USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL - CONCEITO E FUNDAMENTOS

Transcrição

1 USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL - CONCEITO E FUNDAMENTOS 1. A usucapião consiste em uma forma de aquisição originária de propriedade. Da própria análise da etimologia do termo usus capere extrai-se a ideia de aquisição pelo uso. 2. Neste sentido, a posse qualificada (mansa, contínua, pacífica, inconteste e com intenção de ter a coisa como sua) sobre determinado bem por certo período de tempo, além da presença de alguns outros requisitos específicos, fará surgir ao possuidor um direito real sobre o bem objeto do pedido da usucapião. 3. Via de regra, a ação declaratória de usucapião, por meio da qual se pretende obter o reconhecimento da aquisição de direito real, dá-se pela via judicial. Todavia, o Novo Código de Processo Civil trouxe importante inovação relativa à matéria, a saber, a hipótese de requerimento da usucapião de bens imóveis pela via extrajudicial. 4. Tal medida surge com objetivo de proporcionar uma alternativa ao processo de usucapião pela via judicial, marcado pelo alto custo e pela grande demora em sua conclusão. A figura da usucapião extrajudicial condiz, pois, com um dos fundamentos do NCPC a celeridade dos atos processuais. 5. Além deste fundamento, a usucapião extrajudicial também representa um grande exemplo do atual fenômeno da desjudicialização do direito, por meio do qual atividades tipicamente atribuídas ao Poder Judiciário passam a também ser de competência de serventias extrajudiciais, especificamente as notoriais e registrais. 6. Desta forma, ao criar um caminho alternativo ao Sistema Judiciário, além de contribuir para uma Justiça mais célere, promove-se também o Acesso à Justiça. O PROCEDIMENTO DA USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL 7. No que concerne ao procedimento para requerimento da usucapião extrajudicial, toma-se aqui como base o artigo 216-A da Lei nº (Lei de Registros Públicos), que foi acrescido pelo artigo do NCPC, e o recente Provimento CGJ/PE nº 14/2016, que altera o Código de Normas dos Serviços Notariais e de Registros no Estado de Pernambuco, com objetivo de atualizá-lo ao novel artigo da Lei de Registro Públicos anteriormente mencionado.

2 8. É importante destacar que a via administrativa para processamento da usucapião consiste em livre escolha da parte, não restando prejudicada a escolha da via judicial. Há inclusive previsão de hipóteses de conversão do rito administrativo em judicial nos casos em que o procedimento extrajudicial é frustrado (artigos 449-C e G, ambos do Provimento CGJ/PE nº 14/2016). 9. O primeiro passo para se dar início a uma usucapião extrajudicial é contratar os serviços de um advogado. Além de ser este o profissional adequado para dirimir todas as dúvidas quanto aos requisitos do processo, deverá o requerimento da usucapião obrigatoriamente por ele ser subscrito. CONSIDERAÇÕES SOBRE OS REQUISITOS DO PROCEDIMENTO DE USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL. 10. A petição de requerimento da usucapião deverá ser requerida no Registro de Imóveis da comarca em que o imóvel está situado, além de ser acompanhada por uma série de documentos, conforme disciplina do artigo A e seguintes do Provimento CGJ/PE nº 14/ O requerimento da usucapião deverá conter, além da procuração ao advogado, dados que permitam o contato com este para recebimento de possíveis notificações e intimações. 12. Na hipótese de o requerente ser casado, deverá constar junto ao requerimento anuência expressa do cônjuge, exceto quando o regime for o da separação absoluta de bens e não houver posse em conjunto do imóvel usucapiendo. 13. No requerimento deverá constar informações relativas ao imóvel objeto da usucapião, bem como detalhes sobre a posse, por exemplo, sua origem, continuidade, natureza, tempo, se justa e pacífica, dentre outras. Deverá também ser determinada a modalidade de usucapião pretendida. 14. Necessária ao requerimento da usucapião extrajudicial é a apresentação de justo título ou qualquer outro documento que demonstre as informações relativas à posse e ao imóvel (conforme consta no parágrafo acima), tais como fotografias, recibos de quitação de impostos e taxas, dentre outras.

3 15. Certidões negativas de distribuição da justiça comum estadual e federal do juízo da situação do bem e da comarca do domicílio relativas ao interessado e àquele que constar como proprietário na matrícula ou no registro do imóvel. 16. Ata notarial lavrada pelo tabelião para fins de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que preferencialmente conterá a descrição do imóvel usucapiendo conforme artigos 176, inciso II, item 3, e 225, caput, da Lei 6.015/73. Ainda sobre a referida ata, observar artigo 449-A do Provimento CGJ/PE nº 14/ Em caso de não haver registro anterior vinculado ao imóvel, ou se a sua caracterização for diferente da constante na matrícula específica, a descrição presente na ata notarial será elaborada em conformidade com a planta e memorial descritivo apresentado (cf. parágrafo abaixo), sendo necessário, quando houver sobreposição, que a planta e memorial indiquem os imóveis atingidos e a parcela a usucapir; 18. Faz-se ainda necessária a instrução do requerimento com planta do imóvel acompanhada de memorial descritivo e anotação de responsabilidade técnica (ART) ou registro de responsabilidade técnica (RTR), por meio do qual se comprove a elaboração por especialista devidamente habilitado junto ao conselho de fiscalização profissional Além disto, requisito que ameaça o efeito prático pretendido do recém-criado instituto consiste na necessidade de assinatura da planta pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes. 19. Em caso de não haver título anterior de qualquer um dos imóveis confinantes, poderá o possuidor assinar a planta, mediante apresentação de certidão negativa imobiliária e documentos comprobatórios da posse. 20. No caso da caracterização do bem ser idêntica à descrição constante na sua matrícula, resta por dispensada a apresentação da planta e do memorial descritivo, sendo tão-só necessária a certidão de inteiro teor da matrícula do imóvel. DA NECESSIDADE DA ASSINATURA DA PLANTA PELOS PROPRIETÁRIOS 21. Por fim, uma exigência bastante polêmica ao procedimento da usucapião extrajudicial, conforme descrito no parágrafo oitavo do tópico anterior, é a da assinatura

4 da planta pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes. 22. Em outras palavras, faz-se necessário que o proprietário do imóvel que se pretende usucapir, além dos proprietários dos imóveis confrontantes, deverão assinar a planta que irá instruir o procedimento da usucapião. Desta determinação, faz-se evidente o questionamento: qual proprietário assinará uma planta que instruirá um procedimento de usucapião? 23. Tal requisito está, pois, a ameaçar todo efeito prático pretendido pela criação do instituto, qual seja, diminuir os casos de usucapião pela via jurisdicional, desafogando a Justiça e oferecendo ao cidadão oportunidade de regularizar seu imóvel de maneira muito menos custosa e célere. 24. Dessa maneira, tal regularização poderá proporcionar ganhos econômicos e sociais, na medida que a situação dos impostos será normalizada e será possível a realização de financiamentos para reformas ou venda do imóvel. CUSTOS 25. Por fim, o último tópico do presente estudo esclarecerá alguns dos custos que envolvem o procedimento da usucapião extrajudicial. 26. Em relação aos emolumentos devidos pela lavratura da ata notarial que instruirá a petição de requerimento da usucapião, deverão eles ter como base o valor do bem declarado pelo interessado, da mesma forma os emolumentos devidos a título de processamento e deferência do pedido da usucapião perante o registro de imóveis. 27. Nestes casos, os emolumentos terão valor de 50% do valor previsto na tabela de emolumentos para o registro. 28. Além dos pagamentos aos serviços notarias e de registro, também deverá o interessado, como parte do procedimento da usucapião extrajudicial, promover a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de possíveis interessados.

5 *** Hélio Lemos é acadêmico de direito pela Universidade Federal de Pernambuco e estagiário do Braga Advogados. Direitos autorais reservados ao Braga Advogados O conteúdo desta publicação tem caráter genérico e informativo, não constituindo opinião legal para qualquer operação ou negócio específico. As informações aqui contidas estão atualizadas até junho de Para solicitar uma versão impressa desta publicação, entre em contato através do endereço [email protected].