Capa Marcos Garcia de Oliveira Jornalista Expansão do crédito imobiliário ajuda o País no longo prazo O efeito multiplicador do financiamento imobiliário sobre a economia brasileira foi o tema central de seminário internacional promovido pela Abecip, do qual participaram lideranças empresariais, altos executivos da área creditícia e imobiliária, consultores e economistas especializados, além do secretário de Política Econômica do Ministério da Fazenda, Marcio Holland O aumento da oferta de crédito para construção ou aquisição de imóveis impacta o consumo das famílias e alimenta o desenvolvimento econômico e social do País. Esses investimentos contribuem para elevar a taxa de crescimento do Produto Interno Bruto (PIB) por vários anos, gerando demanda por serviços e produtos ao longo de toda a sua vida útil. Afinal, cada real investido gera quase duas vezes o seu valor para efeito de PIB. Esses dados, ressaltados por participantes do seminário internacional promovido pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) no final de agosto, sobre o tema O Efeito Multiplicador do Crédito Imobiliário, reforçam, na opinião do presidente da entidade, Octavio de Lazari Junior, a necessidade de se aprimorar cada vez mais o setor, mantendo-se o foco no avanço da legislação, na qualificação profissional e nos instrumentos de captação de recursos. O setor imobiliário já representa 7,5% do PIB e tem uma larga avenida a percorrer, com uma demanda de 1,3 milhão de unidades por ano, disse Lazari na abertura do encontro (em novembro, o porcentual foi reestimado pelo BC em 8,1% do PIB). Avanços como a concentração do ônus na matrícula do imóvel estão ocorrendo e a compra de uma casa será em breve questão de dias, como é hoje na aquisição de um automóvel, enfatizou. Além disso, a proposta de criação de covered bonds também está avançando, assim como o processo de qualificação profissional e outras iniciativas destinadas a dotar o mercado de sustentabilidade. A visão de Lazari foi compartilhada pelo chefe do Departamento de Normas do Sistema Financeira do Banco Central, Sérgio Odilon dos Anjos, para quem os benefícios sociais e econômicos da expansão do crédito imobiliário, para serem alcançados, dependem da preservação da sustentabilidade desse mercado. Daí a importância de avanços regulatórios como Basiléia 3, que aumentou a capacidade das instituições financeiras de absorverem choques, com padrões uniformes de originação e cuidados especiais na análise de crédito, comentou. Para ele, hoje temos LTV de 70% (porcentual financiado sobre o valor do imóvel) e prazo médio de financiamento de 25 a 30 anos, com inadimplência bastante baixa, e nosso mercado pode ser considerado em conformidade com os melhores padrões internacionais. (LTV é o porcentual do preço dos imóveis financiado pelo SFH ou pelo SFI). Odilon assegurou o apoio do BC a todas as iniciativas destinadas a propiciar mais eficiência ao setor e segurança às operações. Estamos analisando a questão da portabilidade dos empréstimos visando a garantir que, sem ação predatória, se aumente a eficiência das operações financeiras e a competitividade, melhorando serviços e custos para as famílias. Da mesma forma, analisamos os covered bonds, pois ainda que a urgência de novas fontes de recursos 8 - SFI
Lazari Jr., da Abecip: larga avenida a percorrer Presença maciça no seminário da Abecip tenha diminuído, entendemos como positivo todo o debate sobre o tema, uma vez que esses títulos são indutores de boas práticas no crédito imobiliário. Salários em alta O cenário macroeconômico brasileiro foi tratado pelos economistas Fabiana D Atri, coordenadora do Departamento de Pesquisas e Estudos Econômicos do Bradesco, e Cláudio Adilson Gonçalez, diretor- -presidente da MCM Consultores Associados. Para Fabiana, as perspectivas para o mercado de imóveis continuam sendo muito positivas e, de certo modo, estão blindadas em relação ao cenário macroeconômico. A relação entre o crédito imobiliário e o PIB deve evoluir dos atuais 7,5% para algo como 13,5%, em 2020. O nível salarial atingido nos últimos anos permitirá preservar o crescimento do consumo, estimulando a mobilidade social e a demanda sustentada das famílias por bens e serviços. A elevação salarial no Brasil, segundo a economista do Bradesco, superou a registrada nas principais economias do mundo e é resultado do baixo crescimento demográfico. A oferta de empregos cresceu mais do que a População Economicamente Ativa (PEA), levando a uma elevação de 95% dos salários no período entre 2006 e 2011, enfatizou. No entanto, ressalvou, o crescimento salarial impõe um novo desafio à indústria instalada no País, que já enfrenta problemas de competitividade e não está preparada para o aumento de custos. Além disso, o setor tem de enfrentar o fato de que a demanda global se acomodou em ritmo mais fraco após a crise de 2008. A economia brasileira, segundo Fabiana, está diante de desafios importantes em relação ao mercado de trabalho, ao ambiente externo, ao desempenho futuro da indústria, à necessidade de aumento da produtividade e ao risco de reversão da confiança quanto ao comportamento da economia como um todo. O crescimento do PIB brasileiro foi estimado em torno de 2,3%, em 2013, e 2,5%, em 2014. Para a inflação, previu um índice próximo de 6%, em 2013, e de 5%, neste ano. Espaço para a expansão imobiliária Já o presidente da MCM Consultores Associados, Cláudio Adilson Gonçalez, conquanto cauteloso quanto o desempenho econômico do País nos próximos anos (veja matéria na página 14), é otimista acerca da perspectivas do mercado imobiliário, destacando seus efeitos positivos sobre a economia. Mesmo após o crescimento dos últimos anos, ressaltou, o mercado imobiliário nacional ainda tem amplo espaço para se expandir, com grande demanda potencial. Serão demandadas, previu, cerca de 1,2 milhão de unidades por ano pelo menos até 2025 apenas para atender à dinâmica demográfica, sem considerar o déficit habitacional atual e a reposição dos estoques de imóveis. Os preços, enfatizou o economista, continuarão em alta, embora em ritmo mais moderado. Não houve bolha SFI - 9
no mercado imobiliário e o valor do preço médio dos imóveis é condizente com o nível de renda, afirmou. Os preços do metro quadrado no mercado paulistano, por exemplo, assemelham-se aos das principais capitais do mundo. O efeito multiplicador do crédito imobiliário foi assim descrito: Além da demanda derivada, tais como estímulos para a indústria de móveis, contratação de serviços de energia, comunicações, segurança, manutenção, o novo imóvel gerará serviços habitacionais (computados no PIB) por toda sua vida útil. Melhor dizendo, um imóvel construído hoje contribuirá para aumentar a taxa de crescimento do PIB por vários anos, gerando riquezas equivalentes a duas vezes o valor investido. E os benefícios desse tipo de investimento vão além: a cada milhão de unidades construídas são gerados quase 2 milhões de novos postos de trabalho. E a expansão da oferta de crédito imobiliário provoca também o aumento da formalização do mercado de trabalho, reduzindo a construção informal. Outro efeito positivo, afirmou Cláudio Adilson, está no fato de que o setor da construção vem absorvendo mão de obra mais qualificada, o que estimula a busca de educação pelos brasileiros. Entre 2002 e 2011, passou de 10% para 19% o porcentual de trabalhadores dessa indústria com 11 anos a 14 anos de estudo. No mesmo período, a faixa de funcionários com seis anos a 10 anos de estudo aumentou de 27% para 33%, enquanto a participação de trabalhadores com menos de cinco anos de escolaridade foi reduzida de 48% para 32%. Mais estudo, e uma substancial elevação da renda média desses trabalhadores. A remuneração real da mão de obra do segmento subiu acima dos salários médios da economia como um todo, reduzindo a diferença entre o rendimento na construção e a média de todos os setores, explicou. Mais agilidade O objetivo do seminário foi avalisar o conjunto de esforços destinados a alavancar o crédito imobiliário, como se discutiu no seminário da Abecip. O tema foi o novo cenário para processos e gestão dos empréstimos para construção e aquisição de imóveis. Para o presidente da Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo (Arisp), Flauzilino Araújo dos Santos, estão em curso inúmeras ações destinadas a simplificar e desburocratizar o processo de registro de imóveis, a exemplo da uniformização da linguagem eletrônica entre cartórios e bancos. É o caso do extrato de contrato em formato XML (Extensible Markup Language), já normatizado pela Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo, que segundo ele, reduz o prazo para registro do documento para cinco dias úteis. Já o diretor do Cadastro Positivo da Serasa Experian, Laércio de Oliveira Pinto, falou sobre os benefícios da legislação de outubro de 2012, permitindo o compartilhamento pelas instituições financeiras, desde agosto de 2013, dos dados sobre os bons pagadores do sistema de crédito. O cadastro positivo, disse, proporciona a criação de melhor ambiente de crédito, onde todos são beneficiados: o consumidor, com crédito mais acessível e mais opções de escolha; os concedentes, que têm melhor gerenciamento de risco e podem ofertar empréstimos a maior número Sérgio Odilon, do BC: avanços com Basiléia 3 de consumidores; e a economia, com a redução do endividamento e maior oferta de crédito. Para ele, considerando a experiência mundial, o impacto na carteira de crédito brasileira será maciço. Ao permitir uma visão completa sobre todo o histórico de crédito do tomador e o nível de sua exposição no mercado, o compartilhamento das informações positivas pode facilitar a inclusão financeira de 26 milhões de consumidores informais, disse. Há uma expectativa de aumento de 27% nas taxas de aceitação, mantido o mesmo nível de inadimplência, e de geração de R$ 400 bilhões em novos créditos. E há ainda a expectativa de 45% de redução nas taxas de inadimplência, se for mantida a mesma taxa de aceitação, com redução de R$ 42 bilhões em perdas. Esse quadro, na visão do diretor da Serasa Expe- 10 - SFI
rian, cria um círculo virtuoso de crescimento sustentável para o mercado de crédito, que deverá acelerar a relação crédito imobiliário/pib. A evolução do processo de gestão e gerenciamento de risco do crédito imobiliário também foi tratada por Roberto Dagnoni, vice-presidente da Unidade de Financiamentos da Cetip. Ele enfatizou as funcionalidades de uma plataforma de gestão de garantias. Segundo Dagnoni, esse tipo de instrumento pode ajudar na necessária evolução das várias etapas do processo de concessão de empréstimos. A avaliação de garantias, por exemplo, hoje demora de 7 a 10 dias e, para reduzir esse prazo, é preciso melhorar a conexão entre os participantes dessa etapa, afirmou. O aprimoramento do processo, avançou, traz benefícios para todo o mercado, em termos de eficiência operacional, integração e segurança. Bônus demográfico O futuro do mercado imobiliário e as perspectivas do funding do segmento foram abordados por Cláudio Bernardes, presidente do Secovi SP. Disse ele que do ponto de vista da demanda, todos os setores vão flutuar de acordo com as oscilações da economia, mas sabemos que, no mercado imobiliário, ainda temos um bônus demográfico, com um número bastante grande de pessoas jovens que vão precisar de imóveis. Bernardes lembrou que a expectativa de vida da população brasileira aumenta e, com isso, as pessoas hoje ocupam os imóveis por mais tempo, exigindo a construção de novas unidades. Existe ainda a tendência de aumento do número de unidades menores, para pessoas que moram sozinhas ou famílias menores, o que também gera a necessidade de mais construções. Mas o presidente do Secovi lembrou que há gargalos do ponto de vista da oferta, como vimos em 2010, quando a falta de profissionais, equipamentos e outros insumos limitaram a produção. Para ele, a construção civil ainda enfrenta problemas como a questão do regramento legal, que entrava o processo de construção com as dificuldades criadas em áreas como o licenciamento ambiental, a lei de uso e ocupação do solo e assim por diante. O mercado deve continuar crescendo, mesmo que haja períodos episódicos de desaceleração, acrescentou. Bernardes acredita que o governo federal deverá tomar medidas em 2014 para mudar a percepção das pessoas acerca do desempenho da economia. Isso se quiser ter chance nas eleições, concluiu. O mercado do Rio de Janeiro foi abordado por João Paulo Rio Tinto de Matos, presidente da Ademi RJ. Ele lembrou que a região se beneficiou muitos, nos últimos anos, com o alinhamento político com o governo federal e com medidas como a pacificação de comunidades carentes. Houve crescimento de 4% em número de unidades e de 17% em metros quadrados construídos, em relação a 2012, com perspectiva de chegar ao final do ano com crescimento de 10% a 15%. Para o futuro, Matos afirma que as expectativas são as melhores possíveis, se o alinhamento político for mantido e se houver uma agenda de eventos bem sucedidos. Além disso, a indústria de óleo e gás também ajuda o Rio a ter demanda natural nos próximos anos. Mas, afirmou, há desafios a enfrentar, como o problema da Cláudio Bernardes, do Secovi: bônus demográfico mobilidade urbana. Os investimentos públicos têm aberto oportunidades nos subúrbios, mas é preciso investir mais, pois o caos no trânsito carioca já está próximo dos níveis de São Paulo. Para Leonardo Diniz, diretor da Associação Brasileira das Incorporadoras (Abrainc), o ambiente do mercado imobiliário tende a ser muito favorável, nos próximos anos. Mas, há gargalos a enfrentar. O licenciamento ambiental tem apresentado problemas sérios para a aprovação dos empreendimentos, assim como a insegurança jurídica, disse. Um exemplo, citou, é a frágil relação que temos hoje com o consumidor, que traz custos elevados para o incorporador, em caso da devolução do imóvel antes da assinatura do contrato. SFI - 11
Mercado firme Onivaldo Scalco, diretor-presidente da Cibrasec, contou que, apesar da desaceleração econômica dos últimos anos, a securitização de créditos imobiliários vem-se firmando como importante fonte de recursos para expansão do mercado. O estoque de CRI já chegou a R$ 35,4 bilhões, disse ele, mostrando que há seis anos, em 2007, esse total era de apenas R$ 2,9 bilhões. De acordo com Scalco, embora o volume de emissões de 2013 tenha diminuído em relação aos anos mais recentes, a tendência é de crescimento. Os papéis com lastro corporativo continuam sendo responsáveis pela maior parte dos lançamentos. O valor médio das emissões anuais, entre 2010 e 2013 (janeiro a julho), foi de R$ 9,4 bilhões, sendo dois terços com lastro corporativo e um terço pulverizado, explicou. E o valor médio das emissões, segundo o presidente da Cibrasec, foi R$ 191 milhões, com rentabilidade bastante satisfatória, de 3,20% ao ano acima da NTN-B, o que garante boa demanda pelos títulos. O prazo médio é de 12 anos. Outro fato relevante é a crescente participação de pessoas físicas, tanto diretamente como por meio de fundos imobiliários na aquisição dos CRIs. A participação direta de pessoas físicas passou de 10,3%, em 2010, para 30,03%, em 2012, enquanto as aquisições por fundos de investimento cresceram de 6,6% para 23,4%. Os investimentos dos bancos comerciais, por exemplo, caíram de 77,9% para 11%. Relação residências/população Em matéria de lançamentos e obras, os índices do setor residencial no Brasil são baixos, comparativamente à população, notou o diretor-superintendente da Bradesco Asset Management (Bram), Joaquim Levy, ex-secretário do Tesouro Nacional e da Fazenda do Rio de Janeiro. O investimento residencial no Brasil pode crescer dos atuais 3,4% do PIB até a média mundial de 4,9% (descontadas bolhas e crises), puxando a taxa de investimento do País para cima, pois há demanda; a demografia e a renda ajudam, afirmou Levy. Armando Castelar, do IBRE: imóvel puxa crédito O baixo investimento no País, em relação à média mundial, está associado ao déficit na construção civil, especialmente na infraestrutura. A taxa de investimento em residências e infraestrutura no Brasil está entre as mais baixas do mundo, inclusive comparando com economias maduras, embora haja bom investimento em máquinas e equipamentos, superior à média mundial, disse. Levy ressaltou ainda que a combinação de instrumentos tradicionais de financiamento e aqueles do mercado de capitais será cada vez mais importante, permitindo canalizar a poupança de vários segmentos da população. Os covered bonds, por exemplo, podem ajudar o mercado sem concorrer com outros instrumentos que têm características específicas e atendem às diversas necessidades do mercado, disse, lembrando que a disciplina fiscal será muito importante no novo cenário global. O espaço para financiamento vai depender da disciplina fiscal e da estabilidade de preços, previu. Espaço para crescer Armando Castelar Pinheiro, coordenador de Economia Aplicada do IBRE/ FGV, também acredita que o setor de construção, que se destacou entre os de maior crescimento nos últimos anos, ainda tem espaço para crescer em ritmo superior ao do PIB, deixando para trás o porcentual de 5,7% do PIB que registrou em 2012. O setor imobiliário, ressaltou, responde pela maior parte da expansão do crédito às famílias desde meados de 2007, mas o crédito imobiliário ainda é limitado como proporção do PIB. O financiamento imobiliário permanece muito concentrado nas operações de crédito direcionado e o futuro está em mecanismos de securitização, mas esta alternativa estará limitada nos próximos anos pela elevação dos juros de longo prazo, disse. Visão externa A visão internacional do mercado imobiliário brasileiro foi descrita por especialistas como Daniel Citron, CEO da Related Brasil; Julian Josephs, das universidades Georgetown e John Hopkins, dos EUA; e Ryan Gonsalves, chefe do Departa- 12 - SFI
mento de Propostas Hipotecárias Globais do HSBC. Citron, da Related Brasil (formada por duas tradicionais companhias norte-americanas para investir no País), disse que embora o cenário econômico brasileiro tenha piorado em relação ao momento (2011) em que os sócios de sua empresa decidiram investir, a disposição deles é de continuar investindo. Quando vieram para cá, os sócios americanos viram um cenário extremamente positivo, mas o que os levou a investir aqui foi a existência de uma classe média jovem e cada vez maior, que garantia um potencial muito grande. Isso continua presente e os sócios continuam seguros de seu investimento, explicou. Josephs concordou em que continua a haver investidores imobiliários estrangeiros querendo entrar no Brasil. Interesse pelo mercado brasileiro existe, disse ele. Com a ressalva de que a crise de 2008, embora esteja sendo superada, deixou sequelas. Por exemplo, tornou os bancos mais cautelosos na hora de investir. E estão surgindo novas oportunidades nos Estados Unidos. É o caso de Washington, onde, apesar das restrições impostas pela legislação, há mais financiamento imobiliário para quem quer entrar nos Estados Unidos. Com isso se estão criando novos nichos e empreendimentos de uso misto, em diversas áreas urbanas. Para Ryan Gonsalves, que discorreu sobre a situação dos mercados imobiliários dos Estados Unidos e da Europa durante e depois da crise de 2008, a tendência é que haja uma regulação cada vez maior após os problemas registrados nessas regiões. Os reguladores estão mais atentos à capacidade de sobrevivência dos bancos e também focados em oferecer mais proteção aos consumidores, disse, lembrando que essa proteção tem impacto duplo, aumentando a regulação das instituições financeiras e protegendo os consumidores de seus próprios exageros. Nesse aspecto, afirmou, os bancos brasileiros têm posição confortável, pois atuam de forma bastante conservadora no crédito imobiliário, em termos Fazenda vê recuperação consistente da economia Márcio Holland, da Fazenda: recuperação O Brasil está entre os quatro principais receptores de crédito direto estrangeiro e vem se recuperando de modo consistente em comparação com as economias mundiais. A análise é do secretário de Política Econômica do Ministério da Fazenda, Márcio Holland, que foi o último palestrante do seminário internacional promovido pela Abecip para avaliar o efeito multiplicador do crédito imobiliário. Apresentando uma visão otimista sobre o desempenho da economia brasileira, Holland destacou, por exemplo, o crescimento expressivo da produção de bens de capital, associado à modernização do parque industrial, segundo ele um fator bastante relevante. E o mercado de trabalho segue sólido, com a criação de empregos com qualidade, disse, enfatizando a importância da criação de postos de trabalho formais. Para ele, a economia internacional ainda vive momentos difíceis, embora haja sinais de que o fundo do poço já ficou para trás. As perspectivas de crescimento da economia mundial vêm sendo frustradas, mas teremos uma recuperação lenta e com alguma incerteza, disse. Com base nos dados disponíveis em agosto, Holland previu que o segundo semestre de 2013 seria marcado por queda da inflação, aumento do poder aquisitivo e aumento do crédito, dando seguimento ao processo de recuperação do desempenho econômico. SFI - 13
de LTV, duração dos contratos e outros aspectos. O que deu errado nos mercados europeu e americano foram as inovações, as maneiras criativas encontradas para captar recursos, recordou Gonsalves, concluindo que, para evitar isso é necessário inovar a partir das demandas do consumidor, precisamos pensar em como ajuda-lo a atingir seus objetivos. As informações trazidas pelos especialistas estrangeiros foram citadas pelo presidente da Abecip, Octávio de Lazari Júnior, no encerramento do encontro. Segundo ele, é muito importante saber quais foram os erros cometidos para não repeti-los aqui. Como vimos neste seminário, temos uma responsabilidade muito grande no desenvolvimento do País e precisamos refletir sobre o nosso papel, que é de não deixar o crédito imobiliário se tornar um produto ruim; ao contrário, é nosso dever torná-lo cada vez melhor. Cenário mundial exige rapidez nas reformas Sem ter feito a lição de casa, o Brasil corre o risco de não se beneficiar da recuperação da economia mundial. A previsão é do economista Cláudio Adilson Gonçalez, da MCM Consultores Associados, que analisou o impacto do crédito imobiliário no crescimento econômico do País Assim, disse, o crescimento do PIB ficará em torno de 2% em 2013 e 2014, enquanto a política fiscal segue em deterioração, com o déficit em conta corrente crescendo 50% em relação a 2012. Estamos no fim da era de commodities supervalorizadas, que garantiu por vários anos (especialmente de 2004 até recentemente) elevação significativa dos termos de troca a favor do Brasil, disse. Para Gonçalez, a transferência de recursos de um setor para outro (das commodities para a manufatura) não será tranquila, pois o País não fez os ajustes necessários para a redução de custos, adequação da infraestrutura, educação e assim por diante. Ele lembrou ainda que a nova ordem internacional tem consequências diretas sobre a economia brasileira, tais como a redução do apetite externo para investimentos no Brasil e aumento do risco soberano. Por sua vez, a desvalorização do real, se de um lado provoca estímulos positivos para o setor exportador, de Cláudio Adilson, da MCM: impacto externo outro pressiona a inflação e, se for muito rápida, cria problemas de desajustes patrimoniais nas empresas, afirmou, acrescentando que haverá queda da produtividade total dos fatores de produção, na medida em que o País não está preparado para realocar rapidamente recursos dos setores em que é mais competitivo (commodities) para os setores industriais beneficiados pela moeda mais depreciada. Dessa forma, Gonçalez prevê que a inflação deve continuar crescendo e que haverá queda generalizada nos índices de confiança no País, por parte dos consumidores e dos empresários, impedindo qualquer possibilidade de reversão das baixas taxas de crescimento econômico a curto prazo. Isso torna urgente a retomada das reformas estruturais, especialmente na política fiscal, inclusive porque o mercado de trabalho deve começar a registrar os impactos negativos ainda em 2014, criando problemas para a presidente Dilma, afirmou. 14 - SFI