 1.240. Art. 1.240 Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil. 2º O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez. Alguns doutrinadores, por entender que esse instituto foi criado com a intenção de proteger a população de baixa renda, afirmavam que os apartamentos só poderiam ser adquiridos pela usucapião se suas frações ideais não ultrapassassem 250 m². Para esclarecer essa discussão, o Conselho Federal de Justiça, na Primeira Jornada de Direito Civil, pronunciou no enunciado 85 pela possibilidade da aquisição de apartamento por usucapião urbana. Enunciado 85 Art. 1.240: Para efeitos do art. 1.240, caput, do novo Código Civil, entende-se por "área urbana" o imóvel edificado ou não, inclusive unidades autônomas vinculadas a condomínios edilícios. 13
Espécies de usucapião de bens imóveis - Usucapião matrimonial Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade dívida com excônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. Esse novo instituto trouxe à baila diversos questionamentos sobre sua aplicabilidade. Então, para tentar amenizar as dúvidas, o Conselho Federal de Justiça, na V Jornada de Direito Civil, editou diversos enunciados: O primeiro esclareceu que o prazo de dois anos, necessários para essa espécie de usucapião, só se iniciou em 16 de junho de 2011, quando a lei entrou em vigor. Enunciado 498 da V Jornada de Direito Civil A fluência do prazo de 2 (dois) anos previsto pelo art. 1.240-A para a nova modalidade de usucapião nele contemplada tem início com a entrada em vigor da Lei nº 12.424/2011. O segundo ponto abordado trata da expressão abandono de lar, que deve ser tratado dentro de um contexto, não considerando apenas o afastamento do lar conjugal. Enunciado 499 da V Jornada de Direito Civil A aquisição da propriedade na modalidade de usucapião prevista no art. 1.240-A do Código Civil só pode ocorrer em virtude de implemento de seus pressupostos anteriormente ao divórcio. O requisito "abandono de lar" deve ser interpretado de maneira cautelosa, mediante a verificação de que o afastamento do lar conjugal representa descumprimento simultâneo de outros deveres conjugais, tais como assistência material e sustento do lar, onerando desigualmente aquele que se manteve na residência familiar e que se responsabiliza unilateralmente pelas 14
despesas oriundas de manutenção da família e do próprio imóvel, o que justifica a perda da propriedade e a alteração do regime de bens quanto ao imóvel objeto de usucapião. O enunciado seguinte reafirma a ideia de que esse tipo de usucapião diz respeito à meação do imóvel pertencente ao casal, esclarecendo, ainda, que toda forma de família pode ser beneficiada pela regra. Enunciado 500 da V Jornada de Direito Civil A modalidade de usucapião prevista no art. 1.240-A do Código Civil pressupõe a propriedade comum do casal e compreende todas as formas de família ou entidades familiares, inclusive homoafetivas. Ainda sobre o tema, o enunciado 501, da V JDC, informa que o instituto alcança as separações de fato. Enunciado 501 da V Jornada de Direito Civil As expressões "excônjuge" e "ex-companheiro", contidas no art. 1.240-A do Código Civil, correspondem à situação fática da separação, independentemente de divórcio. Por fim, o enunciado 502, da mesma jornada, ensina que a expressão posse direta, inserida no art. 1.240-A, do C.C., não tem o mesmo sentido consolidado no art. 1.197, do C.C., que trata do desdobramento da posse. Enunciado 502 da V Jornada de Direito Civil O conceito de posse direta referido no art. 1.240-A do Código Civil não coincide com a acepção empregada no art. 1.197 do mesmo Código. Espécies de usucapião de bens imóveis - Usucapião Coletiva Dispõe o caput, do art. 10, do estatuto da Cidade (Lei 10.257/01): Art. 10. As áreas urbanas com mais de duzentos e cinquenta metros 15
quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, são susceptíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural. O comando consagra a usucapião coletiva que, a princípio, teve por objetivo regularizar a situação de composse que normalmente se estabelece nas comunidades. Entretanto, a regra não se faz muito presente na prática, porque grande parte das comunidades se localiza em terreno público, e a lei não permite a usucapião de bens públicos. Art. 102. Os bens públicos não estão sujeitos a usucapião. Espécies de usucapião de bens imóveis - Usucapião Indígena O Estatuto do Índio (Lei 6.001/73) prevê a usucapião especial indígena, no seu art. 33: O índio, integrado ou não, que ocupe como próprio, por dez anos consecutivos, trecho de terra inferior a cinquenta hectares, adquirir-lheá a propriedade plena. Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica às terras do domínio da União, ocupadas por grupos tribais, às áreas reservadas de que trata esta Lei, nem às terras de propriedade coletiva de grupo tribal. Espécies de usucapião de bens imóveis - Usucapião Extraordinário e Usucapião Ordinário O art. 1.261, do C.C., permite a usucapião de móveis, em um prazo de cinco anos, sem justo título e boa-fé, desde que presentes os requisitos básicos, anteriormente mencionados (Usucapião Extraordinária). 16
O art. 1.260, do C.C., trata da Usucapião Ordinária de bens móveis, exigindo prazo de três anos, justo título e boa-fé, além dos demais requisitos e 191, respectivamente. Accessio Possessionis O art. 1.243, do C.C., trata da acessão de posses, soma do tempo de posses, para fim de usucapião: O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de boa-fé. O dispositivo consagra a accessio possessionis, soma dos lapsos temporais entre os sucessores. Ex.: um herdeiro pode continuar a posse do de cujus para fim de usucapião; ou uma pessoa que adquiriu posse, através de um instrumento de cessão, gratuita ou onerosa, pode somar o seu tempo de posse com o do alienante, para o mesmo fim. Contudo, o enunciado 317 da IV JDC dispõe: A accessio possessionis, de que trata o art.1.243, primeira parte, do Código Civil, não encontra aplicabilidade relativamente aos arts. 1.239 e 1.240 do mesmo diploma legal, em face da normatividade da usucapião constitucional urbano e rural, arts. 183 e 191, respectivamente. A conclusão é de que o instituto não se aplica aos casos de usucapião especial, urbana e rural, em razão do tratamento específico, dispensado a esta espécie, pela Constituição Federal, mas vale esclarecer que, o art. 9, da lei 10.257/01 (Estatuto da Cidade), que também trata da usucapião espacial urbana, abre uma exceção, permitindo a soma do tempo de posses entre sucessores por ato mortis causa: Art. 9o Aquele que possuir como sua área ou edificação urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de 17
sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. 3o Para os efeitos deste artigo, o herdeiro legítimo continua, de pleno direito, a posse de seu antecessor, desde que já resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão Usucapião sobre bem público Como já falado, não cabe usucapião sobre bem público conforme o art.102 do C.C. Os arts. 183 e 191, da CF, confirmam a regra: Art. 183:... 3º Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião. Art.191:... Parágrafo único. Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião. A súmula 340, do STF, reforça ainda mais essa ideia: Desde a vigência do Código Civil, os bens dominicais, como os demais bens públicos, não podem ser adquiridos por usucapião A questão gera, entretanto, divergências. Alguns juristas defendem a possibilidade de usucapião de bens públicos, caso de Silvio Rodrigues, que apadrinha a aplicação do instituto às terras devolutas. Na sua visão, se as terras devolutas são alienáveis, também podem ser usucapidas. Todavia, o entendimento é minoritário. 18
O art. 2, da Lei 6.969/81, admite, expressamente, a usucapião especial rural de terras devolutas, mas uma maioria compartilha a tese de que o dispositivo é incompatível com art. 191, parágrafo único, da CF/88, não tendo sido recepcionado pela lei maior. Ainda assim, Nelson Rosenvald e Cristiano Chaves defendem a possibilidade de usucapião de bens públicos, nos seguintes termos: A nosso viso, a absoluta impossibilidade de usucapião sobre bens públicos é equivocada, por ofensa ao princípio constitucional da função social da posse e, em última instância, ao próprio princípio da proporcionalidade... Silvio Ferreira da Rocha abraça a mesma ideia, alegando que a função social também se aplica aos bens públicos. Por enquanto, a tese é minoritária, mas vem tomando vulto e impondo reflexões ao tema. O TJ, do Rio Grande do Sul, já concedeu usucapião de bem pertencente à sociedade de economia mista, que embora tenha natureza privada, envolve interesse público. Na mesma linha de raciocínio, o STJ deferiu usucapião sobre área, objeto de enfiteuse. Usucapião Imobiliária Administrativa O art. 60, da Lei 11.977/09 (Lei Minha Casa, Minha Vida), criou modalidade de usucapião administrativa, extrajudicial, efetivada diretamente no RI, sem demanda judicial. Aquele que possui título de legitimação da posse, devidamente registrado, concedido pelo Poder Público, após cinco anos, pode requerer, ao oficial do registro de imóveis, a conversão desse título em registro de propriedade, tendo em vista sua aquisição por usucapião na modalidade descrita no art. 183 da CF. 19
Embora a lei mencione a possibilidade de conversão de título de legitimação de posse, sobre imóvel público ou privado, não cabe tal conversão, no caso de bens públicos, em razão da proibição expressa, constante do parágrafo terceiro, do art. 183 da CF: Art. 183:... 3º Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião. Contudo, o art. 60, da Lei 11.977/09, é aplicável somente no contexto de projetos de regularização fundiária, de interesse social. O Novo Código de Processo Civil acolheu a usucapião administrativa e ampliou essa modalidade, para todas as espécies de usucapião contempladas no Código Civil. O art. 1.071, do CPC/15, que acrescentou o art. 216-A à Lei 6.015/73, dispõe: Art. 1.071. O Capítulo III do Título V da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), passa a vigorar acrescida do seguinte art. 216-A: Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com: I - ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias; II - planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica, no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de 20
direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes; III - certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente; IV - justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel. 1o O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido. 2o Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados, na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância. 3o O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao estado, ao Distrito Federal e ao município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido. 4o O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias. 5o Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis. 21
6o Transcorrido o prazo de que trata o 4o deste artigo, sem pendência de diligências na forma do 5o deste artigo e achando-se em ordem a documentação, com inclusão da concordância expressa dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso. 7o Em qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida, nos termos desta lei. 8o Ao final das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido. 9o A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião. 10º Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum. 22
Referências AGHIARIAN, Hércules. Curso de direito imobiliário. 7ª ed. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2007. BRASIL. Código civil brasileiro: Lei nº 10.406/2002. Brasília: Diário Oficial da União, 2002. BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil. Brasília: Senado Federal, 1988. FARIAS, Cristiano Chaves; ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. 5. ed. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2008. GOMES, Orlando. Direitos Reais. 19. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2004. GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro. 7. ed. Rio de Janeiro: Saraiva, 2010. v. 5. MELO, Marco Aurélio Bezerra de. Direito das coisas. 4. ed. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2010. PEREIRA, Caio Mario da Silva. Instituições de Direito Civil. Rio de Janeiro: Forense. v. 4. ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. 3. ed. Rio de Janeiro: Impetus, 2004. TARTUCE, Flávio. Direito Civil. Direito das Coisas. 4. ed. São Paulo: Método, 2012. v. 4. VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil. 9. ed. São Paulo: Atlas, 2009. v. 5. VIANA, Marco Aurelio S. Curso de Direito Civil. Direito das Coisas. 1. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2008. 23
Exercícios de fixação Questão 1 Indique a alternativa correta: I O registro de título gera uma presunção absoluta de propriedade daquele cujo nome constar junto à matrícula imobiliária como titular do direito. II A usucapião e o direito hereditário são modos de aquisição da propriedade imóvel em que o registro do título não é o ato constitutivo. III A propriedade é limitada quando o bem é concedido ao uso do locatário, porque o proprietário perde uma das suas faculdades jurídicas. IV A usucapião coletiva, novidade no ordenamento jurídico pátrio, está disposta no Código Civil em vigor, no Artigo 1228, 4º e 5º. a) Somente estão corretas as afirmativas I e II b) Somente estão corretas as afirmativas I e III c) Somente estão corretas as afirmativas II e IV d) Todas estão corretas, salvo a afirmativa II e) Todas estão erradas, salvo a afirmativa II Questão 2 Assinale a opção correta acerca da usucapião. I O imóvel público é insuscetível de usucapião, devendo-se, entretanto, reconhecer como possuidor o particular que ocupa, de boa-fé, aquela área, ao qual é devido o pagamento de indenização por acessões ou benfeitorias ali realizadas. II O direito do usucapiente funda-se sobre o direito do titular precedente e, constituindo este o pressuposto daquele, determina-lhe a existência, as qualidades e sua extensão. III Dois elementos estão normalmente presentes nas modalidades de usucapião: o tempo e a posse, exigindo-se desta a característica ad usucapionem, referente à visibilidade do domínio e a requisitos especiais, como a continuidade e a pacificidade. 24
a) Somente estão corretas as afirmativas I e II b) Somente estão corretas as afirmativas I e III c) Todas estão corretas, salvo a afirmativa III d) Todas estão corretas, salvo a afirmativa I e) Todas estão incorretas Questão 3 TRF 4ª REGIÃO 2012 TRF 4ª REGIÃO Juiz Federal Dadas as assertivas abaixo, assinale a alternativa correta. I Modo derivado de apossamento da coisa, é denominado de tradição, podendo ser efetiva, também conhecida como traditio longa manu; simbólica, também referida como fictio traditio; consensual, também aceita como traditio brevi manu; e singular, também referida como constituto possessorio. II Ius possessionis é o direito fundado no fato da posse; ius possidendi é o direito fundado na propriedade. III A existência de justo título instaura a presunção de que a posse é exercida de boa-fé, mas a sua falta não autoriza a conclusão de que há má-fé. IV Direito real de habitação é o direito personalíssimo e temporário de residir em imóvel, podendo ser cedido, e, quando conferido a mais de uma pessoa conjuntamente, dispensa os coabitadores de pagar aluguel uns aos outros, ainda que não residam todos no imóvel. V O artigo 1238, parágrafo único, do Código Civil de 2002, que trata da usucapião extraordinária com prazo reduzido, tem aplicação imediata às posses ad usucapionem já iniciadas, qualquer que seja o tempo transcorrido na vigência do Código anterior, devendo apenas ser respeitada a fórmula de transição, segundo a qual serão acrescidos dois anos ao novo prazo, nos dois anos após a entrada em vigor do Código de 2002. a) Está correta apenas a assertiva II b) Está correta apenas a assertiva V c) Estão corretas apenas as assertivas I e IV d) Estão corretas apenas as assertivas I, III e IV 25
e) Estão corretas apenas as assertivas II, III e V Questão 4 FMP-RS 2012 TJ-AC Titular de Serviços de Notas e de Registros Remoção Dispensa-se o registro do título para efeito de aquisição da propriedade imobiliária na(o): a) Compra e venda b) Adjudicação compulsória c) Usucapião d) Arrematação Questão 5 FCC 2008 TCE-AL Procurador NÃO são suscetíveis de aquisição por usucapião: a) Os bens cujo domínio conste no serviço de registro de imóveis como pertencentes às pessoas absolutamente incapazes e os bens das autarquias. b) Quaisquer bens móveis e os bens públicos de uso comum do povo. c) As terras devolutas e os imóveis gravados por testamento com cláusula de inalienabilidade. d) Os imóveis de que o possuidor for titular de propriedade resolúvel e os bens cujo domínio constante do serviço de registro de imóveis pertencer a menor de dezesseis anos ou a um pródigo. Questão 6 FCC 2014 TJ-AP Juiz José e Maria, casados sob o regime da comunhão parcial de bens, adquiriram um terreno em loteamento devidamente registrado com área de 300 m², nele construindo uma casa para residência da família, que ocupa 250 m², sendo esta área murada, embora restassem nos fundos 50 m², contíguos a uma outra área destinada a uma praça que, entretanto, não foi concluída, nem pela 26
municipalidade, nem pelo loteador. José abandonou a família, e Maria pediu separação judicial, convertida posteriormente em divórcio, sendo o cônjuge citado por edital, mas não houve a partilha de bens. Decorridos seis anos do divórcio, José retornou e passou a ocupar a área remanescente de 50 m² do imóvel referido e mais 200 m² contíguos, onde se situaria a praça, nelas construindo sua moradia. As casas de José e Maria são as únicas de cada um. Passados dez anos do divórcio e cinco anos desde que José veio a residir, com ânimo de dono, no local mencionado e sem que sofressem oposição às respectivas posses. a) Apesar do tempo decorrido, nem José, nem Maria adquiririam o domínio exclusivo das áreas que ocupam, porque, após a separação judicial, extinguindo-se o regime de bens do casamento, tornaram-se condôminos e o condômino não pode adquirir, por usucapião, a totalidade do imóvel. b) Maria só terá adquirido o domínio integral da área em que ficou residindo após cinco anos, e José não poderá adquirir por usucapião a área total que ocupa com exclusividade. c) Maria terá adquirido o domínio integral da área em que ficou residindo com a família após dois anos ininterruptos de sua posse exclusiva, mas José não poderá adquirir por usucapião a área total que ocupa com exclusividade. d) José e Maria terão adquirido pela usucapião a totalidade das áreas que ocupam, cada um deles após dois anos de efetiva ocupação. e) José e Maria adquiriram o domínio das respectivas áreas após cinco anos de efetiva ocupação. Questão 7 IESES 2014 TJ-PB Titular de Serviços de Notas e de Registros Remoção Será considerado usucapião urbano quando o agente interessado adquirir uma área urbana por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural, e condicionado o tamanho máximo da área urbana usucapível de: 27
a) Duzentos e cinquenta metros quadrados. b) Duzentos e vinte e cinco metros quadrados. c) Trezentos metros quadrados. d) Duzentos metros quadrados. Questão 8 VUNESP 2013 TJ-SP Juiz Sobre o imóvel urbano de 350 m² que, sem interrupção e nem oposição, está na posse de Cícero desde fevereiro de 2003, tanto que nele construiu casa préfabricada de madeira, onde habita com sua família, é correto dizer que: a) Em fevereiro de 2005, a usucapião especial se consumaria. b) Em 2008, já poderia ter sido usucapido de acordo com a regra da usucapião especial urbana. c) Poderia ser usucapido somente em 2018, de acordo com a regra da usucapião ordinária do Código Civil. d) Em fevereiro de 2013, Cícero já pode ajuizar a ação de usucapião para ver reconhecido seu direito de propriedade sobre o imóvel. Questão 9 FUNCAB 2010 DER-RO Procurador Autárquico Acerca do tema usucapião, assinale a alternativa INCORRETA. a) Os bens públicos imóveis não estão sujeitos à usucapião. b) Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé. c) A usucapião consiste em modo originário de aquisição de propriedade ou de outros direitos reais. d) A usucapião ordinária tem como requisitos a posse da propriedade imóvel por dez anos entre presentes e quinze anos entre ausentes, de forma 28
contínua, mansa e pacífica, exercida com ânimo de dono, com justo título e boa-fé. Questão 10 CESPE 2013 PC-BA Delegado de Polícia Considere que Ana e João tenham vivido como companheiros em determinado imóvel urbano de 100 m², cuja propriedade era dividida pelo casal, e que João tenha abandonado o lar há dois anos. Nessa situação hipotética, Ana poderá adquirir a propriedade do imóvel mediante usucapião, desde que tenha exercido a posse direta sobre o bem ininterruptamente e sem oposição, e não seja proprietária de imóvel rural superior a 50 hectares. a) Certo b) Errado 29
Aula 3 Exercícios de fixação Questão 1 - E Justificativa: Artigos 1.245, 2º, e 1.247 do Código Civil presunção é relativa; locação somente restringe a posse do l o c a d o r, mas não sua propriedade; usucapião coletiva está prevista no artigo 10, EC, sendo a norma apontada relativa à desapropriação judicial. Questão 2 - C Justificativa: Pressupostos são posse contínua, mansa e pacífica, com animus domini por determinado lapso temporal. Questão 3 - E Justificativa: Artigo 1.201 É de boa-fé a posse se o possuidor ignora o vício ou o obstáculo que impede a aquisição da coisa. Parágrafo único O possuidor com justo título tem por si a presunção de boafé, salvo prova em contrário ou quando a lei expressamente não admite esta presunção. Questão 4 - C Justificativa: A sentença é meramente declaratória. Questão 5 - A Justificativa: Artigo 198, inciso I do Código Civil. Questão 6 - C Justificativa: Artigo 1.240-A do Código Civil Questão 7 - A Justificativa: Artigo 1.240 do Código Civil. Questão 8 - D 30
Justificativa: Artigo 1.238, parágrafo único, do Código Civil. Questão 9 - D Justificativa: Artigo 1.242 do Código Civil. Questão 10 - B Justificativa: Ela não pode ser proprietária de nenhum outro imóvel urbano ou rural. 31