Fundos de Investimento Imobiliário 09 de abril de 2010
Introdução Histórico No Brasil, os fundos imobiliários foram inspirados nos Real Estate Investment Trusts americanos, tendo sido constituídos na forma de condomínios fechados Criados por regra tributária (Lei 8.668/93) e regulados pela CVM (Instrução CVM 205/94) Investimento restrito a bens imóveis até a reforma da regulamentação Crescimento significativo nos últimos anos
Principais Alterações Principais alterações trazidas pela Instrução CVM 472/08 Atualizou as regras aplicáveis à constituição e ao funcionamento dos FII: maior agilidade Significativa redução dos prazos estabelecidos pela instrução revogada Melhor aproveitamento das janelas de mercado Aproximou FII dos demais fundos de investimento regulados pela CVM Diversificou os ativos que podem compor patrimônio do fundo
Constituição e Funcionamento Processo de constituição i. Solicitação de autorização para constituição que será concedida em até 5 dias úteis contados da data de protocolo na CVM dos documentos requeridos; e ii. Solicitação de autorização para funcionamento, que será automaticamente concedida, mediante comprovação, perante a CVM: a. da subscrição total ou parcial das cotas; b. da publicação do anúncio de encerramento; e c. de inscrição do FII no CNPJ.
Cotas Cotas Forma: escriturais e nominativas (Instrução CVM 409/04) Cotistas i. Não poderão exercer qualquer direito real sobre os imóveis e empreendimentos ii. Não respondem pessoalmente por qualquer obrigação legal ou contratual do administrador ou relativa aos imóveis e empreendimentos, salvo quanto à obrigação de pagamento das cotas que subscrever (Lei 8.668/93) Possibilidade de cotas com direitos especiais nos FII para investidores qualificados
Carteira Ativos que podem compor patrimônio do fundo Quaisquer direitos reais sobre imóveis Valores mobiliários (inclusive ações, quotas de fundos de investimento, debêntures, etc) de emissores cuja atividade preponderante seja permitida ao FII Ações ou quotas de SPE imobiliária Quotas de (i) FII e (ii) FIP ou FIDC que tenham como política de investimento atividades permitidas aos FII FIAs setoriais que invistam somente na construção civil ou mercado imobiliário Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e Certificados de Potencial Adicional de Construção (CEPAC)
Integralização de Cotas e Laudo de Avaliação Manutenção da possibilidade da integralização das cotas com imóveis ou direitos a eles relacionados (usufruto e direito de superfície) Apresentação de laudo elaborado por apenas um avaliador Anexo I: conteúdo mínimo obrigatório do laudo Competência para aprovação do laudo para AGC (procedimento similar ao previsto na Lei 6.404/76)
Integralização de Cotas e Laudo de Avaliação Administrador: responsável por assegurar que todas as informações sejam verdadeiras, consistentes, corretas e suficientes, respondendo por omissão no cumprimento de tal dever Avaliador responsável pelo laudo: declaração de que não possui conflito de interesses que lhe diminua a independência necessária ao desempenho de suas funções
Aquisição de Ativos Aquisição de Imóveis, Bens e Direitos de Uso Deve ser preparado laudo de avaliação, nos termos do anexo I à Instrução CVM 472/08 Somente necessária aprovação da assembléia geral na integralização de quotas, não na aquisição pelo administrador (alteração trazida pela Instrução CVM 478/09)
Aquisição de Imóveis Gravados Lei 8.668/93 determina que os imóveis integrantes do patrimônio dos FII não podem ser objeto de quaisquer ônus reais Interpretação da CVM sobre a Lei 8.668/93: a vedação somente se aplica aos imóveis que já integram o patrimônio dos FII (Dec. do Colegiado no Processo CVM nº 2001/11828, refletida na Instrução CVM 472/08) Possível aquisição de imóveis gravados A partir do ingresso do imóvel ao patrimônio do FII, o administrador não poderá constituir novos gravames
Limites de Concentração Aquisição de Valores Mobiliários Obediência aos limites de aplicação por emissor e por modalidade de ativos financeiros estabelecidos nos artigos 86 e 87 da Instrução CVM 409/04 Não se aplicam aos investimentos realizados em: Cotas de FIP que tenham como política de investimento, exclusivamente, atividades permitidas aos FII; Cotas de FIA que sejam setoriais e que invistam exclusivamente em construção civil ou no mercado imobiliário; Cotas de outros FII; e CRI e cotas de FIDC que tenham como política de investimento, exclusivamente, atividades permitidas aos FII e desde que sua emissão tenha sido registrada na CVM
Assembléia Geral de Cotistas Convocação e Instalação Segue regras da Instrução CVM 409/04 Prazo de convocação da AGC: 10 dias de antecedência, no mínimo, da data de realização da AGC Convocação por meio de correspondência encaminhada aos cotistas Comunicação entre Administrador e Cotista Possível a comunicação entre o administrador e os cotistas por correio eletrônico mediante anuência expressa do cotista
Assembléia Geral de Cotistas Quorum Maioria de votos dos cotistas presentes Salvo se o regulamento fixar quorum maior, as seguintes matérias dependem da aprovação de cotistas que representem no mínimo metade das cotas emitidas: Alteração do Regulamento Fusão, incorporação, cisão e transformação Apreciação do laudo de integralização Atos que caracterizem conflito de interesses entre o FII e o administrador Administrador e pessoas a ele ligadas não poderão votar nas AGC do FII
Assembléia Geral de Cotistas Competência Ampliação das matérias de competência da AGC Competência para deliberar, entre outros, sobre: Aumento das despesas e encargos do FII Prorrogação do prazo de duração do fundo Apreciação do laudo de bens e direitos utilizados na integralização das cotas de FII Entendimento de que somente AGC pode deliberar emissão de novas cotas.
Administração Administrador é proprietário fiduciário dos bens e direitos que compõem patrimônio do Fundo Segregação completa entre patrimônio do Fundo e do Administrador anotada em registro de imóveis Possibilidade de contratação de Consultor de Investimentos por deliberação da Assembléia Geral
Administração Administração somente por instituição financeira: inclusão das companhias hipotecárias entre as instituições financeiras competentes para administrar os FII Estabelecimento dos serviços que o administrador deverá prover ao FII (diretamente ou por meio da contratação de terceiros devidamente habilitados) Definição das obrigações e regras de conduta que devem ser observadas no desempenho de suas funções
Representante dos Cotistas Representante dos Cotistas Assembleia Geral pode nomear um ou mais representantes para exercer as funções de fiscalização dos empreendimentos ou investimentos do fundo, em defesa dos direitos e interesses dos cotistas Representante pode ser Pessoa Física ou Pessoa Jurídica Deve atender aos seguintes requisitos: ser cotista, ou profissional especialmente contratado para zelar pelos interesses do cotista; não exercer cargo ou função no administrador ou no controlador do administrador, em sociedades por ele diretamente controladas e em coligadas ou outras sociedades sob controle comum, ou prestar-lhes assessoria de qualquer natureza; e não exercer cargo ou função na sociedade empreendedora do empreendimento imobiliário que constitua objeto do fundo, ou prestar-lhe assessoria de qualquer natureza.
Regulamento Disposições Obrigatórias Possibilidade de contratação de operações com derivativos para fins de proteção patrimonial, cuja exposição seja sempre, no máximo, o valor do patrimônio líquido do fundo, caso autorizada no regulamento; Taxas de administração e desempenho, se for o caso; Possibilidade de realização de subscrição parcial e cancelamento de saldo não colocado findo o prazo de distribuição; Data de encerramento do exercício social; e Remuneração do administrador e terceiros contratados; Despesas e encargos do fundo; Prazo máximo para a integralização ao patrimônio do fundo de bens e direitos oriundos de subscrição de cotas, se for o caso;
Disposições Obrigatórias no Regulamento Disposições Obrigatórias (cont.) Endereços, físicos e eletrônicos, em que podem ser obtidas as informações e documentos relativos ao FII Descrição das medidas que poderão ser adotadas pelo administrador para evitar alterações no tratamento tributário conferido ao FII ou aos seus cotistas Exercício do direito de voto em participações societárias do FII Regras e prazos para chamadas de capital, observado o previsto no compromisso de investimento Alterações no Regulamento Obediência dos dispositivos da Instrução CVM 409/04 As alterações somente produzirão efeitos a partir da data de protocolo, na CVM, de cópia da AGC, com o inteiro teor das deliberações, e do regulamento consolidado
Prospecto Criação do Anexo III-B à Instrução CVM 400/03 Estabelecimento de informações mínimas que deverão estar presentes no prospecto sobre Política de investimento Descrição dos imóveis que compõem o patrimônio Dados referentes ao seu funcionamento Identificação dos responsáveis pela análise e seleção dos investimentos em empreendimentos imobiliários Objetivo: harmonizar o nível de informações divulgadas ao mercado em relação às diversas modalidades de fundos de investimento previstas na regulamentação
Oferta Pública de Distribuição de Cotas Pela Instrução 400/03 Prévio registro na CVM Pedido de registro: documentos e informações exigidos pelos Anexos II e III-B da Instrução CVM 400 Pedidos de registro de distribuições de cotas subseqüentes: automaticamente concedidos no prazo de 5 dias úteis após a data de protocolo na CVM dos documentos
Oferta Pública de Distribuição de Cotas Pela Instrução 476/09 Ofertas de valores mobiliários distribuídas com esforços restritos Estão dispensados do registro de distribuição As ofertas públicas de determinados valores mobiliários dirigidas a até 50 e adquiridas por, no máximo, 20 investidores qualificados Decorridos 90 (noventa) dias da sua aquisição, os valores mobiliários objeto dessas ofertas podem ser negociados, entre investidores qualificados, nos mercados de balcão organizado e não-organizado
FII Tratamento Fiscal Tributação da carteira do FII Em regra, a carteira do FII não é tributada pelo IRPJ, CSLL, PIS ou COFINS, desde que sejam observados os requisitos da legislação fiscal e da regulamentação da CVM: No mínimo 95% dos lucros auferidos devem ser distribuídos aos quotistas semestralmente; e Os quotistas que detenham, sozinhos ou em conjunto com partes relacionadas, mais de 25% das quotas emitidas pelo FII não sejam sócios, construtores ou incorporadores de projetos nos quais o FII realize investimento. Rendimentos e ganhos líquidos auferidos pela carteira em aplicações financeiras de renda fixa ou variável (exceto em relação a determinados ativos) sujeitam-se à tributação pelo IR de acordo com as mesmas normas aplicáveis a pessoas jurídicas. Contudo, imposto será compensado com o retido na fonte pelo FII quando da distribuição de lucros aos quotistas. Em regra, a carteira do FII não está sujeita a outros tributos.
FII Tratamento Fiscal Tributação dos quotistas residentes no Brasil IRFonte: em regra, ganhos e rendimentos sujeitam-se à alíquota de 20%. Há isenção do IRFonte na distribuição de lucros quando efetuada por FII cujas quotas sejam admitidas à negociação exclusivamente em bolsa de valores ou no mercado de balcão organizado, desde que o FII possua no mínimo 50 cotistas e desde que o cotista PF não detenha (direta ou indiretamente) mais do que 10% das cotas emitidas pelo FII. Quando PJ, há ainda outros tributos a serem considerados, tais como IRPJ, CSLL, PIS e COFINS. IOF/Títulos: cobrado à alíquota de 1% ao dia, limitado a um percentual do rendimento da operação, em função do prazo da aplicação, sendo tal percentual igual a zero para as quotas cedidas ou resgatadas no prazo igual ou superior a 30 dias.
FII Tratamento Fiscal Tributação dos quotistas residentes no exterior (Res. 2689) Ganhos e rendimentos são geralmente tributados pelo IR à alíquota de 15%, exceto ganhos auferidos em operação de venda realizada em bolsa ou em mercado de balcão organizado, que são isentos de IR. Se o investidor for residente em país que não tribute a renda ou que tribute a renda a alíquota inferior a 20%, aplica-se o tratamento de IR conferido aos cotistas brasileiros. IOF/Títulos: cobrado à alíquota de 1% ao dia, limitado a um percentual do rendimento da operação, em função do prazo da aplicação, sendo tal percentual igual a zero para as quotas cedidas ou resgatadas no prazo igual ou superior a 30 dias. IOF/Câmbio: atualmente cobrado à alíquota de 2% na operação de câmbio para entrada dos recursos e 0% na remessa ao exterior.