10 DIREITO DE CONSTRUIR

SUMARIO Nota Prévia 7 Capítulo 1 CONSIDERAÇÕES GERAIS SOBRE O DIREITO DE PROPRIEDADE 1. O direito de propriedade 19 2. O domínio no Código Civil de 2002 20 3. O condomínio 21 4. Aposse 24 5. O solo e as riquezas naturais 25 6. O espaço aéreo 26 7. Posição atual do direito de propriedade 27 Capítulo 2-O DIREITO DE CONSTRUIR E SEUS LIMITES 1. O fundamento do direito de construir 30 2. A liberdade de construir 31 3. O conceito de normalidade no direito de construir 32 4. A proteção à segurança, ao sossego e à saúde dos vizinhos 36 4.1 Segurança 37 4.2 Sossego 40 4.3 Saúde 41 5. A proteção ao bem-estar social 42 6. A construção de habitações populares 44 Capítulo 3 - RESTRIÇÕES DE VIZINHANÇA AO DIREITO DE CONSTRUIR 1. Generalidades 47 1.1 Vizinhança 48 1.2 Restrição de vizinhança 48 1.3 Relatório de Impacto de Vizinhança 51 2. Restrições legais de vizinhança 51 2.1 Limites entre prédios 51 2.2 Distância entre construções 53

10 DIREITO DE CONSTRUIR 2.3 Tapumes divisórios: muros e cercas 55 2.3.1 Tapume 55 2.3.2 Muro divisório 57 2.3.3 Cerca divisória 58 2.4 Paredes divisórias 58 2.4.1 Paredes translúcidas 60 2.5 Invasão de área vizinha. Janela. Eirado. Terraço. Varanda. Abertura para luz 61 2.5.1 Invasão de área 62 2.5.2 Telhado 62 2.5.3 Janela, eirado, terraço, varanda 63 2.5.4 Abertura para luz e ventilação 64 2.6 Armários embutidos. Aparelhos térmicos e higiénicos. Substâncias corrosivas 65 2.7 Árvores limítrofes 66 2.8 Águas pluviais, correntes e subterrâneas 67 2.9 Construções prejudiciais à vizinhança 74 2.10 Entrada em prédio vizinho para construções, reparações e limpeza 75 2.11 Passagem forçada 77 2.12 Restrições especiais de condomínio edilício 79 3. Restrições convencionais de vizinhança 80 3.1 Restrições individuais 80 3.2 Restrições gerais 81 4. Construções em desacordo com as restrições de vizinhança 4.1 Demolição 83 4.2 Indenização 84 4.3 Ações cabíveis 85 Capítulo 4 - LIMITAÇÕES ADMINISTRATIVAS AO DIREITO DE CONSTRUIR 1. Generalidades 87 1.1 Conceito de limitação administrativa 89 1.2 Natureza jurídica das limitações administrativas 91 1.3 As limitações administrativas como fonte de direito subjetivo para os vizinhos 93 1.4 O poder de polícia como fundamento das limitações administrativas 98 2. As principais limitações administrativas 107 2.1 Limitações urbanísticas 107 2.1.1 Natureza das limitações urbanísticas 108

SUMARIO 11 2.1.2 Plano Diretor 115 2.1.3 Regulamentação edilícia 118 2.1.4 Delimitação da zona urbana 120 2.1.5 Traçado urbano 121 2.1.5.1 Arruamento 122 2.1.5.2 Alinhamento 123 2.1.5.3 Nivelamento 123 2.1.5.4 Circulação 124 2.1.5.5 Salubridade 124 2.1.5.6 Segurança 125 2.1.5.7 Funcionalidade 125 2.1.6 Uso e ocupação do solo urbano 127 2.1.7 Zoneamento 129 2.1.8 Loteamento 134 2.1.9 Estética urbana 141 2.2 Limitações de higiene e segurança 143 2.3 Limitações militares 150 3. Património histórico e tombamento 3.1 Património histórico 151 3.2 Tombamento 153 3.2.1 Processo 155 3.2.2 Indenização 157 3.2.3 Omissão 158 4. O Estatuto da Cidade 158 4.1 Instrumentos de planejamento 160 4.2 Instrumentos tributários 161 4.3 Instrumentos jurídicos 162 4.3.1 Desapropriação 163 4.3.2 Servidão administrativa 164 4.3.3 Limitações administrativas 164 4.3.4 Tombamento de imóveis ou de mobiliário urbano... 164 4.3.5 Instituição de unidades de conservação 165 4.3.6 Instituição de zonas especiais de interesse social 165 4.3.7 Concessão de direito real de uso 166 4.3.8 Concessão de uso especial para fins de moradia 167 4.3.9 Parcelamento, edificação ou utilização compulsórios 168 4.3.10 Usucapião especial de imóvel urbano 169 4.3.11 Direito de superfície 170 4.3.12 Direito de preempção 171 4.3.13 Outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso 171

'2 DIREITO DE CONSTRUIR 4.3.14 Transferência do direito de construir 172 4.3.15 Operações urbanas consorciadas 173 4.3.16 Regularização fundiária 175 4.3.17 Assistência técnica e jurídica gratuita para as comunidades e grupos sociais menos favorecidos 176 4.3.18 Referendo popular e plebiscito 177 4.3.19 Consórcio imobiliário 178 4.4 Instrumentos ambientais 178 4.5 Diretrizes 179 Capitulo 5 - SERVIDÕES ADMINISTRATIVAS E DESAPROPRIAÇÃO 181 1 - Servidões administrativas 1.1 Conceito 181 1.2 Instituição 182 1.3 Indenização 184 2. Desapropriação 185 2.1 Conceito 185 2.2 Características 186 2.3 Requisitos constitucionais 192 2.4 Normas básicas 193 2.5 Casos de desapropriação 194 2.6 Declaração expropriatória 196 2.7 Processo expropriatório 198 2.8 Indenização 201 2.9 Pagamento da indenização 205 2.10 Desvio de finalidade 206 2.11 Retrocessão 207 2.12 Anulação da desapropriação 208 2.13 Desistência da desapropriação 209 2.14 Desapropriação sancionatória 210 Capítulo 6 CONTROLE DA CONSTRUÇÃO E PROTEÇÃO AMBIENTAL 1. Controle da construção 1.1 Considerações gerais 212 1.2 Controle da construção pelo Município "IZ~^Z^*Z^^ 214 1.3 Planos urbanísticos 215 1.4 Código de Obras 216

SUMÁRIO 13 1.5 Aprovação de projeto 217 1.6 Estudo Prévio de Impacto de Vizinhança e Estudo Prévio de Impacto Ambiental 219 1.7 Alvará 220 1.8 Embargo de obra 224 1.9 Demolição compulsória de obra 226 1.9.1 Demolição de obra licenciada 226 1.9.2 Demolição de obra clandestina 227 1.9.3 Demolição de obra em ruína 228 2. Proteção ambiental 228 2.1 Controle da poluição 231 Capitulo 7 - CONTRATOS DE CONSTRUÇÃO E CONTRATO CONEXOS À CONSTRUÇÃO 234 1. Contratos de construção de obra particular 1.1 Conceito 236 1.2 Caracteres 236 1.3 Partes contratantes 238 1.4 Execução e inexecução do contrato 239 1.5 Contratos de construção "in specie" 1.5.1 Contrato de construção por empreitada 241 1.5.1.1 Disposições legais sobre a empreitada 242 1.5.1.2 Obrigações das partes entre si e perante terceiros 245 1.5.1.3 Riscos da execução da empreitada 247 1.5.1.4 Execução, entrega e recebimento da obra empreitada 249 1.5.1.5 Fixação e pagamento do preço da empreitada 251 1.5.1.6 Direito de retenção do empreiteiro-construtor 253 1.5.1.7 Acréscimos nas obras empreitadas 255 1.5.1.8 Modificações no projeto original 256 1.5.1.9 Suspensão da construção pelo empreitador 258 1.5.1.10 Suspensão da construção pelo empreiteiro. 259 1.5.1.11 Extinção do contrato de empreitada 260 1.5.2 Contrato de construção por administração 261 2. Contratos de construção de obra pública 263 2.1 Contrato de empreitada 265 2.1.1 Modalidades 265

14 DIREITO DE CONSTRUIR 2.1.2 Caracteres 268 2.1.3 Riscos da execução 270 2.2 Regime de tarefa 271 3. Contratos conexos à construção 271 3.1 Contrato de projeto e de fiscalização de obra 272 3.1.1 Contrato de projeto 273 3.1.2 Contrato de fiscalização 273 3.1.3 Contrato de projeto e fiscalização de obra 274 3.2 Contrato de financiamento de construção 275 3.3 Contrato de trabalho para obra certa 275 3.4 Contrato de incorporação de condomínio 278 3.5 Contrato de gerenciamento 281 Capítulo 8 - RESPONSAB/L/DADES DECORRENTES DA CONSTRUÇÃO 1. Considerações gerais 282 1.1 Fundamentos da responsabilidade 283 1.2 Fontes de responsabilidade 285 1.3 Causas de isenção de responsabilidade 286 1.4 Responsabilidade civil em geral 288 1.5 Responsabilidade contratual do construtor 291 1.6 A responsabilidade civil no Código de Defesa do Consumidor 293 2. Responsabilidades decorrentes da construção 296 2.1 Responsabilidade pela perfeição da obra no Código Civil... 297 2.2 Responsabilidade pela perfeição da obra no Código de Defesa do Consumidor 303 2.3 Responsabilidade pela solidez e segurança da obra no Código Civil 305 2.4 Responsabilidade pela solidez e segurança da obra no Código de Defesa do Consumidor 314 2.5 Informações do construtor e obrigações do consumidor 316 2.6 Responsabilidade por danos a vizinhos e terceiros 2.6.1 Danos a vizinhos 318 2.6.2 Danos a terceiros 321 2.6.3 Responsabil idades da Administração por danos a vizinhos e terceiros 325 2.7 Responsabilidade ético-profissional 328 2.8 Responsabil idades trabalhista e previdenciária 332 2.9 Responsabilidade por fornecimentos 333 2.10 Responsabilidade por tributos 336 2.11 Responsabilidade administrativa 337

SUMARIO 15 2.12 Responsabilidade penal por desabamento 340 2.12.1 Crime de desabamento 341 2.12.2 Contravenção de desabamento 344 2.12.3 Contravenção de perigo de desabamento 345 2.13 Responsabilidade por construção clandestina 346 Capítulo 9 - AÇÕES DE VIZINHANÇA E PERÍCIAS JUDICIAIS. 350 1. Ações de vizinhança 351 1.1 Ação de indenização de danos de vizinhança 351 1.2 Ação de nunciação de obra nova 355 1.3 Ação demolitória e caução de dano iminente 358 1.3.1 Ação demolitória 358 1.3.2 Caução de dano iminente 360 1.4 Ação de construção e conservação de tapumes divisórios... 361 1.5 Ação de travejamento em parede divisória 362 1.6 Ação de passagem forçada 363 1.7 Passagem forçada de cabos e tubulações 365 1.8 Ação de servidão de água 365 1.9 Ações possessórias 367 1.10 Ações de demarcação e de divisão 369 1.10.1 Demarcação 370 1.10.2 Divisão 371 1.11 Ações de condomínio 372 1.11.1 Venda, locação e administração da coisa comum 373 1.11.2 Venda de quinhão em coisa comum 373 1.11.3 Outras ações de condomínio 374 1.12 Ações de loteamento 375 1.12.1 Impugnação 376 1.12.2 Dúvida 376 1.12.3 Adjudicação compulsória 377 1.13 Pedido cominatório 378 1.13.1 Pelo vizinho 379 1.13.2 Pela Administração 381 1.13.3 Contra a Administração 382 2. Perícias judiciais 383 2.1 Generalidades 383 2.1.1 Perícia 383 2.1.2 Perito 385 2.1.3 Laudo 387 2.2 Exame judicial 389

16 DIREITO DE CONSTRUIR 2.3 Vistoria judicial 390 2.4 Avaliação judicial 391 2.4.1 Conceito de avaliação 392 2.4.2 Determinação do valor pela avaliação 394 2.4.3 Métodos de avaliação 397 2.4.4 Avaliação de imóveis 401 2.4.5 Imóveis urbanos 403 2.4.6 Imóveis rurais 405 2.4.7 Empreendimentos 406 2.4.8 Outras avaliações 406 Capítulo 10-A CONSTRUÇÃO CIVIL EA REGULAMENTAÇÃO PROFISSIONAL 1. Considerações gerais sobre a construção 1.1 Origens e evolução da construção 409 1.2 Aconstrução civil 410 1.3 Normas técnicas da construção civil 413 1.4 Normas legais da construção 417 2. Aconstrução civil como atividade técnico-econômica 419 2.1 O aspecto técnico 421 2.2 O aspecto económico 422 3. A regulamentação profissional 3.1 A formação dos profissionais da construção civil 427 3.2 Antecedentes da regulamentação profissional 429 3.3 O Decreto 23.569/1933 e a Lei 5.194/1966 430 3.4 O Conselho Federal de Engenharia e Agronomia 432 3.5 Os Conselhos Regionais 437 3.6 O Código de Ética Profissional 439 4. Os profissionais da construção civil 441 4.1 Engenheiros 442 4.2 Arquitetos 443 4.3 Agrónomos 446 4.4 Técnicos de nível superior 446 4.5 Técnicos de 2 a grau 447 4.6 Encarregados e mestres de obras 448 APÊNDICE DE LEGISLAÇÃO CONSTITUIÇÃO DE 1988 451

SUMARIO 17 CÓDIGO CIVIL (DE 2002) (Disposições referentes ao direito de construir) 453 LEI 5.194, DE 24 DE DEZEMBRO DE 1966 (Regula o exercício das profissões de Engenheiro, Arquiteto e Engenheiro-Agrônomo, e dá outras providências) 461 LEI 6.496, DE 7 DE DEZEMBRO DE 1977 (Institui a "Anotação de Responsabilidade Técnica" na prestação de serviços de Engenharia, de Arquitetura e Agronomia; autoriza a criação pelo Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia - CONFEA de uma Mútua de Assistência Profissional, e dá outras providências). 471 LEI 12.378, de 31.12.2010 (Regulamenta o exercício da Arquitetura e Urbanismo; cria o Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil CAU/BR e os Conselhos de Arquitetura e Urbanismo dos Estados e do Distrito Federal CAUs; e dá outras providências) 471 índice Alfabetico-Remissivo 483