O FII TAG Alianza BTS foi concebido como ferramenta de maximização de retorno e diversificação de portfolio para investidores profissionais. Seu objetivo é obter ganho de capital no longo prazo por meio de investimentos imobiliários estruturados de Built- To-Suit (BTS) e Sale&Leaseback (SLB). Assim, o Fundo desenvolve e adquire propriedades comerciais de médio porte em regiões de elevada liquidez, com contratos de locação atípicos longos junto a empresas de primeira linha. Para maximizar o retorno e permitir maior diversificação de carteira, o Fundo poderá financiar parte de seus investimentos com instrumentos de dívida, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). * Considera reinvestimento de rendimentos distribuídos, conforme metodologia de cálculo específica da ANBIMA
Caros Cotistas, Iniciamos este novo ano com novidades importantes. Em Janeiro de 2017, foi concluída a alienação do primeiro investimento do nosso fundo. O imóvel era um Contact Center no bairro Campo Grande, no Rio de Janeiro, alugado para a Atento via contrato atípico de longo prazo. Originalmente, foi adquirido em Março de 2015, data de início do fundo, e teve parte do preço financiada por meio de um CRI emitido em Junho. Pouco menos de 2 anos depois, em Dezembro de 2016, o fundo aceitou uma oferta. Em Janeiro, a venda foi concluída e o CRI, liquidado antecipadamente. Atento Campo Grande/RJ - Fachada Frontal Esta operação ilustra perfeitamente a estratégia de investimentos desenhada para nosso fundo: a aquisição ou desenvolvimento de imóveis sob medida para inquilinos de primeira linha, baseada em contratos de longo prazo e em ferramentas de alavancagem, para posterior venda do imóvel pronto e ocupado. Este caso prático gerou uma excelente TIR de 52% ao ano, ultrapassando com folga nossos objetivos de rentabilidade. Importante observar que a maior parte dessa rentabilidade só impactou a cota do fundo na conclusão da operação. Isso porque o valor dos imóveis não é atualizado com base em laudos de avaliação, ainda que estes sejam feitos periodicamente. Isso explica a súbita elevação da cota gerencial em Dezembro de 2016 no gráfico da página anterior. Buscaremos realizar resultados tão significativos com os outros ativos em carteira, porém entendemos que será um enorme desafio replicar este resultado tão expressivo.
Hoje, o fundo conta com mais dois ativos. Um deles é outro Contact Center alugado via contrato atípico de Built-To- Suit para a Atento, também no Rio de Janeiro, no bairro Del Castilho. Foi entregue em Março de 2016, após uma obra de Retrofit. Logo após a entrega, em Abril de 2016, emitimos um CRI que retornou boa parte dos recursos investidos na operação. O inquilino vem usando o imóvel normalmente e tudo tem seguido conforme o planejado. Abaixo, algumas imagens ilustram a grande transformação no imóvel e seu impacto positivo na região: Atento Del Castilho/RJ - Fachada Frontal (antes do Retrofit) Atento Del Castilho/RJ - Fachada Frontal (após o Retrofit)
O segundo ativo em nosso portfólio também é um projeto de Built-To-Suit, localizado no bairro Itaquera, Zona Leste de São Paulo. O imóvel fica ao lado do estádio Arena Corinthians, em um dos poucos terrenos de grande porte ainda disponíveis. A região já é bastante desenvolvida e populosa, o que propicia ao inquilino acesso a mão-de-obra abundante e de qualidade, além de conveniências como um grande shopping e estação de metrô e trem. Entendemos que a localização deste projeto traz um viés muito positivo por diversos motivos. Primeiro, conseguimos comprar o terreno por um valor muito interessante, significativamente abaixo do valor real em nossa visão. Segundo, o terreno possui alto coeficiente de aproveitamento para novos desenvolvimentos, o que aumenta significativamente sua liquidez no evento de venda. E por último, mas não menos importante, diversos desenvolvimentos em andamento no entorno trazem grande potencial de valorização para todos os empreendimentos na região. Na imagem abaixo, podemos ver a localização do nosso imóvel e alguns dos pontos de destaque da região: Atento Zona Leste/SP - Foto Aérea
Abaixo, temos a perspectiva da fachada do edifício que estamos construindo neste terreno, sob este contrato de Built-To-Suit com Atento. Atento Zona Leste/SP - Fachada Frontal Iniciamos a obra em Dezembro de 2016, após todas as autorizações necessárias terem sido obtidas junto à Prefeitura de São Paulo. Abaixo, podemos ver duas imagens do canteiro de obra ao final de Março de 2017. A previsão é que a obra esteja concluída e seja entregue ao inquilino até Agosto de 2017. Atento Zona Leste/SP - Andamento da Obra Jan/17
Entendemos que este novo projeto tem grandes méritos: inquilino de primeira linha, contrato atípico de longo prazo e localização privilegiada, de grande potencial futuro e com fundamentos muitos fortes. De forma geral, para o nosso fundo, a velocidade e direção do movimento das taxas de juros de longo prazo no período recente no Brasil nos deixam muito confiantes que poderemos realizar novamente ganhos relevantes para nossos cotistas no médio prazo com os ativos ainda em carteira. Estamos à disposição para discutir detalhes e esclarecer quaisquer dúvidas. Agradecemos a confiança, Alianza Gestão de Recursos TAG Investimentos