PARECER TÉCNICO SOBRE A APROVAÇÃO PELA SUSP DO PROJETO DE N 55906 NA PONTA DE COQUEIROS OBJETIVO O objetivo do presente Parecer - face à legislação do Plano Diretor de Florianópolis - é fundamentar a posição dos moradores das Ruas: Marques de Carvalho, Bento Goiá, Des. Ferreira Bastos e Emílio Meyer, contrária à construção de Edificação Multifamiliar, com projeto aprovado pela SUSP sob n 55906, em terreno de Inscrição Imobiliária de n 5158036038900163.
O TERRENO O terreno é de propriedade de Dulex Administração e Participação Ltda., CNPJ 05.803.999/0001-20 com matrícula n R.21-8.905 de 17/04/2008, no Cartório do 3 Ofício de Registro de Imóveis de Florianópolis, com a área total de 5.372,72 m2, medindo frente ao sul 41,44m com a Gleba B de Silvia Hoepcke da Silva; fundos ao norte, 37,99m com a Gleba D de Anita Hoepcke da Silva; a leste 136,70m com o Kobrassol Empreendimentos Imobiliários; a oeste, em 3 lances: o primeiro 27,60m Adriana Ganzo Fernandez McCray e a Rua Emílio Meyer, o segundo 2,13m com Dilton do Vale Pereira; o terceiro 121,72m com Dilton do Vale Pereira e outros. O PROJETO APROVADO O projeto aprovado pela SUSP pelo processo n 24440/08 em 26/06/2008 prevê a construção de quatro Blocos de Alvenaria assim definidos: Área construída comum aos Blocos A2/B1/B2 de alvenaria (+1 subsolo):...1.273,96 m2 Bloco A1 de Alvenaria (2 pav + 1 subsolo + 1 pilotis + ático):...1.677,30 m2 Bloco A2 de Alvenaria (2 pav + 1 pilotis + ático):...1.352,56 m2 Bloco B1 de Alvenaria (2 pav + 1 pilotis + atiço):...1.354,28 m2 Bloco B2 de Alvenaria (2 pav + 1 pilotis + ático):...1.354,28 m2 Salão de festas de alvenaria:...106,09 m2 Guarita/C. de Gás/Zeladoria:...46,38 m2 Área total de:...7.164,85 m2 2
LEGISLAÇÃO DO PLANO DIRETOR Lei complementar n 01/97 Dispõe sobre o Uso e Ocupação do Solo no Distrito Sede de Florianópolis Lei N 1851/82 Dispõe sobre o zoneamento, o uso e a ocupação do solo em setor urbano da área insular de Florianópolis. Introdução O Plano Diretor de Uso e Ocupação do Solo no Distrito Sede do município de Florianópolis, cujo território encontra-se delimitado no Mapa em escala 1:10.000 do Anexo I, é instituído pela Lei Complementar n 01/97. (Art. 1 ) Esta Lei regula o uso e a ocupação do solo, especialmente quanto à sua localização, aos acessos, à implantação das edificações e outras limitações ao direito de construir. (Art.2 ) Zoneamento O território do Distrito Sede de Florianópolis é formado por zonas Urbana e Rural, que se repartem nas diversas áreas de Usos (Art.3 ). Áreas de Usos Urbanos: As áreas de uso urbano são definidas no Art. 10, como: Áreas residenciais (AR), Áreas Mistas (AM), Áreas Turísticas (AT), Áreas Verdes (AV), Áreas Comunitárias Institucionais (ACI), e Áreas de Parques Tecnológicos (APT). Tipos de Áreas de Usos Urbanos No Anexo IV da Lei 01/97, estão apresentados os diversos tipos de Áreas de Usos Urbanos consideradas no Plano Diretor, dos quais destacamos: Áreas Residenciais Exclusivas (ARE): Existem 06 tipos de Áreas Residenciais Exclusivas (ARE-1, ARE-2, ARE-3, ARE-4, ARE-5, ARE-6). Áreas Residenciais Predominantes (ARP): Existem 07 tipos de Áreas Residenciais Predominantes (ARP-1, ARP-2, ARP-3, ARP-4, ARP-5, ARP-6, ARP-7). 3
Identificação das Áreas de Usos Urbanos Estas áreas de uso são identificadas na planta do Anexo I, de acordo com legenda representada por cores: amarela para ARE, laranja para ARP e verde escuro para APL. A legenda em texto esclarece o tipo de uso da área. Características das de Usos Urbanos 4
Limites de Ocupação das áreas de Usos Urbanos A utilização do solo não é ilimitada, mas é regulada por lei. Cada uma das áreas de uso possui limites de ocupação para edificações como: Número Máximo de Pavimentos, Índice de Aproveitamento Máximo, Taxa Máxima de Ocupação e Densidade Habitacional Média. Condições Mínimas Para Enquadramento Nas Áreas Residenciais Para que um terreno se enquadre nas diversas classificações deverá satisfazer algumas condições, como: área mínima do terreno e testada mínima (frente) para a via pública. Anexo IV (Inciso II da Lei Complementar n 01/97) Limites de ocupação de zona ARP-4: Lote mínimo; 360 m2; testada mínima: 12 m; n máximo de pavimentos: 2; índice de aproveitamento máximo: 1,0; taxa máxima de ocupação: 50%, densidade média 175 Hab/ha. Limites de ocupação de zona ARE-6: Lote mínimo; 360 m2; testada mínima: 12 m; n máximo de pavimentos: 2; índice de aproveitamento máximo: 1,0; taxa máxima de ocupação: 50% densidade média 165 Hab/ha. Condições para enquadramento Nas áreas residenciais ARE-6 e ARP-4 Área mínima: Testada mínima: 360 m2 12 m Restrições são cumulativas Os limites de ocupação do solo definidos para quaisquer terrenos, não excluem a aplicação de outros constantes das normas específicas às áreas. 5
O sistema Rodoviário Tipos de vias Art. 119 O sistema rodoviário, constante do Anexo I, é caracterizado por uma rede de vias hierarquizadas, às quais devem ser obedecidas e implantadas em todos os projetos de urbanização ou ocupação e que, de acordo com suas funções e capacidades, têm as seguintes denominações:...... IV Vias Sub-Coletoras, aquelas que têm a função de coletar o tráfego das Vias Locais... V- Vias Locais, as demais vias de circulação de veículos, tendo a função de possibilitar o acesso direto aos lotes e edificações; VI Vias preferenciais de pedestres... Art. 120 Quanto às caixas mínimas o sistema rodoviário (AST-1), obedecerá aos seguintes gabaritos:... IV- 16 (dezesseis) metros nas vias Sub-Coletoras V 12 (doze) metros nas Vias Locais.... Praças de retorno Art. 124 As vias de circulação de veículos sem saída serão autorizadas quando previstas em praças de retorno no seu término e quando seu comprimento, incluindo o espaço de manobra não exceder a 20 (vinte) vezes a sua largura. 1 - As praças de retorno deverão possuir raio mínimo igual à largura da pista e nunca inferior a 11,30m (onze metros e trinta centímetros), e o passeio contornando todo o perímetro do retorno, com largura igual a dos passeios da via de acesso, conforme os desenhos a seguir:... 6
Restrições ao zoneamento Terrenos Edificáveis A autorização para a construção de edificações em terreno urbano só poderá ser expedida para terrenos que fazem frente para as vias públicas oficiais, aquelas que foram criadas pela Lei do Plano Diretor ou mantidas por ela. Art. 212 Somente são edificáveis os terrenos lindeiros às vias públicas. 1 - Não se consideram vias públicas para esse efeito, os caminhos de pedestres e os ramais de transporte ferroviário (AST-5), excetuando-se do disposto no caput do artigo as construções para uso residencial unifamiliar. Zoneamentos diferenciados Os terrenos que possuírem zoneamentos diferenciados tem restrições adicionais para obter a aprovação de construção, que depende do uso na testada do terreno. Art. 211 - Quando num mesmo terreno ocorrerem mais de uma zona de usos diferenciados, prevalecerá aquela que corresponder ao uso frontal à via de acesso, mantidos, porém, os mesmos limites de ocupação previstos para cada zona. A Lei 3952 em seu Art. 7 altera a redação do Art. 1 da Lei 3.293/89, conforme abaixo: Art. 1 - Quando num mesmo terreno ocorrerem mais de uma zona de usos diferenciados, prevalecerá aquela que corresponder ao uso frontal à via de acesso, mantidos, porém, os mesmos limites de ocupação previstos para cada zona. Parágrafo2 - O acesso as diversas zonas de usos não poderá ser feito através da porção de terreno situado em área residencial unifamiliar. Anexos fazem parte da Lei Constituem parte integrante da Lei 01/97 todos os anexos, a saber: mapas de zoneamento em escala 1:10.000; tabela dos Limites de Ocupação; esquemas de Acessos e Estacionamentos, entre outros (Art. 238). 7
O TERRENO FACE AO ZONEAMENTO DO PLANO DIRETOR Localização O terreno, objeto do presente parecer, constitui-se na Gleba C do desmembramento de imóvel do espólio de Aderbal Ramos da Silva, que tomou o registro n 35.329 no Cartório do 1 Ofício de Florianópolis, que atualmente está registrado no Cartório do 3 Ofício de Registro de Imóveis Florianópolis, SC, Livro 2 sob matrícula de n 8.905. O terreno situa-se na UEP 36, localidade conhecida como Saco da Lama (Prancha 02 do Anexo XIII), no centro de um polígono formado pelas Ruas Bento Goiá, Av Eng. Max de Souza e Rua Marques de Carvalho. Situação do terreno Conforme pode-se visualizar na planta abaixo, o terreno é uma gleba encravada no interior da quadra do bairro, com acessibilidade precária e localização mais adequada ao uso residencial unifamiliar, de baixa densidade, e, conseqüentemente, menor impacto na vizinhança, composta na sua totalidade de unidades residenciais unifamiliares. O terreno é uma gleba encravada 8
Restrições quanto ao Sistema Viário: O Sistema Rodoviário, constante do Anexo I, é caracterizado por uma rede de vias hierarquizadas, às quais devem ser obedecidas e implantadas em todos os projetos de urbanização ou ocupação e que, de acordo com suas funções e capacidades, tem a sua denominação própria como Vias Artérias, Principais, Coletoras, Sub-Coletoras, Vias Locais, preferenciais para Pedestres. (Art. 119). Vias Locais: As Vias Locais são vias de menor hierarquia para a circulação de veículos, e tem a função de possibilitar o acesso direto aos lotes e edificações. Sua caixa mínima é fixada em 12 metros (inciso V do Art.120). Sendo Caixa da via a medida em seção transversal, incluindo as pistas de rolamento, os canteiros centrais e os passeios ( 1 do Art.52). Acesso ao terreno O único acesso real ao terreno é feito através do prolongamento da Rua Emílio Meyer. Dizemos prolongamento porque na realidade trecho de rua entre o terreno objeto da aprovação de construção, não consta no Mapa 16 do Anexo I do Plano Diretor, que apresenta o Sistema Viário do Distrito Sede e, como se sabe, só são consideradas oficiais as ruas criadas ou mantidas pela Lei do Plano Diretor. A própria Lei 1.209/74 de 2305/1974, publicada no DOE de 22/05/1974 que oficializou a Rua Emílio Meyer, restringiu esta oficialização ao trecho compreendido entre as Ruas Miguel Daux e Marques de Carvalho. Art. 1 - Fica denominada Emílio Meyer a via pública transversal às Ruas Miguel Daux, Marques de Carvalho e José do Vale Pereira, localizada no Sub-distrito do Estreito. Se não consta do mapa e na está no trecho da Lei 1209/74, o trecho não é oficial O acesso é pelo prolongamento da Rua Emílio Meyer Conclusão: o terreno não faz frente à via pública e não satisfaz a condição do Art. 211 da Lei 01/97, portanto é non aedificandi. 9
Tentativa de oficialização do trecho da Rua tem entraves legais, a saber: 1. Caixa insuficiente A eventual tentativa de transformação do trecho da Rua Emílio Meyer em via oficial, para assegurar acesso ao terreno do projeto do aprovado pela SUSP sob n 55906, esbarra nos seguintes entraves legais: A caixa do referido trecho tem somente 9,85m de largura e a caixa mínima exigida no inciso V do art. 120 da Lei 01/97. Art. 120 Quanto às caixas mínimas o sistema rodoviário (AST-1) obedecerá aos seguintes gabaritos:... V 12 (doze) metros nas vias Locais;... Parágrafo 1 - Caixa da via é a medida, em seção transversal, incluindo as pistas de rolamento, os canteiros centrais e os passeios. Conclusão: O prolongamento da Rua Emílio Meyer tem caixa de 9,85m, não podendo pois ser transformada em via oficial (Via Local). 2. Servidão sem saída Trata-se de uma servidão sem saída que tem o seu término nos limites do terreno e não possui condições físicas para a implantação de praça de retorno, condição essencial para adequar-se ao Plano Diretor. De acordo com a Lei, uma praça de retorno deverá possuir um raio mínimo de 11,30m, isto é 22,60m de diâmetro, algo impossível de se conseguir em uma rua de 9,85m de largura. Art. 124 As vias de circulação de veículos sem saída serão autorizadas quando previstas em praças de retorno no seu término e quando seu comprimento, incluindo o espaço de manobra não exceder a 20 (vinte) vezes a sua largura. 1 - As praças de retorno deverão possuir raio mínimo igual à largura da pista e nunca inferior a 11,30m (onze metros e trinta centímetros), e o passeio contornando todo o perímetro do retorno, com largura igual a dos passeios da via de acesso, conforme os desenhos a seguir: Conclusão: Não sendo possível traçar o retorno com diâmetro de 22,60m em um trecho de rua com apenas 9,85m a oficialização da via fica impedida. 10
3. A Rua Emílio Meyer está em zona Residencial Unifamiliar Este prolongamento da Rua Emílio Meyer, bem como toda a rua e todo o resto da quadra, estão contidos em uma zona ARE-6, isto é, em Zona Residencial Unifamiliar o que, por si só, já define a edificação como Residencial Unifamiliar. Histórico do Terreno quanto ao Zoneamento Unifamiliar Revogada aprovação de construção Multifamiliar no mesmo terreno pela SUSP Uma primeira tentativa de construção Multifamiliar, no mesmo terreno de que esta Gleba C faz parte, foi efetuada em 1992, através do Projeto n 42.597 de 7/12/1992. Os moradores vizinhos ao empreendimento, entretanto, posicionaram-se contrários à construção Multifamiliar na área. Um abaixo assinado acompanhado de Parecer Técnico foi encaminhado à Secretaria de Urbanismo da Prefeitura, que originou o Processo Administrativo n 080S94 na SUSP. O projeto aprovado foi reexaminado pelos órgãos pertinentes da Prefeitura Municipal. Submetido ao IPUF recebeu o Parecer de n 249/94 de 21/03/94, que acolheu a argumentação legal dos moradores concluiu que a área deve restringir-se ao uso residencial unifamiliar. A Procuradoria Geral do Município foi ouvida e manifestou-se pela legalidade do pleito dos moradores e de acordo com o Parecer do órgão de Planejamento Municipal. Submetida à apreciação da Titular da SUSP, resultou na Decisão da Secretária da SUSP que, através da Portaria n 073/94, cancelou a aprovação do Projeto n 42.597 e o Alvará de Construção n 1092/92. 11
Câmara Municipal edita Lei consagrando a área como Residencial Exclusiva Esta classificação geral como residencial unifamiliar da área onde se situa o terreno, foi definida em 1995, pela Câmara Municipal de Florianópolis ao ser promulgada a Lei 036/95: Art. 1 - Fica alterado para Área residencial Exclusiva 7 (ARE-7), em Coqueiros o quadrilátero delimitado no mapa anexo I, em escala 1:10.000, parte integrante desta Lei. 12
Zoneamento criado pela Lei 01/97 A Lei Complementar 01/97 veio alterar o zoneamento da área, de tal forma que dois tipos de zoneamento se superpõem ao terreno: Uma parcela do terreno corresponde à Área de Preservação Limitada (APL) e outra à Área Residencial Predominante (APR-4), conforme consta na Prancha 16, Anexo I da Lei Complementar, reproduzida abaixo: Parecer do IPUF O processo N 55906 foi encaminhado ao IPUF que emitiu o seguinte Parecer sob N 1861/2007: Nos termos da Lei Complementar n 01/97 (Plano Diretor do Distrito Sede), informamos que o zoneamento aplicável ao imóvel em referência abrange a Área Residencial Predominante (ARP-4) e a Área de Preservação com Uso Limitado (APL), cujos limites vêm demarcados na planta 01 anexa, escala 1:200. É o Parecer. Florianópolis, 18 de outubro de 2007. O parecer do IPUF é claro e sucinto e se limita a informar o tipo de zoneamento aplicável, sem entrar no mérito das características do terreno para o referido projeto. Há que se registrar que a planta anexada ao Parecer em escala 1:200, não contém maiores informações sobre a topografia do terreno, como curvas de nível e não examina a acessibilidade do terreno. 13
Pressupostos legais para fundamentar uma ARP Este zoneamento programado na lei 001/97 estabelece uma potencialidade de uso, como ARP. Para que seja efetivada para fins de licenciamento de construções multifamiliares o terreno deverá ser analisado sob o ponto de vista das exigências legais, das quais destacamos duas: Topografia declividade do terreno Dimensões do terreno - Testada mínima a) Dimensões - Testada mínima do terreno O terreno em questão possui a área de 5.372,72m2, mas a sua única testada tem apenas 9,85m. Como a Lei Complementar n 01/97, em seu anexo IV, exige para terrenos localizados em uma ARP-4 (uso multifamiliar) uma testada mínima de 12,00m, sendo que o terreno em questão possui apenas 9,85m de frente. Conclui-se, pois, que por este limite urbanístico o terreno não pode ser utilizado para construção de edificação multifamiliar. b) Topografia do terreno - declividade O terreno, na sua forma natural, tem topografia de encosta, com declividade bastante acentuada. A declividade tomada em perpendiculares à testada do terreno e distante entre si de 40m apresenta valores médios de:41,7%, 36,1% e 33,3%. 14
Se examinarmos o terreno à luz do levantamento topográfico executado em 1992 e que consta da planta 01/17 do Processo 42.597 na SUSP veremos que: O terreno tem cotas: máxima de 27,0m e mínima de 11,0m A declividade do terreno tomada em perpendiculares à testada do terreno e distante entre si de 40m, apresenta valores médios de 41,7%, 36,1% e 33,3%. O valor mais elevado ocorre exatamente na perpendicular à frente da única entrada do terreno. Curva de Nível do mesmo terreno em levantamento topográfico efetuado em 1992 para outro projeto aprovado e depois revogado pela SUSP O valor mais elevado de 41,7% ocorre exatamente na perpendicular à frente da única entrada do terreno 15
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Vista do terreno em junho Corte do terreno na extrema Leste 17
Declividade própria de APL A faixa de terreno abrangida pela faixa ARP-4 não é plana. Pelo contrário, tem um declive acentuado, com valores médios 33,3%, 36,1% e até 41,7%, que a classificaria na faixa de APL (entre 30% e 46,6%), de acordo com o Art. 10 da Lei N 1851/82, abaixo transcrito: Art. 10 - Áreas de Preservação com Uso Limitado (APL) são aquelas que, pelas características de declividade do solo, do tipo de vegetação ou da vulnerabilidade aos fenômenos naturais, não apresentam condições adequadas para suportar determinadas formas de uso do solo sem prejuízo do equilíbrio ecológico ou da paisagem natural. Parágrafo Único - São incluídas nas Áreas de Preservação com Uso Limitado (APL) as áreas onde predominam as declividades entre 30% (trinta por cento) e 46,6% (quarenta e seis vg seis por cento), bem como as áreas situadas acima da cota 100 que já não estejam abrangidas pelas Áreas de Preservação Permanente. Foto do terreno em 23 de julho de 2009, quando da execução de serviços de terraplenagem FOTOS DO TERRENO Foto maio 2005 18
Estrada para obra construída na APL Junho de 2009 Retirada de Pedras Explodidas 19
IMPACTOS NA VIZINHANÇA Sistema de Esgoto A cota mais alta do terreno é de 27,0m junto à rua de acesso. A partir deste ponto o terreno apresenta um declive na direção da frente para os fundos (onde não há saída). A seção transversal do terreno junto à testada da Rua Emílio Meyer tem declividade média de 41,7%%, não havendo possibilidade de escoar o esgoto por gravidade. A saída autorizada por proprietário de terreno vizinho, para escoamento através de seu terreno, seria feita por uma servidão que dista mais de 40m da Rua Bento Goiá. Nos dois extremos da servidão a cota do terreno é de 1,00m o que praticamente inviabiliza o seu lançamento na rede de esgotos da CASAN na Rua Bento Goiá. Em qualquer área do Município a ocupação dos lotes, independentemente dos limites de ocupação fixados por Lei, fica condicionada à existência de sistema de esgotamento sanitário completo - coleta e tratamento - ou, na inexistência deste, de um sistema alternativo de tratamento individualizado, aprovado pelos Órgãos competentes (Art. 214). O lançamento no meio ambiente significaria ter como destino a Praia do Riso. A edificação não dispõe de uma saída adequada para o esgoto e é prejudicial ao meio ambiente. A servidão com cerca de 40m tem a mesma cota de 1,00m do início ao fim e a Bento Goiá tem cota inferiror à Av. Max de Souza Abastecimento de Água A rede de água existente na quadra não foi dimensionada para edificações multifamiliares. Os construtores da edificação por não terem identificado a rede da CASAN, cavaram ao longo do prolongamento da Rua Emílio Meyer até encontrar uma rede local junto à Rua Marques de Carvalho (observe-se que até hoje o pavimento original não foi recomposto). Esta situação deixa os vizinhos intranquilos quanto ao fornecimento futuro de água na redondeza. O fornecimento de água para a edificação poderá prejudicar os moradores vizinhos. 20
Depósito de Lixo O projeto de edificação, aprovado pela Prefeitura, prevê a localização das caixas coletoras de lixo próximo à Guarita da Edificação. Estas caixas, em número de 8, pelo projeto dispõem-se ao longo de 5m do muro de extrema com uma residência unifamiliar. Só que as caixas coletoras estão voltadas para o terreno extremante, sem acesso possível à equipe da COMCAP e com todos os inconvenientes criados para a família vizinha. O Depósito de Lixo é inadequado e causará impacto negativo na vizinhança. 21
Sobrecarga no Sistema Viário A única via de acesso ao terreno onde se pretende construir uma edificação residencial unifamiliar é o prolongamento da Rua Emílio Meyer. Tanto esta via, como as ruas Marques de Carvalho e Miguel Daux, que lhe darão acesso à Via Coletora do bairro, são Vias Locais, todas elas inseridas em zona Residencial Unifamiliar. Atualmente já apresentam problemas de trânsito devido ao elevado número de veículos circulando, principalmente com automóveis e caminhões estacionados na via pública. O impacto no trânsito por mais este gerador de tráfego vai comprometer, ainda mais, a qualidade de vida dos moradores de uma zona estritamente residencial unifamiliar. Há que se registrar mais uma vez o fato de que a entrada do conjunto de edificações multifamiliares previstas no projeto é feita através de um beco com caixa média de 9,8m e que termina na testada do terreno. O fato de não existir praça de retorno, embora a Lei exija, impede a circulação de veículos. Todos os veículos que nele acessam, têm de voltar de ré. Isto obriga a manobras demoradas do caminhão de lixo que no dia a dia já incomodam os moradores mais próximos, muitas vezes impedidos de entrar em suas garagens. Há ainda os caminhões de mudanças para atender as novas unidades que se pretende construir. Além disso, a dificuldade de acesso para os automóveis do próprio condomínio, em uma via interna com largura de 3,00m, vai inviabilizar o uso de garagens para visitantes. Haverá sobrecarga no sistema viário nas Vias Locais com prejuízo aos moradores. 22
PRECEDENTE FAVORÁVEL AOS MORADORES: Decisão favorável no Processo 80S94/SUSP na Secretaria de Serviços Urbanos da Prefeitura de Florianópolis, que reconheceu não ter o terreno acesso à via oficial do Plano Diretor e por isso cancelou a aprovação do projeto e do Alvará de construção. Resumo do pleito Os moradores das ruas Ruas Marques de Carvalho, Emílio Meyer, Desembargador Ferreira Bastos e Bento Goiá através do Processo Administrativo 80S94/SUSP posicionaram-se contra a aprovação do Projeto n 42.597 de 7/12/1992 que autoriza a construção de edificação multifamiliar com a área total de 20.400,68 m2 constituida por 8 blocos de apartamentos com 2 pavimentos garagem, 4 pavimentos tipo, 1 pavimento atico e casa de máquina, com o total de 72 apartamentos. Na sua alegação os moradores demonstraram que desde a década de 70, têm-se manifestado reiteradamente junto aos órgãos do poder Público Municipal para assegurar em todas as legislações editadas para o ordenamento do solo urbano - o caráter unifamiliar do bairro de Coqueiros, em especial a zona delimitada pelas ruas acima citadas. Resumo do Parecer do IPUF: n 249/94 de 21/03/94 Analisando a implantação de condomínios multifamiliares na área, o IPUF entende que está condicionada, também, à questão de acessibilidade e que esta não poderá ocorrer através das ruas Emílio Meyer e Desembargador Ferreira Bastos (Lei 3293/89, art.1 - hoje art. 211 da Lei Complementar 01/97) nas quais o terreno faz frente e no entender do IPUF, a alternativa forçada de acesso através de uma servidão no final da Rua Bento Goiá, contraria o disposto no art. 2 da mesma Lei 3293/89 (hoje art. 212 da Lei 01/97), porque o trecho não faz parte daquela rua e possui características de via de pedestres de acesso à Área Verde programado sobre a faixa de marinha. Conclui que a aprovação do projeto seja revista, uma vez que na questão de acessibilidade, a área deve restringir-se ao uso residencial unifamiliar. Informa, ainda, que no atendimento às reivindicações comunitárias e às suas deficiências urbanas que o IPUF propõe para a área um zoneamento unifamiliar no projeto do novo Plano Diretor. Parecer da Procuradoria Geral da PMF: Favorável ao acolhimento da solicitação dos moradores. Decisão da Secretária da SUSP: Em Portaria n 073/94, cancela a aprovação do Projeto n 42.597 e o Alvará de Construção n 1092/92. 23
CONSIDERAÇÕES FINAIS Antes de apresentarmos nossa conclusão, gostaríamos de reafirmar nosso entendimento sobre o assunto. A única informação que encontramos na legislação para fundamentar a autorização de uma construção multifamiliar no terreno foi a legenda de cor laranja na Planta 16 do Anexo I da Lei 01/97. Esta legenda vale para todos os mapas do Anexo que reproduzem graficamente a planta do Distrito Sede de Florianópolis. Sendo geral, ela indica apenas uma possibilidade. Não se pode prescindir de um estudo caso a caso, para examinar outros condicionantes da Lei. Esta nossa afirmação está baseada no Art. 213 da Lei Complementar 01/97, que transcrevemos abaixo: Art. 213 A licença de construir ou instalar será recusada, independentemente das demais disposições desta Lei, quando a ocupação ou uso do solo:... III for considerada inadequada após estudo específico de localização. A faixa laranja do Mapa 16 do Anexo I que cobre parte do terreno objeto deste parecer e que indicaria uma potencialidade de uso multifamiliar, não concretiza o uso como ARP-4, após o estudo específico de localização, em que se verifica que a declividade natural do terreno está entre 33,3 % e 41,7%. Esta declividade acentuada o torna classificado pela lei municipal como Área de Preservação Limitada APL, onde há maiores restrições para edificações. Conforme a Lei Nº 1851/82, que dispõe sobre o zoneamento, o uso e a ocupação do solo em setor urbano da área insular de Florianópolis. Art. 10 - Áreas de Preservação com Uso Limitado (APL) são aquelas que, pelas características de declividade do solo, do tipo de vegetação ou da vulnerabilidade aos fenômenos naturais, não apresentam condições adequadas para suportar determinadas formas de uso do solo sem prejuízo do equilíbrio ecológico ou da paisagem natural. Parágrafo Único - São incluídas nas Áreas de Preservação com Uso Limitado (APL) as áreas onde predominam as declividades entre 30% (trinta por cento) e 46,6% (quarenta e seis vg seis por cento), bem como as áreas situadas acima da cota 100 que já não estejam abrangidas pelas Áreas de Preservação Permanente (APP). Conclusão: Assim, a faixa de ARP-4 junto à testada do terreno junto ao prolongamento da Rua Emílio Meyer, tem que ser definida legalmente como APL. E, pela Lei 01/97: Art. 211 - Quando num mesmo terreno ocorrerem mais de uma zona de usos diferenciados, prevalecerá aquela que corresponder ao uso frontal à via de acesso, mantidos, porém, os mesmos limites de ocupação previstos para cada zona. Como conseqüência, prevalecerá para todo o terreno a classificação como APL. 24
CONCLUSÃO Considerando o exposto acima, onde se verificou que: A Lei 1851/82 define como APL os terrenos com declividade entre 30% e 46,6%; O terreno apresenta uma acentuada declividade entre 33,3% e 41,7% e é, portanto, por definição legal uma APL e não ARP-4; A frente do terreno sendo APL, define o uso do terreno como APL; O terreno possui testada de apenas 9,85m, não alcançando o mínimo de 12m, exigência do Anexo IV; O terreno, por não fazer frente ao Sistema Viário Oficial definido pela Lei 01/97, não permite construção multifamiliar; O acesso ao terreno é feito através de zona unifamiliar; A via de acesso termina no terreno e não tem praça de retorno; Há um impacto negativo sobre a vizinhança em virtude de problemas não resolvidos para o Lixo, o Esgoto, a Água e o Sistema Viário. Concluímos que o terreno onde se pretendia construir uma edificação multifamiliar, por suas características físicas e topográficas, bem como por sua localização e acessibilidade face ao Sistema viário Oficial e as suas implicações face ao zoneamento previsto no Plano Diretor do Município de Florianópolis, não apresenta as condições mínimas exigidas pela legislação municipal para a construção de edificações multifamiliares. É o parecer. Florianópolis, 19 de maio de 2009 Engenheiro Hamilton Schaefer Registro 001336-2 CREA/SC Registro Nacional 250473930-3 CONFEA Hamilton N R Schaefer schaefer@mbox1.ufsc.br (48) 30287121 (48) 88252925 25