A CVM disponibilizou ao público novo Edital de Audiência Pública para alteração da Instrução CVM nº 472/2001.

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1 Fundos Imobiliários A CVM disponibilizou ao público novo Edital de Audiência Pública para alteração da Instrução CVM nº 472/2001. Luciana Simões Rebello Horta AAA/SP - lsimoes@albino.com.br A CVM disponibilizou para consulta pública, no dia 4 de agosto, a nova sugestão de minuta da Instrução CVM nº 472/2001 que regulamenta a estrutura os Fundos de Investimento Imobiliário ( FII ). O objetivo do órgão regulador é aumentar o grau de transparência nas informações periódicas e eventuais divulgadas pelos administradores dos FIIs e aprimorar as suas regras de governança relacionadas à convocação, representação, participação dos cotistas e tomada de decisões em assembleias gerais. Ganha destaque nessa nova instrução a forma de apresentação das informações pelos FIIs, cuja intenção é facilitar o acesso pelos investidores às disposições dos seus regulamentos, possibilitando conhecer melhor essa alternativa de investimento. Nesse cenário, a BM&FBovespa tem auxiliado na criação de plataforma para alimentação das informações. A CVM acredita que esse novo padrão de informações também facilitará a pesquisa comparativa dos FIIs, para que o mercado possa ter maior conhecimento e difundibilidade desses produtos. Em linhas gerais, caso seja aprovada a nova Instrução, teremos as mudanças resumidamente apresentadas a seguir.

2 2 Envio de informações Os FIIs deverão enviar (i) um informe mensal para a CVM que conterá, além do valor atualizado sobre a carteira e os cotistas do FII, qual o valor mensal e semestral que será distribuído do seu resultado financeiro; (ii) formulário trimestral com informações mais detalhadas sobre os imóveis (descrição de todos os ativos da carteira, vencimentos dos eventuais contratos de locação, indexadores de reajustes desses contratos, aquisições e alienações, imóveis acabados e em construção); e (iii) informe anual mantendo a obrigação de divulgação das demonstrações financeiras, parecer de auditoria independente e ata da assembleia ordinária, e passando a exigir um relatório do representante de cotistas, caso haja, e um novo anexo mais completo, em substituição do relatório do administrador antes exigido, que permitirá aos investidores identificar as principais características de sua política de investimentos, grau de concentração ou pulverização da titularidade de cotas etc. As informação com periodicidade mensal torna os FIIs mais fiável e transparente, sobretudo porque os desonera da incumbência de ter que modificar os respectivos regulamentos antes que a informação seja atualizada e disponibilizada no site da CVM, procedimento, diga-se de passagem, oneroso e extremamente burocrático. Tratamento mais equitativo entre os cotistas Com relação às novas regras de governança para os FIIs, com o objetivo de proporcionar tratamento equitativo entre os cotistas e estimular o alinhamento entre os seus direitos políticos e patrimoniais, a nova instrução propõe a vedação a disposições estatutárias que limitem o número de votos por cotista em percentuais inferiores a 10% do total de cotas emitidas ou que estabeleçam diferentes limites de exercício do direito de voto para diferentes cotistas. Além disso, traz regras para o pedido público de procuração e quais os requisitos que devem ser exigidos pelo administrador, evitando que este imponha requisitos ou formalidades desnecessários e que acabem, com isso, obstando o voto do cotista.

3 3 Quorum qualificado condizente com a realidade do FII Com relação ao quorum para aprovação das matérias, caso aprovada a nova minuta, manter-se-á como regra geral o quorum de maioria de votos dos presentes para aprovação das matérias; e, para a aprovação das matérias de quorum qualificado, dispostas no parágrafo único do art. 20 da Instrução 472, haverá uma subdivisão da seguinte forma: (i) fundos com até 100 cotistas (concentrados), mantém-se o quorum correspondente à metade, no mínimo, das cotas emitidas para deliberar sobre as matérias qualificadas; e (ii) fundos que apresentem mais de 100 cotistas (pulverizados), considera-se o quorum de 25% do total de cotas emitidas para a deliberação sobre as matérias qualificadas. No que diz respeito à lista de hipóteses consideradas como matéria para quorum qualificado, a nova minuta propõe o acréscimo das seguintes matérias: (i) destituição ou substituição do administrador e escolha de substituto; e (ii) alteração da política de investimento e do objeto do fundo descrito no regulamento. Conflito de interesse com prestadores de serviço ou cotistas relevantes Reforçando a preocupação em evitar situações de conflito já previstas na Instrução 472/2001 para situações entre o fundo e o administrador ou empreendedor, a proposta de alteração aplica essas regras às situações que possam caracterizar conflitos de interesses entre o fundo e o gestor e, também, entre o fundo e os cotistas que detenham mais de 10% do patrimônio do fundo. Dessa forma, esclarece a CVM que busca-se assegurar que situações de conflito entre o fundo e um de seus principais prestadores de serviço ou cotistas relevantes sejam devidamente divulgadas, bem como submetidas a um regime mais rígido de aprovação. Exclui-se dessa regra de conflito a contratação de pessoas ligadas ao administrador ou ao gestor para a prestação do serviço de distribuição em ofertas públicas tendo em vista que os custos decorrentes da prestação desse serviço não são arcados diretamente pelo fundo, mas são considerados como custos da oferta, pagos pelos participantes desta

4 4 última e devidamente divulgados como tais. Essa exceção acaba vedando, portanto, a possibilidade de os gastos com a distribuição de cotas serem considerados encargos do fundo. Remuneração do administrador Sobre a remuneração do administrador, a proposta de instrução estabelece critérios para a fixação da remuneração pelos serviços prestados pelo administrador de fundos que não sejam destinados exclusivamente a investidores qualificados e que tenham suas cotas admitidas à negociação em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado. Assim, a remuneração deverá corresponder a um percentual sobre o patrimônio líquido do FII, com base nos seguintes condições i) calculado a valor de mercado, com base na média diária da cotação de fechamento das cotas de emissão do fundo no mês anterior ao do pagamento da remuneração, caso as referidas cotas tenham integrado, nesse período, índice de mercado; ou ii) contábil, nos demais casos. Segundo a CVM, a fixação desses parâmetros busca alinhar os interesses do administrador aos dos cotistas do fundo, atrelando a remuneração ao valor do patrimônio líquido e determinando que, sempre que possível, este seja apurado a valor de mercado. Representante de cotistas Com relação às regras relacionadas à eleição, atividades e responsabilidades do representante de cotistas eleito para fiscalizar os empreendimentos ou investimentos do fundo, a nova minuta confere o direito de eleger um representante aos seguintes cotistas: i) cotistas que representem, no mínimo, 1% do total de cotas emitidas, no caso de fundos com mais de 100 cotistas; e ii) cotistas que representem, no mínimo, 5% do total de cotas emitidas, no caso de fundos com até 100 cotistas.

5 5 Essa possibilidade é interessante pois, ao tempo em que possibilita a fiscalização pelos representantes dos cotistas na defesa dos seus interesses, zela pela eficiência na condução das atividades do FII. Constituição e Funcionamento do FII Em linha com a prática já adotada para outros fundos estruturados (FIDC e FIP), a minuta da nova instrução propõe a unificação dos procedimentos de registro de constituição e funcionamento do FII com o objetivo de simplificar o procedimento de registro dos fundos, sem, no entanto, ocasionar quaisquer prejuízos à prestação de informações por parte dos administradores e análise dos pedidos pela CVM. Com relação ao prazo de análise do pedido de registro, este passará de 5 para 10 dias úteis a contar da data de protocolo dos documentos exigidos pela Autarquia o que, segundo a CVM, seria um prazo mais factível e condizente com o tempo julgado como razoável para a efetiva análise dos pedidos. Registro da oferta de distribuição de cotas Para dar celeridade à análise inicial dos pedidos de registro das ofertas dos FIIs a nova minuta propõe a redução do prazo de 20 dias análise pela CVM nos casos em que já tenha sido previamente realizada uma oferta pública de distribuição de cotas do mesmo fundo, já submetida ao procedimento ordinário de registro, nos termos da Instrução CVM nº 400/2003. Isso porque, uma vez tendo sido analisadas as informações do FII, isso permitiria uma análise mais célere por parte da CVM e direcionada às informações que sejam novas. A exceção ao pedido de rito mais célere será para os casos em que haja qualquer mudança relevante na política de investimento do fundo ou alteração de seu público alvo, o que ensejará análise mais apurada por parte do regulador.

6 6 Aprovação de nova emissão pelo administrador Uma mudança interessante para os administradores dos FIIs é que a nova instrução possibilitará que o Regulamento preveja a competência dos administradores para aprovar uma nova emissão de cotas pelo fundo, sem a necessidade, portanto, de realização de assembleia geral para essa finalidade. Essa possibilidade, além de ampliar o poder do administrador, o confere maior agilidade para aprovar nova distribuição de cotas diante de uma oportunidade no mercado. Os regulamentos que pretenderem atribuir essa competência aos administradores deve constar o número total máximo de cotas a serem emitidas, de forma similar ao capital autorizado das companhias, sem prejuízo de serem previstos outros requisitos, por exemplo, em relação à fixação do valor da cota. Outra novidade interessante é a possibilidade de afastar o direito de preferência dos antigos cotistas no âmbito da oferta aprovada pelo administrador, caso esta seja registrada na CVM, desde que previsto no regulamento. Essa medida, entretanto, deve ser adotada apenas quando o referido direito deixe de configurar uma efetiva proteção aos cotistas. Vê-se, portanto, que trata-se de conjunto de medidas que possibilitam maior transparência e visibilidade da política de investimento dos FIIs o que, sem dúvida, o transforma num produto ainda mais competitivo e atraente para os investidores. Os interessados em enviar comentários e sugestões à CVM sobre a nova minuta da Instrução CVM nº 472/2001 poderão fazê-lo até o dia