fls. 172 EMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 3ª VARA CÍVEL DE GUARUJÁ AÇÃO: COBRANÇA DESPESAS CONDOMINIAIS (PROCEDIMENTO ORDINÁRIO) REQUERENTE: CONDOMÍNIO EDIFÍCIO CEPHAS REQUERIDA: CHRISTIANE SOUZA DE OLIVEIRA PROCESSO: Nº 1000286-83.2014.8.26.0223 JORGE DO ROSÁRIO CALDAS, engenheiro civil, registrado no CREA-SP sob o nº 0509015932, com R. G. nº 03.174.756-1-IFP/RJ e CPF/MF nº 1022.473.587-49, perito judicial nomeado nos autos da requerida por em face de AÇÃO DE COBRANÇA DE QUOTAS CONDOMINIAIS (Procedimento Ordinário) CONDOMÍNIO EDIFÍCIO CEPHAS CHRISTIANE SOUZA DE OLIVEIRA feito processo sob o nº 1000286-83.2014.8.26.0223, tendo vistoriado o local, consultado documentos e procedido às demais diligências que se fizeram necessárias, vem, mui respeitosamente, a presença de Vossa Excelência, apresentar as conclusões a que chegou, consubstanciadas no presente LAUDO DE AVALIAÇÃO 1
fls. 173 Í N D I C E 1. PRELIMINARES... fls. 03 1.1. OBJETIVO DA AÇÃO... fls. 03 1.2. FINALIDADE DA PERÍCIA... fls. 03 1.3. ASSISTENTES TÉCNICOS E QUESITOS... fls. 03 2. VISTORIA DO IMÓVEL... fls. 04 2.1. LOCALIZAÇÃO... fls. 04 2.2. CARACTERIZAÇÃO FÍSICA DA REGIÃO... fls. 07 2.3. MELHORAMENTOS PÚBLICOS... fls. 08 2.4. SERVIÇOS URBANOS DA REGIÃO... fls. 09 2.5. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL... fls. 10 2.6. ILUSTRAÇÃO FOTOGRÁFICA... fls. 14 3. DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL... fls. 28 3.1. METODOLOGIA... fls. 28 3.2. DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL (MAI / 2.016)... fls. 29 4. CONCLUSÃO... fls. 32 5. ENCERRAMENTO... fls. 33 2
fls. 174 1. P R E L I M I N A R E S 1.1. OBJETIVO DA AÇÃO A presente ação, requerida por CONDOMÍNIO EDIFÍCIO CEPHAS em face de CHRISTIANE SOUZA DE OLIVEIRA, tem por objetivo o recebimento de contribuições condominiais. 1.2. FINALIDADE DA PERÍCIA A presente perícia tem por finalidade a determinação do justo valor atual de mercado do bem imóvel penhorado (Termo de Penhora às fls. 119 dos autos), consistente do APARTAMENTO Nº 44 localizado no 4º andar do EDIFÍCIO CEPHAS, situado à Rua José Silva Figueiredo nº 755, no Loteamento Jardim Praiano, Guarujá SP (matriculado no CRI de Guarujá sob o nº 48.151; cadastrado junto à Municipalidade de Guarujá sob o nº 3-0128-002-016), com base de cálculo para MAIO DE 2.016. 1.3. ASSISTENTES TÉCNICOS E QUESITOS As Partes não indicam Assistentes Técnicos, tampouco formulam quesitos. 3
fls. 175 2. V I S T O R I A D O I M Ó V E L Em 06 de maio de 2.016, o engenheiro signatário efetuou vistoria na edificação que contém o imóvel em estudo, ocasião na qual constatou o que descreve a seguir. 2.1. LOCALIZAÇÃO Via pública na qual se localiza o imóvel em estudo: Vias públicas que completam a quadra: Bairro: Município: Estado: APARTAMENTO Nº 44 (4º andar) EDIFÍCIO CEPHAS Rua José Silva Figueiredo nº 755 Avenida Abílio dos Santos Branco Rua Norberto Lopes de Freitas Rua Argentina Loteamento Jardim Praiano Guarujá São Paulo 4
fls. 176 IMÓVEL EM ESTUDO CROQUIS DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL EM ESTUDO 5
fls. 177 IMÓVEL EM ESTUDO VISTA AÉREA (obtida no site do Google) DO POSICIONAMENTO DO IMÓVEL EM ESTUDO 6
fls. 178 2.2. CARACTERIZAÇÃO FÍSICA C A R A C T E R Í S T I C A S Relevo Solo e subsolo Ocupação Uso Poder aquisitivo da população D E S C R I Ç Ã O Plano Não foi dado a conhecer Relativamente antiga Predominantemente residencial Médio 7
fls. 179 2.3. MELHORAMENTOS PÚBLICOS A região onde o imóvel se encontra é servida, entre outros, pelos seguintes melhoramentos públicos: MELHORAMENTOS PÚBLICOS EISTENTES SIM NÃO Energia elétrica Telefone Gás Rede viária Guias e sarjetas Pavimentação Coleta de lixo Água Esgoto Rede pluvial Iluminação pública 8
fls. 180 2.4. SERVIÇOS URBANOS Conta, ainda, entre outros, com os seguintes serviços urbanos: SERVIÇOS URBANOS SIM NÃO Transporte coletivo Segurança pública Ensino e cultura Recreação Saúde Comércio Rede bancária Correios e telégrafos 9
fls. 181 2.5. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL C A R A C T E R Í S T I C A S G E R A I S D O T E R R E N O FORMA REGULAR IRREGULAR FRENTES UMA FRENTE DUAS FRENTES ESQUINA TIPO DE SOLO SECO BREJOSO NÃO FOI DADO A CONHECER DECLIVIDADE NÍVEL ACLIVE SUAVE ACENTUADO DIMENSÕES FRAÇÃO IDEAL (correspondente à unidade nº 44) = 4,94 % 10
fls. 182 C A R A C T E R Í S T I C A S G E R A I S D A C O N S T R U Ç Ã O Nº DE PAVIMENTOS 6 PAVIMENTOS GARAGEM COLETIVA, NO ANDAR TÉRREO (unidade em estudo conta com o direito de uso de uma vaga) TIPO DE CONSTRUÇÃO CONCRETO ALVENARIA MADEIRA OUTROS TIPO DE COBERTURA TELHAS DE BARRO LAJE IMPERMEABILIZADA OUTROS IDADE DA EDIFICAÇÃO 33 ANOS (Carta de Habite-se expedida em 1983) ESTADO DE BOM CONSERVAÇÃO REGULAR RUIM ÁREA CONSTRUÍDA PRIVATIVA (apto. nº 44) = 63,95 m² DO APTO. nº 44 COMUM (apto. nº 44) = 11,06 m² CLASSE/ TIPO/ PADRÃO GARAGEM (uma vaga) = 15,40 m² TOTAL apto. nº 44 (privativa + comum) = 90,41 m² RESIDENCIAL / APARTAMENTO / MÉDIO (+) - com elevador 11
fls. 183 ACABAMENTOS PREDOMINANTES NO APARTAMENTO Nº 44 CÔMODO QDE ACABAMENTO Hall social 1 Granilite Alvenaria revestida com acabamento em Sala de estar/jantar 1 Cerâmico Alvenaria revestida com acabamento em Cozinha 1 Cerâmico Alvenaria revestida com azulejos até o teto Lavanderia 1 Cerâmico Alvenaria revestida com azulejos até o teto Banheiro empregada 1 Cerâmico Alvenaria revestida com azulejos até o teto Hall de distribuição 1 Cerâmico Alvenaria revestida com acabamento em Dormitório social 2 Cerâmico Alvenaria revestida com acabamento em Banheiro social 1 Cerâmico Alvenaria revestida com azulejos até o teto OUTROS ACABAMENTOS: COZINHA: PISO PAREDE TETO ESQUADRIA Alumínio, de correr, com vidro liso Alumínio, de correr, com vidro canelado Alumínio, de correr, com vidro canelado Alumínio, basculante, com vidro canelado Alumínio, de correr, com vidro liso e veneziana Alumínio, basculante, com vidro canelado Bancada da pia em granito com cuba em aço Inox, sobre gabinete estruturado em madeira, revestido com fórmica. LAVANDERIA: Tanque de louça (branca) sobre coluna. BANHEIRO SOCIAL: Lavatório de louça sobreposta em bancada de mármore, apoiada em gabinete estruturado em madeira revestido com fórmica. Bacia com caixa de descarga acoplada. Box do chuveiro com fechamentos em vidro temperado. 12
fls. 184 SOBRE A EDIFICAÇÃO: Sucintamente, o Condomínio Edifício Cephas, onde se insere o imóvel em estudo (apto. nº 44), é do tipo residencial, erigido em terreno plano, de formato regular e médias proporções, situado à Rua José Silva Figueiredo nº 755, no Jardim Praiano, Guarujá, SP, região servida por todos os principais melhoramentos públicos e serviços urbanos. O condomínio é composto por um único bloco, que conta com um andar térreo destinado à garagem coletiva de veículos (a unidade em estudo conta com o direito de uso de uma vaga), onde ainda encontramos o apartamento para zelador e o hall social; quatro andares tipo, com quatro apartamentos cada, e um andar de cobertura com dois apartamentos, somando 18 apartamentos no condomínio, acima dos quais encontramos a casa de máquinas do elevador e os reservatórios superiores de água. O prédio apresentam fachadas com revestimento cerâmico (detalhes com acabamento em ), esquadrias em alumínio, cobertura em telhas de barro sobre estrutura de madeira, escadarias internas com piso em granilite, um elevador, muros de divisa em alvenaria revestida com acabamento em, preservando gradis e portões frontais em alumínio, conforme pode ser mais bem visualizado na reportagem fotográfica apresentada adiante neste trabalho. 13
fls. 185 2.6. ILUSTRAÇÃO FOTOGRÁFICA Para uma melhor visualização do imóvel em estudo, bem como da edificação na qual se insere, foram produzidas fotografias elucidativas, apresentadas a seguir: FOTO Nº 01 Vista parcial da entrada do Condomínio Edifício Cephas, situado à Rua José Silva Figueiredo nº 755, no Loteamento Jardim Praiano, Guarujá - SP, edificação que contém o imóvel em estudo (apartamento nº 44). 14
fls. 186 FOTO Nº 02 Vista parcial da Rua José Silva Figueiredo, tomada defronte ao Condomínio Edifício Cephas, que contém o imóvel em estudo, enfocando no sentido da Avenida Abílio dos Santos Branco. 15