AVALIAÇÃO DE UM PRÉDIO MUNICIPAL NO LARGO DOS TRIGUEIROS Nº 6 E 7 Cadastro Ortofotomapa 1. Introdução Através de email o Sr. André Tomada formalizou o interesse na aquisição do imóvel do Largo dos Trigueiros 6/7. Sendo o interessado, já proprietário do número 4, vê com especial interesse para si a aquisição do imóvel, tendo em conta uma perspectiva de potencializar o seu negócio e ao mesmo tempo numa perspectiva do município de requalificar uma zona histórica da cidade através de mais um imóvel reabilitado. O presente relatório tem como objetivo emitir uma estimativa do valor de mercado de um Prédio Municipal sito no Largo dos Trigueiros nºs 6/7. Da visita efectuada ao imóvel constatou-se que o nº 7 estava ocupado pelo arrendatário Sr. José Augusto Santos Barros, o qual nos facultou o acesso a sua fracção e cujo contrato de arrendamento têm o número 8210000000116 com uma renda mensal de 21,72. No que diz respeito ao nº6 não houve possibilidade de visitar, segundo informação recolhida no local encontra-se ocupado ilegalmente. Página 1
2. Considerações e Pressupostos.O estudo de avaliação teve como objetivo a determinação da estimativa do valor de Mercado do lote no pressuposto de livre de quaisquer ónus ou condicionantes passíveis de limitarem a sua normal transação no mercado. O Valor de mercado da propriedade é o que deriva do seu máximo e melhor uso, entendido como o uso mais provável, que é fisicamente possível, apropriado, legalmente permitido, financeiramente viável e do qual resulta o mais alto valor da propriedade. Para efeitos de cálculo foi utilizado o valor de transação da propriedade similares, obtido a partir da prospeção realizada, tendo sido ajustada às características do terreno em avaliação. A estimativa de valorização baseia-se na informação obtida e as suas conclusões são válidas enquanto se mantiver a validade dessa mesma informação. Os pressupostos de avaliação constam no Capítulo (Avaliação) deste relatório. A presente valorização da propriedade representa uma informação preliminar, resultante de mera estimativa. O relatório elaborado contém informação descritiva da propriedade objeto de avaliação bem como da zona onde a mesma se localiza, sendo focados os aspetos passíveis de afetarem o Valor de Mercado da propriedade. No presente relatório são ainda apresentados os critérios, metodologias e análises que serviram de base ao estudo realizado. Na obtenção do valor do imóvel, foi tida em consideração fatores determinantes como são o caso da localização, acessos, dimensão existentes, características e utilização alternativa ao imóvel. Não se procedeu à análise da situação ambiental do terreno ou dos terrenos circundantes, partindo-se do pressuposto que os mesmos não estão sujeitos a nenhum Página 2
fator anómalo, como por exemplo a contaminação do solo, o que a acontecer poderá alterar de forma significativa o respetivo Valor de Mercado. Não se procedeu a qualquer análise jurídica da propriedade, assumindo-se que está livre de ónus de encargos passíveis de condicionarem a normal transação no mercado. As conclusões expostas no relatório são válidas enquanto se mantiver a atual conjuntura, mas por período nunca superior a seis meses. Reserva: A presente valorização da propriedade, representa uma informação preliminar, resultante de mera estimativa, suportada no pressuposto de desenvolvimento do projeto/operação conhecido pelo DPSVP na presente data e na prospeção dos valores médios de mercado para a zona. A eventual sequência do projeto/operação deverá ser enquadrada por relatório de avaliação a ser elaborado especificamente para o efeito e devidamente fundamentado. Será considerada ilegítima e suscetível de procedimento adequado a utilização abusiva desta informação para fins diversos dos que serviram de base à sua elaboração. Página 3
3. Metodologia da Estimativa Valor de Mercado é o valor ou montante pelo qual se estima que um imóvel adequadamente publicitado ou exposto num mercado livre e concorrencial poderá ser transacionado á data da avaliação, em termos de condições de oferta e procura, durante um período temporal considerado razoável tendo por referência a transação de um outro bem de natureza idêntica no mercado em que se insere, e em que todos os atores (vendedor e comprador) agem de forma livre e independente, pressupondo-se que têm acesso a toda a informação relevante, quer para a formação de valor do imóvel, quer para a tomada de decisão sobre a sua eventual transação, e não possuem qualquer interesse particular que coaja a sua ação. É por vezes também designado por presumível valor comercial (PVC), onde a palavra presumível utilizada no valor de mercado reflete o facto de o ato de avaliar ou de atribuir valor ser uma estimação e não uma determinação. Método de Comparação ou Comparativo de Mercado Também designado por método direto consiste em relacionar o valor de um imóvel, com os dados relativos à transação de propriedades com características semelhantes ou comparáveis, fundamentando-se sobretudo no conhecimento do mercado local e dos valores pelos quais se têm vindo a transacionar propriedades análogas a que se pretende avaliar, ou dito de outra forma o valor do imóvel é determinado por comparação com outros semelhantes, dos quais são conhecidos os valores de venda ou de oferta no mercado imobiliário. Assim o uso deste método, no presente estudo de avaliação serviu como parâmetro referencial por utilizar os dados diretamente recolhidos do mercado, proporcionando um carácter objetivo e indicador dos valores de avaliação. Página 4
4. Descrição do Objecto de Avaliação Prédio composto de loja no nº7, c/ 3 divisões (Sala, Quarto e Cozinha), 1º Andar com 3 divisões e sótão, ambos para habitação e entrada pelo nº 6 com escada independente. 5. Envolvente Zona caracterizada por uma malha apertada caracteristica da malha urbana medieval (tão predominante nas tipicas cidades árabes) com parcelas de reduzidas dimensões e que são ocupadas com edificações de baixo porte. As ruas, becos e escadas são normalmente sempre muito estreitos. A topografia da zona é na maior parte das situações acentuada, sendo mesmo muito acentuada em alguns casos com declives na ordem dos 25%. Este declives devem ter sido a génese responsável pelo facto de a zona se tornar pouco apetecível para as classes mais favorecidas em termo sócio-económicos, no que resultaria num progressivo abandono por parte dos proprietários levando por isso a um estado de degradação do parque habitacional bem presente. Página 5
6. Mercado Imobiliário A freguesia de São Cristóvão e São Lourenço é uma das freguesias do municipio de Lisboa, ocupando uma área de 0,08 Km2, o que corresponde a 0,09% do território do concelho. Segundo os últimos dados disponibilizados pelo INE a freguesia é habitada por 1341 pessoas (0,24% dos habitantes do concelho), das quais 26,32% têm mais de 65 anos e somente 7,83% são crianças ou adolescentes. A freguesia de São Cristóvão e São Lourenço no que concerne ao stock imobiliário encerra 0,41% dos fogos existentes no concelho, com uma estrutura etária na qual, os edificios construídos antes de 1946 representam 63,59 do edificado e os posteriores a 1991, cerca de 2,30%. A oferta imobiliária segundo os dados da Imovirtual, representa cerca de 0,28% do mercado do concelho, encontrando-se a oferta ancorada no produto Apartamentos cuja relevância ascende a 84,71% da carteira global de angariações disponibilizadas. Destes 84,71 % da oferta imobiliária total, 77,78% è destinada a venda, com um valor médio de 1814,68 /m2 (um pouco acima do valor apurado na nossa prospecção) e 22,2 % encontra-se afecta a arrendamento (com uma renda média de 9,24 /m2). Página 6
7. Valorização Para aferir o valor de mercado efectuou-se uma prospecção de mercado nas proximidades do nosso imóvel em apreço e que nos conduziu aos seguintes indicadores: Tipologia Área Bruta m2 QUADRO DE PROSPECÇÃO VENDA APARTAMENTO SOCORRO Estado Conservação Valor Pedido Valor Unitário/m2 T2 118 170.000 1.441 Localização/Estacionamento/Outros Beco ou Largo das Olarias/Trav. Jordão Fonte Cobertura Imobiliária T0 30 49.000 1.633 Citynet T2 + 1 50 Usado bom estado conserv. 75.000 1.500 Rua dos Lagares T1 40 Remodelado 60.000 1.500 Negociável T0 30 Remodelado com cozinha equipada T0 35 48.000 1.371 T0 27 T2 62 T1 32 Remodelado com cozinha equipada Apartam. e Prédio remodelado Necessita de Obras 55.000 1.833 Negociável 50.000 1.852 92.500 1.492 T0 45 78.000 1.733 T1 60 Totalmente Remodelado Remax Àbaco Seténio Imobiliária N Propriedades 39.900 1.247 Perto da casa da Severa Remax Rio 80.000 1.333 Century 21 Fitamétrica III Century 21 Cidade Valor Minimo 48,09 Média 1.540 Valor Máximo Página 7
QUADRO DE ÁREAS E CÁLCULOS PARA VALOR DE ALIENAÇÃO DO IMÓVEL DO LARGO DOS TRIGUEIROS Nº 6 E 7 m2 Área do Sótão 17,55 Corresponde a 65% da àrea do 1º Andar Área do 1º Andar 27,00 Área do r/c 27,00 Área Total do Prédio 71,55 1.540,00 é o valor médio /m2 da nossa Prospecção efectuada 35% é a percentagem do Terreno 1.677,00 X 0,35 586,95 Valor do Terreno Se ao valor médio da Prospecção subtrairmos o valor do Terreno 1.677,00 586,95 1.090,05 Obteremos o valor de construção Depreciámos o Prédio com um factor de 50% 1.090,05 X 0,50 545,03 Valor da Construção após a depreciação Valor final m2 1.131,98 1.131,98 X 71,55 80.993,17 Vago e Devoluto Página 8
8. Conclusão VALOR DE MERCADO DO PRÉDIO MUNICIPAL SITA NO LARGO DOS TRIGUEIROS, Nº 6 E 7 81.000 O Técnico João Morita Página 9
5. Anexos Imagem 1 Vista da Entrada do nº6 do Largo dos Trigueiros e edifício adjacente Imagem 2 - Vista da Entrada do nº7 do Largo dos Trigueiros e do arrendatário Imagem 3 - Vista da Fachada Principal do nº 6 e 7 Edificio do Largo dos Trigueiros Imagem 4 - Vista da Fachada Lateral do Imóvel para o Beco do Rosendo Página 10
Imagem 5 - Vista da Fachada Principal do 1º Andar Imagem 6 Vista da Entrada pelo nº 6 Imagem 7 - Vista da Entrada pelo nº7 Imagem 8 - Vista da Fachada Principal do 1º Andar e Águas Furtadas Imagem 9 - Vista Parcial da Fachada Lateral Imagem 10 - Vista Parcial da Fachada Lateral Página 11