o patrimônio urbano e o desenvolvimento da cidade

121 o patrimônio urbano e o desenvolvimento da cidade estudo de caso: subprefeitura da lapa maria lucia bressan pinheiro agnes helena chiuratto

objetivo 122 Tentar conciliar a preservação do patrimônio urbano com o crescimento dos bairros.

por que a Lapa? 123 fonte: www.prefeitura.sp.gov.br justificativa histórica: ocupação consolidada existente data do início da industrialização de São Paulo entre as décadas de 1910 e 1950, apresentando leque diversificado de tipologias arquitetônicas deste período. justificativa técnica: amplas áreas de bairros jardins tombadas pelos órgãos de preservação, possibilitando análises de metodologia e aplicação das leis de tombamento. justificativa social: movimentação popular contra a verticalização e adensamento arbitrário em alguns bairros da subprefeitura. justificativa política/ econômica: pressão do mercado imobiliário e grandes áreas inseridas em Operações Urbanas.

zoneamento x preservação 124 Principais problemas apresentados nas leis de zoneamento e de preservação atuais: pouca participação dos órgãos de preservação na elaboração das leis de zoneamento e regulamentação do solo. órgãos de preservação não possuem critérios bem definidos sobre aplicação das leis voltadas à preservação na escala urbana. ZEPECs não atuam como lei de zoneamento isolada com diretrizes próprias, antes precisam ser determinadas pelos órgãos de preservação. pouca participação popular na elaboraçãos dos Planos Regionais das Subprefeituras falta de relatórios técnicos que justifiquem mudança de zoneamento e propostas de adensamento em algums bairros ou áreas de OU. processos muito burocráticos e onerosos acabam desvalorizando os imóveis tombados.

125 fonte: GEGRAN wwwcesad.fau.usp.br ZEPECs Imóveis excluídos do tombamento pelo Conpresp Processos não concluídos

pacaembu e o tombamento dos bairros jardins 126 Tentativa de avaliar quais são as características reconhecidas pelos órgão de preservação como portadoras de valor exepcional a ser preservado. Para isso analisamos: contrato da Cia City: entender quais eram as diretrizes de ocupação iniciais do bairro resolução de tombamento: entender quais os motivos que levaram ao tombamento e quais elementos se intencionava preservar analisar a lei de zoneamento entender qual foi o impacto do tombamento no bairro analisar quais foram os pontos positivos e negativos do tombamento

ocupação no lote 127 Cia City CONDEPHAAT zoneamento lote padrão - 12 m x 30 m = 360 m 2 construção de 1/3 da área total = 120 m 2 no térreo sem limite de gabarito lote padrão 360 m 2 TO de 50% = 180 m 2 CA = 1 Permitindo construções de 360m 2 no total = 3 pavimentos (em média) lote padrão 360 m 2 TO de 50% = 180 m 2 CA = 1 Permitindo construções de 360m 2 no total = 3 pavimentos (em média)

calçadas,muros e sistema viário 128 50 cm 1,5 m PROCESSO CONDEPHAAT 23.972/1985 Cia City: calçadas verdes, muros baixos e permeáveis CONDEPHAAT: traçado viário respeitando o relevo e belvedere

situação atual 129

situação atual 130

131 Pontos Negativos falta de inventário das características que o tombamento pretendia preservar: árvores, situação das ruas e calçadas, morfologia arquitetônica, etc tombamento assume a responsabilidade do zoneamento em manter a qualidade urbana tombamento não propoe solução para muros altos e revitalização das áreas públicas. Relevo privilegiado deveria ter alguma regulamentação de fruição da paisagem. aumento significativo na projeção da construção no lote, diminuindo espaço livre no térreo. Não faz estudo mais amplo envolvendo a relevância das casas. crescimento da especulação imobiliária nos bairros vizinhos ao Pacaembú (publicidade das áreas verdes) sem intervenção do poder público poder público encara os bairros como organismos independentes e não interligados. Pontos Positivos Mobilização da população para preservar um bairro com qualidades ambientais e urbanas diferenciadas. Mobilização do poder público contra crescimento desordenado de um bairro planejado. elaboração de diretrizes básicas de preservação ambiental a serem aprimoradas (traçado viário, vegetação, passeios públicos, belvederes, solo permeável, etc) diretrizes de tombamento conseguiram manter a maior parte das características iniciais do loteamento da Cia City. reconhecimento público da importância de orientar o crescimento dos bairros e da vulnerabilidade da lei de zoneamento. manutenção de áreas verdes em área central da cidade

vila romana e o desenvolvimento da cidade 132 Por que preservar loteamento data de 1887 e construções atuais datam do período entre 1920 e 1950 com exemplares significativos da arquitetura eclética e modernista. movimentação social contra a verticalização predatória, expulsão dos moradores e perda da qualidade de vida. qualidade ambiental garantida por ruas arborizadas, infra-estrutura urbana consolidada, proximidade com o centro, etc. densidade baixa e áreas passíveis de adensamento disciplinado.

possível evolução do traçado viário 133

delimitação do bairro e dos 14 quarteirões mais antigos 134

delimitação do bairro e dos 14 quarteirões mais antigos 135 fonte: Google Earth, 2009. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 Foto aérea da Vila Romana com nossa delimitação do bairro (em rosa) e dos 14 quarteirões (em vermelho) que estudaremos mais aprofundadamente.

137 o que preservar Análise das características do bairro: uso dos imóveis volumetria média atual morfologia urbana estilos arquitetônicos tipologias mais frequentes qualidades urbanas patologias urbanas

usos dos imóveis 138

volumetria média atual 139

morfologia urbana 140 M1 - conjuntos uniformes: construções realizadas em conjunto, com mesmas características de fachada e gabarito. Alguns desses conjuntos sofreram grandes modificações, porém a maioria manteve seu gabarito e recuos intactos. M2 - conjuntos parcialmente uniformes: edificações com mesmo gabarito e alinhamento, geminadas ou com espaço uniforme entre elas (até 2 pavimentos). M3 - Conjuntos de gabarito baixo: conjuntos de até 3 pavimentos construídos no alinhamento da calçada. M4 - Conjuntos de gabarito médio: conjuntos de 3 a 6 pavimentos geralmente no alinhamento da calçada. M5 - Conjuntos fora do contexto: edifícios (a maioria isolados) com gabaritos muito altos ou alinhamentos destoantes do restante do quarteirão. M6 Conjuntos de mesmo gabarito com recuos não homogêneos: edificações que possuem mesmo gabarito entre elas (1 a 4 andares), mantendo padrão homogêneo na quadra, porém não possuem mesmo alinhamento e recuo.

r. Espartaco morfologia urbana 141 r. Coriolano M2 M1 M1 M3 M1 M2 M2 M1 r. Vespasiano M1 M2 M4 r. Clélia M1

estilos arquitetônicos 142

tipologias urbanas 144 T1 - edificações térras comerciais T2 - edificações térreas residenciais T3 - sobrados de uso misto T4 - edificações de 3 a 6 pavimentos de uso misto T5 - sobrados residenciais T6 galpões e edifícios de escritório T7 casas residenciais isoladas no lote

mapa com as principais qualidades urbanas na Vila Romana 145 construções de alta relevância histórica e arquitetônica pequenas vilas e ruas tranquilas próximas a infra-estrutura de base escolas, delegacias, teatros, bancos ruas arborizadas possibilidade de adensamento controlado pequenas indústrias e escritórios geradores de empregos para habitantes locais relevo favorece visualizações privilegiadas do vale do tietê e serra da cantareira transporte público e ligação com outros bairros facilitada

mapa com as principais patologias urbanas na Vila Romana 147 elementos desconfiguradores do bairro (torres clube, edificações fora do contexto) áreas de risco (grandes galpões vendendo ou abandonados, estacionamentos, terrenos sem uso, postos de gasolina) edificações muito degradadas ou abandonadas ausência de praças em áreas geograficamente privilegiadas. dificuldade de acesso (calçadas mal cuidadas e falta de sinalização) lotes de pequenas fábricas e empresas que, se vendidas, podem virar novos empreendimentos imobiliários descaracterizadores.

zoneamento + preservação 150 principais diretrizes: criação do Plano de Bairro com participação popular investimento em infra-estrutura de transporte de massa (metro, ônibus, tram) criação de parque linear e readequação do córrego Água Preta ao tecido urbano criação de ZEIS 3 nos quarteirões entre rua Clélia e Gauicurus para evitar aumento abusivo de preço consolidar áreas de lazer existentes com implantação de equipamentos urbanos e estações de informação. reforçar caráter de ruas de acesso local, permitindo pequenas ilhas de tranquilidade no bairro, transferindo o tráfego de automóveis e caminhões para as ruas principais de ligação no bairro. incentivar pequenas indústrias e comércio locais a contratar moradores do bairro. criar estratégia de preservação entre moradores e órgãos de preservação para imóveis de valor histórico e social representativos. restringir gabaritos em até 6 andares e permitir construções no alinhamento da calçada (especialmente para o comércio) pensar em estratégia de tratamento para os muros das torres clubes já existentes. projeto de requalificação das calçadas e equipamentos urbanos, melhoria na acessibilidade

mapa com algumas propostas para a Vila Romana 151

conclusão 154 A demanda social, os mecanismos legais e os objetos de intervenção já existem. É preciso uma política integrada para conciliar o crescimento dos bairros (e da cidade) com a questão da preservação na escala urbana.