Market Pulse Mercado Imobiliário em Portugal Relatório Trimestral T1 2014 Destaques Mercado de investimento mais dinâmico. Durante o primeiro trimestre do ano registaram-se 28 milhões de euros investidos em ativos de rendimento. O mercado de escritórios também revelou sinais de recuperação. A absorção de escritórios em Lisboa foi de 17.258 m 2 durante o 1º trimestre de 2014, 42% superior ao volume registado no mesmo período no ano anterior. No mercado de retalho, os proprietários e retalhistas também se encontram mais otimistas. O Índice de Confiança dos Consumidores tem revelado uma recuperação consistente ao longo dos últimos 15 meses, o que se reflete de imediato no Volume de Vendas a Retalho (+1,4% variação homóloga). Economia No 1º trimestre de 2014 a trajetória de recuperação gradual da economia portuguesa manteve-se. Segundo as projeções feitas pelo Banco de Portugal em abril, o PIB português continua o crescimento iniciado em 2013, prevendo-se uma variação positiva de 1,2% em 2014. O cenário positivo devese, entre outros, ao aumento acentuado do consumo privado, o qual se espera crescer 1,3% este ano (vs. -1,7% em 2013). A taxa de desemprego apresentou uma tendência decrescente que deverá continuar nos próximos trimestres, tendo atingido 16,1% no primeiro trimestre de 2014. A inflação mantém níveis reduzidos, esperando-se uma ligeira aceleração dos preços que acompanhará a recuperação da economia. A divida pública do país segue o mesmo trajeto dos indicadores económicos, estando atualmente a transacionarse abaixo dos 4%. Verificou-se também um aumento das exportações, refletindo um aumento da procura externa dirigida à economia portuguesa. Esta recuperação da performance económica do país irá reforçar a confiança dos consumidores como também a confiança externa no país. As projeções para o futuro da economia portuguesa mantêm-se em crescimento, esperando-se uma aproximação do crescimento esperado a nível da zona euro. Principais Indicadores Económicos 20,0% 15,0% 16,1% 10,0% 5,0% 0,0% -5,0% -10,0% 1,3% 1,2% 0,5% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 PIB Consumo Privado Taxa de Inflação Taxa de Desemprego Fonte: Banco de Portugal
Milhões de euros Comércio Escritórios Market Pulse T1 2014 Mercado de Investimento Durante o 1ª trimestre de 2014, o volume de investimento em ativos de rendimento foi de aproximadamente 28 milhões de euros. Este volume foi realizado maioritariamente em ativos de retalho (79% ) e num edifício de escritórios (21%). Todos os imóveis foram adquiridos por investidores internacionais e com origem em diversos pontos do globo, o que revela a diversidade de investidores que querem atuar em Portugal. As lojas arrendadas a marcas reconhecidas situadas nas zonas prestigiadas de Lisboa, como a Avenida da Liberdade e o Chiado, são um produto bastante procurado por investidores nacionais e internacionais. É exemplo a venda por 6,6 milhões de euros a um Family Office Espanhol, da futura loja da Ermenegildo Zegna, localizada no número 177 da Avenida da Liberdade. Mas a procura por centros comerciais está de volta. O investimento neste tipo de ativos, que pressupõe montantes muito mais avultados, começou pelo aumento das posições dos atuais proprietários. O Sierra Fund comprou os 50% que ainda não possuía do CascaiShopping (2013), o Sierra Portugal Fund fez o mesmo para o AlbufeiraShopping e para o Continente de Portimão. Desde meados do ano passado que se tem assistido a um crescente interesse por parte dos investidores em adquirir ativos imobiliários em Portugal. E este interesse é muito diversificado, quer na sua proveniência, quer no tipo de produto que é procurado. Á parte do volume registado, o investimento no mercado residencial, incluindo apartamentos turísticos e a compra de edifícios para reabilitação, está a crescer significativamente. Os investidores emergentes estão sem dúvida muito ativos, mas os investidores tradicionais voltaram definitivamente ao nosso mercado. O programa dos Golden Visa tem superado as expectativas. Até ao final de março foram atribuídos 781 vistos, dos quais 80% a cidadãos chineses. Refira-se ainda que segundo dados da APEMIP (Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária) durante o primeiro trimestre do ano foram vendidos cerca de 500 apartamentos a chineses e o mesmo número a cidadãos franceses, os quais procuram os benefícios fiscais concedidos a cidadãos não residentes. Com todo este dinamismo, as yields inverteram a tendência dos últimos anos e começaram a descer. No último trimestre de 2013 esta descida teve início nos setores de Escritórios e de Comércio de Rua e no 1º trimestre deste ano estendeu-se aos restantes setores do mercado, com exceção dos Retail Parks. Yields Prime, T1 2014 Zona/Formato Yield Prime (%) ΔTrim.(pb) T1/14-T4/13 O investimento em edifícios para reabilitação e no sector residencial tem sido cada vez maior. Uma situação que se deve à crescente procura proveniente dos programas de atração de investimento estrangeiro (Golden Visas e Residentes Não Habituais) e ao aumento significativo de turistas que visitam Portugal. ΔHom.(pb) T1/14-T1/13 Prime CBD 7,25-50 -75 CBD 8,00-25 -25 Zona Nova de Escritórios 8,25-50 -50 Zona Secundária 8,25-50 -50 Parques das Nações 8,00-25 -50 Corredor Oeste 10,00 0 25 Centros Comerciais (líquida) 7,25-50 -75 Retail Parks (líquida) 9,00 0 0 Comércio de Rua Lisboa 6,75-25 -75 Evolução do Volume de Investimento 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 546 829 1.136 1.253 704 393 760 191 Internacional Nacional 128 312 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 T1 2014 28 2
Market Pulse T1 2014 Mercado de Escritórios O mercado de escritórios começa a refletir a evolução positiva da conjuntura económica sentida desde o verão do ano passado. O ano 2013, no qual se registou o volume de absorção mais baixo da década, deverá marcar o final de um ciclo de queda iniciado em 2009. A absorção de escritórios durante os primeiros três meses do ano foi de 17.258 m 2, o que representa um aumento de 42% face ao mesmo período do ano passado. Durante o primeiro trimestre foram realizadas 63 operações, com uma área média de 274 m 2, ficando ligeiramente abaixo dos 289 m 2 de média registada no 1º trimestre de 2013. Permanece assim a procura por espaços de pequena dimensão. Numa análise da ocupação por zonas, o Parque das Nações, seguido do Corredor Oeste registaram o maior volume de absorção com 38% e 26% de quota de mercado, respetivamente. A redução dos preços e a elevada oferta de espaços de escritórios de qualidade estão na base do aumento da procura que se tem verificado nestas zonas situadas fora do centro de Lisboa. A taxa de disponibilidade começa a evidenciar sinais de estabilização, tendo se mantido nos 13,2% no final do 1º trimestre de 2014. O Corredor Oeste mantêm-se a zona com maior nível de desocupação. Já no Parque das Nações, a área disponível continua a reduzir substancialmente, apresentando uma queda de 160 p.b. na taxa de disponibilidade durante 1º trimestre deste ano. As rendas prime mantiveram-se inalteradas durante os primeiros três meses do ano. Contudo a renda no Prime CBD permanece pressionada em baixa devido ao aumento da disponibilidade de espaços de qualidade durante o último ano e meio. Em termos de oferta de novos espaços, não foram concluídos edifícios de escritórios durante o 1ª trimestre. Até ao final de 2014 são esperados mais 46.750 m 2 distribuídos por 4 edifícios. Á excepção do Duarte Pacheco 7, com 16.750 m 2, situado na zona das Amoreiras (Zona 2), todos serão ocupados pelos respetivos proprietários. Esta situação aliada à expetativa do aumento da atividade ocupacional, poderá conduzir a uma ligeira redução da taxa de disponibilidade. Refira-se por fim, que do total da área ocupada no 1º trimestre do ano, 55% diz respeito à entrada de novas empresas no mercado ou à expansão de área, um indicador positivo considerando que a média da absorção motivada por estes fatores foi de 38% em 2013. Absorção e Taxa de Disponibilidade, T1 2014 Zona Absorção (m 2 ) Maiores Operações de Mercado, T1 2014 Rendas Prime de Escritórios, T1 2014 Taxa de Disponibilidade Prime CBD 2.604 9,3% CBD 1.271 11,1% Zona Nova de Escritórios 801 16,0% Zona Secundária 1.118 7,2% Parques das Nações 6.525 9,8% Corredor Oeste 4.416 26,1% Outras Zonas 475 - Lisboa Total 17.258 13,2% / LPI / LPI Edifício Ocupante Área (m 2 ) Alfrapark INDRA 1.059 Edifício Administrativo Claranet 930 Infante Euromadiport 734 Escritórios do Tejo Ecosaúde 728 Torre Monsanto Regus 697 Zona Renda Prime ( /m 2 /mês) ΔTrim. T1/14-T4/13 ΔHom. T1/14-T1/13 Prime CBD 18,25 0,0% -1,4% CBD 14,50 0,0% -3,3% Zona Nova de Escritórios 15,00 0,0% -3,2% Zona Secundária 14,50 0,0% -3,3% Parques das Nações 13,00 0,0% -3,7% Corredor Oeste 10,00 0,0% -9,1% / LPI Resumo e Outlook T1 2014 Outlook T2/14 Stock (milhões de m²) 4,55 - Edifícios Concluídos (m 2 ) 0 16.750 Volume de Absorção (m²) 17.258 Área Disponível (m²) 601.233 Taxa de Disponibilidade (%) 13,2 Renda Prime ( /m 2 /mês) 18,25 / LPI 3
ABL (mil m 2 ) ABL (milhões m 2 ) Market Pulse T1 2014 Mercado de Retalho 2013 foi um ano para o qual podemos afirmar, de readaptação do mercado de retalho. Proprietários e lojistas procuraram reencontrar o equilíbrio, num mercado que se modificou muito ao longo dos anos de crise. Os novos padrões de consumo fizeram emergir ideias inovadoras, novos conceitos e o reposicionamento de projectos, que no seu conjunto vieram enriquecer sem dúvida o nosso país. Durante o primeiro trimestre do ano os olhares mantiveram-se postos no comércio de rua, o qual continua em constante crescimento. As marcas de luxo continuam a intensificar a procura de lojas na Avenida da Liberdade. No ano passado 10 marcas abriram loja nesta avenida e durante 2014 estão previstas mais 7 unidades de referência internacional. Esta dinâmica, deve-se não só ao fulgor da procura, como também reflete os efeitos positivos das alterações feitas à Lei do Arrendamento. No Chiado, a situação é semelhante, mas a procura vem essencialmente das marcas mass market e premium. No Porto, a Rua de Santa Catarina mantém uma procura constante, mas é a Zona dos Clérigos que está atualmente na moda, não só pela animação noturna, como também pela presença de diversas marcas de moda, várias situadas no Passeio dos Clérigos, uma galeria de lojas de rua recentemente inaugurada. Nos empreendimentos comerciais, as vendas começam agora a revelar melhorias, ainda que com crescimentos diminutos. A promoção deste tipo de ativos alterou-se por completo quando comparamos com o período pré-crise. Durante os últimos dois anos não inauguraram novos equipamentos e só no final deste ano se espera a abertura do centro comercial Alegro de Setúbal, que resulta da ampliação e modernização do antigo Jumbo de Setúbal, totalizando 41.400 m 2. O pipeline de novos projetos, é de facto muito reduzido: está em pré-comercialização o Ikea Loulé, com cerca de 90.000 m 2 de ABL, cuja inauguração se prevê para 2016 e o Évora Shopping e o Espaço da Porta Nova (ex Dolce Vita Braga) não têm data de abertura prevista. As rendas acompanharam o mercado. No comércio de rua, a renda prime subiu dos 90 /m 2 /mês para os 95 /m 2 /mês, em resultado do dinamismo da procura. Nos centros comerciais manteve-se e nos Retail Parks a renda aumentou para os 10 /m 2 /mês, mais uma vez uma subida sustentada apenas pela boa performance do Sintra Retail Park, o qual tem tido procura a rendas superiores e que faz uma diferença significativa face às restantes unidades espalhadas pelo país. Comportamento da Procura de Retalho, T1 2014 Prime Secundário Rendas Prime, T1 2014 Formato Renda Prime ( /m 2 /mês) ΔTrim. T1/14-T4/13 ΔHom. T1/14-T1/13 Centros Comerciais 85,0 0,0% 0,0% Retail Parks 10,0 5,0% 5,0% Comércio de Rua Lisboa 95,0 6,0% 6,0% Centros Comerciais Baixa Retail Parks Evolução da Nova Oferta de Complexos Comerciais 600 500 400 300 200 100 0 234 Principais Aberturas de Lojas de Rua, T1 2014 Luis Onofre Lojista Apple Store GMS Chiado Factory Entre Tanto 255 318 286 94 110 Localização Avenida da Liberdade Chiado Chiado Príncipe Real 0 0 6 16 Comércio de Rua Alta 3,32 3,41 3,52 3,52 3,52 3,53 3,54 3,63 3,03 2,46 2,71 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 (p) Nova Oferta Stock 90 2015 2016 (p) (p) 4,00 3,50 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 0,00 4
Market Pulse T1 2014 Mapa de Escritórios de Lisboa Definições Renda Prime: representa a renda mais alta que pode ser esperada numa determinada data, para um espaço de elevada qualidade e situado na melhor localização. A Renda Prime reflete espaços com uma dimensão mínima, que varia em função do tipo de espaço: Escritórios e Centros Comerciais 200 m 2 ; Comércio de Rua 100 m 2 ; Retail Parks 1.000 m 2. A Renda Prime reflete o arrendamento considerado standard para o mercado/ zona em análise. A Renda Prime não inclui quaisquer tipo de incentivos concedidos aos inquilinos, taxas e despesas comuns. A Renda Prime representa a visão que a JLL tem do mercado, baseada na combinação entre as evidências de mercado disponíveis e a sua opinião enquanto especialista. Yield Prime: representa a melhor (i.e. mais baixa) yield que pode ser esperada numa determinada data, na aquisição de um imóvel de elevada qualidade e situado na melhor localização. Na definição da Yield Prime considera-se ainda que a propriedade deve estar arrendada a inquilino(s) sólido(s) e de referência, refletindo contratos de arrendamento considerados standard para o mercado. A Yield Prime representa a visão que a JLL tem do mercado, baseada na combinação entre as evidências de mercado disponíveis e a sua opinião enquanto especialista. 5
Escritórios JLL Lisboa Edifício Heron Castilho Partner logo if required Rua Braamcamp 40 8º Esq 1250-050 Lisboa Portugal T: +351 213 583 222 F: +351 213 583 223 Pedro Lancastre Patricia Araújo Mariana Seabra Fernando Ferreira Managing Director Head of Retail Head of Office Agency Head of Capital Markets pedro.lancastre@eu.jll.com patricia.araujo@eu.jll.com & Corporate Solutions fernando.ferreira@eu.jll.com mariana.seabra@eu.jll.com Miguel Kreiseler Sofia Coelho Fernando Vasco Costa Maria Empis Head of Property & Asset Head of Valuations Head of Strategic Consultancy & Director of Research Management sofia.coelho@eu.jll.com Research maria.empis@eu.jll.com miguel.kreiseler@eu.jll.com fernando.vascocosta@eu.jll.com Pedro Simões Carlos Cardoso Retail Leasing Director Arquitecture Director pedro.simoes@eu.jll.com carlos.cardoso@eu.jll.com www.joneslanglasalle.pt COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of JLL. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them. Printing information: paper, inks, printing process, recycle directive.