MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO APLICADO À ELABORAÇÃO DA PLANTA GENÉRICA DE VALORES - Caso de Porto Alegre - 1
SUMÁRIO Conceitos Básicos Método Comparativo de Dados para avaliação de imóvel Método Comparativo de Dados para avaliação em massa Planta Genérica de Valores 2
CONCEITOS BÁSICOS CTN -Art. 33. A base do cálculo do imposto éo valor venal do imóvel. VALOR VENAL OU VALOR DE MERCADO Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente. (NBR-14653-1-ABNT) PLANTA OU MAPA GENÉRICOS DE VALORES - Complexo de plantas, tabelas, listas, fatores e índices determinantes dos valores médios unitários de metro quadrado de terreno e de construção, originários e corrigido, acompanhados de regras e métodos, genéricos ou específicos, para apuração do valor venal dos imóveis. (Aires F. Barreto) 3
valor superestimado valor subestimado 4
PLANTA GENÉRICA DE VALORES Deve refletir o valor de mercado; Quando atualizada, promove a justiça fiscal. BAIRROS AZENHA MENINO DEUS PRAIA DE BELAS SANTA TEREZA MOINHOS DE VENTO IMÓVEIS RESIDENCIAIS (Casas e Apartamentos) VALOR DE MERCADO APROXIMADO R$ 200.000,00 IPTU (V.Mercado) R$ 1.700,00 VALOR VENAL NOMINAL IPTU IPTU s/freio R$ 48.388,00 R$ 208,50 R$ 411,30 R$ 112.070,88 R$ 723,30 R$ 952,60 R$ 60.575,77 R$ 335,80 R$ 514,89 R$ 127.710,59 R$ 1.008,40 R$ 1.085,54 R$ 90.251,47 R$ 464,00 R$ 767,14 R$ 239.906,57 R$ 1.730,20 R$ 2.039,21 R$ 98.470,73 R$ 629,60 R$ 837,00 R$ 150.016,34 R$ 1.138,30 R$ 1.275,14 R$ 63.822,89 R$ 318,20 R$ 542,49 R$ 184.530,72 R$ 1.395,80 R$ 1.568,51 5
QUAL A MELHOR METODOLOGIA PARA ENCONTRAR O VALOR VENAL? A metodologia escolhida deve ser compatível com a natureza do bem avaliando, a finalidade da avaliação e os dados de mercado disponíveis. Para identificação do valor de mercado, sempre que possível preferir o método comparativo de dados de mercado. (NBR 14653-1:2001) 6
MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO É um método direto definido como aquele pelo qual o valor de um bem é estimado por comparação com outros de características semelhantes. 7
Avaliações de acordo com a NBR 14653-2:2011 (ABNT) Avaliando Dados de mercado 8
Principais elementos para avaliação Características diretas Endereço; Finalidade; Dimensões: Área, testada, forma; Ano de Construção;... Características Qualitativas Localização; Renda IBGE Regiões Homogêneas de Valorização (RH) Tipo construtivo; Estado de Conservação; Idade Aparente;... 9
RH Variáveis de Localização Renda 10
Exemplificação: APARTAMENTOS VTOT=EXP{6,747538 + 0,7372757*ln(AREATOT) + 2,654604E-02*PAV - 1,930141E-03*IDADE + 8,504168E-03*RDATA + 0,1157915*ELEV + 0,1267027*FINO + 7,823247E-02*ESTAC} Área Total [AREATOT] = 150,00 m² Pavimento [ PAV ] = 8 Idade [IDADE] = 9 Data [RDATA] = 268 (dez de 2013) Elevador [Elev] = 1 Tipo Fino [FINO] = 1 Estacionamento [ESTAC] = 1 Estimado: VTOTAL = R$ 560.508,10 Área Total [AREATOT] = 113,00 m² Pav [ PAV ] = 4 Idade [IDADE] = 63 Data [RDATA] = 268 (dez de 2013) Elevador [Elev] = 0 Fino [FINO] = 0 Estacionamento [ESTAC] = 0 Estimado: VTOTAL = R$ 267.434,30 11
MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO PARA OBTENÇÃO DE BASE DE CÁLCULO DO IPTU 12
METODOLOGIA 1. Conhecimento da base cadastral 2. Preparação da pesquisa 3. Coleta e armazenamento dos dados 4. Análise e processamento dos dados 5. Interpretação, explicação e validação dos resultados - modelo matemático 6. Avaliação da cidade 7. Relatório final 13
BASE CADASTRAL Para uma adequada avaliação dos imóveis e determinação da base de cálculo do tributo, o cadastro fiscal adequado deve fornecer, entre outros: as características do terreno: área, topografia, localização na quadra; as características das edificações existentes: área, tipologia construtiva, idade, conservação; atributos relativos à localização do imóvel e características do entorno. 14
Segmento ou Finalidade Terreno Terreno em Condomínio Residência Residência em Condomínio Apartamento Prédio Comercial Isolado Sala Comercial/Conjunto Comercial Estacionamento/Box Loja (Shopping, Galeria, Térreo de Edifício) Imóveis Especiais 15
Preparação da pesquisa (planejamento) Identificar as características compatíveis com as existentes no Cadastro Imobiliário ou passíveis de serem implementadas. 16
Planilha de Coleta de Dados Identificação do Dado SEGMENTO: INSCRIÇÃO CADASTRO: REGISTRO NO BANCO DE DADOS: LOGRADOURO: Nº: UNIDADE: BOX: NÚMERO DE VAGAS: PREÇO: FONTE: DATA: PESQUISADOR: 17
Características Principais CARACTERÍSTICAS DO TERRENO ÁREA: TESTADA PRINCIPAL: DEMAIS TESTADAS: OCUPAÇÃO: ( ) BALDIO ( ) IRREGULAR ( ) INTERNO ( ) ESQUINA ( ) FRENTE+DE1 LOG ( ) ENCRAVADO ( ) BECO ( ) SECO ( ) ALAGADO ( ) PLANO ( ) ACLIVE ( ) DECLIVE ( ) FORMATO REGULAR ( ) TOPOGRAFIA DESFAVORÁVEL ( )ÁREA DE PRESERVAÇÃO CARACTERÍSTICAS DA CONSTRUÇÃO ÁREA: ANO DA CONSTRUÇÃO: TIPO CONSTRUTIVO: ANDAR: ( ) ELEVADOR NÚMERO DE DORMITÓRIOS: ESTADO DE CONSERVAÇÃO: ( ) BOM ( )REGULAR( )RUIM( )RUINA ÁREA DO BOX: NÚMERO DE VAGAS: ( ) COBERTO ( ) DESCOBERTO ( ) DEPÓSITO 18
Características Gerais CARACTERÍSTICAS GERAIS ORIENTAÇÃO SOLAR : ( ) NORTE ( ) SUL ( ) LESTE ( ) OESTE ( )AR CENTRAL ( )Nº DE SUÍTES ( )PORTARIA ( )CHURRAS. PRIVATIVA ( )LAREIRA ( ) PISO AQUECIDO ( )QUAD. POLIESPORT.( )CHURRAS. COLETIVA ( )GÁS CENTRAL ( )SALÃO DE FESTAS( )LAREIRA ( ) VISTA PRIVILEGIADA ( ) PISCINA ( ) PISCINA PRIVATIVA ( )QUADRA POLIESPORTIVA ( ) CAMPO DE GOLFE OBSERVAÇÕES: 19
Coleta de dados Internet Imobiliárias Trabalho de Campo - Vistoria Guias de ITBI... 20
Banco de Dados Armazenamento(Excel Access) Número de ordem para os registros Complementar/comparar com os dados do cadastro imobiliário 21
Dados para Planta Genérica de Valores Cadastro imobiliário _POA julho 2016 Dados de mercado utilizados 22
Distribuição Espacial dos Dados 23
Processamento e análise dos dados Interpretação, explicação e validação dos modelos Modelos Modelos por por Finalidade Finalidade Valor Apartamento = B + B1*(Data) + B2* (Área Construída) + B3*(Renda ) + B4*(Localização) - B5*(Idade) + B6*(Tipo Construtivo) + B7*(Elevador) + B8*(Pavimento) + B9* (Número de Vagas) Valor Terreno = B + B1*(Data) + B2*(Área Terreno) + B3*(Testada) +B4*(Renda ) + B5*(Localização) + B6 (Índice Construtivo) B7(Alagável) Com o uso de ferramentas de geoprocessamento, épossível utilizar variáveis como distância a polos influenciantes(shoppings...) 24
AVALIAÇÃO DA CIDADE Aplicação dos modelos para os imóveis cadastrados: Identificiação das inconformidades (problema cadastral ou do modelo?); Correções Cadastrais; Identificação das maiores diferenças (Vvenal Novo/Vvenal Exerc. anterior); Decisão de quanto será aplicada a correção da PGV (em geral depende do quanto defasada) 25
Relatório final Banco de Dados Amostra de dados por Modelo Descrição dos Modelos Descrição das Variáveis Forma de aplicação nos imóveis do cadastro Redação da Lei 26
Tributação Base Base de de Cálculo: Cálculo: Valor Valor Venal Venal [VV] [VV] Técnico Alíquota Alíquota Político Imposto IPTU 27
Aprovação Legislativa Tomada de Decisão Política do Executivo Convencimento da sociedade Apresentação para o Legislativo Tramitação no Legislativo 28
Obrigado, Carla Alexandra Godoy Felice Arquiteta felice@smf.prefpoa.com.br (051)3289-1126 Maria Alice Macedo Boaz Auditor-Fiscal da Receita Municipal marialice@smf.prefpoa.com.br (051)3289-1098 Lauro Marino Wollmann Auditor-Fiscal da Receita Municipal wollmann@smf.prefpoa.com.br (051)3289-1098